房地產：落實融資化解風險

雖然從中央到各地方放松政策不斷優化，核心城市限購等也不斷松綁，但行業的風險仍未出清，市場信心和預期修復仍需要時間，2024年開年房地產的銷售并不理想。克而瑞數據顯示，2024年前兩月百強房企銷售下降接近五成。由于需求還未恢復，難改當下的觀望氣氛。即便“兩會”后繼續出臺放松政策，也需要時間落地。

住建部已經要求各地建立城市房地產融資協調機制，截至2月底，已有276個城市完成。2024年市場需要更加關注放松政策的實際落地效果，明確且可執行的放松政策是房地產行業“扭轉”的關鍵因素。

2024年政府工作報告中，防風險放到了第一位，提出要標本兼治化解房地產、地方債務和中小金融機構等風險，并表示要加快構建房地產發展新模式、加大保障性住房建設和供給、完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。

銷售仍未好轉

克而瑞公布的銷售數據顯示，2024年2月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額1858.6億元，環比降低20.9%，同比降低60%，單月業績規模繼續創近年新低；前兩個月累計銷售4209.1億元，同比降幅較1月擴大近十五個百分點至48.8%。

“近期，雖然地方政策層面不斷優化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，但當前行業仍處在風險出清期，市場信心和行業預期修復尚需時日，”克而瑞表示。

克而瑞認為，3月供求有望修復，環比持增，但是同比或將延續降勢，“小陽春”難現，市場信心和行業預期修復尚需時日，預計短期內市場供求不會出現明顯轉暖的跡象。

2023年年初，疫情恢復常態化管控，前期積壓的部分需求得到釋放，地產銷售有了階段性的回暖。2023年2月單月，百強房企全口徑銷售額5184億元，單月同比增長了11.8%，自2021年6月以后時隔20個月重新回正。2023年1-2月，百強房企累計全口徑銷售額9179億元，同比下降了12.5%。

之后的2023年3-5月，百強房企的銷售持續增長，之后負增長一直延續至今。

統計局統計的全國地產情況也基本有著類似的走勢。2023年上半年，全國商品房銷售額63092億元，增長1.1%；1-5月的漲幅還超過了8%，即6月份單月銷售開始回落。

由于有疫情期間積壓的銷售需求，2023年上半年全國商品房月均銷售額超過1萬億元。在這樣的高基數下，2024年前期的增長壓力可想而知。

解決核心問題

落實具體政策已經成為當下房地產放松的核心方向。2月29日，住建部、金融監管總局聯合召開城市房地產融資協調機制工作視頻調度會議，要求3月15日前，地級及以上城市要建立房地產融資協調機制，并建立房地產“白名單”。

截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，全國已有約6000個房地產項目納入“白名單”。商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

2024年1月中旬，住建部和國家金融監督管理總局下發通知，要求地級及以上城市建立房地產融資協調機制。根據房地產開發項目具體情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單。

這一政策快速得到落實，1月底第一批房地產項目“白名單”就已經出爐，涉及的房地產公司包括融創、碧桂園和世茂集團等多家出險房企。實際上，第一批公開的房地產項目名單，主要以民營房企和混合所有制房企開發的項目為主。

融資協調機制和白名單是房地產支持政策的具體落實，且指向性明確。當下，陷入財務困境的房企尚存在大量的項目需要資金，因此以項目層面進行融資協調符合當前的市場情況。

眾所周知，房地產是資金密集型行業，出險房企遇到的問題多數都是資金鏈遇到了危機，進而影響了項目的開發進度。在房地產外部資金來源中，銀行的支持最為重要。

2024年1月，全國新增社融6.5萬億元，同比多增5061億元，增量遠超市場預期，社融信貸實現開門紅。其中，居民端新增中長期貸款6272億元，同比多增4041億元；企業端新增中長期貸款3.31萬億元，同比少增1900億元。

2023年的情況同樣并不理想。央行數據顯示，2023年年末，人民幣房地產開發貸款余額12.88萬億元，同比增長1.5%，增速比上年末低2.2個百分點；個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8個百分點。

2023年年末，人民幣房地產貸款余額52.63萬億元，同比下降1%，增速比上年末低2.5個百分點。

從上市房企借款情況來看，也基本如此。由于年報還未發布，以三季報為例，2023年前三季度，A股上市房企“取得借款收到的現金”為8744.06億元，2021年和2022年同期分別為11803.55億元和9361.54億元。

實際上，疫情以來上市房企獲得的借款在持續下降。2020-2022年，A股上市房企“取得借款收到的現金”分別為18446.95億元、14873.36億元和12330.34億元，2022年獲得的借款已經不足2020年的七成。

從央行的數據看，2023年房地產開發貸增長明顯下降，房地產貸款余額已經開始下降。2023年中的政治局會議首次提出“地產供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策”以來，從中央到地方的房地產放松政策層出不窮。

房地產正常發展的核心是得到資金的支持。從央行的數據和上市房企公布的結果看，房企融資真正落實到位尚需時間。

建立城市融資協調機制以來，政府、銀行和企業三方努力，確?！鞍酌麊巍表椖咳谫Y實現順利推進。根據公開信息，工農中建交五大銀行獲取、對接超8200個項目。

金融支持房地產的力度還要加強。以河南為例，截至2月27日，全省銀行機構已對協調機制推送的項目授信67.1億元，發放融資26.79億元，二者還有很大的空間。

正因如此，住建部和金融監管總局召開的前述調度會議，在要求地級及以上城市要建立融資協調機制、完成“白名單”推送的同時，還要求全力支持房地產在建項目融資和建設交付。

中指院市場研究總監陳文靜表示，本次調度會強調金融機構要細化盡職免責規定，有利于減輕金融機構及相關人員的擔憂，助推項目融資加快落地見效。

定調新模式

全國“兩會”是給全年經濟定調的重要窗口，政府工作報告提到的關于房地產的內容給行業發展定下了基調。申萬宏源指出，統籌發展和安全兩手抓、構建新模式和新制度是此次報告的重點。

2024年新增強調標本兼治化解房地產風險，并再次強調要對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，這與前期中央金融工作會議的提法基本一致。如前所述，在建立房地產融資協調機制初期，最先獲得“白名單”融資支持的就是以民營房企為主。

在精準滿足房企合理融資需求的同時，加快構建房地產發展新模式被反復強調。機構指出，“保障+市場”的住房供應體系由此得到進一步的明確。申萬宏源表示，住房雙軌制確立，加大保障房供應、滿足多樣化需求。

這次新發展模式將基于新型城鎮化發展和供求關系變化兩大前提，意味著新發展模式也將與時俱進。

申萬宏源認為，強調“加大保障性住房建設和供給”，預計保障房建設力度將進一步加大；首次提及“完善商品房相關基礎性制度”，包括資金監管、預售政策、住房品質等方面仍將繼續完善。

因此，申萬宏源表示，新發展模式下，“商品房+保障房”并重的住房雙軌制供應體系將是未來市場的大勢所趨，預計保障房建設將以需定供，而商品房將有望打造高品質住宅成長新賽道。