社區商業發展模式探究

摘 要：20世紀50年代，美國經濟迅速發展，汽車普及，大量城市居民涌向郊區，進而為郊區服務的社區商業應運而生，隨后在英國、日本、法國等國家社區商業逐漸繁榮。社區商業是城市空間不可或缺的重要層次，具有一定規模、提供一定的商品種類、服務固定的商圈，以社區居民為服務對象，本質是屬地型商業。社區商業具有多種功能，包括但又不限于滿足社區居民的購物需求，為居民提供必要的服務需求和休閑娛樂等，本文立足于我國的社區商業板塊，對其發展模式進行分析，從社區商業概念入手，對其基本特征進行闡述，對常見模式舉例分析，并對未來的發展趨勢進行大膽預測，試圖對社區商業發展模式進行創新，以探究適合我國大商業環境下最優的社區商務發展模式。

關鍵詞：新時期；社區商業；發展模式；發展趨勢；居民

擴大內需，發展經濟，依托于商業發展，我國政府近年來也在商業規劃中聚焦于社區商業，以步行15分鐘抵達為標準，提出了建設“美麗街區”的社區發展模式。社區商務發展強調統一、標準和規范，以本地化為基礎，以差異化為布局，注重商業發展的親和力，并強調除商業考慮外，還應提升社區商務的文化屬性。在新的歷史時期，社區商業區別于城市商業，具有完善的商業結構、科學的業態分布，在明確市場需求的前提下，完善社區商務的功能性和服務性，促進社區商業蓬勃而長遠的發展，具有重要意義。

一、社區商業發展的概述

1.社區商業發展的概念

社區商業是城市商業的一個部分，服務對象是社區居民，以滿足社區居民的需求為目的的商業類型。社區商業內容豐富，建筑規模大小不一，旨在最大限度地滿足社區居民商業服務的需求。社區商業是城市經濟發展的重要動力，不僅能夠促進居民消費水平的提升，還能夠促進就業，拉動城市GDP，提高居民生活滿意度，促進社會和諧穩定。社區商業具有明顯的特征，包括生活性強、擴散性差、盈利穩定性等。社區商業隨著城市化推進而完善，當前我國的社區商業處于探索階段，并不穩定，但相信隨著經濟發展，社區商業會越來越成熟，如今社區商業早已經成為城市經濟發展的重要支柱。

2.社區商業與城市商業的區別

社區商業區別于城市商業，社區商業包含了城市商業的一部分內容，如便利店、美容店以及餐飲店等，有著城市商業的基本特征。然而，社區商業堅持從社區居民需求出發，以社區居民需求和參與為核心進行布局，具有靈活性與公共性，如利用社區公園、空地等。同時，與城市商業相比，社區商業更貼近人們的生活，以服務性與功能性為原則進行構建和布局，是以人為本商業生態環境思想的落實和完善，是現代商業理論發展的表現。

3.新時期社區商業的結構組成

社區商業是通過業態分布來體現的，其結構在于最大程度上滿足了不同消費者的需求，并根據消費習慣與消費模式的差異布局，完善服務功能和補充商業功能。一般來說，社區商業以本區以及臨區居民為對象，以日用必需品以及日常消耗品為主要產品，根據服務對象的消費習慣確定發展模式，其業態是商業與服務業的融合。社區商業的總體業態分布包括超市、便利店和餐飲店等基礎商業服務，還包括農用品市場和生活用品市場，并涵蓋大型文化娛樂網點及專賣店等。社區商務發展在整體上追求服務性與功能性，最大限度滿足服務對象的需求，體現生活化的商業氛圍。

4.國內常見的社區商業發展模式

社區商業并非規模越大越好，而要結合社區居民消費而適度開發。目前，國內社區商業有以下三種模式：第一種是社區商業中心型：集商業、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、衛生等為一體，包含大型超市、便利店、書店、游樂場、銀行、郵局、餐飲、美容、健身、兒童教育等設施。通過這些形成強大的商業凝聚力，輻射范圍在1～1.5公里，服務人口約5萬～8萬人。第二種是社區次主力店組合型：次主力店組合型規模小、招商困難，或區域內已有大型商超的定位組合模式。包含小型社區超市、書店、兒童樂園、銀行、郵局、餐飲、美容、健身、兒童教育等設施。通過這些吸引社區居民，輻射范圍為5分鐘步行距離，服務人口約1萬～2萬人。第三種是純商業街模式：規模較小時以社區便利店為主，規模較大時向外發展，服務對象為本區居民。

