土地集約利用問(wèn)題與對(duì)策研究

李爽

摘要：我國(guó)土地資源豐富，但受人口基數(shù)影響，土地資源人均占有量在世界上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。在土地使用的核心區(qū)域，加強(qiáng)土地集約化，能提高土地資源利用率，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展，解決就業(yè)問(wèn)題。本文分析土地集約利用存在問(wèn)題，進(jìn)行針對(duì)性對(duì)策總結(jié)，以深度挖掘存量用地的潛力。

關(guān)鍵詞：土地集約；問(wèn)題；對(duì)策

土地是人類(lèi)生存的重要載體，是社會(huì)秩序建設(shè)、文化建設(shè)、政治建設(shè)的重要載體，是人類(lèi)文明不斷發(fā)展的推動(dòng)力。如何讓有限的土地資源發(fā)揮最大價(jià)值是社會(huì)探討的重要問(wèn)題。土地集約化利用能有效解決土地資源緊缺問(wèn)題，能規(guī)避傳統(tǒng)盲目開(kāi)展土地資源基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)環(huán)境保護(hù)，規(guī)避土地利用風(fēng)險(xiǎn)使資源管理更有效。

1土地集約利用存在的問(wèn)題

1.1發(fā)展空間不足

通過(guò)對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)土地的利用進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建設(shè)用地的需求在提升的過(guò)程中也進(jìn)入了飽和狀態(tài)。現(xiàn)有的存量用地效率不高，分析集約用地評(píng)價(jià)發(fā)現(xiàn)，低度利用功能區(qū)占用地總功能的比例較大。集約用地在管理、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)都存在諸多問(wèn)題。土地資源發(fā)展空間不足影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如何在保障配套設(shè)施完善基礎(chǔ)上推動(dòng)土地資源集約化利用成為要解決的重要問(wèn)題。

1.2用地效益較低

分析土地集約利用評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)可知，土地稅收現(xiàn)狀與理想差距大，有部分企業(yè)存在圈地行為，導(dǎo)致土地閑置，影響用地效益。還有部分企業(yè)取得土地使用權(quán)后，主要目的是進(jìn)行土地二次倒賣(mài)，獲取更大利益，之后再進(jìn)行土地的購(gòu)入等，這種惡性循環(huán)影響土地的升值效益，使得土地利用不全面，進(jìn)而導(dǎo)致用地效益低下。

1.3配置效益不高

市場(chǎng)是配置資源最有效的手段，土地作為生產(chǎn)要素之一，依托市場(chǎng)配置才能實(shí)現(xiàn)集約化。但現(xiàn)實(shí)情況是大量經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施及事業(yè)用地在配置時(shí)依舊選擇劃撥手段，導(dǎo)致配置效益不高。另外，由于城市土地級(jí)差地租是農(nóng)村城市化的發(fā)展動(dòng)力，但城市規(guī)劃過(guò)程中更注重城市景觀，并未將土地級(jí)差地租作為土地集約利用的規(guī)律，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益不高的單位占據(jù)核心地段。

2土地集約利用的對(duì)策

2.1編制專(zhuān)項(xiàng)用地規(guī)劃

首先，要加強(qiáng)土地集約利用的職能，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地集約利用的宏觀管理。要將土地集約利用責(zé)任下放，目的是解決管的過(guò)多和過(guò)細(xì)的問(wèn)題，發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)配作用。要加強(qiáng)土地空間規(guī)劃體系的構(gòu)建，并依托監(jiān)督實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地空間管制及生態(tài)保護(hù)的整合。

其次，要科學(xué)定位專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，在構(gòu)建土地空間規(guī)劃體系的基礎(chǔ)上編制土地集約利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，目的是通過(guò)現(xiàn)在土地存量和開(kāi)發(fā)量確定集約利用目標(biāo)。要制定差異化土地集約利用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不同用度地區(qū)、不同功能地區(qū)等因地制宜制定規(guī)劃，以使土地集約利用圍繞核心任務(wù)實(shí)現(xiàn)與土地整理、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地供應(yīng)的銜接，以實(shí)現(xiàn)土地集約利用的產(chǎn)業(yè)布局。

2.2加強(qiáng)相關(guān)專(zhuān)題研究

首先，加強(qiáng)土地集約利用布局優(yōu)化研究。土地集約布局優(yōu)化是調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地集約利用效率的關(guān)鍵，借助先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與土地利用的耦合，為土地集約利用提供支持，進(jìn)而根據(jù)城市發(fā)展目標(biāo)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源利用。

其次，加強(qiáng)存量土地集約利用規(guī)劃研究。對(duì)存量土地集約利用，先制定好規(guī)劃，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，挖掘存量土地的潛能，保證土地集約利用規(guī)劃順利推進(jìn)。針對(duì)不同潛力的土地，要從城市發(fā)展需求和鄉(xiāng)村發(fā)展需要人手，多角度使用土地，提高土地利用價(jià)值。

再次，加強(qiáng)土地集約利用機(jī)制研究。在分析土地價(jià)格與集約使用價(jià)值的基礎(chǔ)上，要利用杠桿調(diào)節(jié)土地集約利用的度，并將集約利用分析結(jié)果應(yīng)用于集約利用規(guī)劃中，以豐富土地集約利用機(jī)制，以加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)城市土地集約利用的影響。

2.3優(yōu)化規(guī)劃管理體制

首先，完善政策體系。按照土地集約利用原則，依托市場(chǎng)進(jìn)行利用門(mén)檻的界定，依托政策進(jìn)行利用制度的探索，目的是分區(qū)域、分類(lèi)型制定土地集約利用體系，以健全相關(guān)政策及法規(guī)。

其次，健全監(jiān)管機(jī)制。對(duì)土地集約利用規(guī)劃的實(shí)施要進(jìn)行監(jiān)管，目的是通過(guò)多部門(mén)的聯(lián)合監(jiān)督和檢查等，對(duì)利用規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤，以總結(jié)規(guī)劃的運(yùn)行狀態(tài)，以為后續(xù)的規(guī)劃制定提供支持。要健全規(guī)劃用地批后的監(jiān)管機(jī)制，目的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)閑置土地或效率低的土地，以處置違規(guī)土地使用行為。

再次，強(qiáng)化管理制度。對(duì)項(xiàng)目用地采用預(yù)審管理原則，通過(guò)多部門(mén)聯(lián)合，使用地嚴(yán)格遵照土地使用用途運(yùn)營(yíng)。建立土地集約利用的價(jià)格調(diào)控機(jī)制，通過(guò)價(jià)格杠桿規(guī)范土地集約出讓價(jià)格。

在轉(zhuǎn)型期間，城市發(fā)展經(jīng)歷城鎮(zhèn)化和工業(yè)化過(guò)程，土地供需矛盾明顯，土地資源緊缺嚴(yán)重，是土地集約利用程度不高導(dǎo)致的。提高土地利用率需依托編制專(zhuān)項(xiàng)用地規(guī)劃，加強(qiáng)相關(guān)專(zhuān)題研究，優(yōu)化規(guī)劃管理體制等強(qiáng)化土地集約，有效減少土地資源浪費(fèi)。