不動產權籍調查測繪的應用

文／王紅貞 濱州市自然資源和規劃局（事業）濱州市不動產交易登記中心 山東濱州 256600

引言：

我國于2015 年頒布《不動產登記暫行條例》，使不動產登記權責及機構得到進一步整合，有效提升了不動產登記水平。當前不動產權籍調查測繪工作應統一基礎，使調查工作有效銜接。堅持多規并行，穩定開展調查工作。做好不動產權籍調查測繪的準備，使調查工作有序開展。不動產權登記調查測繪結果是不動產登記的重要基礎，也是實施不動產條例、信息平臺建設的參考依據，應配合使用先進測繪技術手段，擴大不動產權籍調查測繪范圍，使測繪數據更加全面精準。

1.不動產權籍調查測繪內容

不動產權籍調查測繪包括不動產測繪檔案編制及登記，能夠有效反映出不動產權利狀況、自然狀況。不動產測繪檔案由測繪數據、測繪圖件、測繪技術資料組成，登記環節應收集原始憑證、登記簿，不動產測繪全過程中的各類記錄、清單、資料及票據數據進行統一加工及整理[1]。

通過開展不動產權權籍調查測繪工作，能夠為不動產登記及管理提供重要依據，通過登記后的不動產才具有法律效率。權籍調查測繪需不動產權利人自行申請，由政府部門統一組織，明確不動產調查登記、權屬、面積、價格及界址等情況，統一整合成表冊及圖件。

不動產登記工作開展前需嚴格遵守現行法律法規，有序開展不動產調查工作。借助不動產調查結果獲得土地面積、土地用途、土地界限等信息，為不動產登記及證件的合法提供重要參考。不動產權籍調查測繪方法及形式差異較大，在選擇測繪手段過程中應結合房地產具體情況，分析不動產權籍調查要求，理清不動產測繪順序，為不動產社會工作提供必要支持。

2.不動產權籍調查測繪要求

統一不動產權籍調查測繪基礎，做好各項調查工作的銜接，將地籍調查作為不動產權籍調查的重要依據，從根本上提升不動產權籍調查成果利用率。

遵循多規并行原則，確保不動產權籍調查測繪工作有序開展。履行不動產權籍調查標準，明確調查標準技術差異[2]。

確保不動產權籍調查測繪工作滿足便民利民要求，采用同一化調查手段，明確調查期間的重點及難點，優化調查流程。規范調查測繪成果，由管理部門審核測繪數據的全面性及精準性，設置唯一不動產單元代碼。

3.不動產權籍調查測繪現存問題

當前不動產權籍調查測繪工作面臨條例調整范圍大、各項法律條例復雜、各部門協調難度大等問題。為加快不動產統一登記發證效率，部分地區將土地測繪及房地產測繪分開進行，人工整和土地及房產信息，導致人員工作量大、登記效率低、容易出現數據偏差問題，對后續不動產權籍調查管理工作造成不利影響。

3.1 部門協調難度大

部分地區在執行不動產權籍調查測繪職責期間，部門調查及社會工作較為獨立，協同難度大[3]。如國土部門依照《地籍調查規范》開展地籍調查工作，房產部門則依據《房產測量規范》進行房產測量，同時，林業、農業等外業測量數據、影像數據、地籍成果數據種類較多，數據融合的難度較大，無法從根本上提升調查結果的利用水平。

3.2 登記分散

不動產權籍調查測繪環節可使用ARCGIS 平臺、CAD 平臺、自主研發登記平臺等工具，輸出成果的規范不一致、圖屬存在較大差異。部分地區使用的所使用的地籍調查測繪技術較為落后，成果更新不及時、圖形較為雜亂，難以有效發揮出權責調查測繪工作的積極作用。

3.3 調查測繪期間的規范性不足

在社會發展新形勢下，不動產權籍調查測繪及其他部門對接期間也會存在較多問題，對調查測繪工作開展水平造成不利影響。由于各部門缺乏有效溝通，配合不到位，導致對接環節的細致度不足，測繪結果存在的誤差較大[4]。因各部門負責的業務不同，在缺乏統一工作標準的情況下，也容易出現產權錯亂、權籍調查結果不合理等問題，導致測繪水平始終處于有待提升階段。

