不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解探索與研究
——以山東省青州市為例

文／王遠(yuǎn)華 青州市重大項(xiàng)目服務(wù)中心 山東濰坊 262500

高月新 青州市自然資源和規(guī)劃局 山東濰坊 262500

引言：

2015 年12 月，青州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合完成，工作人員、窗口設(shè)置、流程再造、技術(shù)支撐等全部到位，提前實(shí)現(xiàn)了“停發(fā)舊證、頒發(fā)新證”的目標(biāo)。青州市提出的不動(dòng)產(chǎn)登記“購(gòu)房人無(wú)過(guò)錯(cuò)即可辦理”的原則，按照“三個(gè)分開(kāi)”的辦理路徑，住建、規(guī)劃、自然資源、屬地街道等單位根據(jù)職能主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)問(wèn)題，結(jié)合“并聯(lián)審辦”“容缺受理”，優(yōu)先辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。同時(shí)，落實(shí)追責(zé)“三個(gè)同時(shí)”，督促企業(yè)積極配合，大大提升了辦證效率。2020年7 月，省政府辦公廳在《山東政務(wù)信息》刊發(fā)《青州市攻堅(jiān)不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，確保民生實(shí)事辦好辦實(shí)》，省領(lǐng)導(dǎo)批示：“青州市的做法是貫徹‘以人民為中心’發(fā)展理念的積極探索，值得肯定和借鑒”。2020 年10 月，省政府辦公廳到青州針對(duì)解決群眾住房辦證難題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研；2020 年11 月，時(shí)任山東省自然資源廳廳長(zhǎng)宇向東同志到青州組織召開(kāi)省土地房屋產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題化解現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)。濟(jì)寧、濱州、棗莊、德州、諸城、昌邑等20余個(gè)市、縣、區(qū)相繼到青州學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解工作。省政府辦公廳、自然資源廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相繼下發(fā)推廣青州做法的通知。時(shí)任濰坊市委書(shū)記田慶盈同志、副市長(zhǎng)田民利同志也專(zhuān)門(mén)做了批示，對(duì)青州“三分開(kāi)三同時(shí)”做法及解決歷史遺留問(wèn)題取得對(duì)成績(jī)給予充分肯定。

1.統(tǒng)一登記的背景及意義

1.1 統(tǒng)一登記的背景

從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記主要由所在地的國(guó)土資源、房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)、海洋等部門(mén)負(fù)責(zé)。由此帶來(lái)了登記種類(lèi)、登記流程、法律效力以及證書(shū)樣式等方面的諸多不同。隨著社會(huì)發(fā)展，由于不動(dòng)產(chǎn)分散登記引起的信息不共享、查詢不便利、產(chǎn)權(quán)交叉、重復(fù)登記、錯(cuò)誤登記、行政成本增加等諸多弊端也日漸顯露。于是，在國(guó)家層面不動(dòng)產(chǎn)登記被列入議程并逐步實(shí)施。2007 年10 月《物權(quán)法》的實(shí)施，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了法律基礎(chǔ)[1]。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度于2016 年全面展開(kāi)。

1.2 統(tǒng)一登記的意義

就目前我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)講，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的意義在于一是為社會(huì)征信體系的建立健全創(chuàng)造必要的條件；二是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和完善，政府能夠更全面的掌握市場(chǎng)信息，更宏觀的管控不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)；三是改變了過(guò)去的分散登記制度，整合了有效數(shù)據(jù)和資源，減少了政府行政成本；四是統(tǒng)一登記促進(jìn)資源配置的公平和效率。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)大摸底、大排查。

2.歷史遺留問(wèn)題成因

2.1 數(shù)據(jù)資源信息分散

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，青州的土地登記、房產(chǎn)登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記分別由國(guó)土資源、房管、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門(mén)負(fù)責(zé)。由于分散登記采取的技術(shù)手段不同，造成登記數(shù)據(jù)互相交叉，致使信息無(wú)法共享使用。分散登記還導(dǎo)致登記數(shù)據(jù)的分散存儲(chǔ)和系統(tǒng)的不兼容性，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記則要求信息“完備、準(zhǔn)確、可靠”。因此，數(shù)據(jù)資源信息的分散不統(tǒng)一是不動(dòng)產(chǎn)登記面臨的第一大問(wèn)題。

