“商改住”禁令破冰之后

商辦公寓即產權性質為商業或辦公，但卻做成公寓的居住產品，過去它的優勢很突出——不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發揮空間，而且價格一般低于同區域普通住宅產品，這意味著居住在城市核心區域的成本更低。但它的劣勢也同樣明顯——僅有40年產權、執行商用水電收費標準、部分項目不通燃氣、無學位。

從2017年開始，核心城市陸續出臺嚴厲的政策，禁止“商改住”，這些措施規范了商辦房地產市場，但也加大了商辦產品的庫存壓力。近日，海南萬寧、湖南長沙陸續突破“商改住”禁令，轉而支持“商改住”，甚至要將符合條件的商辦公寓產權性質轉為住宅，給予購買者一系列住宅業主才擁有的權益。

政策破冰

6月25日，海南省萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》（簡稱“方案”），該方案稱，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。這一方案的印發，表明海南實施了近3年的“嚴禁商改住”政策出現破冰跡象。

在海南樓市最火熱時期，海南曾以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產開發，也堵上了“商辦改類住宅”的口子。2020年，海南貫徹落實《海南自由貿易港建設總體方案》，加強了房地產宏觀調控;2021年10月，海南省自然資源和規劃廳等部門發布了《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》（簡稱“意見”）。該意見稱將商業辦公類項目改造為具備長期居住功能的“類住宅”的行為，影響了公共服務設施基本功能。因其產品不受海南省房地產限購政策影響，存在開發企業違規銷售、虛假宣傳、誤導購房者等現象，沖擊海南省房地產市場，影響了房地產政策的執行。因此，堅決抑制各類以建設名義變相開發“類住宅”的房地產行為，規范房地產市場秩序。當時意見中規定，商業辦公類項目可產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類房地產進行登記;嚴禁旅館用地分割銷售和不動產登記，堅決禁止借康養、總部經濟等之名圈地，變相開發商品住宅。

而海南萬寧最新出臺的方案，相比3年前的政策，態度出現了180度的反轉，不僅不再禁止，還要求全市多個部門配合“商改住”，購買商辦類商品房的購房人所獲權益幾乎與購買住宅無異。方案中稱，商辦類商品房項目不再受“產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制，由市營商環境建設局牽頭，聯合住建、資規、消防、環保、水務、電力等部門對商辦類項目進行綜合查驗評估，認為兼具住宅使用功能的，提請市政府認定，在不得改變用地性質、規劃指標的前提下參照住宅項目管理。此外，新政還規定，在萬寧市購買商辦類商品房，購房者子女還可以就近入讀義務教育階段公辦學校，這在全國范圍內都屬罕見。針對商辦類住宅水電氣費用高的問題，萬寧市新政還規定，對個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標準。

萬寧發布新政一周后，湖南省會城市長沙也出招了。7月3日，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局聯合下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》。上述通知主要說了兩點，一是長沙在市轄區范圍停止新的公寓等類住宅項目規劃審批;二是對于已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。和萬寧的理由類似，長沙稱此舉也是為支持企業盤活閑置存量土地，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存。

市場起落

商辦存量過剩源于過去很長一段時間內地方政府對發展“樓宇經濟”的重視。根據克而瑞研究中心的數據，中國各線城市商業地產都經歷了2005-2008年和2010-2013年兩個高速發展階段，而樓宇經濟成為了地方政府最關注的一張牌，對經濟數據的渴求使得各地建造大量的寫字樓。2013年時，全國辦公樓新開工總量達到6887萬平方米，是2008年的4倍;相比之下，同期的住宅新開工量增幅僅為74%。

然而，對于很多城市來說，因缺少第三產業現代服務業的有力支撐，商辦類項目客戶群體不足，出現供大于求的情況。為了去化這些寫字樓，開發商絞盡腦汁，開始進行產品調整，比如改造成服務式公寓、公寓住宅或養老住宅。在這個過程中，商辦類公寓出現了很多產品類型，既有適合單身人士、年輕夫妻的小面積Loft（帶閣樓）公寓，也有頂豪大平層。

在2016年開始的那一波樓市上漲中，各城對于住宅類產品出臺了許多限制性措施，比如限購、限售、限制戶型面積等，這時候商辦類公寓開始“逆襲”，展示出其優勢。當購房者手中已經沒有購房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場券”，卻又想投資一套區位還不錯的房子，商辦公寓就成了首選。歷史數據顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約占當年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價24937元/平方米，同比上漲13.6%。

2017年時，由于出臺住宅限購，長沙的商辦公寓行情火爆，售價甚至達到周邊住宅項目的1.5倍，核心城區的酒店服務式公寓達到2萬元/平方米。同樣的情況也在成都發生過，2018年時，成都樓市轉熱，當年5月出臺“最嚴限購令”，在這之后，許多沒有購房資格卻又需要買房的人就把目標轉向了公寓產品，豪華大平層公寓在成都市場也是一個特殊的存在，當時的價格是普通商品住宅的好幾倍。

一名長三角大型房企內部人士告訴記者，在商辦公寓銷售火熱的年份，房企更青睞做公寓項目，因為這種項目拿地成本低、利潤高，未來公寓賣出后每平米所收物業費也比普通住宅高不少。

然而，就在商辦公寓交易火熱之際，這種畸形的土地供應錯配關系引起了地方政府的關注，多城開始禁止“商改住”。2017年，上海宣布清理整頓商辦項目，停止審批公寓式辦公項目，重新審核尚未上市銷售的項目。同一年，廣州要求商服類（商業和辦公）房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，不得改變為居住用途，最小分割單元不得低于300平方米，個人不可購買商辦公寓。

在這之后3年，北京、天津、深圳、廈門等16地相繼發布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變為居住用途逐漸成為基本原則，商辦公寓產品從此“一蹶不振”。

現在，如果越來越多的商辦公寓類產品轉變性質為住宅，那么對廣大購房者來說，這是否是入手公寓的好時機？購買時又該注意什么問題？“千萬不要看到性質轉變成住宅了，總價便宜了，就去盲目購買，商辦公寓的水比想象中深?！?鏡鑒咨詢創始人張宏偉對記者表示。他認為，人員混雜是影響商辦物業保值增值的重要因素，需要考察項目是否有統一的經營管理公司，或者服務質量較高的物管公司;一般來說，商辦物業收費標準高于民用住宅，因此，“商轉住”以后物業費應當按照民用住宅標準重新制訂價格;此外，還要關注“商轉住”后對應的學區，若對口好的學區，則更值得購買。

（摘自《第一財經日報》馬一凡）