動態管理下房地產項目目標成本控制探討

摘"要：隨著國家對房地產行業的調控政策不斷加強，房地產市場的競爭日益激烈，房地產企業的經營環境發生了巨大變化。在這個背景下，房地產企業的成本管理面臨著更高的要求。目標成本作為一種有效的成本控制方法，已經在越來越多的房地產企業中得到應用。然而，如何實現動態管理下的房地產項目目標成本控制仍然是一個值得探討的問題。本文將就此問題展開探討，旨在為房地產企業提供一些參考和建議。

關鍵詞：動態管理；房地產項目；目標成本控制文章編號：2095-4085（2024）07-0142-03

0"引言

隨著國家對房地產行業的調控力度不斷加大，房地產企業的經營環境發生了巨大變化。在這個背景下，房地產企業需要不斷提高自身的成本管控能力，以適應市場的變化和實現持續穩定的發展。目標成本作為一種有效的成本控制方法，已經在越來越多的房地產企業中得到應用。然而，如何實現動態管理下的房地產項目目標成本控制仍然是一個值得探討的問題。

1"工程概述

龍巖東肖黃邦項目是一個總建筑面積為114 332m2的商業住宅項目。該項目包括8棟高層建筑，總面積為85 087m2。此外，還有配套商業面積為3 000m2，公共建筑配套面積為3 244m2，地下室的建筑面積為23 001m2。本項目實施過程采用成本動態管理的措施，在結算結束后，實際建設成本實現動態節余6.29%。

2"目標成本動態管理的重要性

2.1"確保目標成本切實可行

為了確保房地產項目的成本控制能夠有效實施，在龍巖東肖黃邦項目的不同階段根據它的實際成本發生情況，進行目標成本的動態調整。這樣的做法有利于適應項目開發過程中的變化和風險，并最大程度地保證項目的成本控制效果。

2.2"確保目標成本動態可控

在龍巖東肖黃邦項目實施過程中，各種主客觀條件和不可抗力因素會對項目產生影響，從而導致目標成本發生變化［1］。為了及時應對這些變化和發現成本超支問題，動態管理目標成本具有重要性。通過動態管理目標成本，項目團隊能夠實時監控成本情況，并與項目進展相結合進行比較和分析。當發生成本超支的潛在風險時，為防止發生成本超支的情況，可以對前期的管控措施進行調整。

2.3"保證公司資金正常運轉

通過設定有效的成本目標并進行監控，企業可以及時發現并解決資金超額投入的問題，避免項目面臨資金困難，能夠保證項目現金流的持續和穩定，確保公司的資金正常運轉。通過目標成本動態管理，企業可以準確預測項目未來的資金需求，在需要時及時籌集資金，這樣可以避免由于資金不足而導致項目停滯或延誤。同時，企業可以優化資金使用計劃，將資金用于最關鍵的環節，以提升資金利用效率和項目執行力［2］。當發現成本超出預期時，目標成本動態管理可以使企業能夠及時了解項目成本情況，及早調整和優化，減少可能的財務風險，有助于企業提前防范和應對潛在的資金風險，保證公司的資金安全和穩定。

3"房地產目標成本動態管理的措施

3.1"設置不同階段的目標成本

根據龍巖東肖黃邦項目的不同進展階段，將目標成本劃分為獲取土地決策、規劃設計、工程實施、項目完成四個階段。

3.1.1"獲取土地決策階段

通過進行全面的市場調研，可以掌握當地同類型樓盤的造價指數以及相關的政府規費情況，進而了解當前行業的平均成本水平和潛在風險［3］。運用公司成本測算模型進行科學判斷，可以預估項目可能需要的人力、材料、設備和其他資源成本，并結合市場情況和預期銷售價格進行綜合分析。制定拿地階段的目標成本即可研版目標成本，可確保項目在可行性研究階段能夠實現預期的經濟效益和可持續發展。

3.1.2"規劃設計階段

在規劃設計階段的任務是對預算成本進行確認，控制成本。在此階段，找準項目定位，采用限額設計等方法來預測和實施成本控制。成本控制的重點在于基礎形式、支護形式、主體結構的含鋼量及混凝土指標、外立面墻面比、外立面窗地比、精裝標準、景觀指標以及機電系統的功能配置和設備指標等相關的限額［4］。通過這些限額的設定和執行，可以有效地預測和控制項目的成本，確保其在預算范圍內進行。同時，根據項目的實際情況，還可以靈活調整這些限額，以適應項目的需要和變化。

3.1.3"工程實施階段

房地產目標成本動態管理在實施階段的核心措施是監控和調整。在這個階段，目標成本已經設定，并作為項目實施過程中的主要參考依據。需要制定詳細的施工圖版目標成本，該目標成本是通過對施工圖紙進行細化并參照歷史數據和市場行情進行編制的。在制定目標成本時，需要充分考慮項目的特點、規模、地理位置、裝修標準等因素，以確保目標成本的合理性和可行性。這個階段主要通過招標比價、變更簽證控制等方法進行管控。

