以舊換新能否“泄洪”二手房

陳惟杉

圖/視覺中國

“去庫存”再次成為房地產市場的焦點。

4月30日，中共中央政治局召開會議，提出要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

決策層定調之后，資本市場的地產股迎來久違的上漲，一批城市又一次集中發布樓市新政，特別是一線城市進一步放松限購，意在刺激低迷的需求。

但是與上一輪去庫存相比，外界普遍關注的問題是，這一次居民的需求還能否被刺激出來？如果需求釋放不明顯，誰又來“解盤”庫存？

需求側發力

房地產“去庫存”上一次被決策層提及還是在2015年第四季度。

2015年11月10日召開的中央財經領導小組第十一次會議，首次提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，將其與有效化解過剩產能、降低成本、防范化解金融風險并列。

而在2015年年底召開的中央經濟工作會議上，“三去一降一補”正式被列為2016年經濟社會發展，特別是結構性改革五大任務。會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

2015年第四季度正是全國商品房庫存高企的時點。根據統計數據，2024年4月全國商品房庫存約7.5億平方米，已經連續三個月超過2015年歷史高位，其中住宅近4億平方米，同比增長約24％。

易居研究院發布于4月30日的《百城住宅庫存報告》顯示，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存平均去化周期為25.3個月。這意味著，按照目前既有的銷售速度，100城的新房庫存需要25.3個月時間才能消化完，而新建商品住宅的合理去化周期應為12至14個月。

這份報告稱，其實從2023年開始，庫存規模進入下行通道，但是原因并不在于銷售數據變得強勁，而是受此前幾年債務壓力和房企資金惡化影響，潛在新房供應能力受損，制約了庫存數據攀升。而當前庫存高企的矛盾點并不在于房企供應了太多房源，而在于庫存消化能力一直處于低位，即銷售不振。

這直接導致庫存去化周期增長。2024年3月，在100個城市中，一線、二線、三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為19.2、21.6和33.1個月。可供比較的是，在2019年12月，這三類城市的新建商品住宅庫存去化周期分別為12.2、8.9和10.2個月。

面對銷售不振導致的庫存去化周期加長，在“消化存量房產”的消息釋出后，需求側首先出現變化，頗具風向標意味的一線城市紛紛放松限購。

4月30日晚間，北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》（下稱《通知》）稱，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，符合條件的居民家庭和個人可在五環外新購一套商品住房。這被認為是北京已經執行13年的限購政策的一次松動。

根據通知，允許已擁有兩套住房的京籍居民家庭、已擁有一套住房的京籍單身人士、連續在京繳納五年及以上社?；騻€稅的非京籍居民家庭和單身人士在五環外新購買一套商品住房，包括新建商品住房和二手住房。

北京現有住房限購政策始于2011年2月，北京發布“京15條”，成為當時限制措施“門檻”最高的城市，針對京籍居民家庭而言，限購兩套，而針對非京籍居民家庭而言，購房需5年社?；蚣{稅證明，且限購1套。這在當年被認為直接抑制了投資投機需求，2011年1月，非京籍居民購房比重達到44.8％的歷史高點。這一限購政策延續13年，此后幾經升級、有增無減，如2013年規定京籍單身人士限購1套住房。

中指研究院市場研究總監陳文靜就新政分析稱，北京此次限購政策調整側重激活已在北京有房的居民購房需求，可以更好地滿足多樣化改善性住房需求；從市場成交分布來看，北京近幾年五環外新房成交套數占全市八成左右，五環外增加一套購房指標有望帶動新房市場活躍度提升。

根據中指研究院的監測，截至目前，除海南省外，核心城市中僅一線城市和杭州、天津、西安仍存購房限制性政策。

繼北京之后，深圳也在5月6日放松限購政策，具體而言是分區優化住房限購政策，包括降低一些區域的購房門檻，在一些區域擁有多名未成年子女本市戶籍居民家庭可以再購買一套住房等。

這意味著頗具風向標意義的一線城市調控政策正在經歷集體放松。

一二手房聯動去庫存

相比于新建商品房庫存，二手房庫存才是這一輪房地產去庫存中的新話題。

第三方機構諸葛研究院4月中旬發布的數據顯示，2024年3月，14座重點城市二手住宅掛牌量同比上升54.08％，連續19個月同比上漲。按照掛牌成交比簡單測算，這14座城市的二手房掛牌量是成交量的21.5倍，明顯供大于求，房源去化壓力較大。

