當(dāng)“串串房”避無可避，租房人該如何維權(quán)

精美裝修、家具嶄新、價(jià)格低廉的出租公寓背后，隱藏的可能是甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)的“有毒”房，這樣的房屋被稱為“串串房”。炒房客以低價(jià)收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進(jìn)行裝修，之后作為精修房高價(jià)租售，因甲醛等有害物質(zhì)含量極高，成為危害租客們健康的隱形殺手。

那么，在租房時(shí)怎樣避免租到有害物質(zhì)超標(biāo)的“串串房”？如果不慎租到了這種房子，該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

防不勝防的“串串房”

2022年6月，剛畢業(yè)的何靜通過房屋中介愛居公司看中一套56平方米的房屋，該房屋地理位置優(yōu)越、裝修風(fēng)格精美，更有吸引力的是月租金比市面上同等面積的房屋要便宜好幾百元。于是何靜決定租下這套房屋，并與愛居公司簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定租期為2022年6月至2023年6月，每月租金5200元，押金5200元，按季度支付。當(dāng)天，何靜將3個(gè)月租金及押金支付給了愛居公司。次日，何靜就欣然入住了。

本以為租到了心儀的房子，沒想到卻是噩夢的開始。入住半個(gè)月后，何靜時(shí)常感到頭痛，并出現(xiàn)過敏及呼吸道不適等癥狀。經(jīng)與愛居公司溝通后，何靜委托鑒定機(jī)構(gòu)對屋內(nèi)的空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，結(jié)果讓何靜大吃一驚，該房屋甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物TVOC不符合標(biāo)準(zhǔn)。于是何靜要求解除合同，退還全額租金。

2022年7月，何靜搬離該房屋，并將鑰匙交還給愛居公司。但是愛居公司拒絕了其全額退款的要求，認(rèn)為何靜是自身原因提前解除租賃合同，僅同意退還剩余租金。因與愛居公司協(xié)商未果，何靜將愛居公司訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》已于2022年7月解除，愛居公司返還房屋租金15600元、押金5200元，共計(jì)20800元。

愛居公司辯稱，不認(rèn)可何靜主張的甲醛超標(biāo)鑒定結(jié)論，2022年8月，公司又找專業(yè)機(jī)構(gòu)重新做了鑒定，報(bào)告結(jié)果顯示是合格的，何靜提前解約的行為構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定扣除其押金作為違約金，僅同意退還何靜預(yù)交的剩余兩個(gè)月租金。

出租房有害物質(zhì)超標(biāo)，中介公司違約

法院經(jīng)審理認(rèn)為，何靜和愛居公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。根據(jù)合同約定，愛居公司應(yīng)當(dāng)交付符合正常使用要求的房屋。

根據(jù)何靜提交的檢測報(bào)告，愛居公司交付的涉案房屋室內(nèi)空氣中甲醛、苯、總揮發(fā)有機(jī)化合物不符合標(biāo)準(zhǔn)，不符合正常居住條件，愛居公司已構(gòu)成違約，何靜有權(quán)依法解除租賃合同，愛居公司主張何靜構(gòu)成違約于法無據(jù)，應(yīng)退還押金5200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同解除后的剩余租金，愛居公司應(yīng)予退還，愛居公司對此不持異議。就合同履行期內(nèi)的租金，雖然涉案房屋內(nèi)空氣不合格，但涉案房屋仍具有一定使用價(jià)值，何靜在合同存續(xù)期間仍獲得部分居住使用利益，故愛居公司對上述期間的已付租金僅負(fù)部分返還義務(wù)，返還金額由法院綜合考慮室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格的程度、何靜實(shí)際遭受的損害后果、居住時(shí)間的長短、何靜的年齡及健康狀況等因素酌情判定為2000元。

最終，法院判決何靜與愛居公司之間簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2022年7月解除，愛居公司退還何靜押金5200元，租金12400元，共計(jì)17600元。

北京市海淀區(qū)人民法院法官楊晴表示，本案爭議的焦點(diǎn)在于何靜提交的檢測報(bào)告結(jié)論不被中介公司認(rèn)可。本案中，何靜提交的檢測報(bào)告雖系其自行委托，但檢測機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資質(zhì)，且愛居公司未提交證據(jù)證明該次檢測程序、方法、依據(jù)等存在瑕疵等其他足以推翻該檢測報(bào)告的相反證據(jù)。愛居公司再次委托鑒定時(shí)，何靜已搬走，被鑒定對象的客觀條件已發(fā)生變化，鑒定結(jié)果的準(zhǔn)確性無法保證，因此法院對何靜提交的檢測報(bào)告予以采信。

“中招”容易維權(quán)難

在現(xiàn)實(shí)生活中，租到“串串房”的多是剛畢業(yè)的學(xué)生或從外地到城市打拼的年輕人，他們本身對“串串房”缺乏了解，同時(shí)受工作、生活條件等多種因素的限制，被坑后往往維權(quán)困難，有的經(jīng)過艱難維權(quán)也只是要回了租金。

對此，內(nèi)蒙古尊恒律師事務(wù)所律師張躍飛表示，如果承租的房屋存在甲醛超標(biāo)等問題，對承租人的健康造成傷害，承租人可以用甲醛檢測報(bào)告為證據(jù)與房東進(jìn)行協(xié)商，要求其采取補(bǔ)救措施或解除租賃合同。此外，承租人有權(quán)要求退回剩余的租金，并要求房東支付違約金。

如果承租人是通過中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋租賃合同的，根據(jù)民法典規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其專業(yè)知識，仔細(xì)檢查房屋及其設(shè)施的相關(guān)情況，并如實(shí)將相關(guān)情況向承租人進(jìn)行說明。在此過程中，如果中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患而故意隱瞞不告知承租人，由此對承租人造成健康損害的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)退還租金，并根據(jù)其過錯程度對承租人的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

民法典第五百六十三條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

承租人應(yīng)增強(qiáng)法律意識，在租房時(shí)要擦亮眼睛，盡量選擇信譽(yù)好、質(zhì)量可靠的房屋中介機(jī)構(gòu)。遇到裝修家具嶄新，價(jià)格卻低于正常標(biāo)準(zhǔn)的房屋要提高警惕，可以使用空氣質(zhì)量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進(jìn)行測試；在簽訂租賃合同時(shí)，可以對房屋空氣質(zhì)量等事項(xiàng)及違約責(zé)任進(jìn)行明確約定；如果不慎租到有害物質(zhì)超標(biāo)的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構(gòu)成違約，承租人可以依法解除合同；同時(shí)，承租人要注意保存好證據(jù)，必要時(shí)可委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以便維權(quán)。

（摘自《中國婦女報(bào)》）（責(zé)任編輯 張宇昕）