城市設計主導下的留仙洞創新空間

張宇星 朱駿 陳翼

摘要：留仙洞作為深圳未來總部基地建設的重點對象，在其前期策劃過程中引入一系列有針對性和創新性的規劃和城市設計創新模式，包括產業用地主導、權衡各地塊公共綠地與容積率等方式，通過分階段和分區域的方式以期形成良好的城市空間結構、提高空間利用效率并引導產業效能。本文以留仙洞項目“一街坊”的策劃和具體規劃實施為例，探討類似總部基地早期利用專家工作坊等形式，促進規劃設計和產業社區等全流程編制和落地，極高效地推進城市設計的做法和經驗，這為后續城市快速發展背景下的空間、管控和開發創新等方面帶來極為重要的實踐意義。

關鍵詞：城市設計；留仙洞模式；創新空間；產城融合；設計工作坊

Abstract： Liuxiandong， as the key object of Shenzhen's future headquarter base， introduced a series of targeted and innovative planning and innovative models of urban design in its preliminary planning， including industrial land guidance， ways of balancing public green space and plot ratio of various plots. In order to form a good urban spatial structure， improve the efficiency of space utilization and guide the efficiency of industry through the mode of stages and regions. This paper takes the scheme and specific plan implementation of the Liuxian Dong Project "One Neighborhood" as an example， to discuss the formality of taking advantage of experts' workshop in early headquarter base， promote the preparation and implementation of the whole process of planning and design and industrial community， propel the practices and experiences of urban design efficiently. This has brought extremely important practical significance for space， control and development innovation in the context of rapid urban development in the future.

Keywords：? urban design; Liuxiandong model; innovative space; integration of industry and city; design workshop

1. 項目緣起

在早期規劃階段，留仙洞項目就顯示出了其獨有的發展模式和潛力1。這一地區總體規模約1平方公里，在項目開始之前的十年中基本保持未開發狀態；作為南山區與后海中心區同時啟動的重點開發區域之一，它最初被設想為集成電路產業基地，雖然地理位置相對較為偏遠而導致初期并未受到廣泛關注，然而正是因為這種獨特的地理和市場定位，使得它成為深圳南山區屈指可數的保留開發用地。公眾普遍預期它將成為南山區重要的產業集聚地。自2012年起的規劃編制階段就開啟了廣泛的合作與討論，并在短時間內完成整個區域的總體規劃，這種快速行動得益于當時的市場條件。作為深圳6大總部基地及17個重點片區之一，留仙洞承擔著產業升級轉型和土地集約利用的重要使命。為應對高強度開發帶來的開放空間缺失，有效促進人群高密集交流，規劃提出了多層地面的立體空間系統，在不同高度上設置多樣性的“地面空間”，形成或可學習交流、或可實驗孵化、或可聯合辦公、或可慢步健身的空間多義產業孵化平臺；不同高度的“地面”不僅為創新人群營造了豐富多樣的交流、休閑場所，也為留仙洞帶來了充沛的陽光、新鮮的空氣、多層次的觀景視野，改善了高強度開發地區的沉悶乏味。

從專業上來看，類似留仙洞這般規模的項目之所以得以在深圳被策劃和運作起來，以集群模式進行的城市設計是其根本保證之一。城市設計能夠幫助項目解決其重要的結構性問題，是促成后續規劃性文件的產生和保證其有效性的合理途徑。這個過程中，城市主導者需要了解城市管理者所關心的經濟和發展重點，也需要明晰和約束規劃師和設計師的設計意向的形成。從這個角度來說，留仙洞片區是整個深圳最為寶貴的產業用地之一，城市管理者最關心的就是容積率越高越好，面積越大越好，最好不設空地而減少用地面積，物盡其用，在這個前提下盡量爭取產業用地而不設其他業態，因為前者會帶來重要的經濟價值。規劃師和設計師站在另一個角度來看，希望引入空地和更為多元化的功能，例如住宅、商業、文化和娛樂等。這兩種不同角度就需要項目決策者能搭建起共識的橋梁，在權衡容積率的前提下為后續發展預留豐富的可能性。留仙洞地區便預留了近6千平方米的商業用地，這是一項城市發展空間基礎的創新，為其變成可復制、可傳承的經驗提供了保障。

