房地產項目精細化管理分析

摘"要：房地產行業是我國國民經濟的重要支柱之一，而隨著房地產市場的逐步擴大，對應的管理體系也在不斷被完善。面對當前競爭日益激烈的市場環境，房地產行業在后續的發展中，除了加強技術的創新與改革外，還應該做好精細化管理，才能使房地產項目實現科學、有效的管理，以此達到降低成本、提高質量的最終目的。基于此，本文就當前房地產行業精細化管理展開分析，并以廈門建發縵云項目為例，提出相應的房地產項目精細化管理解決措施，以此使房地產項目能夠得到更加有效的成本控制。

關鍵詞：房地產項目；精細化管理；分析文章編號：2095-4085（2024）07-0124-03

0"引言

房地產行業作為國民經濟的重要支柱之一，對于社會發展和人民生活水平的提升具有重要意義。隨著市場競爭的日益激烈和客戶需求的多樣化，傳統的房地產項目管理模式已經不能滿足行業的發展需求。在這樣的背景下，精細化管理已成為提升房地產項目競爭力和效益的關鍵課題之一。精細化管理通過優化項目各環節的細節，提高項目的質量和效率，并實現資源的最優配置。本文基于廈門建發縵云項目工程為例，對該房地產項目精細化管理的分析和實施進行深入探討，以期為房地產行業發展提供必要的參考借鑒。

1"工程概述

廈門建發縵云項目為住宅小區建設工程，其中H2020P01地塊（廈門建發縵云）建筑面積14.8萬m2，2層地下室，3棟超高層，總投資43億，其中建安費用約10億。對于廈門建發縵云項目而言，在施工過程中，需要將廈門建發縵云項目管理規范逐漸向著精細化的方向轉移，才能使整個廈門建發縵云項目工程實現順利施工，對應的項目管理由規范化向精細化管理轉移（如圖1）。

2"廈門建發縵云項目管理中的粗放化管理

2.1"粗放管理現象嚴重

在廈門建發縵云項目工程中，如果采用傳統的工程項目管理方法，必然會出現粗放的管理現象［1］。這種粗放的管理往往只有理論層面上的管理思路，而沒有將理論深入落實到實際行動中，往往僅憑施工團隊經驗或者管理權威進行施工管理。對于項目工程而言，由于缺乏一套切實可行的管理方法和操作步驟，以至于管理比較松散，對應的施工管理也僅局限于表面，使得整個項目工程在施工過程中的管理呈現出粗放性以及表面性，無法深入到每個細節的管控當中，從而在每一個偶然發生的細微粗放管理失誤后，必然出現嚴重的管理漏洞。

2.2"粗放管理的弊端

對于現代化房地產開發而言，最終呈現的交付狀態應該是以一個優質產品狀態誕生于社會，交付給業主。但是粗放式的管理，往往因為沒有建立完善的管理制度作為保障，施工單位在項目工程建設施工中，為了加快施工進度而忽視了制度具體的落實與控制，以至于項目工程建設中存在各種各樣的問題。以建發海滄片區為例，多項目開發管理的同時，帶來了整體管理協調能力的提升，但同時多項目交付后所帶來的每一個業主客訴的問題，往往就是暴露了在整體開發過程中每一個微小的粗放管理事件造成的必然發生的質量問題。因此，在每一個新項目開發前，必須要做好“前車之鑒”的復盤、“前段預判”的管控以及“前情提要”的總結的整體精細化管理。做到每一個精細化的管理動作和管理細節，最終帶來的是一個優質房地產開發“產品”的輸出。