2.2 房地歷史遺留問(wèn)題多樣

青州市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，以前的房、地、林、草分別登記形成的“信息孤島”，統(tǒng)一登記后問(wèn)題日益顯露，矛盾集中暴發(fā)。特別是房地登記數(shù)據(jù)不重合，林權(quán)登記和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記及建設(shè)用地使用權(quán)數(shù)據(jù)交叉等問(wèn)題，歸結(jié)起來(lái)主要有以下幾點(diǎn)：一是群眾法律意識(shí)和產(chǎn)權(quán)登記意識(shí)較弱；二是由于房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)房屋登記、土地部門(mén)負(fù)責(zé)土地登記數(shù)據(jù)信息不能共享，造成有的房屋建筑范圍超出合法用地范圍的；三是老城區(qū)部分不同時(shí)期的歷史遺留房屋沒(méi)有辦理土地規(guī)劃等手續(xù)的；四是以劃撥土地、工業(yè)用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，變更使用用途及欠交土地出讓金的；五是土地規(guī)劃審批用途和房屋登記用途不一致的等。諸如此類(lèi)的歷史遺留問(wèn)題多種多樣，現(xiàn)有的法律法規(guī)沒(méi)有相關(guān)的指導(dǎo)性意見(jiàn)和操作性規(guī)范，所有類(lèi)似的問(wèn)題都需要在實(shí)際工作中解決。

青州市后續(xù)的集體土地、農(nóng)業(yè)和林權(quán)相關(guān)登記的開(kāi)展，由此帶來(lái)的歷史遺留問(wèn)題也會(huì)呈現(xiàn)著“多、雜、亂”的特點(diǎn)，問(wèn)題的多樣性也會(huì)更加突出。

3.歷史遺留問(wèn)題的處理

3.1 確定化解原則

一是尊重歷史、實(shí)事求是。對(duì)待歷史問(wèn)題，堅(jiān)持以法律法規(guī)為政策底線，正確分析房屋建造時(shí)的土地、規(guī)劃政策規(guī)定，穩(wěn)妥審查、認(rèn)定和確權(quán)。二是以民為本、防治結(jié)合。化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，堅(jiān)持“三三三”原則。三是強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)、分類(lèi)化解。成立處理不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)導(dǎo)小組”）及辦公室，對(duì)全市歷史遺留問(wèn)題化解統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。各鎮(zhèn)（街、區(qū)）、職能部門(mén)各司其職、通力協(xié)作，保證政令暢通，形成工作合力。四是并聯(lián)審辦、容缺受理。調(diào)整優(yōu)化工作思路，建設(shè)項(xiàng)目手續(xù)辦理由“逐環(huán)節(jié)推進(jìn)”調(diào)整為“并聯(lián)審辦”，由一環(huán)扣一環(huán)轉(zhuǎn)變?yōu)椤褒R頭并進(jìn)、平行辦理”。五是去存減增、長(zhǎng)效監(jiān)管。在推進(jìn)遺留問(wèn)題化解的同時(shí)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，堅(jiān)決控增量、減存量，深刻剖析問(wèn)題成因，舉一反三，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目、企業(yè)的事中事后監(jiān)管，杜絕出現(xiàn)新問(wèn)題。

3.2 成立工作機(jī)構(gòu)

青州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立后，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的信訪訴求明顯增加。2019 年5 月青州市成立了不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題工作領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成員涵蓋了自然資源局、住建局、規(guī)劃局、執(zhí)法局、稅務(wù)局、財(cái)政局等部門(mén)，并在市政務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)受理大廳專(zhuān)設(shè)歷史遺留問(wèn)題受理窗口。

組織機(jī)構(gòu)的合理設(shè)置是解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的根本。完備的機(jī)構(gòu)設(shè)置是能夠從程序上對(duì)問(wèn)題的解決形成流水效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、研究問(wèn)題、解決問(wèn)題需要在實(shí)際操作中有相應(yīng)的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)與人員的參與。

3.3 明確工作職責(zé)

（1）領(lǐng)導(dǎo)小組：按照市政府統(tǒng)一部署，制定和完善不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題處置政策，安排全市處理不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題工作計(jì)劃，研究解決不動(dòng)產(chǎn)登記重大遺留問(wèn)題。（2）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室：負(fù)責(zé)全市處理不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題的調(diào)度和協(xié)調(diào)，做好會(huì)議召集、部門(mén)協(xié)調(diào)、會(huì)議紀(jì)要起草、政策宣傳等工作。辦公室內(nèi)設(shè)綜合保障組、規(guī)費(fèi)追繳組、調(diào)查確權(quán)組、監(jiān)督檢查組。（3）工作專(zhuān)班：從自然資源局、城建投、住建局、規(guī)劃中心等單位抽調(diào)工作人員組成專(zhuān)班，負(fù)責(zé)及時(shí)處理化解不動(dòng)產(chǎn)遺留問(wèn)題有關(guān)工作。要增設(shè)專(zhuān)項(xiàng)辦理窗口，開(kāi)設(shè)綠色通道，專(zhuān)門(mén)承辦納入處理遺留問(wèn)題項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