如3月深圳二手房掛牌量同比激增229.57％，二手房成交量同比減少2％。上海二手房掛牌量同比增長78.49％，二手房成交量同比減少24.16％。這意味著一線城市二手房成交正變得更加困難。

2022年第四季度以來，包括一線城市在內的重點城市二手房掛牌量上行，去年八九月間“認房不認貸”政策在一線城市先后落地，更是刺激一線城市二手房掛牌量增長。以北京為例，2022年11月二手房掛牌量便突破10萬套，此后掛牌量雖有起伏，但截至今年3月初，僅貝殼找房一家平臺前臺顯示的北京二手房掛牌量便已經突破14萬套。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房“去庫存”是個新鮮事物。上一輪房地產去庫存期間，并不存在二手房去庫存的問題。當然，當時政府主導棚改，本質是消滅無效的二手房供應，政府買單“以舊換新”。

但是如今無論是供應量，還是成交量，二手房已經成為主角。如廣州、深圳二手住房掛牌出售量在15萬套左右，但是新房在售量為9萬～11萬套。今年一季度，廣州、深圳二手房交易量達到了新房的2.3倍。

激增的二手房掛牌量讓樓市承壓。數位業內人士向《中國新聞周刊》表示，一方面導致“賣一買一”的置換需求難以被激活，另一方面隨著二手房市場拋售、套現的比例增加，導致一二手房市場輪回式降價，甚至影響預期進而抑制新房成交。

“在二手房主導樓市供需的情況下，對二手房掛牌‘泄洪，也具有穩住樓市整體價格體系的意義。”李宇嘉認為，新房和二手房都需要“去庫存”，二者還要聯動起來。任何一方單獨去庫存，都無助于解決問題。撇開二手房談新房去庫存，則無法避免二手房對新房的沖擊，特別是二手房價格下跌對新房的全面沖擊。撇開新房談二手房去庫存，則無法推進“賣舊買新”的消費升級，以及緩減新房無序下滑對地方財政、行業和產業鏈的沖擊。

由此便不難理解為何全國多地正在推進住房“以舊換新”。4月底至5月初，深圳和上海兩地的房地產行業協會和中介協會提出倡議，發起商品房“以舊換新”活動，均針對計劃出售二手房并購買新房的居民。參加活動的房企、房地產經紀機構與居民達成協議，換房居民先與房企達成購買新房的意向，再由房產經紀機構優先推動其舊房交易，即“全城推、優先賣”，如果舊房未能在一定期限內出售，居民可以無條件“退房退款”。

如此“以舊換新”意在縮短“賣一買一”的置換周期。易居研究院研報顯示，相比傳統置換模式，在新模式下，“賣舊”和“換新”兩項工作同步推進，置換周期從傳統的6個月壓縮至1個月。

除去這樣以房企、房地產經紀機構與居民三方達成協議的方式“以舊換新”，一些地方國資亦在進行兜底收購，如鄭州政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，2024年在主城區收購5000套舊房，再將舊房交易款直接打入換房業主想要購買的新房開發商賬戶。鄭州提出兩種模式各自分擔5000套“以舊換新”任務。

但是更多地方還是以“三方協議”的方式“以舊換新”，政府給予一定補助，最新的案例來自武漢。這座城市5月6日發布的樓市新政提出，推行“賣舊買新”交易新模式。一方面鼓勵三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”；另一方面對符合條件的“以舊換新”居民，由區財政部門對居民“賣舊”時繳納的增值稅按計稅價格的1％給予補助。

顯然，地方政府的財力正在制約其采取“兜底收購”的方式“以舊換新”。

地產經濟學者鄧浩志認為，“以舊換新”是救樓市的大招，既促進二手市場，也帶動一手市場。但是地方財政承受能力是個考驗?！耙耘f換新”的模式多樣，只有政府主導的二手房收購才算真的“以舊換新”，絕大多數城市由開發商主導的“以舊換新”其實就是“寄賣”，只是給購買新房的業主一定時間處置舊房的周轉時間。由于住房“以舊換新”需要地方政府具備一定財力，所以恐怕也只有一二線城市地方政府能使用這個“工具”，三四線城市缺乏能力。

