13.1萬元/平米刷新全國單價“地王”綠城中國躋身行業(yè)銷售前三甲

時隔8年，上海再次誕生國內(nèi)單價最貴“地王”！8月7日，綠城中國以總價約48億元奪得上海徐匯區(qū)斜土街道原小米總部地塊，樓面價13.1萬元/平方米，溢價率觸及30%最高上限。綠城中國此次打破了2016年融信中國在上海拍出的最貴樓面地價紀(jì)錄，成為上海涉宅地單價新“地王”，同時刷新全國涉宅地塊最高單價紀(jì)錄。

房地產(chǎn)行業(yè)座次重排歷程中，綠城中國的銷售規(guī)模也開始躋身行業(yè)前三。據(jù)近日中指研究院公布的2024年1—7月房企銷售業(yè)績排行榜，浙系龍頭綠城中國躍過萬科，以1475.2億元的全口徑銷售額排名行業(yè)TOP3，較去年同期上升4個位次。

在今年上半年，浙系龍頭綠城、濱江持續(xù)重倉長三角，兩家房企的區(qū)域拿地總額為杭州土地出讓金額貢獻(xiàn)了四成。近期兩家房企不斷刷新杭州土拍紀(jì)錄，綠城中國以59.19%的溢價率攬獲臨平區(qū)地塊，創(chuàng)下杭州近5年土拍溢價率新高。

綠城、濱江銷售排名提升明顯受益于江浙滬樓市熱度，今年5月份以來，全面松綁限購等政策刺激杭州樓市成交。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前敢拿地、能拿地的房企，普遍瞄準(zhǔn)熱門城市優(yōu)質(zhì)地塊。后續(xù)市場大概率不會變得更差，在下一輪行業(yè)上升周期中，這類房企的地位能夠進(jìn)一步鞏固。

銷售升溫催熱杭州土拍綠城、濱江接連刷新紀(jì)錄

綠城中國此次以13.1萬元/平方米的樓面地價摘得上海徐匯濱江原小米總部地塊，幾乎鎖定“豪宅”基因。據(jù)了解，同為徐匯濱江板塊的匯元璽項目入市銷售均價13.1萬元/平方米，香港置地啟元項目入市銷售均價17.8萬元/平方米，目前兩處項目均已售罄。

除了在上海刷新涉宅地塊單價紀(jì)錄，面對“地王”頻出的杭州土拍市場，近期綠城中國、濱江集團(tuán)正輪番控場。

7月30日，杭州主城區(qū)首宗“不限房價”白馬湖宅地完成出讓，最終綠城以總價27.16億元競得，溢價率39.57%。

7月23日，杭州第七批次土拍出讓兩宗地塊，花落綠城中國、濱江集團(tuán)。其中綠城amp;坤和聯(lián)合體經(jīng)歷46輪報價，以59.19%的溢價率攬獲臨平區(qū)地塊，創(chuàng)下2019年以來杭州土地成交溢價率新高。

6月28日杭州第六批次土拍供應(yīng)兩宗地塊同樣由綠城中國、濱江集團(tuán)“分食”。期間兩家房企分別斥資15.8億元、12.5億元競得西興、申花地塊，成交樓面價分別為40105元/平方米、41716元/平方米，刷新杭州土拍市場恢復(fù)“價高者得”以來樓面價紀(jì)錄。

作為浙江土著房企，綠城、濱江兩家房企今年選擇在大本營深耕。1～6月，杭州出讓土地34宗，總共攬金590.9億元。其中，濱江集團(tuán)斥資約200.7億元拿下8宗，綠城中國斥資約52億元拿下4宗，兩家房企拿地數(shù)量占杭州掛牌地塊的三分之一，拿地金額更是占到杭州總成交金額的約42%。

