房地產企業的內部控制及風險防范

在經濟環境瞬息萬變的當下，如何深刻了解內部控制的含義與特征，全面梳理企業在內部控制與風險防范方面存在的問題，并采取多種措施去除沉疴，已成為不少房地產企業亟待解決的議題。

內部控制的概念與特征

為了達成預定的發展目標，企業采取的多種措施、策略和技巧統稱為內部控制。這種管理旨在提高財務報告的準確性、防止資產的損失、保障企業運作的規范性和合法性。在特定的情境下，內部控制是企業為了實現特定目標，對經濟行為所采取的一系列規劃、組織、監督和協調活動。基于COSO理論，內部控制涉及的具體內容主要有以下幾個方面：

控制環境。企業內部控制環境的范圍相當廣泛，它不僅包括企業的治理結構、內部決策程序、董事會及監事會的組織架構，還包括企業的組織架構、職責分配以及人力資源管理等各個方面。此外，它還包括員工的招聘、培訓、績效評估以及企業文化的塑造等。

風險評估。企業在面對眾多不確定性因素時，必須不斷從外部環境和內部運營兩個層面收集信息，并利用專業工具進行風險分析。在外部風險分析中，企業應全面考慮政治、經濟、社會、文化及競爭對手等多重因素；而在內部風險分析時，則需深入考慮員工素質、信息技術水平及風險管理能力等因素。基于信息收集，企業應采用定性與定量相結合的方法來確定風險的類別和嚴重程度。

控制活動。企業內部控制的核心環節在于控制活動的實施，它通常涵蓋以下幾個關鍵領域：職責分離、審批與授權流程、風險管理策略、會計系統監管、績效評價體系以及信息安全保障措施等。例如，為了減少未經授權的系統操作以及數據丟失或泄露的風險，企業應從制度建設和技術防護兩方面著手，建立一個全面的信息安全保障體系。

信息與溝通。企業需要構建高效的信息交流渠道，提高信息交流的效率，并降低交流成本。此外，企業還應該主動采納前沿的信息技術，構建智能化的信息管理系統，確保各個子系統之間能夠實現無縫連接和數據共享。

內部監督。企業應增強內部審計部門的自主性和專業水平，定期對內部審計員工進行培訓，并采用先進的審計方法，對內部控制系統的設計和執行的有效性進行審查，從而充分發揮內部監督的作用。

風險防范概述

風險規避 這是一種較為被動的管理手段，主張相關方有意識地避免參與可能帶來風險的行為。盡管這可以避免潛在的損失，但同時也可能錯失相應的收益機會。

損失限制 與風險規避不同，損失限制的目的是通過周密的規劃和組織來降低損失的可能性及其嚴重性。這種策略需要在風險事件的預防、處理和后續階段都進行有效的控制。

風險分擔 這種方法涉及通過法律協議，如合同或保險，將風險責任轉嫁給第三方。通過這種方式，風險可以被分配給一個或多個其他參與方。

風險承擔 在風險發生時，相關主體可以使用其可用的資金來應對。風險承擔分為計劃性和非計劃性兩種，非計劃性承擔是指在損失發生后才進行應對，而計劃性承擔則是在風險發生前就設立專項基金，以備應急之需。

企業在進行內部控制與風險防范過程中存在的問題

控制環境有效性不足 缺乏對內部控制的重視程度。由于房地產行業的下行趨勢，企業決策層主張將主要精力和資源放在發展業務方面，而加強內控建設則會分散有限的資源，甚至會影響主營業務發展，因此造成對內部控制的重視程度嚴重不足。

缺乏內控績效考核制度。部分企業并未根據部門和個人在內控制度設計和執行中的績效進行考核，無法形成對企業員工的制度約束，導致員工角色模糊、定位不清晰，缺乏對內部控制的價值認同。

部門職能設置不科學。在風險管理方面，部分房地產企業并未設置專門的風險管理部門，主要由財務部門負責風險管理，這不僅增加了財務部門的工作量，還滋生了控制風險發生的概率。

風險評估機制不完善 缺乏對風險的準確認識。部分房地產企業對運營管理中存在的金融風險、預算風險、成本風險和利潤風險的認識不夠深刻，例如缺乏對預算風險的重視，導致部分房地產項目預算超支和無預算支出的情況時有發生。

風險評估機制不完善。在風險評估方面，房地產企業主要依靠管理人員的主觀經驗進行判斷，很難利用質量管理體系對風險實施概率計算和結果評估，導致其無法準確估計企業面臨的風險類型和大小。

銷售風險評估機制不完善。部分企業為了迅速擴大銷售規模，增加營業收入，對銷售風險的評估缺乏深度，存在銷售人員欺詐性承諾出售房產的行為。

控制活動存在不足 預算管理制度不健全。部分房地產企業的預算編制未能堅持全員參與的原則，主要在歷史期間數據的基礎上編制預算，對外部市場變化、財務管理水平的考慮不足，為后期的預算調整埋下了伏筆。同時，對預算執行的監督管理力度不足導致部分企業缺乏智能化信息系統，無法利用信息技術實時監測責任部門預算執行情況，很難實現對預算偏差的有效管控。