外界對于政府“兜底收購”的期待，隱含著另一層面的焦慮，即當下居民似乎難以像2015年那樣加杠桿“去庫存”。

“存量時代”去庫存的挑戰

棚改貨幣化，以及農民進城購房，被認為是2015年房地產“去庫存”的發動機。

2014年7月，國務院辦公廳印發《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》，提出當時的棚戶區改造工作“與推進以人為核心的新型城鎮化、改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的要求相比還有較大差距”。

此后，為加大棚改力度，央行于2014年創設抵押補充貸款（PSL），并通過國開行、農發行發放棚改貸款，為地方棚改提供了豐富的資金來源。截至2017年PSL累計新增6350億元，年底余額2.69萬億，同增30.8％。與之相伴的是棚改貨幣化安置取代實物安置成為主流，人們拿到錢后選擇到市場上購買商品房，從而推動了房地產去庫存。

2016年、2017年是棚改貨幣化安置大年。2017年5月國務院常務會議提出，在庫存量大、房源充足的縣市進一步提高貨幣化安置比例。有數據顯示，2016年、2017年棚改貨幣化安置比例分別達到48.5％、60％。

在連續兩年棚改實際開工套數均達到600萬以上的背景下，伴隨著樓市調控政策放松，房地產市場經歷了一輪“漲價去庫存”，以致2015年才提出“去庫存”，2016年下半年便再次收緊調控政策，一直延續至2021年年末。

李宇嘉認為，上一輪去庫存，以增量（居民加杠桿購房）消化存量，本應當讓商品房供求回到健康軌道，但是僅僅過了7年時間，就又一次面對去庫存，而且是新房和二手房都要去庫存。如果說上一輪去庫存還有巨大的需求空間，如今這個空間被填滿了。

上一輪去庫存刺激了需求，去化了庫存，但是另一方面又驅動地方政府賣地，房企追求高周轉，碧桂園、恒大等成為頭部房企，因此在去庫存的同時，也帶來了史無前例的“加庫存”。

李宇嘉認為，未來去化庫存，無法以增量帶動存量，大部分存量需要自我消化，這個過程已經開啟。近年來，房企債務風險爆發、新盤去化率下降、舊庫存增加、割肉出貨。金融機構壞賬攀升，投資客資金鏈斷裂，法拍房不斷創新高，都是庫存自我消化的種種表現。

在增量難以帶動存量的情況下，外界對于政府直接“下場”有了更多期待，一些地方政府也明確了收購庫存用作保障性住房的路徑。

2023年1月，央行曾設立總額1000億元的租賃住房貸款支持計劃，支持8個試點城市批量收購商品房用作租賃住房，如工商銀行重慶市分行宣布重慶市首筆租賃住房貸款支持計劃項下租賃住房購置貸款在3月底成功投放，金額3.04億元，共涉及900套存量房屋。

平安證券研報認為，各地國資分批次收購存量住房轉做保障房，資金來源可以分為三部分：首先，商業銀行以住房為抵押物發放貸款，利率水平不超過同期個人住房貸款。其次，綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本，可由中央財政提供 2％—3％貼息，并引入民間資本參與運營。最后，央行可設立萬億以上規模的專項再貸款，為商業銀行提供充足的資金。

不過，正如長江證券研報所分析，歷史上的去庫存，是依靠政府部門和居民部門大力加杠桿來實現，而本輪政府收儲，庫存并未實質去化，只是從居民部門階段性轉移至政府部門，考驗地方財力和杠桿空間。

短期內地方政府是否有能力加杠桿去庫存，考驗的是其財力，但是如果放到更長的周期來看，當房地產進入“存量時代”，新一輪去庫存過程中需要改變的還有地方政府的行為模式。

就在4月30日晚間，自然資源部辦公廳發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。這份通知稱，各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供應調節機制。

其中重申2019年6月便已制訂的規則：商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回），動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

第三方機構克而瑞統計稱，有可比數據的411座城市在2024年的宅地計劃供應量僅有1.83萬公頃，同比降幅為18％。分城市能級來看，一線、二線、三四線城市在2024年的宅地計劃供應量分別同比減少了12％、25％和18％。

盡管411座城市宅地計劃供應量相較去年下降近兩成，但是如果參考2023年實際完成的土地交易面積，計劃供應量仍然達到交易量的1.7倍。李宇嘉認為，可見，各個地方仍想賣地，因此新房必須從源頭上去庫存。

當房地產市場的供求關系已經發生改變，簡單的以增量去庫存已經不再使用，這也是中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的原因之一。