CBD地塊擱淺

劉培峰

規(guī)劃“卡殼”絕非只有地下空間的“技術(shù)問(wèn)題”。

過(guò)去長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間內(nèi)，數(shù)十家企業(yè)參與CBD核心區(qū)15個(gè)地塊的角逐，出讓規(guī)則、理念的更迭，注定了整個(gè)CBD的故事腳本步步驚心，并成為了北京乃至全國(guó)的土地出讓的一個(gè)重要標(biāo)本。

地下空間規(guī)劃“卡殼”

2011年12月18日，北京市朝陽(yáng)區(qū)第十五屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上傳來(lái)消息，朝陽(yáng)區(qū)力爭(zhēng)在2012年實(shí)現(xiàn)CBD核心區(qū)項(xiàng)目全部開工，公共配套設(shè)施工程主體結(jié)構(gòu)基本完工，5年內(nèi)完成CBD核心區(qū)建設(shè)。

據(jù)了解，截至目前除了Z11“神仙地塊”出讓未果外，CBD成功出讓的14宗地塊均尚未開工，且多個(gè)拿地聯(lián)合體已傳出轉(zhuǎn)股、退出等消息，單個(gè)中標(biāo)企業(yè)則欲修改地塊規(guī)劃。據(jù)此，業(yè)界預(yù)計(jì)CBD各地塊的建設(shè)同期將大大超過(guò)預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士表示，在CBD地塊出讓中，雖然大部分地塊都已被符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向類型的實(shí)力型企業(yè)獲得，但其中超出想象的錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系以及變更規(guī)劃的利益訴求，顯然讓政府部門始料未及。

據(jù)了解，2010年年底成功出讓的6宗CBD地塊，除了被稱為“京城之巔”的“中國(guó)尊”在Z15地塊上靜悄悄地開工外，其他至今仍沒(méi)有一宗真正開工建設(shè)。

一位不愿具名的中標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，政府要求該地塊與臨近的3宗地的地下空間進(jìn)行整體規(guī)劃、統(tǒng)一施工，這就牽涉到多家公司，需要多方坐在一起確定技術(shù)方案，或者由一家公司牽頭，或者由政府拿出一個(gè)方案。“現(xiàn)在，我們統(tǒng)一按照政府的部署展開工作，目前的問(wèn)題主要集中在技術(shù)層面。”

在2011年9月舉行的CBD國(guó)際商務(wù)節(jié)上，朝陽(yáng)區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)吳桂英曾表示，CBD核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)是對(duì)于地下空間和公共空間的利用。“CBD核心區(qū)內(nèi)的地下建筑共有5層，除預(yù)留了接駁地鐵的一體化車站區(qū)域外，還設(shè)計(jì)了包括應(yīng)急避難場(chǎng)所等在內(nèi)的公共配套設(shè)施。”

上述地下空間規(guī)劃的“卡殼”問(wèn)題，得到了規(guī)劃專家的證實(shí)。中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)居住區(qū)規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)趙文凱表示，CBD地塊每塊地的面積比較小，地下空間設(shè)計(jì)得比較深，也比較復(fù)雜，其中還包括一些市政工程，如果由單獨(dú)一家公司去實(shí)施的話，難度很大。

“所以地下空間如何銜接設(shè)計(jì)，滿足各個(gè)地塊及政府的需求，需要所有拿地企業(yè)坐下來(lái)商量，這是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。”趙文凱說(shuō)。

聯(lián)合體三心二意

據(jù)了解，在CBD地塊紛亂的局面中，絕非只有地下空間“技術(shù)問(wèn)題”這么簡(jiǎn)單。在有些中標(biāo)的聯(lián)合體中，股權(quán)爭(zhēng)奪已經(jīng)呈現(xiàn)白熱化。其中，正大集團(tuán)等11家企業(yè)聯(lián)合體中標(biāo)的Z14地塊鬧得最厲害。

