房產開發中建筑工程的項目管理探究

姜海濤 張文穎 張浩天

中國建筑技術集團有限公司 北京 100000

市場經濟水平不斷提升的情況下，我國的經濟呈現新的發展態勢，經濟發展速度提升，為房地產行業帶來巨大的發展機遇，建筑工程企業的市場競爭愈加激烈，對工程項目施工質量要求也進一步提高。如果企業仍然采用傳統的項目管理模式和手段，必然會影響房地產項目的發展。因此房地產開發建筑工程管理中需要做好對各個項目和環節的優化，提升房地產開發建筑工程管理效率。

1 建筑工程項目管理重要作用

建筑工程項目管理工作的開展，可以提升建筑工程的開發管理質量，保證項目規劃的科學性，提升建筑項目施工管理策略，促進建筑工程項目工作的順利開展。

1.1 提升開發管理質量

建筑工程項目開發管理是房地產開發管理中的重要內容，需要工作人員提前做好對項目的科學規劃，并以此為基礎做好對各項業務與財務的管控和協調，提升建筑工程的施工質量和施工進度[1]。工程管理部門的運維中，需要注重提升工程施工質量和施工效率。明確自身在工程管理中的職責和分工，加強對整個施工過程的監督。在管理能力和手段都不斷完善的情況下，提升建筑工程效率。

1.2 做好開發管理規劃

房地產開發建筑工程項目施工中規劃管理是工程前期的重要工作內容，也是建筑工程施工中的核心內容。建筑工程施工的施工質量和施工安全都基于建筑工程結構的前期設計。為了達到更大的企業管理經濟效益，開發商必須要選擇合理的施工單位，并在招投標環節中，從技術以及經濟等方面合理選擇施工單位。這個過程中提前做好開發商的規劃管理，優化規劃體系和結構，保證工程開發規劃和設計的科學性，有效控制開發商項目成本支出[2]。

1.3 強調項目施工管理

建筑工程施工管理指的是建筑工程項目施工中全過程的監督和管制。房地產開發企業施工管理主要由工程管理部門負責，企業的運行對工程承發和管理模式會形成嚴重的影響作用。施工成本方式具有多種模式，包括總承包、平行承包等。建筑工程規模擴大，施工的總承包模式應用更廣泛，對建筑工程的質量和成本控制都會形成一定的影響。在建筑工程項目管理中，需要結合企業實際情況和工程特點，選擇相應的施工管理模式，為企業發展提供更大的經濟效益。

2 房產開發中建筑工程項目管理問題

房產開發中建筑工程項目管理工作的開展中，項目管理模式、質量管理、安全管理以及風險管控等方面都存在較多的問題，影響項目工作開展效果。具體表現在以下方面。

2.1 項目管理模式不合理

房產開發行業的快速發展下，項目管理模式不斷完善。但是在管理模式的落實中，由于管理思維、理念和管理模式等方面的影響，容易造成房地產建筑工程項目管理仍然無法實現精細化。粗放式的管理模式，不利于建筑工程管理工作的開展。從當前房地產開發建筑工程項目管理情況來看，市場經濟手段逐漸被經濟行政取代。這種管理模式與建筑工程客觀規律不符，同時在多方面因素的影響下，還會造成建筑施工企業無法滿足自身發展需要，難以結合生產資料配置完成管理工作，影響項目管理目標的實現[3]。

2.2 項目質量管理不完善

市場經濟發展下，建筑行業的發展需要遵循循序漸進的原則，因此需要加強對建筑工程企業和施工質量的完善，提升建筑工程施工質量水平，獲取更優勢的發展地位，因此項目管理中強調加強質量管理的控制。但從我國當前的質量管理情況來看，與市場需求和經濟發展存在較大的差別。特別是當前新媒體的發展，將工程項目中的質量問題全面曝光，這也說明房地產市場建筑工程質量管理存在諸多問題。建筑材料的質量控制直接影響建筑工程質量管理工作的落實效果，建筑市場中存在大量劣質產品，為了獲取更大的利益，部分施工方偷工減料，導致工程質量存在巨大隱患問題。

2.3 項目安全管理不重視

通過大量數據分析來看，建筑行業是所有行業中造成傷亡事故最多的行業之一，事故的發生頻率高，危險性大。高危性的行業特點使建筑行業對安全管理工作比較重視，如果施工管理中安全管理工作的落實不徹底，對施工安全管理的重視度不足，安全意識淡漠極容易造成施工的安全隱患。部分施工方為了控制施工成本，獲取更大的經濟效益，會刻意減少安全設備和器材的采購與維護，導致安全管理工作無法有效開展。此外，建筑工程施工中缺乏完善的安全制度，未針對工程項目施工的各個工種和崗位開展安全培訓。不利于提升建筑工程施工人員安全意識，無法保證建筑工程項目的順利開展。