由于調查測繪的規范性不足，獲得土地數據難以查詢無坐標房產分層分戶情況，圖形檔案的關聯度較差，實際生產效率較低，調查測繪期間的人力物理成本被浪費。

4.不動產權籍調查測繪流程

不動產權籍調查測繪工作涉及到的流程較多，管理人員應當結合項目具體特征及實施要求，優化調查測繪流程，加強調查測繪全過程管控力度，確保調查測繪工作始終處于高質高效開展狀態，為后續權籍管理工作提供重要參考依據[5]。

4.1 調查測繪準備

調查測繪組織準備需要編制工作計劃、技術文件，明確不動產調查測繪重難點，確保各參與工作者能夠清楚認識到不動產確權重要性，使調查測繪工作能夠得到各部門支持，提升調查社會效率。

做好不動產調查測繪儀器設備準備工作，包括GPS、全站儀、測繪儀、繪圖軟件等，確保所使用的測繪設備處于穩定可靠運行狀態，避免對調查測繪結果造成不利影響。

在不動產權籍調查測繪環節收集所需資料，如測繪控制點、影像圖、地籍圖、土地利用現狀、國有土地調查基礎資料等[6]。依照登記申請書、地籍調查表、房地產調查信息資料的內容，使不動產登記及管理工作有序開展。

4.2 調查測繪思路

不動產權籍調查及地籍調查的相似性較強。我國在地籍調查工作中取得了較大進展，按照國家規定開展地籍測量與權屬調查工作，可查詢土地位置、土地權屬、數據應用功能，獲得調查圖冊及圖表。為后續土地注冊登記工作奠定堅實基礎。

結合土地所有權圖、城鎮地籍圖、農村地籍圖等文件，開展外業測量、內業研判工作，為不動產權籍調查及測繪奠定堅實基礎[7]。在選擇不動產調查測繪方案過程中，分析方案內容的經濟效益、技術可行性，切實保障不動產權與安全。依照不動產單元結構、類型、位置，選擇因地制宜的測量方式，保障測量質量及效率。

舉例而言，在城鎮建設用地調查測繪環節，可使用解析方式丈量房屋邊長。水域、海域等房屋還可借助介質點坐標獲取，借助幾何要素法計算房屋面積。

4.3 控制測量

首級控制測量工作應結合測量區域大小，使用靜態測量控制手段建立E 級與D 級控制網。嚴格遵照全國定位系統測量標準，設置坐標系統平面坐標、高程值。

在圖根集控制測量環節可使用RTK 手段布設圖根點，借助全球定位系統實時動態測量技術手段，確保圖根點能夠與相鄰圖根點通式。因圖根控制測量可以在GNSS 接收信號質量較差的情況有序開展測量工作，能夠更好提升測量工作水平。

4.4 不動產權屬調查

登記不動產申請與指界通知，向調查對方發送不動產登記申請書以及指界通知書，說明不動潛參數的用途、目標及填寫方式[8]。

開展權屬現狀調查工作，配合使用內外業核實、實地調查結合手段開展不動產權屬調查工作，明確不動產權屬狀況、界址、用途，確保不動產單元權屬清晰、空間關系明確。要求不動產權屬資料完整，配合使用外業核實、調查等技術手段，確保調查結果全面精準。

結合指界通知書，要求權利人及鄰宗地權利人應當到不動產現場指界，由測量人設置界址標識，填寫不動產權籍登記表，做好簽字蓋章工作。填寫土地權屬爭議書，由工作人員簽字蓋章。在一方缺席指界的情況下，以另一方指界線為準。