2.“留仙洞模式”：城市設計探索與專家工作坊實踐

規劃進入更具體的實施階段時所遇到的新挑戰促成了一系列創新性的工作方法，并最終促成留仙洞整體“七個街坊”的布局方式，這需要超越 “城市設計”和控制性規劃的傳統理念和界定。該項目最先制定了五個比選方案，卻無法確定何種發展方向。經過深圳市規劃和國土資源委員會城市與建筑設計處組織的若干次討論和設計工作坊，最終確定初步設計采取“七個街坊”式布局的井字格布局，實際上最終采納了一種橫平豎直的設計，簡潔而直接。這種設計不僅便于后期開發，還有助于未來城市的整合和功能布局。尤其是在城市設計成果向法定詳細規劃轉化的階段，由于時間緊迫，一種新的工作方法被突破性采用，即創新性編制一份能夠覆蓋地方性法定圖則的控制性詳細規劃不僅可加速了審批過程，也為項目高效推進提供法律支持。另一方面，深圳市當時的建設規定要求任何一家建筑設計單位不能承擔超過30萬平方米的公共項目，這就要求大約100萬平方米的留仙洞項目的總體城市設計方案必須采用分階段、分區域的發展策略，整個項目被切分成三到四個標段來進行。這種策略也需同時考慮各街坊的規模和功能，并確保城市設計的協調性和實用性。于是，項目實際分為7個街坊，每個街坊的規模和功能根據城市總體需求進行優化，同時需要特別關注公共服務設施和資源的合理分配。基于這樣的規劃前提，深圳市城市規劃設計研究院被要求制定“一街坊”的實施方案，這個當時被稱為“投融資方案”的初步研究，深規院領導親自參與多個方案的溝通與調整。同時，以廣東省工程勘察設計大師林毅總建筑師為首的香港華藝設計顧問有限公司建筑團隊配合前期方案，并進行三輪方案設計，提出多達10個方案，合作雙方為比選方案建立了具體模型（圖1，2）。

留仙洞整體策略中最為重要的空間架構核心特征之一就是通過城市設計主動引導出一個基于公共利益與產業需求的H型公共空間結構，以及綠地和地下商業空間的融合。留仙洞項目是一種更為主動的城市設計做法，與以往在控規約束下被動進行推進有所不同，它更為貼近當時的產業政策，并尋求以設計來主導推進的新方式。從設計創新層面來說，這個空間結構對留仙洞起到非常關鍵性的影響，因為可以通過城市設計，利用H型帶狀結構，將公共空間的功能進行混合并爭取價值最大化，使得留仙洞的每個街坊都能夠與公共空間直接融合，在功能布局上也獲得更多靈活性，為城市設計階段在促進公共利益和產業開發共贏提供了一種新的路徑。因此，處于H型結構內核位置上的萬科設計公社，如同一個能量核心，把地下商業和地面綠地結合起來，輔以包括空中連廊等微觀建筑層面的創新，尋求在設計層面的新理念和新做法。

同時，留仙洞項目的發展模式不僅是一次城市規劃和建筑設計的“雙重”創新實驗，更是對傳統開發模式的顛覆。這一模式通過其獨特的階段性發展和分區域實施策略，促進產業發展的同時優化了城市空間利用方式和效率，在實踐中展示顯著成效。2013年下半年項目開始啟動時，多家開發商對項目雖有意向但缺乏充足的熱情和興趣。面對這種情況，深圳市特區建設發展集團有限公司（簡稱“特建發”）決定擔綱，通過出資幾十億入股，確保項目順利啟動。鑒于控規尚未覆蓋到位，特建發需要自行編制一期控制性詳細規劃作為指引，這是對傳統開發流程的一種革新，通過規劃方案融合和相關法律修訂以逐步推進項目實施2，這種方法的首次嘗試和成功實施為后續其他開發模式提供了重要前例。