招標比價前應對擬邀請投標的單位進行系統背調，了解各單位目前承接工程情況、合作意愿、履約能力、現場配合等情況，進行優中選優［5］。各相關專業交叉應協調一致，避免專業沖突和錯、漏、缺，以降低糾錯成本。需根據項目特殊性制定技術要求，在保證質量的前提下控制成本。要準確計量清單工程量，做好專業工程控制價。在回標后，需要對各投標單位的報價進行詳細分析和比較。定標后，合同條款需嚴謹，盡量減少因責任不清產生的扯皮現象。在施工過程中，需加強現場管理和監督，及時發現和解決施工過程中出現的問題。對于可能影響目標成本的變更簽證，要與相關單位及時溝通和協商，以確保變更簽證得到合理處理和控制。

3.1.4"項目完成階段

項目分期最終竣工結束后，應客觀、合理地評價項目分期目標成本執行情況，對工程項目分期的經濟指標進行整理。同時，需總結成本管理過程的得與失，對工程項目分期的成本進行全面評價，并形成《項目分期成本后評估報告》，從而為后續項目分期的成本管理提供參考依據［6］。

3.2"構建合約規劃法的動態成本管理機制

目標成本細化到各個合同大類的過程稱為合約規劃，目的是指導整個工程合同簽訂流程。通過細致的分解和規劃，可以明確每個合同階段的成本目標和執行要求。

3.2.1"編制項目合約規劃說明表

需要編寫的內容（見表1）。

3.2.2"編制項目合約規劃表

合約規劃表是一份重要的文件，主要包括項目序號、合同名稱、對應科目、預計簽約金額、實際簽約金額以及所采用的招標方式和項目負責人等相關信息。為了有效管理目標成本，在前期做合約規劃時引入了“規劃余量”的概念，用于處理那些無法明確定義的費用項。通過引入規劃余量，可以體現目標成本的靈活性，并可以根據項目的動態變化進行及時調整。

3.2.3"編制項目合約簽約金額與目標成本校核表

合約簽約金額與目標成本核對表是一種用于核對合約簽約金額和目標成本的工具（見表2）。

3.2.4"用合約規劃指導合同的簽訂和執行

合約規劃在指導合同的簽訂和執行方面具有重要作用。通過合約規劃，可以明確每個科目的預計簽約金額和目標成本，從而在合同簽訂過程中對合同金額進行有效的控制。同時，合約規劃還可以為合同執行過程中的變更管理提供指導和支持。

在合同簽訂過程中，合同金額不得超越預計簽約金額。如合同金額超出預計簽約金額時，經辦部門需要進行分析，找出造成超支的原因，并提出相應的解決方案。如果超支是由于合同范圍發生變化所致，則需要調整相關合同的預算金額；若超支是因為原先預算不足或外部環境變化導致的成本增加，那么經辦部門需要尋找是否有可供調劑的預算余額，并從中劃撥資金來彌補超支的缺口。

在合同執行過程中，合約規劃可以為變更管理提供支持。如果發生了合同范圍變更或其他變更事項，導致合同金額需要增加或減少，合約規劃可以為變更金額提供參考。還可以通過調整合約規劃金額來反映變更后的合同金額，并出具項目成本超支單或費用節約單進行記錄和跟蹤。這樣不僅可以保證合同變更在可控范圍內，還可以及時掌握項目成本的變化情況，為后續的決策提供依據。

3.3"通過動態成本月報暴露成本異常

動態成本月報是一種有效的手段，可以準確、及時地了解動態成本的變化趨勢。其中主要目標是通過控制合同變更和預估變更來實現對目標成本的有效控制。通過分析和監測合同變更情況以及預計的變更，可以及早發現成本的潛在增加或減少，從而采取相應措施來控制目標成本的偏離情況。這種方式能夠幫助管理人員更好地調整資源分配和決策，以保持項目財務的可持續性，并確保項目能夠按時、按質、按量完成。因此，動態成本月報在提高項目成本控制能力方面起到了重要的作用。

4"結語

在動態管理視角下，房地產項目目標成本控制不僅需要關注初始的目標成本設定，還需要在項目進展中不斷調整和優化成本控制策略。通過及時掌握市場動態、合理預測成本走勢，以及強化合同執行過程中的成本監控等措施，可以有效減少成本超支和資源浪費的風險。同時，加強企業內部溝通與協作，提高全員的成本意識和技能水平，也是實現目標成本控制的關鍵。在此基礎上，建立科學合理的成本管理體系，運用先進的管理方法和工具，能夠進一步提升房地產企業的成本管控水平。

參考文獻：

［1］陳振祥.房地產大型項目目標成本及動態管理研究［J］.中國產經，2023（18）：158-160.

［2］張麗文.目標成本動態管理理論在房地產項目中的應用研究［J］.中國產經，2023（12）：81-83.

［3］鄒宇兆.目標成本動態管理理論在房地產項目中的應用［J］.現代企業文化，2022（9）：58-60.

［4］張延昭.動態管理下房地產項目目標成本控制分析［J］.中國高新科技，2021（5）：88-90.

［5］徐媛.房地產項目目標成本動態管理研究［J］.住宅與房地產，2018（34）：3.

［6］程政國.房地產項目目標成本動態管理探析［J］.納稅， 2018（18）：106-107.