京津冀城市軌道交通站點商業潛力可持續發展評價

曹昱亮

在新質生產力推動軌道交通高質量發展的時代背景下，加快建設以科技創新為引領的軌道交通現代化產業體系，充分挖掘軌道交通站點的商業潛力，共同助力軌道交通產業綠色化、智慧化和商業化發展，對于推動零售消費行業可持續發展具有重要意義。2023年中國城市軌道交通協會頒布的《關于進一步鼓勵和發展城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用（TOD）的指導意見》著重強調了要大力推動TOD的開發和實踐工作，優化城市空間發展布局，實現軌道交通建設與城市發展的協同共進。《城市軌道交通2023年度統計和分析報告》顯示，近5年來，投運線路規模從6736.2公里增長到11 224.5公里，增幅66.63%。在此背景下，如何在穩步推進軌道交通站點商業潛力最大化開發的同時，提升軌道交通沿線土地資源的商業價值，已成為亟待解決的重要問題。

一、創新與機遇：軌道交通引領城市消費可持續發展

軌道交通作為全球在眾多大城市中普遍存在的一種公共交通方式，既承擔著一個城市主要的客流運輸工作，又承擔著將城市從平面形態擴展成為立體空間結構的重擔。地鐵作為城市出行的首選方式，盤活了整個城市的交通脈絡。同時，地下軌道交通所匯聚的巨大客流量，也逐漸將地鐵背后的商業潛力充分釋放出來。在人口高度密集的京津冀地區，龐大的地鐵交通網絡如同一張完整的地下商業版圖。地鐵作為城市的重要基礎設施，其公益性決定了票價收入難以彌補成本虧損的本質屬性。香港地鐵作為全球少數幾個實現盈利的城市地鐵公司之一，其盈利秘訣在于嫻熟地運用了“軌道+物業”的TOD模式。目前，地下商業的經營模式已由以往對商圈進行補充的差異化經營模式轉變為受TOD交通樞紐驅動的獨立商業模式。一個優秀的TOD項目通常具備以下特征：一是以行人為主導。對地道、天橋、無障礙設施進行優化設計，確保步行系統具有良好的可連續性；二是以公共交通為核心。在400～800米的輻射范圍內進行高密度開發，將工作、商業、文化、教育、居住等功能相融合，營造出一種極具活力的全新空間；三是以短距離通勤為目標，配備非機動交通體系，通過降低對機動車的依賴，提升城市交通運輸效率。

地下商業空間依附于地鐵而產生，具有通勤、銷售、文化傳播、應急疏散和城市形象展示等功能，同時具有即時性、高效性、便捷性和互動性的特點，對其進行開發與利用必須以“保障交通、服務地鐵、協助商圈”為根本出發點，在充分滿足居民需求的基礎上，加速釋放消費潛力。未來，隨著地鐵聚客能力的進一步提高以及地鐵商業功能的進一步完善，其價值邊界將不斷延伸。

二、現狀與前景：京津冀地鐵商業發展趨勢及前景分析

截至2024年，京津冀地區已開通地鐵37條（石家莊3條、天津9條、北京25條）。其中，北京地鐵正逐漸向周邊郊區延伸擴展，與外郊新城連接的軌道高達15條，計劃構建起更為緊湊的地鐵網絡布局。天津和石家莊兩地的多條地鐵線路正在同步開工建設，預計將構建起貫穿城市東西南北的軌道交通網絡體系。

依據京津冀地區地鐵站點的輻射區域，可將其劃分為如下幾個類型：（1）城市型站點。以北京地鐵16號線麗澤商務區站為例，該站點位于豐臺商務區，由中心向外依次安排居住和公共設施用地。城市型站點不僅能提升區域的商務氛圍，還為工作人群提供了便捷的生活條件和服務保障。（2）居住型站點。以天津地鐵3號線的華苑站為例，該站點的商業活動主要服務于周邊高密度開發的住宅社區。商業活動不僅帶動了周邊經濟的發展，還創造了就業機會，進一步提升了區域的繁榮程度。（3）交通型站點。以石家莊1號線的石家莊東站為例，該站點出入口直通高鐵站出入口，實現了地鐵與高鐵的過渡銜接，這不僅極大地提高了城市交通的整體效率，實現了區域資源的互通共享，還為乘客提供了更加便捷舒適的出行體系。

通過實地調研發現，京津冀地區地鐵站內的商業設施分布呈現出較為分散的狀態，難以營造出吸引乘客放慢腳步進行消費的氛圍。即使在那些擁有大量空間可投入商業經營的樞紐站，商業配套設施缺失的現象也普遍存在。因此，如何將人流轉化為經濟流，實現地鐵客流的商業價值變現，正成為每個商業綜合體在開發時所面臨的核心問題。在京津冀地區未來軌道交通網絡的建設項目中，須緊密結合城市公共交通的整體規劃方案，充分考慮到客流集散強度、城區人口分布狀況以及商圈密集程度等影響因素，嘗試將軌道交通出入口與地標型活動中心連接起來，著重考慮地鐵站點與周邊商業設施的銜接和布局。同時可采用聯合招商、連鎖經營和特色化并重的運營模式，推動區域經濟消費的可持續發展。