3.4 建立會(huì)商機(jī)制

歷史遺留問(wèn)題的解決需要“群策群力、集思廣益、共同研究”。青州市作為一個(gè)有歷史文化底蘊(yùn)的老城區(qū)，城區(qū)面積相對(duì)較大，土地房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)綜復(fù)雜，特別是老城區(qū)既有不同時(shí)期的自建房，也有村民市民的老宅基地，還有不同時(shí)期的房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，情況較為復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)登記分散辦理的情況亦是多種多樣。面對(duì)復(fù)雜的歷史遺留問(wèn)題，青州市建立領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)審研究制度，由歷史遺留問(wèn)題小組辦公室匯總整理后提交領(lǐng)導(dǎo)小組集體會(huì)商，積極尋求解決方法和思路。對(duì)于會(huì)審中無(wú)法解決的問(wèn)題積極與濰坊市自然資源和規(guī)劃局請(qǐng)示匯報(bào)，通過(guò)書(shū)面的形式征求上級(jí)部門(mén)辦理意見(jiàn)。

3.5 明確工作步驟

按照先易后難的原則，首批以回遷安置項(xiàng)目、群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的建設(shè)項(xiàng)目作為處理重點(diǎn)。處理工作分三個(gè)階段進(jìn)行：（1）啟動(dòng)籌備階段。全面調(diào)查摸底，建立精準(zhǔn)的問(wèn)題臺(tái)賬，分類(lèi)梳理分析存在的問(wèn)題及原因，制定實(shí)施方案；召開(kāi)全市動(dòng)員會(huì)議，宣布實(shí)施方案，根據(jù)不同問(wèn)題類(lèi)型擬定化解程序，并確定項(xiàng)目化解時(shí)間節(jié)點(diǎn)。（2）化解實(shí)施階段。根據(jù)實(shí)施方案，各職能部門(mén)按照“三三三”原則[2]，根據(jù)職責(zé)分工啟動(dòng)手續(xù)完善、稅費(fèi)追繳、追責(zé)問(wèn)責(zé)等工作。（3）驗(yàn)收鞏固階段。市政府將此項(xiàng)工作列入年度考核范圍，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室采取跟蹤督辦與年底考核相結(jié)合的方式，對(duì)各單位進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)考評(píng)，定期通報(bào)考核結(jié)果。

3.6 確定處置方法

一是明確申請(qǐng)登記主體：

（1）原建設(shè)單位存在的，首次登記完成后，購(gòu)房人作為主體，由建設(shè)單位配合申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。（2）項(xiàng)目建設(shè)單位已終止的，代理的順序依次為合建單位、主管部門(mén)；沒(méi)有合建單位和主管部門(mén)的，由政府指定鎮(zhèn)（街、區(qū)）等機(jī)構(gòu)代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記，只登記不發(fā)證[3]。（3）項(xiàng)目建設(shè)單位主體存在但被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、失聯(lián)或其他原因無(wú)法配合辦理的，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)、街道辦事處引導(dǎo)組織購(gòu)房人到法院提起訴訟，通過(guò)司法程序辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

二是明確辦理程序：

明確辦理程序，按照提出申請(qǐng)、分解落實(shí)、審核把關(guān)、審議決定、辦理登記、同步處置的步驟，明確懲戒措施，對(duì)90 日內(nèi)拒不配合處置和繳納相關(guān)稅費(fèi)的，根據(jù)問(wèn)題性質(zhì)，采取行政約談、降低注銷(xiāo)資質(zhì)等行政處罰措施；問(wèn)題嚴(yán)重的，禁止在全市范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，禁止參與新的土地招拍掛，禁止新開(kāi)辦其他企業(yè)，其承擔(dān)的其他在建項(xiàng)目列入重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象；相關(guān)部門(mén)依法啟動(dòng)司法程序，對(duì)失信單位或個(gè)人啟動(dòng)失信懲戒措施。

三是明確分類(lèi)處置：

（1）已辦理首次登記的項(xiàng)目

①土地、規(guī)劃和房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載用途不一致的，按照分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，由產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。無(wú)法變更的，按照原土地、房產(chǎn)證書(shū)分別注明記載用途。②劃撥土地上的房屋（房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房除外）辦理出讓手續(xù)時(shí)，按照分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積補(bǔ)繳土地價(jià)款。