總體來看，留仙洞通過超12年的規劃和開發，秉承了以“產·城·人”一體、產業與空間一體、開發與管控一體、規劃編制與管理一體為目標，通過五方面的“創新性”，實踐了“立體復合產業社區”全過程創新范式。它不僅代表了產業轉型的園區實踐，還展現了與市場共建共贏、凝聚力與規劃決策的智慧。尤其是留仙洞模式這一“綜合性全流程”工作方法，以多專業協作、多部門協同、多規統籌為原則，以三階段的“綜合性”，打通整體規劃到單元開發到實施統籌三個階段，探索創新園區高質量規劃新模式，借助工作小組統領、市區兩級聯動的組織優勢，以城市設計為工作平臺，采用綜合規劃工作方法，規劃統籌，多處室協作，多專業協同，快速法定化，實現高起點規劃，構建“深圳質量”的園區規劃及實施新范式。

具體來看，留仙洞是以五方面的“綜合化全流程”，推進“科創型產業社區”高質量規劃實施：1、規劃設計的全流程編制2、產業社區的全流程定制3、產業發展的全流程落地4、單元開發的全流程實踐5、類總設計師的全流程服務。城市設計階段以產業和企業的空間需求確定產業社區的總體格局，單元開發階段通過落實大中小企業為主的功能組織和立體空間組織，尤其注意前期產業定位，既要聚焦，同時通道也要寬，開發時對中小企業空間需求的把握與回應，及時對產業發展方向進行適當修正。

盡管如此，達成所有相關方的共識仍然具有極大挑戰性，方案設計需要集思廣益；于是，一種基于“專家工作坊”的新方式被提出，以期拓展集中思考和解決問題的可能性。相關方啟動了涵蓋城市設計和建筑方案等環節、內容廣泛的國際性設計征集活動，超過100家單位參與投標，共計提交逾50個有效方案。通過邀請知名專家參評而選出的若干優秀方案需要在項目的四個不同標段中加以應用，而要后續進行完善的整合則又是復雜且重要的任務。為有效整合上述方案，國際性設計征集活動又得到不斷拓展，后續分期組織了三次工作坊的討論和修改，最終迅速凝聚規劃設計方向，確定了一套詳盡的空間導則和建筑設計實施要求。這種規劃和建筑設計的推進過程，尤其是利用項目進行社會宣傳和影響拓展等方面的經驗，后來被業界冠以“留仙洞模式”的稱號。其中，“一街坊”集合規劃、建筑、交通等領域眾多專家，多階段指導項目城市設計和建筑設計，超過五十家單位參與到大集群設計；“三四五街坊”及周邊綠廊（被稱作“萬科云城”）采用“整體開發設計+大型集群設計”的模式，城市設計與單體方案良性互動，三十多家單位參與到大集群設計中；“六街坊（南山智城）”采用“綜合實施方案+集群設計聯合體”的模式，實施方案與建筑設計良性互動，共計二十多家單位參與其中。 這種專家設計工作坊的最大貢獻在于控制留仙洞各街坊之間的統一導則和聯動性。不同街坊在開發過程中需要遵循城市設計導則的管控，在保持一定程度統一性的基礎上，也保持相當的靈活性。

深圳城市規劃的創新性是由一整套技巧和策略所支撐的體系，留仙洞項目中所體現出來的典型特征便是它的“H”型結構和在高密度中心城區內留下的小街區和小型建筑群。“H”型結構能讓周邊用地增值最大化，具體權衡會涉及到一系列對包括中心綠地邊長的處理方式，以此作為權衡周邊地塊容積率的評價依據。為此，中心綠地的寬度在博弈中被不斷壓縮并最終確定在110米左右。另一方面，在高密度中心城區做小街區也是需要創新性實驗來進行經驗總結的。這意味著在面對600萬平方米容積率的開發壓力的同時，需要平衡容積率和容納復合功能，提供適合年輕人生活的低成本模式。留仙洞模式落實后，深圳后續同類型開發項目例如萬象天地等，也慢慢發現小街區模式的商業空間相較于“大盒子”模式來說有巨大優勢。