期間兩家房企同框高溢價奪地的現(xiàn)象時常發(fā)生，上半年杭州出讓中8宗地塊溢價率超過20%，涉及綠城與濱江所摘地塊就有6宗。高溢價奪地背后，杭州今年供應(yīng)地塊呈現(xiàn)稀缺性，比如，綠城近期競得的臨平區(qū)地塊所在的豐收湖板塊，上次供地要追溯到3年前；白馬湖宅地所在板塊更是“斷供”了10年之久。疊加“不限價”背景，房企獲地可以做溢價更高的產(chǎn)品。

其實，綠城、濱江持續(xù)重倉大本營早有跡象，前期樓盤熱銷催生了補(bǔ)倉需求。受益于取消限購等政策利好，5月份以來杭州多個樓盤去化迅速，比如，綠城旗下宸岸印月項目首開141套房源，報名1818戶，社保排序需118個月，成為杭州全面放開限購以來誕生的首個“拼社保”項目。

而將觀察范圍拓展至整個百強(qiáng)縣密布的浙江區(qū)域，近期“日光盤”現(xiàn)象并不鮮見，曾限于一線城市的“豪宅”供不應(yīng)求現(xiàn)象，正在當(dāng)?shù)乜h城涌現(xiàn)。比如，在浙江義烏，綠城中國5月份推出的鳳起潮鳴合院首開2小時售罄，收金20億元。該項目套均總價超過2000萬元，88套房源吸引300多組家庭參與搖號，中簽率僅為27%。

綠城中國躋身行業(yè)銷售榜TOP3排兵布陣劍指上海

從銷售、拓儲等行業(yè)排位看，今年綠城中國、濱江集團(tuán)兩家浙系房企明顯逆勢上揚。在樓市進(jìn)入年內(nèi)下半場之際，綠城中國超越萬科，躋身行業(yè)銷售榜單TOP3。

據(jù)近日中指研究院公布的2024年1—7月房企銷售業(yè)績排行榜，綠城中國實現(xiàn)全口徑銷售額1475.2億元，銷售額“險勝”萬科近10億元，排名行業(yè)第三，較去年同期上升4個位次。

公司拿地排名也一路靠前。據(jù)中指院榜單，今年1—7月，綠城中國權(quán)益拿地金額228億元，排名行業(yè)第二，較去年同期上升3個位次。

濱江集團(tuán)今年同樣凸顯出規(guī)模優(yōu)勢。今年1—7月，濱江集團(tuán)以652.9億元的銷售額排名行業(yè)TOP8，并以180億元的拿地金額排名行業(yè)TOP5，分別較去年同期上升2個位次、4個位次。從逆勢上升的銷售規(guī)模排位來看，濱江集團(tuán)正越過龍湖集團(tuán)，成為新晉“民營房企一哥”。

一直以來，綠城中國、濱江集團(tuán)帶有厚重的區(qū)域化色彩，迄今為止，杭州地區(qū)為濱江集團(tuán)貢獻(xiàn)了八成銷售額，為綠城中國貢獻(xiàn)的銷售額也超過兩成。據(jù)中指院榜單，今年上半年，濱江集團(tuán)、綠城中國在杭州的全口徑銷售金額分別為491.3億元、256.3億元，蟬聯(lián)杭州樓市冠、亞軍地位。以此測算，目前兩家房企僅在杭州區(qū)域便實現(xiàn)了84%、20%的銷售額占比。

目前來看，重倉大本營令綠城中國和濱江集團(tuán)業(yè)績受益。今年5月份以來，全面松綁限購等政策疊加效應(yīng)刺激杭州樓市快速升溫，據(jù)貝殼研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，6月杭州（十區(qū)）二手房成交了8849套，較上年同期增長68.3%；新房成交量達(dá)9460套，成交套數(shù)超過二手房，同比增長6.4%。

杭州土地供應(yīng)力度也為兩家房企增加貨值儲備提供新契機(jī)。各地推地節(jié)奏整體放緩背景下，盡管今年杭州土地供應(yīng)量有所回落，但就全國范圍來看，上半年杭州市區(qū)涉宅用地土地出讓金額達(dá)591億元，位居全國第二，僅次于北京。