繪制宗地草圖，決定跑圖界限，丈量界尺邊長，確保現場宗地草圖全面精準，草圖編制內容也可依照地籍調查規程的規定執行。

填寫不動產權籍調查表，經過雙方權利人指界，確定界線無爭議后，填寫不動產權籍調查表，經由雙方簽字蓋章同意，共同確定地籍調查規程。

4.5 界址測量

做好不動產宗地界址測量點、房屋界址點測量工作。選擇適宜的測量方式，統籌測量基礎條件、工作需求、經濟與技術可行性，切實保障不動產權益安全。結合不動產類型、位置、不動產構成手段，選擇適宜的不動產測量方式，確保不動產界址清晰、測量面積精準。

針對城市、鄉村、礦區等建設用地，可采用解析方式獲得測量界址點坐標，測量房屋邊長，精準計算出土地面積。分散且獨立的建設用地也可使用解析方式測量界址點坐標，計算土地面積[9]。在界址點沒有發生變化的情況下，需檢測重要界址點。

在房屋界址點測量環節，房屋點測量精度、界址點位置應相同。房屋外墻角以及房屋點測量應使用極坐標、正交測量手段。矩形建筑物可直接確定三個房屋坐標，另一房屋坐標能夠經由計算得出。在使用GPS-RTK 技術測量界址點期間，還應獲得房角點坐標，借助鋼尺檢驗房屋邊長值。檢驗環節應選取兩次丈量結果，測量結果絕對差值小于5 厘米的情況下計算平均值。

4.6 不動產圖測繪

不動產圖測繪工作主要包括地籍圖、宗地圖、房屋分戶圖等多種類型。其中，地籍圖分為行政區要素、地籍要素、地形要素及數學要素，繪圖期間應嚴格遵循積極調查技術規程，選擇適宜的地籍圖測量方式與技術手段，確保獲得的不動產圖能夠更好反映出地區信息。

4.7 宗地圖與房地產分戶圖編制

宗地圖編制工作應當以地籍圖為主，宗地圖分為宗地代碼、所在圖標號、比例尺、地形圖、界址點、鄰宗地權利人等，確保地籍調查工作有序開展。

房地分戶圖編制工作包括地籍圖、宗地圖，分戶圖中涉及宗地代碼、戶號、房屋結構與建筑面積，可依照房地產測量規范有序開展。

4.8 不動產面積計算及數據庫建立

做好宗地面積以及房屋面積計算工作，不動產宗地面積計算可以使用坐標解析手段。規則房屋面積計算可使用實地測量方式，不規則房屋計算可使用坐標解析方式。

為從根本上提升不動產權籍調查測繪結果利用率，需結合不動產權屬測繪及調查結果建立數據庫。結合ArcGIS 信息系統,將用地產權調查、圖形成果、測繪成果等錄入到數據庫中。

在數據庫建立環節應當首先資料進行預處理，建立宗地層、土地利用要素層，做好數據檢驗工作，需要獲得的數據錄入到數據庫中。

4.9 不動產調查測繪質量檢查

在不動產權籍調查測繪后，相關部門也應將文字、表格、圖件等各類成果進行統一檢驗，分析不動產權籍調查委托書、登記申請表、權屬來源資料、界址點坐標研究成果、不動產測量報告等內容。具體來說。不動產權籍調查測繪結果的質量檢查工作包括以下要點：

第一，檢查調查程序的規范性，要求權屬調查、測量、成果檢驗及歸檔工作能夠遵照技術方案的相關標準執行；

第二，檢查成果的完整度，要求調查測繪糖果中應當具備測繪資料、權屬資料、圖鑒資料與表格資料；

第三，檢查調查成果是否有效，調查機構是否具備相關資質，由負責單位自行檢驗調查測繪結果；

第四，檢查成果格式，要求不同成果格式符合技術要求，能夠直觀反映出宗地、房屋等內在關聯，避免宗地圖、房屋分戶圖中的空間要素存在矛盾問題。

4.10 不動產測量報告編寫

不動產權籍調查測繪報告主要包括闡述、測量技術、控制測量、圖件編制、房屋面積測量、通過目錄編制以及成果附屬報告編寫等內容，應遵照不動產權籍調查方案完善報告內容，為不動產管理工作提供重要參考依據。

