楊海光：困境中破局 引領(lǐng)青山印象城走向數(shù)智巔峰

近年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從高速擴(kuò)張到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的重大轉(zhuǎn)變。在存量時(shí)代，消費(fèi)周期與需求持續(xù)演變，新技術(shù)迅猛迭代，外部環(huán)境日趨復(fù)雜，這些因素共同推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將商業(yè)創(chuàng)新與存量?jī)?yōu)化提升至新高度。印力集團(tuán)副總裁、華中區(qū)域總經(jīng)理?xiàng)詈９?，作為行業(yè)先鋒，敏銳地洞察到這一變化，憑借個(gè)人“能量”引領(lǐng)印力華中區(qū)域，在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)提升的同時(shí)，使管理規(guī)模躍居領(lǐng)先地位。

印力首個(gè)“LifeHub”概念落地青山印象城

楊海光接任印力華中區(qū)域后，首個(gè)面臨的“硬骨頭”便是武漢青山印象城。該項(xiàng)目是印力集團(tuán)首座綜合體，集商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店及住宅于一體，總面積達(dá)40萬(wàn)平方米，但自2017年開(kāi)業(yè)后即陷入低谷。

陷入低谷的成因主要有兩方面：一是青山區(qū)人口老齡化及外流嚴(yán)重；二是項(xiàng)目初期定位規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)存在缺陷。至2020年，受疫情沖擊及存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇影響，青山印象城出租率下滑至68%，客流持續(xù)縮減，租戶信心低迷。項(xiàng)目年度資金缺口巨大，成為集團(tuán)內(nèi)表現(xiàn)最差的資產(chǎn)。

接任后，楊海光面對(duì)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，展現(xiàn)出了獨(dú)特的商業(yè)洞察力，并逐一實(shí)施多項(xiàng)創(chuàng)新策略。接手青山印象城之初，他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)深入市場(chǎng)調(diào)研，全面把握消費(fèi)者需求與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)?；诖?，他提出了“LifeHub（生活中心）”概念，摒棄了傳統(tǒng)從業(yè)態(tài)組合和品牌更迭的常規(guī)思路，轉(zhuǎn)而聚焦客戶需求，主動(dòng)引入差異化內(nèi)容，整合城市多元功能。通過(guò)這一途徑，青山印象城成功從傳統(tǒng)購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型為集購(gòu)物、娛樂(lè)、教育、健康、公益于一體的綜合性生活中心，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物中心與城市服務(wù)的創(chuàng)新融合。這一理念精準(zhǔn)對(duì)接市場(chǎng)需求，且順應(yīng)了市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

打造鏈接生活的全新消費(fèi)場(chǎng)景

改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)后，楊海光帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了大刀闊斧的改革。他以客戶生活需求為核心，進(jìn)行場(chǎng)景構(gòu)建與業(yè)態(tài)優(yōu)化。針對(duì)主力人群的偏好，他重點(diǎn)打造了圍繞兒童素質(zhì)教育、兒童體驗(yàn)和家庭娛樂(lè)的一系列親子生活場(chǎng)景。通過(guò)增設(shè)室外夜光跑道、攀巖基地、兒童游樂(lè)區(qū)和江豚雕塑等設(shè)施，青山印象城不僅保留了購(gòu)物功能，還成為區(qū)域家庭休閑娛樂(lè)的首選地。更值得一提的是，楊海光創(chuàng)新性地引入了國(guó)家一級(jí)圖書(shū)館——青山區(qū)圖書(shū)館，此舉在國(guó)內(nèi)尚屬首次。

楊海光意識(shí)到，場(chǎng)景打造需緊密貼合消費(fèi)者的感受，而非項(xiàng)目建設(shè)者的自我陶醉。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)多次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研與用戶體驗(yàn)測(cè)試，確保每項(xiàng)改造措施都能切實(shí)提升用戶體驗(yàn)。以室外夜光跑道建設(shè)為例，團(tuán)隊(duì)多次調(diào)整設(shè)計(jì)，兼顧安全性與美觀性。在業(yè)態(tài)調(diào)整上，楊海光親自篩選高品質(zhì)品牌與服務(wù)，確保每個(gè)入駐品牌都能為青山印象城的整體形象和服務(wù)水平加分，并積極推動(dòng)現(xiàn)有商戶品質(zhì)提升。通過(guò)創(chuàng)新舉措，青山印象城逐步走出困境。