本刊了解到，綠城中國奉行“在核心城市尋找核心地塊”投拓標(biāo)準(zhǔn)，近年來一邊搶占“北上杭”投拓機(jī)會，一邊抽離部分下沉市場。

企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2023年綠城中國在一二線城市貨值占比達(dá)到84%，北京、上海、杭州三個城市貨值占比高達(dá)58%。今年上半年，除了在杭州占據(jù)頭部市場份額，在熱盤齊聚的上海，綠城中國以167.8億元的區(qū)域銷售額位居中指院上海房企銷售榜TOP2，其中綠城外灘蘭庭、綠城沁蘭園、綠城留香園3個上海區(qū)域項目實現(xiàn)了54.55億元、42.9億元、34.76億元的銷售額。

同時，綠城中國從煙臺、南通等部分下沉市場淡出。其中，2020年首進(jìn)煙臺的綠城一口氣拿了兩塊地王，不過直到2023年底，其中一個項目去化率尚不足50%；在“上海北翼門戶城市”南通，綠城目前僅1個主要在售項目。當(dāng)昔日的增量型城市面臨去庫存壓力，綠城開始縮減當(dāng)?shù)赝顿Y。

“杭州一哥”濱江集團(tuán)對于區(qū)域破局則沒有執(zhí)念，不過，其省外拓展目標(biāo)直指上海。在2023年底的懇談會上，濱江集團(tuán)明確，從企業(yè)安全角度考慮，集團(tuán)開發(fā)比例基本要保證杭州占到60%，杭州外浙江省內(nèi)30%，省外不超過10%，省外市場主要目標(biāo)在上海。

財報顯示，去年濱江集團(tuán)在上海地區(qū)的收入為1673萬元，同比增長506%，在濱江浙江省外區(qū)域中，收入和增速均位列第一。在今年5月舉行的年度業(yè)績說明會上，濱江集團(tuán)方面披露上海投資進(jìn)展，“濱江在上海有古北項目的大平層項目在售，大興街項目正與合作方商量后續(xù)合作事宜，如果有合適的機(jī)會，會擇機(jī)拿地”。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向本刊表示：“當(dāng)萬科等頭部房企開始收縮拿地，綠城中國躋身行業(yè)TOP3其實正常。江浙區(qū)域政策和市場空間彈性比較大，尤其是杭州，作為強(qiáng)二線城市，樓市受政策提振效果明顯。作為浙江本土房企，綠城、濱江等房企銷售進(jìn)賬和資金回籠比較可觀，在這樣的背景下，企業(yè)有膽量和底氣去持續(xù)深耕和布局。”

在盧文曦看來，當(dāng)前綠城所處的行業(yè)排位有望持續(xù)鞏固。據(jù)介紹：“政策托底下，市場大概率不會變得更差，而目前敢拿地、能拿地的房企，普遍瞄準(zhǔn)熱門城市優(yōu)質(zhì)地塊，在下一輪行業(yè)上升周期中，這類房企地位能夠進(jìn)一步鞏固。”

代建業(yè)務(wù)成沖擊規(guī)模利器綠城、濱江發(fā)力精準(zhǔn)投資和更高毛利

在行業(yè)排名上升背后，綠城與濱江重視貨值變現(xiàn)。引入中交集團(tuán)入主這幾年，綠城中國規(guī)模化明顯提速，彼時綠城中國如期完成“三年業(yè)績計劃”，集團(tuán)總合同銷售額從2019年的2018億元攀升至2021年的3509億元，達(dá)到近年銷售高點。

近兩年來，綠城中國的年度總合同銷售額維系在3000億元陣營，公司周轉(zhuǎn)速度也在加快。企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2023年綠城新獲取38個項目，有26個新項目當(dāng)年實現(xiàn)開盤，占比達(dá)到68%。該年新拓1425億元貨值中，39%的貨值在當(dāng)年實現(xiàn)了銷售轉(zhuǎn)化，達(dá)到549億元，對比2022年，這個數(shù)字是501億元。