2.4 項目風險管控不科學

房產開發項目中存在諸多風險，任何風險都可能會導致項目開發和后期建設面臨一定的問題。首先，房地產開發會存在一定的政治風險。國家的政策形式會對房地產投資走向造成巨大的影響，形成投資風險。其次，環保也會造成房地產建筑項目風險。房產施工中會形成大量的固體垃圾、廢料、廢水以及噪音和粉塵等，如果環境污染問題管理不當，同時會形成一定的風險。此外，房地產開發企業發展中需要堅持信譽第一，因此房地產企業一旦出現信用問題，同樣會影響房地產后期的營銷，導致企業資金無法及時回籠，資金周轉不及時。最后，經營風險問題。如果房地產開發項目管理不當，會造成嚴重的損失，形成經營風險。

2.5 房地產建筑工程監督不合理

建筑工程項目管理工作中，需要加強監督保證管理工作的順利開展，以及工程管理工作的規范性。及時發現管理中不合理或者不合規的問題，并及時進行改進，保證符合項目管理要求。但是從當前房地產建筑工程監督管理工作開展情況來看，監督工作形式化明確，缺乏專門的監督部門和監督人員，導致建筑工程項目的問題難以及時發現。

3 房產開發中建筑工程的項目管理策略

房產開發中建筑工程的項目管理工作中，可以通過從建筑工程項目開發方面著手，做好開發規劃。同時加強項目管理制度的創新和優化，提升建筑工程安全管理策略，并加大風險管控。從建筑項目的調研開始到后期竣工，保證管理工作的全面落實，及時發現各方面的管理隱患，加強風險管控，降低項目經營風險，達到更好的管理效果。

3.1 加強建筑工程項目開發管理

從我國房地產的發展情況來看，發展勢頭比較迅猛，當前已經進入到房地產行業的繁榮階段，在發展過程中形成一套比較完善的管理模式，但是由于管理思維的影響，導致房地產建筑工程項目管理中仍然以粗放式管理模式為基礎，因此需要轉變建筑工程項目傳統管理機制和方法。首先，項目管理質量與管理制度具有直接的關系，需要做好對工程項目工作的承包和評估。在管理制度的落實和創新中，轉變傳統工程項目管理機制，提升管理效率。在開發工程管理中，需要從全局做好工程施工以及質量管控工作，為房地產工程開展提供相應的保障。充分利用現代化房地產開發管理理念，充分整合人力、物力以及財力等多方面的目標和原則，構建科學的運行流程[4]。保證管理工作能夠完成預期管理目標，并細化考核指標，加強施工成本控制和進度管理。同時，通過對考核指標的量化和體系制定，為項目管理提供便利。

3.2 創新建筑工程項目管理制度

房產開發中建筑工程項目管理質量控制的重要一項內容是創新項目管理制度。在新管理制度的構建中，首先要做好對項目的承包工程情況評估。但是從現有的建筑工程項目管理情況來看，在項目管理機制創新中仍然存在較多的問題，導致管理工作過于粗糙，難以達到預期的管理效果。為了更好的落實管理工作，完善預期管理目標，需要對管理考核指標進行細化，以現有的承包評價結構體系為基礎，構建相應的指標，包括項目質量、進度以及成本等方面的控制。同時，還需要結合評估考核指標體系制定量化指標，為項目責任的開發提供便利。其次，結合建筑工程項目開展情況，做好對風險抵押機制的完善。結合當前建筑施工企業的具體情況，做好項目的資金籌集和經營管理。最后結合具體情況，構建風險抵御機制，結合建筑施工企業的初步建設情況，做好自主經營、資金等方面的管理。項目經理需要根據工程的產值情況，從資金中抽出大量抵押內容。并制定賞罰分明的項目管理制度和手段，做好對各項風險、利益等方面的協調。

3.3 提升建筑工程項目安全意識

為了保證房產建筑工程項目的順利進行，安全管理是關鍵，必須要提升管理以及施工人員的安全管理意識。傳統項目管理中安全管理方式表面性明顯，很多管理工作都是為了安全管理而進行安全管理，沒有從管理角度、層面以及方式等方面進行突破。比如沒有結合不同層面人員做好協調工作，導致安全事故頻發。新時代發展下，項目管理人員需要從專業知識角度出發，做好對自身組織的協調，保證施工人員溝通的便捷性。發揮企業團隊的整體協調精神，達到安全管理效果。此外，管理人員需要從法治和安全角度加大管理力度，優化項目參與人員的法制和安全管理方法，提升安全和法治意識，從思維層面意識到安全的重要作用，并引導施工人員積極參與安全管理活動，營造健康、良好的安全施工環境。此外，加強對建筑工程材料的標準化管理，建筑工程內部系統管理層面當前比較復雜，在此背景下，施工中的材料、設備也持續增多，對工程質量的影響程度大[5]。為了達到更好的工程管理質量，需要管理人員結合工程建設質量標準，做好對施工工藝以及施工環境的全方面分析，制定針對性的解決措施。總之，建筑工程項目管理中保證材料質量是保證建筑安全的關鍵，因此在項目施工中，需要做好對施工材料和設備等方面的檢測，避免施工中混入不合格產品。