打造“數(shù)智化”運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力

在疫情期間，楊海光帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)推進(jìn)項(xiàng)目數(shù)智化轉(zhuǎn)型，引入了先進(jìn)的數(shù)字化平臺(tái)。通過(guò)大數(shù)據(jù)分析與精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)了青山印象城的深度運(yùn)營(yíng)，并制定了一系列精細(xì)化運(yùn)營(yíng)策略，通過(guò)線上線下結(jié)合的方式，提升了客戶黏性和競(jìng)爭(zhēng)力。

青山印象城對(duì)200多個(gè)客群標(biāo)簽進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，家庭客群占比達(dá)48%，為主力客群。該客群在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)店數(shù)、停留時(shí)長(zhǎng)、業(yè)態(tài)覆蓋及爬樓率方面均超越其他客群，展現(xiàn)出巨大的消費(fèi)潛力。

借助數(shù)字化平臺(tái)，青山印象城迅速鎖定這一主力客群。深入分析會(huì)員數(shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)3—9歲兒童家庭占比高達(dá)81.5%，于是將目標(biāo)聚焦于這一“小太陽(yáng)”家庭群體，明確項(xiàng)目定位為“武漢首個(gè)陪伴型親子商場(chǎng)”。為貼合主力客群需求，青山印象城將數(shù)字分析成果轉(zhuǎn)化為“對(duì)客溫度”，確保顧客能享受到“有溫度”的活動(dòng)與服務(wù)體驗(yàn)。

共享數(shù)智成果，與商戶共生共榮

楊海光還推動(dòng)了“租戶顧問(wèn)——羅盤(pán)”系統(tǒng)的應(yīng)用，該系統(tǒng)通過(guò)數(shù)字化精準(zhǔn)把控客群全流程，構(gòu)建了全面、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的店鋪評(píng)價(jià)體系，不僅實(shí)現(xiàn)了青山印象城的精細(xì)化管理，還與商戶攜手應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，共促共生共榮。

在銷售管理上，青山印象城引入了“銷售額精準(zhǔn)估算模型”，該模型運(yùn)用多種數(shù)據(jù)計(jì)算規(guī)則，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)店鋪每日銷售額。2022年上半年，通過(guò)對(duì)25家餐飲店鋪的銷售校準(zhǔn)，該模型助力分成收入提升超過(guò)50%。

在楊海光的帶領(lǐng)下，青山印象城出租率從68%提升至98%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了5倍增長(zhǎng)，成為區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。2023年，該項(xiàng)目榮獲CCFA金百合購(gòu)物中心數(shù)字化精細(xì)運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)和CSVB商業(yè)地產(chǎn)頒發(fā)的中國(guó)商業(yè)價(jià)值榜年度社區(qū)商業(yè)標(biāo)桿銀獎(jiǎng)。這些榮譽(yù)不僅是對(duì)楊海光團(tuán)隊(duì)努力的認(rèn)可，也標(biāo)志著青山印象城成功轉(zhuǎn)型，從眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，成為印力集團(tuán)的明星項(xiàng)目。

在楊海光及其團(tuán)隊(duì)的努力下，青山印象城實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身，同時(shí)也為華中區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展樹(shù)立了新標(biāo)桿。事實(shí)上，印力華中區(qū)域在產(chǎn)品創(chuàng)新與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力方面的顯著提升，已引起廣泛關(guān)注，而青山印象城的成功改造就是一個(gè)鮮明的例證。

楊海光將持續(xù)推動(dòng)印力集團(tuán)在華中的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，探索更多可能，為社區(qū)帶來(lái)高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。未來(lái)，我們期待見(jiàn)證更多此類成功案例，共賞商業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)新轉(zhuǎn)型之路上的無(wú)限潛力。