濱江集團(tuán)的貨值轉(zhuǎn)換速度不遑多讓。6月中旬，杭州濱江翡翠嘉運府售樓處人頭攢動，在半個月內(nèi)實現(xiàn)首開售罄，合計賣出132套房源，前期吸引1400組客戶登記，觸發(fā)社保排序——該項目原身為濱江集團(tuán)于今年2月份才拿得的城東安琪兒地塊，經(jīng)過44輪報價以24.44%的溢價率競得。

另據(jù)本刊了解，綠城中國座次抬升背后，發(fā)力代建業(yè)務(wù)或是維系銷售規(guī)模的捷徑。根據(jù)綠城中國發(fā)布的今年1—6月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，今年上半年，集團(tuán)總合同銷售金額約1265億元，其中代建項目合同銷售金額411億元，較去年同期增長14.17%。以此測算，綠城中國代建項目為其總合同銷售額貢獻(xiàn)業(yè)績占比約三成。

不止綠城中國奉行“輕重協(xié)同”，濱江集團(tuán)也自2023年以來重啟代建。據(jù)濱江集團(tuán)今年5月發(fā)布公告，公司已取得寧波余姚鳳山街道代建項目，項目代建管理和代銷服務(wù)費合計1.08億元。公司同時積極參與省內(nèi)各類政府代建項目的投標(biāo)，今年會有序推進(jìn)代建業(yè)務(wù)。

不過，相比規(guī)模增長，近年兩家房企其實更多追求指向更精準(zhǔn)的投資，以及更可靠的毛利。

在今年5月份舉行的業(yè)績發(fā)布會上，濱江集團(tuán)明確，“主動臥倒，匍匐前進(jìn)是公司今年的發(fā)展戰(zhàn)略”。謹(jǐn)慎布局策略下，今年濱江集團(tuán)業(yè)績不降反升，一季度實現(xiàn)了營收、利潤雙增。其間濱江集團(tuán)營業(yè)收入137.01億元，同比增長35.85%；歸母凈利潤6.6億元，同比增長17.84%。另據(jù)集團(tuán)官微數(shù)據(jù)，2024年上半年，濱江集團(tuán)權(quán)益有息負(fù)債從2023年的360億元下降至344億元，綜合貸款利率從2023年的4.2%下降至3.7%。

綠城中國2023年實現(xiàn)營業(yè)收入1319.47億元，同比增長2.96%；實現(xiàn)凈利潤31.18億元，同比增長13.12%。不過，期間綠城中國的銷售毛利率同比下滑4個百分點至13%。

表1 2024年1—7月房企銷售額TOP10

表2 2024年1—7月房企權(quán)益拿地金額TOP10

面對毛利率承壓，綠城中國開始向少數(shù)股東要利潤。在今年3月份舉行的業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國管理層強(qiáng)調(diào)拿地權(quán)益比重，即提升權(quán)益占比規(guī)模，減少財報中“關(guān)鍵少數(shù)”的影響。這在2023年已經(jīng)有所體現(xiàn)。財報顯示，2023年綠城中國的少數(shù)股東權(quán)益高達(dá)778.05億元，占比為68.28%；不過少數(shù)股東分走的利潤有所減少，期間少數(shù)股東損益為35.6億元，同比減少42%。集團(tuán)管理層明確，通過增加權(quán)益來提升利潤，是未來改革的核心方向和目標(biāo)。

在市場去化整體承壓背景下，綠城中國也是今年為數(shù)不多披露銷售目標(biāo)的房企。今年上半年舉行的年度業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國表示今年更加看重權(quán)益銷售，爭取與2023年（1276億元權(quán)益銷售額）持平；拿地貨值方面，今年大概會在1000億元左右。

按照綠城中國1—6月份實現(xiàn)的393億元全口徑新增貨值，以及608億元權(quán)益銷售額，今年上半年綠城完成了約四成貨值儲備目標(biāo)以及近五成的銷售目標(biāo)，公司下半年是否后勁有力，還需留待時間驗證。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）