收購存量房，“擴圍”至縣城

近日，住建部召開會議，提出推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。這也意味著，新時期的住房保障進一步擴圍到三四線城市和縣城。這與2021年和2023年國家相繼部署并重點發展的兩類保障性住房產品——保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）和配售型保障性住房（以下簡稱“配售房”）重點發展的區域有較大區別。

無論是2021年推進保租房的國辦發22號文，還是2023年規劃建設配售房的國發14號文，其確定的保障對象，要么是新市民、年輕人，要么是工薪階層、人才群體，他們基本集中在大城市、超大或特大城市。比如，“十四五”全國計劃籌建保租房870萬套，40個重點城市就達到650萬套；配售房明確要在城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，后擴大到省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。

當時的考慮是，這些城市房價水平高，人口流入多，且主要是年輕人，住房支付能力弱，“住房焦慮”的情緒很重。相比之下，三四線城市及縣城供求關系不緊張，房價水平低，住房問題不突出，發展保障房的必要性較低。

不過，事態正在變化。今年4月30日中共中央政治局會議明確“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。作出上述部署，主要基于住房形勢的根本性改變，即“供求關系發生重大變化”。截至5月份，在售現房庫存達到7.4億平方米，創歷史新高，超過了上一輪去庫存時的高點。由于銷售端下滑更明顯，去化周期更長，特別是三四線城市和縣城。

新時期，我國積極推進以縣域為載體的新型城鎮化，促進城鄉融合、要素雙向流動和公共服務均等化，讓鄉鎮村的村民、居民既能選擇在原有的農業體系內穩定就業，還能享受在縣城就近就醫、養老，子女還能在縣城接受教育，從而帶動內需和消費增長。當下及未來，縣城（包含部分鎮）在教育、醫療、公安干警等公共服務和社會治理等方面的就業人員將會增加。

一直以來，城鎮化偏向于大城市化、都市圈化，三四線城市及縣城人口集聚減弱，上一輪棚改以來新增的商品房去化難。因此，發展保租房和配售房，首先有利于推動本地商品房去庫存，穩定縣市商品房市場供需和價格體系；其次，在縣市發展保障住房，能補缺公共服務短板，降低新型城鎮化的成本；最后，發展保障住房，還能提高縣市對人才的吸引力，能留住人才。

當下，越到縣區等基層，公共服務缺口越大，公共事項越繁雜、越瑣碎，越需要填補公共人員。近年來，公務人員和事業單位招聘，很多名額開始向縣城傾斜，以提高基層治理能力，但縣城留住人才的機制不佳，財政狀況緊張的情況下更是如此。如果能針對性地推動保障房籌建，全面降低安居成本，再加上基礎薪酬和市區差距不大，則能明顯夯實引鳳筑巢的優勢。

在縣城發展保障性住房，關鍵在于“堅持以需定購，準確摸清需求”，即細致摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，在此基礎上明確收購安排。當前縣城普遍房源較多，不管新房還是二手房。主要是因為2021年下半年以后，縣城房價普遍陰跌三年左右，價格處在歷史低位、交易規模也難以提升。

同時，在縣城教育、醫療、公安等領域新就業的人群，多半為大城市畢業的大學生，或考公、考編、創業等返回縣城的人。目前看，“90后”“00后”就業的年輕人，他們對房價敏感，對居住品質要求也高。因此，做好收購存量房源做保障性住房，首先要精準摸清需求特征（支付能力、區位訴求和配套設施等），然后結合招聘規模，鎖定保障房的需求。

接下來，帶著鎖定的需求去摸排存量在售新房項目。需要注意的是，縣城大量新盤項目處于滯銷、停頓態勢，在售已建成的新房項目普遍存在配套短板。市級政府要用好金融支持（再貸款、專項債）、財政扶持（補貼或獎勵、稅收減免）、規劃調整等政策利好，統籌收購、配售與后續項目（含配套）啟動的循環，讓增量資金和政策優惠發揮撬動和盤活市場的作用。

由于縣城財政狀況較為緊張，推動保障房籌建，需要讓存量項目啟動和循環，推動住房保障。一方面，以積極的住房保障政策引入新增住房需求；另一方面，讓新增需求轉化為現實需求，就須降低保障房價格、提高社區配套品質，讓縣城保障房具備“低房價、高品質”的優勢。