3.產城融合、多元功能、創新空間

隨著具體條件的變化，整個留仙洞項目的開發模式也出現不同時期的實踐方法。作為留仙洞項目的初期階段，“一街坊”的建設推進迅速，而與之相鄰、原定同時開發的“二街坊”發展情況則有變，后續開發轉向面向眾多小型企業的新模式。這種靈活多樣的方式和策略被有效整合并應用，雖非首創，但在如深圳這般城市快速發展的背景下，中小企業對新興用地的積極響應反映了一定的市場活躍性，具有相當的實踐意義。之后類似開發項目如深圳后海中心片區，其建設進度較慢的部分原因在于涉及商業項目規模龐大，且包含數個超高層建筑，無疑增加了建設周期和復雜性。相比之下，“一街坊”不僅開發得早，而且堪稱標桿項目。之后若干街坊的設計亦或多或少地借鑒了“一街坊”的經驗模式，概括地說就是代表規劃管理可“一竿子插到底”的方式，深刻體現了所謂的“深圳精神”，即強調創新、效率和前瞻性。通過強有力的項目管理，“一街坊”不僅在建設速度和質量上設置較高標準，還在功能布局和社區服務上創造了優越的居住和工作環境。這種模式的成功，展示了資源配置、規劃審批和基礎設施建設等環節對于確保項目順利進行和最終成功實施的關鍵作用。

發展早期的留仙洞區域房價不高，市場形勢允許其進行開發策略的創新，通過靈活的政策支持，在追求收益為原則的同時，也基于對產業發展和科創用房建設的重視而得到的結果。后來全國各地都開始效仿這種做法，這也從側面放映了當時更加注重吸引高端產業時從發展全盤進行考慮的有效性和規律性。萬科在“二街坊”取得的成功，極大地增強了其他開發商的信心，促使他們開始關注并投資于深圳特區內原本較為孤立的西麗片區，特別是在通過政策積極支持意向企業和產業扶持的背景下，這一舉措不僅加速了產業集聚、市場良性發展和區域價值提升，也推動了配套商業地產開發，使整個片區隨后成為熱門投資新目的地。南山區眾多作為行業領頭羊放入電子信息產業關聯企業，如傳音控股3、大疆4，紛紛在此設立重要業務據點。

創新空間是留仙洞模式所提倡的新內核。傳統城市規劃的功能分區是基于精確定位的產業、居住、商業等不同功能的分配；而創新空間本身屬于較為模糊的定位，它有利于不同街區和不同功能之間的融合，相互之間的邊界也更為模糊，有利于更為靈活的管理方式和創新業態的產生，兼容不同城市活動和行為的發生，這些都是自下而上的公共交往空間所需要的。例如設計公社近年來就聚攏了數量龐大的設計師群體，各種學術研討和展覽性活動也日益頻繁，也吸引了很多創新型中小企業前來聚集。從整體上看，這些結果都是與前期的城市設計引導有明顯的關聯，這種經驗正是其他城市和區域能夠借鑒之處，比單純僵化地學習一種空間模式要更為有效。

如果從學術層面來看“留仙洞模式”的創新探索，應該可以概括為三個方面，即空間創新、管控創新和開發創新。空間創新是要轉變傳統產業型總部基地功能和空間組織方式，結合戰新產業、中小企業、創新人才的空間需求，構建小密路網、開放式街區、多元功能、立體交互網絡的創新型產業社區。而“管控創新”則要轉變傳統法定規劃管控過死的管理方式，結合開發模式將地塊管控調整為多級管控方式，做到總量彈性、單元三級管控，靈活應對未來開發的不確定性。開發創新是要轉變傳統總部基地開發管理方式，由分散的地塊開發調整為多種形式的開發單元統籌方式，推進高質量單元開發。通過對單元開發模式的深入研究，多處室聯動確定各街坊的整體開發、子街坊整體開發、綠廊捆綁開發等開發模式。