3"針對廈門建發縵云項目精細化管理設計

3.1"開展專業化的設計團隊

在對廈門建發縵云項目開展精細化管理時，應該為其建造一支專業化的設計團隊。廈門建發縵云項目通過招標引進了具備相關專業背景和經驗的設計團隊--廈門市泛華建筑設計有限公司，并提供了必要的培訓和企業要求宣貫，以提高設計團隊人員的專業素養和技術能力［2］。根據廈門建發縵云項目需要，確定設計團隊中各個成員的職責和分工，例如建筑設計師、結構設計師、專業機電設計師、室內精裝設計師、園林景觀設計師等。以建筑設計和室內設計方案為導向，以結構設計和機電設計的規范為基礎，再加以園林景觀設計的美感為輔助，組建形成一個協同合作的團隊架構。并制定了明確的設計流程和標準，包括項目啟動、設計方案階段、施工圖設計、施工過程設計交底及設計糾偏等，以確保每個設計環節都能按照規范進行，進而提高設計效率和質量。

3.2"基于系統化組織架構

廈門建發縵云項目團隊通過建立權責分明的設計管理組織架構，能夠更好地確保項目工程實現精細化管理（如圖2）［3］。在項目工程設計管理中，對應的管理部成員職責包括以下幾個方面。首先，設計管理部成員應該參與到項目的前期規劃中，在評審確認設計單位的設計方案后，組織本部門人員對其進行二次復審，隨后安排各部門對方案進行討論、認證以及監控核對。其次，相關部門從方案規劃到施工圖的概預算等全過程進行成本控制計算，并把控好各個樓棟主要建筑材料的規格和品牌。參與建設的施工單位在開工前，應該組織進行施工圖紙技術交底和圖紙會審工作。最后，對于施工現場進行全面服務和嚴格的跟蹤，并做好與設計單位的交流與配合工作，并將整個項目工程中所涉及到的資料進行統一的歸檔和管理。

3.3"精細化規劃設計

在廈門建發縵云項目的平面規劃設計中，應盡可能擴大住宅部分的用地面積，以此保證居住的舒適度。為此，商業部分應布局于項目的不同側面，確保與住宅區域保持獨立，嚴格劃界，形成有效的人流隔離屏障，以保障各自功能的獨立性與舒適性。而為了確保人們居住舒適性的要求，廈門建發縵云項目可以采取地上和地下雙層車道系統，住戶可通過小區入口旁直接進入到地下車庫，隨后再經過電梯直接入戶［4］。同時，實行嚴格的人車分流體系，確保行人安全無憂，小區使用倍感舒適。對于住宅部分的布局，在形成不同院落式的住宅中，根據廈門建發縵云項目的實際情況設計房屋的居住面積，而對應的廈門建發縵云項目總體布局（見表1）。

4"廈門建發縵云項目精細化施工管理措施

4.1"施工組織精細化

在廈門建發縵云項目的精細化施工管理中，成立專門的施工組織精細化管理團隊，由經驗豐富的工程師和管理人員組成，負責統籌協調施工各個環節，以保證施工質量和進度。

（1）在優化項目組織結構時，根據項目實際情況，合理規劃項目組織結構，確定各個部門的職責與任務，明確人員配備和協作關系。在建發縵云項目日常的管控中，要組建能夠做到責任到人、落實到事的科學化組織結構，做到“事事有落實，落實有跟蹤，跟蹤有反饋”。同時還需利用好有效的通訊軟件。

（2）在建立科學的施工標準時，需根據項目的實際情況參照國家、地方及公司的標準和規范制定與項目相符合的施工管控措施，并明確施工產品質量和安全文明要求，以確保施工過程依法合規、安全可靠［5］。通過制作相關可視化管理表格結合現場巡查、監控設備等手段，對施工人員的作業情況進行實時監控，并及時發現和解決問題，從而確保項目施工過程的有效控制和管理。

（3）在優化供應鏈管理時，與供應商建立穩定的合作關系，提前預定施工所需材料和設備，同時制定相關的年、月、周的材料計劃。需做到提前預警管控，要避免因材料短缺造成不必要的延期施工情況發生，以確保施工進度和質量。

4.2"現場安全文明施工精細化

在廈門建發縵云項目的現場安全文明精細化施工管理中，為了確保精細化安全文明管理工作的有序進行，可從以下幾個方面入手。

（1）安文管理交底培訓。對施工人員進行安全操作培訓，包括使用安全工具、施工風險、安全措施、安全規章等。要提高施工人員的安全意識和技能，確保施工人員能夠正視風險、預防風險，同時也能夠做到正確處理緊急情況和應對突發事件。