二、當前社區商業發展模式存在的問題

1.從規模上看，較小。從服務對象上看，針對本住宅項目及周邊百米范圍內居民，服務對象較少。

2.從規劃和定位上看，不夠科學。任其自行發展，缺乏統一管理，競爭能力差，難成氣候。

3.從建筑形式上看，屬輔助開發產品。以底商、公寓或寫字樓為主，一般占城市新開發用地的10%左右。

4.從區域上看，主要集中在城市新區、經濟開發區或高新技術開發區等。

社區商業發展模式缺乏創新，在管理模式和發展理念上缺乏突破，在品牌上缺乏管理，發展模式固化，影響社區商業發展模式的縱深發展。

三、社區商業發展模式的選擇

1.國際社區商業發展的模式

國際社區商業模式分為美國式、日本式和新加坡式。（1） 美國模式，以安大略米爾斯摩爾為典型代表。社區商業業態多為社區購物中心，介于地區型購物中心和鄰里購物中心之間，內含大型超市、專賣店等，既可以購物，又可以休閑娛樂。（2） 日本模式，以東京都神樂坂商業街為典型代表。社區商業業態為商業街、商業中心協調組合，是新興的社區商務發展模式，集多功能于一體，包括購物、休閑、娛樂、文化等。（3） 新加坡模式，以鄰里之家為典型代表為，社區商業側重服務，按照社區人員需求配套設施，由開發商或物業集中經營和管理。

2.我國社區商業發展的模式

我國的社區商業發展模式受諸多因素制約，但總體與社區居民的購買力和社區位置有關。具體來說：（1） 依據社區而形成的社區商業發展模式，分為別墅區、高檔公寓區、高檔多層住宅區、中檔多層住宅區、廉價多層住宅區，前三類屬于高收入社區，商業布局上以大型商場為主體，重點發展專賣店、中、西餐館、美容美發等商業網點，后兩類則屬于中低等收入社區，商業布局上適合多種經營，以廉價的大中型超市、連鎖便利店為主要社區商業業態。（2） 依據社區所處地理位置形成的社區商業發展模式，分為市內社區、近郊社區、遠郊社區等。第一類商業服務體系完善，無需特別配套社區商業業態，另外兩類則因遠離市區，需要為居民的日常生活全盤考慮，社區商業業態以生鮮日雜超市、小型專業商超等為主。

3.社區共享經濟平臺模式的搭建

隨著互聯網的發展，社區共享經濟平臺逐漸興起，從共享單車到共享汽車，從共享辦公空間到共享住宿，這些新型社區商業模式改變著人們的生活，引發了廣泛的社會關注。（1） 當“共享”遇上社區。社區共享經濟平臺是一種全新體驗，是對傳統商業模式的顛覆，共享服務為社區居民提供了更多選擇，也讓社區居民更方便地分享資源。（2） 社區共享經濟平臺的商業模式設計。社區共享經濟平臺以其獨特的商業模式設計成為各界研究的熱點。通過技術手段與消費者實現連接，構建可靠的共享服務平臺，這些平臺同時能夠確保交易的安全和可持續性。如共享辦公空間平臺，為創業者和小微企業提供了靈活、經濟的辦公場所。（3） 社區共享經濟平臺的社會影響，社區共享經濟平臺的興起不僅改變了社區居民的生活方式，也給其帶來了一系列影響。首先，解決了人們出行、辦公、旅行等日常問題，提高了資源的利用率和效率，降低了消費成本。其次，社區共享經濟平臺為閑置資源創造了價值，資源優化配置減少了浪費。然而，社區共享經濟平臺沖擊傳統行業，導致一些小商家關門，以及由此衍生的就業問題。共享經濟平臺也存在一些安全隱患和糾紛問題，這是平臺運營和用戶之間的信任挑戰。社區共享經濟平臺作為一種新興商業模式，在社會的關注與爭議中，創造了更多價值，讓“共享”成為更美好的未來。

四、社區商業發展模式創新的必要性

在當前碎片化的市場條件下，競爭激烈、模式同質化越來越嚴重，市場具有空前的復雜性、不確定性和不可預測性。傳統商業模式已經不能適應經濟發展的需要以及人們日益豐富的體驗和需求，急需進行商業模式創新。

第一創新思路。商qm3765fdnsLqTpP9tyhZbA==業模式創新能帶來高效益，從表面看可能只是一種模式的創新，但可能會產生突破性的進展。傳統的社區商業模式已經出現了嚴重的同質化問題，甚至在社區之間形成低水平的競爭，好的商業模式是社區商業高質量發展的必要條件，社區商業模式創新需要在特色和盈利模式深挖，創新必備的資源，形成核心的競爭優勢。

