城市更新中“工業上樓”模式的可實施性研究

劉煒

（北京亦莊城開房地產開發有限公司，北京 100176）

1 引言

北京經濟技術開發區的核心區以及亦莊東工業區將建成一個具有高度發展潛力的生命健康產業區。 目前，缺乏專業標準廠房，土地利用率低，結構及消防安全達不到使用要求，難以滿足產業落地需求。 為了滿足產業落地需求，一方面對現有工業廠房進行改造升級，改造過程中，將面臨改造成本過高，施工周期長等問題。 另一方面，為了緩解新型產業發展落地和生產空間不匹配之間的矛盾，尋找經濟與技術的平衡點，充分利用珍貴的土地空間資源，努力探索“工業上樓”模式，留住更多一流優質產業資源，助推城市發展。

2 背景

目前，亦莊新城可供使用的工業用地受以下因素制約。

一是新供規模不足： 亦莊經濟技術開發區目前可供工業用地規模已降至不足2 km2。

二是既有存量低效：從傳統制造向高精尖產業轉型，迭代中部分企業掉隊，形成土地低效閑置。

三是征地節奏受限：開發周期長，難以滿足產業快速落地需要。

基于以上情況， 亦莊新城無法通過擴大用地規模來改善新型產業發展落地和生產空間不匹配之間的矛盾。 又有工業區“騰籠換鳥”轉型升級的政策支持。 “工業上樓”是解決以上問題的最佳途徑。 經過詳細的實地考察、企業家采訪和實踐案例分析，本文將深入探討“工業上樓”的可行性，以期獲得更好的結果。

3 工業上樓的概念

4 “工業上樓”發展現狀及案例研究

亦莊新城“天空之境·產業廣場項目”的落地，標志著北京地區“工業上樓”模式的開端。 項目設計之初，筆者曾對廣東深圳、廣東東莞、山東青島等地的實際落成項目做了大量調研，并從中得到啟發。 “工業上樓”成功的關鍵主要取決以下方面：建筑層高、結構荷載、結構柱網、垂直交通、水平交通、流線組織、基礎能源條件、生產配套等。

5 北京首座“摩天工廠”——天空之境·產業廣場項目

項目位于北京經濟技術開發區的核心區， 位于生命健康產業區，客戶群體為生物醫藥、醫療器械企業。 建成后以出租的方式給生產企業釋放空間。

該項目前身是具有百年歷史的意大利冶金設備制造商達涅利生產廠房，主體建筑是2 層鋼結構，占地面積2.1 萬m2，建筑面積1.45 萬m2，容積率為0.69，用地低效，沒有發揮土地價值。 項目停用，設施設備未得到有效維護，系統設備管線破損老化嚴重，消防和主體結構存在安全隱患。

5.1 項目可行性分析

項目通過規劃指標的精準投放，使建筑規模從1.45 萬m2增加到了9.7 萬m2， 從有安全隱患的破舊廠房華麗變身為綠色節能的現代化的高層廠房。 前期對該項目采取原廠升級改造或“工業上樓”模式進行分析數據分析，重建“工業上樓”的模式在發揮土地價值、建設投資、匯報收益率等方面都存在巨大優勢，雖然重建“工業上樓”的建設期和靜態投資回收期均較原廠升級改造周期長，但從30 年收益考慮，達到了原廠升級改造的6 倍，在土地供給緊張的情況下，用同規模的土地創造了更高的收益和價值。

5.2 客戶需求分析

本項目針對的客戶群體是生命健康產業，在企業“工業上樓”類型中屬于首創，建設初期沒有已實施的翔實數據可供參考， 設計前期針對該類型的企業主開展大量的走訪和數據調研，通過數據積累找出這類租戶的通用性需求，找出傳統樓宇不能滿足新型工業生產需求的問題并提出解決之道[2]。

5.3 生命健康產業“工業上樓”的設計問題及解決方案

從設計層面對體系進行層級劃分， 大致可劃分為支撐體系、填充體系、工藝設計3 個層級，前端設計更需要關注支撐體系和填充體系，考慮工藝的特殊性做設計預留，解決企業主在產業空間選擇時關注以下幾個方面問題：

1）園區的交通組織是否合理，建筑內部的水平交通和豎向交通組織是否順暢高效；

分析兩組患者臨床療效和凝血指標、血小板和血液的指標情況。臨床療效評定如下:在進行半個月的治療之后,對患者進行療效評定,如果短暫性腦缺血治療后發作,但在3天之內被控制住,并且半個月內沒有發作的跡象,說明取得顯效;如果治療后發作在3到半個月內得以控制,并且發作的次數以及每次發作的時間較之前縮短一半,則說明治療是有效;相反,如果病情發作之后在半個月內沒有得到控制,則說明治療無效;如果短暫性腦缺血進一步變為腦梗死,則說明治療反而使病情惡化。凝血指標、血液動力學指標主要是對比治療前和治療后凝血酶原時間(PT)、活化部分凝血活酶時間(APTT)、纖維蛋白原(FIB)、血小板數(PLT)差異[3]。

2）建筑單體的平面布局合理；

3）垂直交通流線組織合理，應設置合理的貨梯數量和電梯負載，是否設置卸貨平臺等；

4）企業生產實驗中使用易燃易爆化學品和酸堿性試劑，易發生爆炸，安全性不足，應有安全的儲存空間，“三廢”的處理和排放應設置可靠的排放路徑和處理措施；

5）應設置穩定可靠的機電設備能源系統，包括用電負荷、生產蒸汽、純化水、空調系統的冷源和熱源、采暖系統、消防系統等；

6）安全可靠的結構體系，樓面荷載應滿足生產中的一些重型設備承重要求。

針對以上問題提出以下解決思路。

1）建筑總平面規劃。 交通組合安全問題：功能區布置合理、流線不交叉，盡量做到客貨分流，人車分流。 園區出入口數量不應少于2 個，貨流出入口，雙向進出，寬度宜為8～15 m。 園區宜單獨設置人行出入口，主要卸貨區應設置貨流場地，園區主要道路寬度宜為7～9 m，轉彎半徑宜為12 m，特殊情況應做到18 m。