4.留仙洞模式及其后續影響和發展

留仙洞的發展模式也體現出一種對重點片區進行“綜合性實施”的探索路徑。所謂“集成”就是涉及到在項目的不同階段需要整合各類資源，如專家智力和設計資源，以實現系統性的統籌規劃。這種路徑通過集成思維的應用，一開始便通過資產統籌介入，提供企業所需的融資保障，使得相關企業能夠更順利地完成項目。這種模式亦可稱為“單元開發模式”，“單元”是指街坊式的區域劃分。這種單元開發模式可增強系統的完整性，使得單一片區在短時間內便形成較統一的空間品質，對建成區域的控制力也是最強且有連續適應的余地。當然，同一時期建成的建筑群落可能會顯得過于單調，密集且高度集中的建筑缺乏多樣性和獨特性，帶來個性化的缺失，直接空間感受可能并不理想。這可以歸因于對推動效率與效益的注重。留仙洞項目初期盡管進展速度很快，在城市設計階段由規劃設計單位為技術服務，也提出了很多前瞻性設計導則，但項目后續例如“二街坊”實際中并未嚴格執行包括便捷的行人通道和連廊等層面的設計要求，連接不同街坊的初衷并未完全實現。就現在客觀看來，包括云城設計公社、萬科云中心在內的落地項目也算是極有特色的網紅地標。其設計和開發初期展示了行業內不多見的前沿嘗試和領先的設計理念，特別是設計公社項目是國內首個嘗試“海綿公園”的試點項目，而泊寓和鵬程實驗室等大型項目，都是行業領軍的設計大師們親自參與草圖繪制、模型制作和討論，帶領整個設計團隊進行方案構思的結果，這體現了團隊的高度熱情和協作精神。

盡管存在這些問題，留仙洞總部基地項目仍然被認為是相當成功的，以至于萬科云城成為一個知名的城市品牌，作為云城系品牌在杭州等地推廣5。萬科云城項目重視“產城融合”，專注產業發展來創造更有價值的城市空間。相對其他地區而言，在深圳這樣一個以產業為主導的城市中，云城項目在規劃中并無住宅指標，僅有若干公寓組成的片區來配套，這進一步體現出產業發展的重點。另一方面，留仙洞所采用的“單元開發模式”在未來將持續存在。這主要是由于城市更新類開發模式所促成面積增大的方式，使得一般中小型開發商難以獨立應對巨大的項目規模；而隨著云城大型項目的增多，可能會看到更多實力雄厚的央企或國企參與進來。如火如荼的云城“六街坊”建成后的情景、環境和氛圍感受，值得期待。

注釋：

1 作為深圳六大總部基地和15個重點開發建設區域之一，留仙洞總部基地規劃定位為國際化戰略性新興產業特征和企業總部特征為一體的新一代產業園區，將重點發展航空航天、機器人、生命健康等未來產業和高增長科技企業。

2 特建發針對第一個街坊，逐步將控制性詳細規劃（控規）內容融入后續實施修編流程。

3 深圳傳音控股股份有限公司成立于2013年，總部位于深圳，是一家專注于移動通訊終端產品研發、制造、銷售的高新技術企業，主要生產銷售手機等移動通訊及數碼產品。

4 深圳市大疆創新科技有限公司成立于2006年，是一家全球領先的無人機及航拍技術公司。

5萬科云城位于深圳的留仙洞總部基地，該基地是深圳六大總部基地之一，定位為“深圳西部硅谷北片區”。通過打破傳統的開發模式，立足于產業發展，以產城融合模式創造更有價值的城市空間。云城的成功使得萬科將這種開發模式打造成一個品牌，稱作云城系。