5.不動產權籍調查測繪要點

5.1 整合調查測繪機構

當下不動產權籍調查測繪工作由土地、房地產等各不動產權籍調查機構負責。因不動產登記環節涉及國土部門、漁業部門、農業部門等，不同部門肩負的職責不同，實際協調難度較大。為從根本上提升不動產權籍調查測繪水平，應積極開展權籍一體化調查工作，以不動產為基本單元，共同開展土地、房屋、林業等定著物的權屬調查及測繪。一個不動產單元的權籍工作應由一家調查機構完成，避免多家調查機構共同調查同一不地產單元情況出現。借助機構組合方式，將土地測繪、房屋測繪、林業測繪等部門整合到一個機構。部分地區機構整合難度較大，可適當擴大部門的測繪業務，例如在土地測繪環節增加房地產測繪業務，保障社會工作有序開展。

5.2 積極使用測繪新技術

現階段不動產權籍調查測繪新技術的特征主要為應用范圍廣、運行效率快、服務水平高、信息精準等。測繪新技術依賴于大型智能傳感網絡平臺，能夠覆蓋到指定測繪區域，整合各類信息，對地理信息展開統一化管理，實現信息共享目標。在使用測繪新技術期間，借助四維時空信息可鋪設測繪網絡，對測繪所需的各信息要素進行動態整合，提升測繪信息服務的時效性及動態性。借助測繪新技術獲得的測繪結果也能夠為自然資源管理人員提供更加全面、精細的測繪數據，針對性拓展社會地理信息服務范疇[10]。為自然資源管理及各部門重大事項決策提供參考。

不同測繪技術的應用要求及應用范圍存在較大差異，部門需結合不動產權籍調查測繪技術規程，規范化使用各測繪設施，做好測繪全過程記錄工作。

第一，GPS 技術。GPS 技術就是利用全球衛星定位系統開展定位及導航工作。衛星位置可作為參考點，接收機通過接收衛星發送到的位置信息，計算出與參考點間的距離，開展基本測量定位工作。使用連續運行衛星定位服務系統,數據濾波技術及去噪技術處理計算結果，可將處理結果反饋到用戶系統，增強測繪結果精準度。

第二，RS 技術。RS 技術實際測繪范圍更廣，能夠獲取比GPS 測量技術更加立體且真實的靜態圖像。RS技術也適用于緊急的測量作業中，輔助自然資源監管活動有序開展。RS 技術在形狀不規則、面積較小的土地測繪環節，測繪精準度不高，需配合使用數字攝影設施，獲得更高分辨率及精準性的數據；

第三，GIS 技術。GIS 技術為地理信息平臺，因平臺功能日漸完善，可適用于資源管理各環節。在使用 GIS技術期間，能夠借助計算機系統創建完整數據庫，確保地理空間數據能夠被更好的存儲在數據庫中，為合理規劃及管理自己資源提供重要依據。GIS 技術能夠進一步提升不動產權籍調查測繪管理水平，通過對數據進行加工處理，統一存儲在數據庫中。

5.3 提升調查測繪數據交互水平

不動產權籍調查測繪工作主要就是對不動產外業展開測量、核實、勘察，是調查圖紙，為不動產權籍管理、入庫存檔、發證等提供標準及數據支持。原有土地及房地產測繪業務由不同作業單位使用不同軟件完成，格式不統一，去教會只能夠依靠人工進行，導致不動產調查測繪結果及報告不確定性強。

為提升調查測繪數據交互水平，在使用各項先進測繪技術收集全面調查結果的同時，還應使用不動產權籍調查測繪數據處理軟件，確保土地數據采集、房地產數據分析、不動產成果等以統一格式輸出，直線快速分攤計算、中間對接數據一鍵輸出等目標。

結語：

總而言之，當前我國不動產權籍調查測繪工作不斷提升，為增強調查測繪結果應用水平，應嚴格遵循現行國家規范及行業標準，建立完善的調查測繪管理體系。配合先進測繪技術及數據軟件，實現調查測繪結果統一管理要求，確保調查測繪內容能夠為城市建設及各行業發展提供重要理論依據。