2）建筑平面設計。 做通用性產品，平面布置應結合生產工藝人貨分流設置，平面形態盡量規整，避免出現異形，生產輔助空間盡量集中，結合交通核靠邊布置。劃分合理的生產單元，布局應模塊化，一個模塊對應一個生產單元，消防系統、水暖電等能源系統也相對獨立， 模塊和模塊之間和實現靈活組合，滿足承租企業對空間的使用具有靈活性特點。 針對出租型園區承租企業不確定性的特點，不同的租戶使用需求也不同[3]。

3）軸網體系設計。 柱網尺寸越大，生產設備布置的靈活性越大，但是隨著柱網尺寸變大，結構構件的截面尺寸也會變得更大，建筑凈高也會受到影響，工程造價會提高，建議做8.7 m×8.7 m 柱網。

4）建筑層高。建筑層高：層高在5.1 m 左右時，可滿足大多數細分產業的時使用需求， 但是為了確保建筑空間具備更好的兼容性，且在未來建筑全壽命周期保持活力，建議在設計時建筑層高不小于5.4 m，需要考慮梁高尺寸，6 m 層高最舒適，對某些細分產業的特殊性做特殊考慮[4]。

5）垂直交通。 流線組織：合理的流線需要從電梯負載、電梯數量和配置區域方面著手，計算生產單元的貨運需求，從而確保每個生產企業可以合理順暢地組織生產流線。 通常情況下，客梯布置在前場，貨梯布置在后場，貨梯一般要與人行電梯分開布置，人流和貨流分開組織。

6）工藝設計。 規劃設計階段需要結合產業定位，確定合理且穩定可靠的機電設備能源系統方案，包括用電負荷、生產蒸汽、純化水、空調系統的冷源和熱源、采暖系統、消防系統等。

天空之境產業廣場項目在規劃設計時預留了生產蒸汽，每個生產區預留DN100 的蒸汽接管，工藝生產用蒸汽量取總量的0.8，同時使用系數。 項目在生產廢水排放設計將生產廢水分類為高濃度生產廢水、 中濃度生產廢水和低濃度生產廢水進行收集處理[5]。

7）結構設計。 結構形式通常分為鋼結構框架和裝配式混凝土框架兩種，兩種結構形式都可適應“工業上樓”，但是考慮生產企業進駐后必然會結合生產工藝做二次機電裝修， 改造可能對鋼結構影響較大， 其次是部分生產企業生產設備對樓層震動比較敏感，鋼結構體會影響使用，因此，在選在結構體系方案時，建議采用裝配式混凝土框架結構。

結構樓板荷載可參考 《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，通常情況下首層樓地面荷載較大，不小于10 kPa，標準層不小于8 kPa，屋面不小于10 kPa，局部區域結合設備布置情況適當加大承載力[6]。

6 結論

1）“工業上樓”成為有效盤活低效的存量用地、助推產業升級，激發城市活力，促進土地集約利用的典型示范。

北京市首座“摩天工廠”——天空之境產業廣場項目的落成，從設計之初便定位于服務生命健康產業，以吸引行業領先科技巨人企業入駐為目標，在空間設計上充分考慮產業需求，在建筑層高、樓板荷載、柱網間距、生產輔助設施和配套服務設施上下足氣力，輔以垂直交通體系，最大限度地滿足醫藥健康領域企業的特殊工藝需求， 打造出天空之境產業廣場這座具有標識性、專業化的創新型產業空間。 該項目的成功再次證明了“工業上樓”的模式是可行的，可推廣。

2）“工業上樓”是“騰籠換鳥”的城市更新主要方式。 我國已基本進入土地存量更新時代，原有工業用地利用率低，產業發展過程中面臨用地緊張， 為緩解土地資源緊缺和新型產業快速發展之間的矛盾，打破傳統的標準廠房建設思維模式，積極探索城市更新模式，實踐證明“工業上樓”作為一種產業空間創新模式是可行且可復制的。

3）做好以下“工業上樓”的關鍵要素。

“工業上樓”建筑規劃設計必須從規劃總平面設計、建筑單體布局、結構安全、機電設備、工藝設計等多方面綜合考慮，確保生產企業可以上樓，愿意上樓。

“工業上樓”必須要堅持“工”改“工”，必須要“先有項目再論更新”，打造現代化的高品質空間，真正實現“工業上樓”，解決企業有產業沒空間的難題。 只有有如此才能保障工業用地更新健康發展，才能保障產業健康發展[7]。

很多企業有空間需求，但是很難找到滿意的、符合企業個性化需要的產業空間。 通過招商前置，以需求為依據，設計和建設符合企業需要的產業空間， 是吸引和推動工業上樓的重要舉措。

綜上所述，在城市土地供給日趨減少的今天，城市的更新升級，產業的定位調整，企業的經營創新均需要調整思維。 在滿足整體規劃的前提下，如何能變廢為寶，讓城市因建筑煥發新的活力， 是每個建筑人都應該思考的問題。 在城市存量時代，社會經濟高速發展，越來越多的高精尖新型企業需要落地空間，推進城市更新健康持續發展，為了“工”改“工”的項目更加合理，讓工業建筑保持長久生命力，“工業上樓”的研究是一個迫切的課題，作者通過項目案例研究，對該類型項目設計要點進行整理和歸納，希望給從業者提供幫助，另外，該模式是可復制的，應該被推廣。