第二創新步驟。好的商業模式應遵循這樣的步驟：（1） 服務對象的需求，應緊密圍繞服務對象的需求調整業態結構，從商業模式創新的角度深化與服務對象的合作機制，減少盲目性，將其從自發行為轉變成自覺行為。（2） 戰略定位，要始終堅持為服務對象創造價值的理念，站在服務對象的角度思考，完善發展思路、改進經營行為。傳統社區商業發展模式立足于利潤的最大化，與服務對象無法建立長期互惠的合作關系，實踐經驗告訴我們，通過服務對象價值最大化實現社區商業發展的價值。（3） 建立盈利模型，創新盈利模式，在創新商業模式的過程中，系統分析利益相關者的需要、格局、收益等方面，不斷創新盈利模式，擴大盈利渠道，提高盈利水平。（4） 價值鏈整合，形成核心競爭力。首先在信息技術應用上形成支撐，促進了商業模式的創新，其次在自主創新能力上突破，自主創新是商業模式創新的關鍵，創新賦予生命力，不斷創新提供不竭的動力。（5） 確定正確的實現形式，系統推進，科學設計，抓好宣傳。

五、新時代下社區商業發展模式的趨勢

我國城市化進程加快，社區商業擁有九大發展趨勢。社區商業發展更快速與便捷，更差異化和個性化，更注重服務質量和品牌效率。

1.社區商業發展模式打破了傳統的時間和空間限制

消費者夜生活越來越豐富，不少社區對夜生活的設計感和參與度也較高，社區商業業態出現了一些24小時餐飲店、24小時健身房、24小時便利店、24小時藥店等全時段的商業，發揮了夜經濟的消費價值。

2.社區商業發展模式注重以家庭為單位的消費價值挖掘

社區商業的消費價值可供挖掘空間很大，家庭為單位的客群是主力，其中，以把孩子健康和教育為首位的小太陽家庭居多。以家庭消費人群成為社區商業發展的重點，以家庭為單位配備潮流的零售和精致餐飲等設施，全覆蓋家庭的消費需求。

3.社區商業發展模式關注情感屬性，關注消費者的社交互動

社區商業貼近于居民生活，居民渴望與左鄰右舍在社區商業中實現情感鏈接，作為服務于社區的配套商業，如果沒有情感互動，只有商業行為，是無法形成黏性的。社區商業不止是經營商業，還需要經營情感，注重居民情感培養，繼而發展出社群管理、社群營銷、社區活動等，讓社區變得有溫度，有情感。

4.社區商業發展模式趨于智慧化

為提高社區商業的服務效率，社區商業加強智慧化技術的使用，順應居民消費升級的需要，賦能社區商業便利化的特征，將社區商業升級為智慧社區化和人性化的社區服務。隨著5G、大數據、物聯網、區塊鏈、人工智能等數字技術逐漸應用到社區商業生態中，打造全覆蓋、可追溯的智慧型社區商業體系，構建社區商業智慧化生態圈。

5.社區商業發展模式趨于統籌化

在一些經濟發達的城市，社區商業改造探索出更多模式，如由社區牽頭，社會資本參與、項目投資方參與，共同建設社區商業，同時面向社區居民、社區商戶、配送員、周邊消費者等不同人群進行調研，尋求各方意見，綜合應用到社區整體規劃當中去。這種多方共建模式會使社區商業更有示范性和生命力，打造出更新的社區商業發展模式樣本。

6.社區商業發展模式趨于生活化

發達國家的社區商業占到社會商業總支出的60%以上，我國僅為30%左右，我國社區商業是世界上最大的市場，潛藏著巨大的拓展空間。社區商業具有顧客屬地性、業態配套性、消費日常性、盈利穩定性、鄰里親和性、供需依賴性等特點，未來社區商業會注重社區生活美學、綠色健康理念等標識，打造更貼近人們生活的全新消費場景。

7.社區商業發展模式趨于服務化

社區商業致力于讓消費者在社區商業中度過更美好的時光，社區商業不僅是商品交易場所，更是生活場景的體驗中心。未來社區商業體將進一步豐富業態、壯大市場主體、創新服務能力、引導規范經營，使社區商業升級為生活服務，涵蓋多種內容，營造溫馨健康的社區氛圍。

8.社區商業發展模式趨于公共化

社區商業不應只是商業，應在社區商業空間打造上預留更多公共區域，如閱讀工作空間、會議室、活動室等設置，打造充滿動感和社交互動的生動空間。我國的社區商業充分將公共服務空間的設計納入業態規劃中，促進居民社交，滿足居民的精神需要。

9.社區商業發展模式趨于標準化

社區商業從規模上來看屬小規模商業生態，從影響力上卻承擔著重要的商業職能。社區商業存在一些問題，制約其發展，有必要采取綜合措施，推進社區商圈健康成長。2021年，商務部等12部門聯合印發《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，提倡建設15分鐘社區商業生活圈，最終促成社區商圈標準化發展，形成小型商業生態圈，多元化服務社區消費者。

六、結語

社區商業貼近人們的日常和生活，商業模式的設計和選擇應關注人性的需求，關注精神層面的滿足以及價值感的共鳴。從產品到文化，從模式創新到商業空間的創新，社區商業模式在進行著新的迭變。“第三空間”的概念應運而生，販賣的是體驗感，如“咖啡+”店的興起，“書店+”空間的創設，這些為社區商業發展帶來了新的機遇和挑戰。

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