收購存量房，“擴(kuò)圍”至縣城

近日，住建部召開會(huì)議，提出推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。這也意味著，新時(shí)期的住房保障進(jìn)一步擴(kuò)圍到三四線城市和縣城。這與2021年和2023年國家相繼部署并重點(diǎn)發(fā)展的兩類保障性住房產(chǎn)品——保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）和配售型保障性住房（以下簡稱“配售房”）重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域有較大區(qū)別。

無論是2021年推進(jìn)保租房的國辦發(fā)22號(hào)文，還是2023年規(guī)劃建設(shè)配售房的國發(fā)14號(hào)文，其確定的保障對(duì)象，要么是新市民、年輕人，要么是工薪階層、人才群體，他們基本集中在大城市、超大或特大城市。比如，“十四五”全國計(jì)劃籌建保租房870萬套，40個(gè)重點(diǎn)城市就達(dá)到650萬套；配售房明確要在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，后擴(kuò)大到省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過100萬的城市。

當(dāng)時(shí)的考慮是，這些城市房價(jià)水平高，人口流入多，且主要是年輕人，住房支付能力弱，“住房焦慮”的情緒很重。相比之下，三四線城市及縣城供求關(guān)系不緊張，房價(jià)水平低，住房問題不突出，發(fā)展保障房的必要性較低。

不過，事態(tài)正在變化。今年4月30日中共中央政治局會(huì)議明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。作出上述部署，主要基于住房形勢(shì)的根本性改變，即“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。截至5月份，在售現(xiàn)房庫存達(dá)到7.4億平方米，創(chuàng)歷史新高，超過了上一輪去庫存時(shí)的高點(diǎn)。由于銷售端下滑更明顯，去化周期更長，特別是三四線城市和縣城。

新時(shí)期，我國積極推進(jìn)以縣域?yàn)檩d體的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合、要素雙向流動(dòng)和公共服務(wù)均等化，讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的村民、居民既能選擇在原有的農(nóng)業(yè)體系內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)，還能享受在縣城就近就醫(yī)、養(yǎng)老，子女還能在縣城接受教育，從而帶動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)增長。當(dāng)下及未來，縣城（包含部分鎮(zhèn)）在教育、醫(yī)療、公安干警等公共服務(wù)和社會(huì)治理等方面的就業(yè)人員將會(huì)增加。

一直以來，城鎮(zhèn)化偏向于大城市化、都市圈化，三四線城市及縣城人口集聚減弱，上一輪棚改以來新增的商品房去化難。因此，發(fā)展保租房和配售房，首先有利于推動(dòng)本地商品房去庫存，穩(wěn)定縣市商品房市場(chǎng)供需和價(jià)格體系；其次，在縣市發(fā)展保障住房，能補(bǔ)缺公共服務(wù)短板，降低新型城鎮(zhèn)化的成本；最后，發(fā)展保障住房，還能提高縣市對(duì)人才的吸引力，能留住人才。

當(dāng)下，越到縣區(qū)等基層，公共服務(wù)缺口越大，公共事項(xiàng)越繁雜、越瑣碎，越需要填補(bǔ)公共人員。近年來，公務(wù)人員和事業(yè)單位招聘，很多名額開始向縣城傾斜，以提高基層治理能力，但縣城留住人才的機(jī)制不佳，財(cái)政狀況緊張的情況下更是如此。如果能針對(duì)性地推動(dòng)保障房籌建，全面降低安居成本，再加上基礎(chǔ)薪酬和市區(qū)差距不大，則能明顯夯實(shí)引鳳筑巢的優(yōu)勢(shì)。

在縣城發(fā)展保障性住房，關(guān)鍵在于“堅(jiān)持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求”，即細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，在此基礎(chǔ)上明確收購安排。當(dāng)前縣城普遍房源較多，不管新房還是二手房。主要是因?yàn)?021年下半年以后，縣城房價(jià)普遍陰跌三年左右，價(jià)格處在歷史低位、交易規(guī)模也難以提升。

同時(shí)，在縣城教育、醫(yī)療、公安等領(lǐng)域新就業(yè)的人群，多半為大城市畢業(yè)的大學(xué)生，或考公、考編、創(chuàng)業(yè)等返回縣城的人。目前看，“90后”“00后”就業(yè)的年輕人，他們對(duì)房價(jià)敏感，對(duì)居住品質(zhì)要求也高。因此，做好收購存量房源做保障性住房，首先要精準(zhǔn)摸清需求特征（支付能力、區(qū)位訴求和配套設(shè)施等），然后結(jié)合招聘規(guī)模，鎖定保障房的需求。

接下來，帶著鎖定的需求去摸排存量在售新房項(xiàng)目。需要注意的是，縣城大量新盤項(xiàng)目處于滯銷、停頓態(tài)勢(shì)，在售已建成的新房項(xiàng)目普遍存在配套短板。市級(jí)政府要用好金融支持（再貸款、專項(xiàng)債）、財(cái)政扶持（補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)、稅收減免）、規(guī)劃調(diào)整等政策利好，統(tǒng)籌收購、配售與后續(xù)項(xiàng)目（含配套）啟動(dòng)的循環(huán)，讓增量資金和政策優(yōu)惠發(fā)揮撬動(dòng)和盤活市場(chǎng)的作用。

由于縣城財(cái)政狀況較為緊張，推動(dòng)保障房籌建，需要讓存量項(xiàng)目啟動(dòng)和循環(huán)，推動(dòng)住房保障。一方面，以積極的住房保障政策引入新增住房需求；另一方面，讓新增需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，就須降低保障房價(jià)格、提高社區(qū)配套品質(zhì)，讓縣城保障房具備“低房價(jià)、高品質(zhì)”的優(yōu)勢(shì)。