三、探索與挑戰：軌道交通商業空間與城市規劃相統一

實現軌道交通商業空間與城市規劃相統一的意義在于優化城市空間布局，增強城市功能的協調性，提高交通運行效率，提升城市形象與居民生活品質以及保障城市的可持續發展。對軌道交通站點的商業潛力進行深入挖掘，積極探索全新的車站商業運營模式，其最終目標是通過交通引流的方式，提升周邊土地的利用效率和商業價值，確定周邊土地資源價值最大化的開發策略。這不僅需要對交通布局和站點設計進行精心規劃，還需要與城市規劃相協調，結合周邊環境和市場需求，制定出具有創新性和可持續性的開發策略。在此基礎上，才有可能更進一步促進區域經濟的繁榮發展，加強資源的合理流通與共享，為城市的可持續發展注入新鮮的活力元素。

城市空間的發展向地下擴展延伸是實現城市立體化的一個重要基礎。地下空間的開發利用為城市提供了更多的發展機遇和可能性。通過合理規劃和設計，可以塑造出具有城市特色的地下商業、文化、休閑等功能區域，從而進一步豐富城市的空間層次和業態布局，提高城市的綜合競爭力。此外，對于人流量較大的交通樞紐而言，這不僅能夠對地上空間的步行范圍起到補充作用，還有助于緩解因過長交通路徑給人們帶來的負面情緒。雖然地下空間的開發能夠與城市的市政設施建設相結合，提高城市的基礎設施水平和交通運行效率，但仍面臨著一些挑戰和問題。一是地下空間的建設成本較高，需要大量資金的投入。二是地下空間的開發涉及多個部門和不同領域的協同合作，需要建立高效的協調機制和管理模式。三是地下空間的環境相對封閉，需要注重通風、照明和安全等問題，以保障使用者的舒適和安全。因此，在推進城市地下空間開發的過程中，需要綜合考慮各種因素，制定科學合理的規劃和策略，充分發揮地下空間的優勢，挖掘軌道交通站點的商業潛力。

四、建議與啟示：軌道交通商業可持續發展的策略與建議

鑒于軌道交通商業在發展過程中存在客流量預測不準確、商業空間利用不足等問題，現階段要實現站點商業的可持續發展仍具有較大難度。現在的軌道交通商業開發模式已經很難適應新時代消費者對便利性、個性化和高品質服務的需求，潛在的矛盾與沖突正逐步浮現。基于此，分別針對鐵路部門、軌道交通集團和站點運營機構提出了合理配備資源、優化設計布局和提升服務質量等建議。

鐵路部門的站點商業可持續發展戰略：招商引資，合理配置資源，引導消費。地鐵作為城市的重要公共基礎設施，其建設能帶動地方經濟發展，提高城市競爭力并提高生活質量。為此，有關部門構建“市聯動”“聯盟”“基金”“龍頭企業”相結合的招商工作體制，拓寬資金來源、持續優化招投標管理，為城市軌道交通行業提供更多的扶持。通過評價現有資源與需要之間的匹配度，明確資源分配的方向與優先次序；吸引社會資本，引入市場機制，增強軌道交通站點資源配置的彈性與效率。此外，鐵路部門致力于打造經濟與社會效益并重的軌道，從注重軌道建設的均衡性，轉向追求社會與企業的和諧共融，建立成果共享、政企協同作業的新型城市發展方式，實現企業、政府、城市共贏；設立監管機構，保護乘客權益，引導乘客消費，促進站點商業可持續發展，實現區域經濟高質量發展。

軌道交通集團的站點商業可持續發展戰略：設施布局優化，促進消費。著重培養計劃與設計、軌道建設、市場化融資的能力，推動“站城一體化”發展，以綜合交通樞紐為重點，圍繞軌道交通重要節點打造產業高地與活力社區。通過對土地創新式集約利用、立體布置全業態建筑及樞紐空間，推動城市出行、生產、生活、購物、休閑等活動的無縫銜接，提高人民生活的便利性和交通的可達性，賦能城市經濟發展的同時與人民共享發展成果。與此同時，強化對線路客流情況的評估，充分利用先進技術手段，準確評估城市人口密度、線路沿線人口量以及乘客出行方向、出行強度、出行分布及結構，實現城市商業空間規模與布局的優化；以政策為引領，完善與公交和慢行系統的交通銜接，優化發車間隔和綜合服務水平，增加軌道交通站點客流量，實現客流向商流轉換，促進乘客消費。

軌道交通站點的可持續發展戰略：提升客戶滿意度，便捷消費。站點內商業業態設置是實現站點商業經濟可持續發展的重要一環。依據站點的地理位置、周邊環境及經濟水平，確定商業業態的定位和風格；了解乘客出行目的、消費習慣及換乘時間，提供便利型自助服務設施，滿足乘客對商品及服務的需求，實現乘客便捷消費目的。鼓勵商家提供特色商品和服務，增強站點吸引力。同時定期培訓站點工作人員，支持使用多種支付方式，滿足消費者個性化服務需求，提高站點乘客的整體滿意度，實現可持續性消費。

本文為天津市社會科學規劃課題重點項目（TJYJ18-018）成果之一。本文作者為天津理工大學管理學院副院長、教授，主要研究方向為軌道交通與可持續發展

編輯|胡文娟 wenjuan.hu@wtoguide.net