（2）成立安全檢查小組。定期對施工現場進行安全檢查和巡視，發現問題及時整改，并記錄安全隱患、事故情況等，以便進行事后分析發生原因，從而在根本上進行消除隱患。還應建立健全的應急救援機制，包括事故報告流程、應急預案、緊急聯系方式等。需培訓施工人員正確應對緊急情況，要確保在發生事故時能夠及時采取相應的救援措施。

（3）定期召開安全文明專項會。結合現場各參建單位安全管控人員的日常巡查，對發現問題進行拍照存檔并細致分類。隨后，組織所有參建方管理人員及施工班組全員參與，以圖文并茂的方式開展風險預警和交底工作。要確保每位成員都能深刻理解安全風險，形成“人人懂安全、人人管安全”的良好氛圍。

4.3"成本管理精細化

在廈門建發縵云項目中開展成本精細化管理時，需在項目啟動階段制定詳細的預算計劃，包括各單位材料、人員、設備等各項成本，并制定成本控制方案，明確成本目標和控制策略。

（1）使用先進的成本監控系統。實時跟蹤和分析項目成本情況，對各項支出進行記錄和管理，每月生成動態成本分析報告，及時發現并處理超支或浪費情況［6］。

（2）優化采購體系。與供應商建立良好的合作關系，優化采購流程，選擇性價比較高的材料和設備，并保證按照合同約定的價格供貨，以確保成本的合理控制。

（3）建立成本臺賬。記錄和匯總所有的成本支出，包括直接成本和間接成本，并建立相應的核算模型，將成本費用進行分類、核算和分析，幫助項目組了解成本構成和變動情況。

（4）定期復盤與分析。根據項目進展情況，定期進行成本評估和分析，與預算進行對比，及時發現成本偏差，并采取相應的措施進行調整和控制。

4.4"質量管理精細化

在廈門建發縵云項目質量精細化管理時，需提前分析項目的情況，盤點質量標準和規范要求，制定有針對性的質量管控措施，以避免產生“人多搶工”、“敷衍了事”的質管“毒瘤”。通過建立以下質量管控體系，可確保施工過程中的所有工作都按照標準要求進行。

（1）強化技術交底與培訓。首先，必須確保交底人員全覆蓋、多頻次地參與交底與培訓，避免“交底的人不干活、干活的人不培訓”的誤區。針對各工序施工人員，需經過嚴格培訓并合格后方可固定化“持證上崗”，以實現機械化的管理模式，確保施工質量和效率。其次，通過技術交底和培訓，確保施工人員具備相應的技能和知識，能夠理解和執行質量標準和規范，進而提高工作質量和責任意識。

（2）建立質量管控責任崗。分區塊設立專門的質量控制崗位，負責對施工過程中的質量進行監督，檢查過程需做到“實名認證”，圖像留底。對不合格工程要及時叫停，從而最大化減少不合格產品及返工情況發生。

5"結語

精細化管理不僅是一種企業管理理念，同時也是一種管理技術。良好的精細化管理可以使房建工程項目的每個崗位都有明確的職責和工作內容，以此確保項目工程的順利運轉，最終實現增強施工單位整體執行力的目的。

參考文獻：

［1］毛軍偉.房地產企業工程項目精細化管理的分析［J］.住宅與房地產，2019（18）：122.

［2］宋慧嫻.房地產建筑工程項目管理中精細化管理的應用分析［J］.住宅與房地產，2019（16）：144.

［3］莊偉.淺談精細化管理理念在房地產項目品質管理體系中的滲透［J］.中國住宅設施，2018（6）：127-128，124.

［4］羅勇.精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用［J］.產品可靠性報告，2023（9）：59-61.

［5］苗齡兮.精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用［J］.住宅與房地產，2022（13）：161-163.

［6］劉春，侯俊艷，李健.精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用［J］.住宅與房地產，2020（29）：85，87.