風險應對方式過于單一。在風險識別和評估基礎上，房地產企業未能采取多樣化的風險應對方式，主要局限在風險規避層面，無法通過內外合作實現風險的轉移。

信息溝通不順暢 在對內溝通層面，部分房地產企業未能建立內部信息的收集、傳遞、分析和處理機制，導致無法從內部經營管理數據中發現企業蘊含的風險因素和風險水平。同時，企業組織層級過多，管理層和基層員工的溝通上存在障礙，導致基層員工無法準確理解管理意圖，容易在執行中造成偏差。

在對外溝通方面，企業的信息收集主要集中在財務維度上，對政治、經濟、社會等方面的信息考慮嚴重不足。同時，企業與稅務機關的溝通效能不足，對稅務管理機關的屬性和職能存在偏見，缺乏與其溝通的信心。

內部監督力度不足 企業內部審計的職能未能充分實現。作為企業內部結構的一部分，內部審計部門在執行審計流程時可能會遭遇外部環境的干擾，這使得其難以維持應有的獨立性，進而影響審計結果的客觀性和公正性。

內部審計團隊的專業能力存在不足。在一些房地產企業中，部分內部審計人員實際上是由財務人員兼任的，他們缺乏運用現代審計技術的能力，面對信息系統中可能出現的審計痕跡消失問題時難以有效應對。

財務部門的自查自糾往往只停留在表面上。財務部門的自查自糾對財務人員的職業道德水平要求很高，然而在實際操作中，財務人員的自查很難揭示出財務內部控制運行中的根本性問題，這使得自查自糾制度往往形同虛設。

企業內部控制與風險防范相關應對措施

營造良好控制環境 加強內部控制文化建設。通過官方網站、公眾號等形式積極解讀內部控制的內涵、重要性和實施路徑，推動單位營造“內部控制建設人人參與”的濃厚氛圍。

構建內部控制績效考核制度。企業應從財務與非財務兩個層面設計考核指標，并依據層次分析法確定各項指標權重，運用定量與定性結合的方式得出考核結果，引導員工落實內部控制責任。

科學設置部門職能。房地產企業完全可以成立獨立的風險管理部門，該部門的主要職責是根據風險管理戰略，制定執行風險管理方案，確保將風險扼殺在萌芽狀態。

完善風險評估機制 提升對風險評估的重視程度。企業可針對房地產項目運營中面臨的金融風險、預算風險、建筑風險實施培訓，確保管理人員能形成對風險類型的準確判斷。

提升風險評估方式的科學性。在風險評估階段，風險管理部門可組織相關專家參與，定量計算風險概率，定性評估結果大小，為后期的風險應對提供信息支撐。

及時評估銷售風險。由于房地產企業的銷售風險較為突出，因此風險管理部門應將銷售風險防控納入銷售人員績效考核體系，及時預警銷售風險，確保將風險控制在可承受范圍內。

加強控制活動 實施全面預算管理制度。房地產企業應完善預算管理組織體系，明確各層級的崗位職責，為后續預算管理提供組織保障；同時還要提升預算編制的科學性和精準性，并根據項目的不同采取針對性預算編制方法，比如對于非經常發生項目，可以零為基礎，采取零基預算方法編制預算。

加強風險控制。對于已經識別和評估出的風險，房地產企業要實施適宜的風險應對方式，比如可以通過與外部主體合作的方式及時將風險轉移出去。

實施崗位分離制度。為了防范關鍵風險點，房地產企業應實現關鍵崗位的分離，比如合同的授權與審批、采購的審批與付款以及財務出納和往來賬款管理等。

加強信息溝通 完善公司治理機制。為了提升縱向信息溝通效率，降低信息溝通成本，房地產企業可改善職能機制，實施扁平化管理，實現信息在企業內部橫向的共享共通。

加強企業信息化建設。房地產企業可以搭建財務共享信息系統，該系統應至少包括成本管理、預算管理、資金管理、合同管理、業務管理等模塊，且各模塊均需實現無縫連接，確保各種數據和信息能在系統內部自由流動。

加強對外溝通。房地產企業的稅務管理活動較為復雜，必須加強與稅務行政機構的溝通，及時參與稅務部門組織的各項培訓活動，并就存在爭議的稅務政策積極請教行政部門。

完善內部監督體系 提升企業財務自我稽核能力。房地產公司需要加大對財務團隊的培訓力度，提高他們的職業操守，鼓勵他們通過自我檢查來識別潛在的財務風險。此外，公司應將財務自檢的成效作為員工績效評估的一部分，并根據自檢結果執行相應的獎懲機制，以此激勵財務人員認真履行自檢職責。

充分發揮內部審計的作用。房地產公司應提高內部審計部門的獨立性，可以考慮將其從其他部門中分離出來，直接由公司高層管理。同時，公司還需持續提升內部審計團隊的專業素質，加強專業培訓，改進工作流程，并采用更先進的審計技術。例如，可以建立基于大數據的審計系統，實現網絡化審計，以便快速地捕捉審計線索并得出精確、客觀的審計結果。

作者單位：陜西弘瑞稅務師事務所有限責任公司