3.4 加強建筑工程項目風險管控

房產開發項目風險管理工作的落實，是一種維護建筑工程項目質量、進度和安全的重要手段和方法。通過項目風險管理工作的規避，有利于降低項目施工中的隱蔽性損失，維護投資方的利益。具體可以從以下方面進行優化，第一加強風險規避，風險規避指的是，如果造成的風險遠遠超入投資方的紅線，投資方可以采取相應的手段放棄決策，達到風險規避的效果。雖然這種方式可以有效降低風險，但是這是一種比較消極的風險規避方法，是不得不采取的手段。第二采用風險轉移的方法，風險轉移同樣是一種風險規避手段，將自身的風險通過一定的手段轉移到其他方面。從當前房產開發項目管理情況來看，風險轉移方式是風險管理中最常見的手段，也是風險管理比較有效的方式。風險轉移中首先可以采用簽訂合同的方式實現轉移，通過制定合同，約定條款，保護自身利益，實現風險轉移。合同簽訂完成后，會形成一定的法律效益，在之后的項目開展中，出現的風險問題都可以由乙方承擔。其次，可以采用保險的方式。通過購買保險，將項目風險向公司方面進行轉移，這種方式可能在前期會增加成本，但是因為這種方法可以達到更有利的效果，一旦發生風險能夠降低房產企業的風險。比如重大自然災害、施工意外等都可以由保險公司承擔，因此可以降低企業的風險。

3.5 加強項目成本管理

房產開發企業發展中，項目投資方、施工方都將項目成本管理作為重要控制內容。房產開發建筑工程項目施工中，需要從全過程成本管控方式，提升成本控制效率。在全過程成本管理中可以從決策方面出發，做好對建筑工程項目的造價設計和控制。并以此為基礎做好對設計、決策等階段的造價規劃，并在后期的施工中嚴格貫徹和落實，保證建筑工程項目的整個生命周期都能夠完全遵守這個原則，做好工程項目成本的管控。在房產開發項目開展中結合項目的各個階段，從投資、設計、建設以及竣工各個階段，做好不同階段的成本管控工作，并結合成本的影響因素，采取相應的管理措施，達到更好的項目成本管控效果。各環節的管理中，不能只注重眼前利益，忽視重點控制內容。要做到對成本管控工作的全過程控制，從決策、施工等多個方面達到更好的管控效果。

3.6 加強施工的簽證管理

建筑工程項目施工中簽證管理工作尤為重要，是保證房地產工資投資收益的重要方式，因此要保證執行的嚴謹性。現場簽證的時間長，其中涉及到的人員和事物多，而且復雜。因此需要做好對簽證的控制和管理。所有涉及到金額比較大的簽證都要通過專題會議決定，并做好會議紀要。同時簽署補充協議，合理控制簽證范圍，保證簽證內容符合國家建筑管理的法律法規以及施工合同管理的各項規定。同時加強對簽證內容的審核，保證內容數據的準確性和實事求是，同時所有的增減情況都要在簽證上明確標明。針對一些現場比較大的改動，要及時拍照和錄像，保證對第一手資料的留存。

3.7 制定科學的工程管理原則

房地產工程管理工作需要符合相應的原則，這也是施工單位監督的核心。房地產開發中，施工管理的占比高，資金投入大。在施工管理中如果各參與方只關注自身的利益，必然會影響整體開發進程，不利于后續工程管理。因此在施工中各方要做好協調工作，制定共同的施工管理原則，保證公平公正性，靈活控制施工要點，采用動態管理的方式，提升管理效率。

4 結束語

綜上所述，市場經濟的快速發展下，房產行業獲得快速發展，同時政府政策以及社會環境的變化，對房產建筑工程項目管理提出更高的要求，需要轉變傳統管理理念，優化管理方式，從房產建筑管理的質量、安全、風險等多個方面進行優化，滿足當前建筑工程行業的發展要求。通過項目管理的創新，在控制項目成本的基礎上，保證建筑工程項目管理效率。