（2）土地手續(xù)不全的項(xiàng)目

①1999 年1 月1 日前，因歷史原因已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，未辦理土地手續(xù)的國(guó)有土地，由屬地出具土地補(bǔ)償?shù)轿蛔C明，按照分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，由產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。②1999 年1 月1 日后，因歷史原因未辦理土地手續(xù)的，依法依規(guī)處置到位補(bǔ)辦用地手續(xù)后，按照分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積，由產(chǎn)權(quán)人或開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（3）未完成規(guī)劃驗(yàn)收的項(xiàng)目

由規(guī)劃、執(zhí)法部門(mén)依法處理，規(guī)劃部門(mén)同時(shí)并行推進(jìn)規(guī)劃核實(shí)手續(xù)，或出具符合規(guī)劃的等效文件。

（4）未完成工程竣工驗(yàn)收備案的項(xiàng)目

田卓就坐在辦公桌前，快速瀏覽起來(lái)。看完了，抬頭向高潮投過(guò)來(lái)費(fèi)解的眼神，問(wèn)，這上訪的材料，跟我們有什么關(guān)系？

進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案或委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程質(zhì)量安全鑒定，鑒定結(jié)果報(bào)住建局備案，作為房屋已竣工的證明材料，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記[4]。

（5）回遷安置項(xiàng)目

市政府組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定后，按照“三三三”原則，由各職能部門(mén)出具等效文件，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與完善手續(xù)并行辦理。

（6）拖欠規(guī)費(fèi)的項(xiàng)目

對(duì)欠繳土地出讓價(jià)款和人防工程易地建設(shè)費(fèi)等相關(guān)政府規(guī)費(fèi)的，按照“三三三”原則，并行推進(jìn)依法催繳和手續(xù)辦理，縮短辦理周期。

3.7 建立保障措施

（1）切實(shí)提高認(rèn)識(shí)。各鎮(zhèn)（街、區(qū)）、各相關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)清處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題事關(guān)民生、民心，事關(guān)人民群眾合法權(quán)益，要將化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題作為頭等民生大事來(lái)抓，確保年底前實(shí)現(xiàn)遺留問(wèn)題清零。（2）細(xì)化責(zé)任分工。各相關(guān)單位要按照市委、市政府決策部署，進(jìn)一步細(xì)化工作方案，逐條逐項(xiàng)分解任務(wù)，將責(zé)任落實(shí)到人，將要求落實(shí)到每個(gè)節(jié)點(diǎn)。（3）加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目加強(qiáng)事前、事中、事后的全過(guò)程監(jiān)管。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)督管理的薄弱環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，進(jìn)一步壓實(shí)部門(mén)監(jiān)管責(zé)任，嚴(yán)格責(zé)任追究，從源頭上堵塞漏洞，堅(jiān)決控住問(wèn)題增量。

4.案例應(yīng)用

4.1 開(kāi)發(fā)企業(yè)失聯(lián)，無(wú)法進(jìn)行竣工驗(yàn)收的問(wèn)題小區(qū)

基本情況和成因：

該小區(qū)位于青州市老城區(qū)，涉及居民460 戶，建設(shè)樓房11 棟，建筑面積約5.7 萬(wàn)平方米。小區(qū)內(nèi)既有拆遷安置房也有出售的商品房，該項(xiàng)目自2002 年實(shí)施以來(lái)，在拆遷上遇到了很大的阻力，直到2006 年才完成了拆遷，2009 年5 月交付使用后因項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收、消防、竣工驗(yàn)收等均未辦理，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)資質(zhì)于2009 年到期，因未提報(bào)資料被主管部門(mén)依法予以撤銷(xiāo)。后因開(kāi)發(fā)企業(yè)法人代表黃某去世，公司在青州項(xiàng)目人員解散，購(gòu)房人無(wú)法聯(lián)系到企業(yè)相關(guān)人員，并多次通過(guò)信訪、熱線等渠道反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理問(wèn)題，市政府多次成立工作專(zhuān)班，多次協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)均因問(wèn)題復(fù)雜終未解決辦證問(wèn)題。