面對(duì)媒體的追問(wèn)，正大集團(tuán)上上下下保持緘默，并一致對(duì)外宣稱：“一切按照計(jì)劃順利推進(jìn)。”然而Z14地塊的內(nèi)部爭(zhēng)議，已成為業(yè)界公開的秘密。

2010年12月，正大集團(tuán)攜卜蜂國(guó)際貿(mào)易有限公司、上海帝豪發(fā)展有限公司、正大制藥投資北京公司、中山市凱茵豪園房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞玖龍紙業(yè)、華僑鳳凰集團(tuán)、華康資本、金光紙業(yè)投資公司、上海世茂建設(shè)、正大置業(yè)等11家企業(yè)組成的聯(lián)合體，出價(jià)41.14億元中標(biāo)Z14地塊。

實(shí)際上，這11家企業(yè)分為兩大陣營(yíng)，即正大系和玖龍系，由正大牽頭建設(shè)集團(tuán)總部。然而夜長(zhǎng)夢(mèng)多，追隨者已經(jīng)起了異心。

一位接近正大集團(tuán)的人士向記者透露，在這11家企業(yè)中，構(gòu)成很復(fù)雜。有些公司是山西煤老板在境外注冊(cè)的，每個(gè)老板想法都不一樣。他們?cè)却蛩阕冯S正大這位“帶頭大哥”，覺得天時(shí)地利人和都有，穩(wěn)賺不賠。

然而情況漸漸變得難以控制：有些老板覺得投入產(chǎn)出效益比較低，有些覺得資金回收周期長(zhǎng)，有些覺得股權(quán)劃分不合理，有的甚至覺得這個(gè)價(jià)格拿地不合算。現(xiàn)在，有的企業(yè)想改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，有的想退出，有的想修改規(guī)劃……總之，紛擾鬧得不可開交。

對(duì)于哪些企業(yè)具體有何種想法及行動(dòng)的問(wèn)題，該人士表示不便多說(shuō)。

難以避免的漏洞

曾幾何時(shí)，CBD地塊風(fēng)風(fēng)火火的出讓吸引了業(yè)界的目光。其兩次評(píng)標(biāo)的模式曾被外界解讀為“有助于對(duì)過(guò)去因出讓制度缺陷而帶來(lái)的高地價(jià)推高房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行抑制”，并且被認(rèn)為是對(duì)土地出讓方式的一種有益的創(chuàng)新和嘗試。然而，在今日看來(lái)，問(wèn)題和漏洞依然難以避免。

CBD地塊的招標(biāo)文件顯示，中標(biāo)企業(yè)須承諾將擬成立的項(xiàng)目公司注冊(cè)于朝陽(yáng)區(qū)CBD，同時(shí)須承諾將全部中標(biāo)企業(yè)總部的工商注冊(cè)和稅務(wù)登記正式遷入CBD。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，政府此舉無(wú)非是為了增加稅源，然而這絕非企業(yè)答應(yīng)就能實(shí)現(xiàn)那么簡(jiǎn)單，這牽涉到方方面面的利益。

“很明顯，政府對(duì)拿地企業(yè)的承諾，過(guò)于天真地就相信了，對(duì)企業(yè)難以履行承諾也準(zhǔn)備不足。”上述人士分析，當(dāng)初土地出讓時(shí)鼓勵(lì)聯(lián)合體拿地，然而聯(lián)合體中標(biāo)后情況更為復(fù)雜，一旦聯(lián)合體出現(xiàn)意見分歧，CBD地塊的總體規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)度就會(huì)受影響。

趙文凱也表示，要化解這些矛盾，政府相關(guān)部門還有很多工作要做，包括地下工程和地上建筑建設(shè)的組織管理。“要把拿地企業(yè)請(qǐng)到一起，讓企業(yè)之間有一個(gè)互動(dòng)，從而最終確定方案及開工時(shí)間，并制定有效的約束規(guī)則，避免建設(shè)周期被無(wú)限期拖延。”

此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府在土地出讓過(guò)程中或多或少存在的“明示”、“暗示”行為并不可取，還是應(yīng)該理性地回歸到“裁判員”和“組織者”的角色。