市政府成立工作專(zhuān)班，組織律師團(tuán)隊(duì)和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了綜合分析，確定了化解路徑并進(jìn)行了責(zé)任分工：一是由規(guī)劃、消防、住建部門(mén)依據(jù)現(xiàn)有材料對(duì)該小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃、消防、竣工驗(yàn)收。二是屬地街道組織對(duì)該小區(qū)房屋出售及相關(guān)資料、費(fèi)用情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，負(fù)責(zé)委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)進(jìn)行測(cè)繪。三是住建部門(mén)負(fù)責(zé)核對(duì)樓盤(pán)及相關(guān)網(wǎng)簽備案信息，牽頭核實(shí)房屋實(shí)際出售情況及購(gòu)房合同簽訂情況。四是研究確定通過(guò)法院判決業(yè)主單方辦理不動(dòng)產(chǎn)證。市政府聘請(qǐng)律師團(tuán)隊(duì)、法律顧問(wèn)等對(duì)以上方案進(jìn)行了論證，決定由屬地街道組織業(yè)主到法院提起訴訟，業(yè)主依據(jù)生效的法律文書(shū)單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。五是對(duì)未開(kāi)具發(fā)票的，稅務(wù)部門(mén)根據(jù)“三分開(kāi)三同時(shí)”原則，依據(jù)房款收據(jù)向業(yè)主收繳契稅，先行辦證，同時(shí)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅費(fèi)追繳程序。

案例分析：

青州市某小區(qū)發(fā)證問(wèn)題因開(kāi)發(fā)主體失聯(lián)導(dǎo)致。該小區(qū)業(yè)主無(wú)法聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)企業(yè)未注銷(xiāo)仍為在營(yíng)狀態(tài)，無(wú)法按主體滅失情況處理的。市政府成立工作專(zhuān)班，對(duì)該項(xiàng)目涉及的所有問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析后，結(jié)合該小區(qū)實(shí)際情況，積極協(xié)調(diào)屬地街道、消防、規(guī)劃、住建、法院、稅務(wù)等部門(mén)單位，順利解決了該小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)辦證問(wèn)題。該項(xiàng)目被評(píng)為山東省土地房屋歷史遺留問(wèn)題10個(gè)優(yōu)秀案例之一。

4.2 項(xiàng)目超規(guī)劃容積率，無(wú)法進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收問(wèn)題小區(qū)

基本情況和成因：

該小區(qū)涉及居民450 戶，規(guī)劃容積率1.2，實(shí)測(cè)容積率1.42，超容積率建筑面積10463.6 平方米，按規(guī)定需補(bǔ)交土地出讓金及稅費(fèi)約1800 萬(wàn)元，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)資金困難，無(wú)法繳納上述費(fèi)用，無(wú)法通過(guò)規(guī)劃和竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，業(yè)主辦證訴求強(qiáng)烈。

化解方式和成效：

市政府成立工作專(zhuān)班，對(duì)該項(xiàng)目涉及的所有問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)分析。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目驗(yàn)收后可返還的基金等費(fèi)用約600 萬(wàn)。經(jīng)市政府研究并與開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成一致，使用項(xiàng)目驗(yàn)收后應(yīng)返還開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用和剩余未出售6 套商業(yè)用房拍賣(mài)費(fèi)用1200 萬(wàn)，用于繳納剩余土地出讓價(jià)款。費(fèi)用繳納齊全后，規(guī)劃、土地、住建部門(mén)完成項(xiàng)目驗(yàn)收，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

案例分析：

該小區(qū)因開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃方案容積率，無(wú)法通過(guò)工程規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收。市政府成立工作專(zhuān)班，按照“民生優(yōu)先”的原則，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法處罰后補(bǔ)繳出讓土地價(jià)款，完成竣工驗(yàn)收后解決小區(qū)辦證問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。它進(jìn)一步完善了產(chǎn)權(quán)體制和機(jī)制，于國(guó)有助于制定宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，于民有助于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。

小小一本證，牽動(dòng)千萬(wàn)家。不動(dòng)產(chǎn)登記事關(guān)人民群眾重要財(cái)產(chǎn)權(quán)，事關(guān)千家萬(wàn)戶切身利益[5-6]。解決好辦證問(wèn)題，是落實(shí) “以人民為中心”思想的重要舉措。面對(duì)一本本歷史遺留的“舊賬”，青州市主動(dòng)“買(mǎi)單”，勇于擔(dān)當(dāng)、敢于負(fù)責(zé)，大膽創(chuàng)新方式方法，制定出臺(tái)政策措施，全力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題化解。3 萬(wàn)多戶群眾拿到了牽腸掛肚、心心念念的“紅本本”。化解工作取得階段性成果，形成了不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題化解的“青州模式”，得到上級(jí)政府、部門(mén)的一致肯定，經(jīng)驗(yàn)做法得以在全省推廣借鑒，展現(xiàn)了頭雁風(fēng)采。