政策發力

5月，杭州全面取消限購，在杭州某互聯網公司工作的王濤（化名）就開始看房。經過幾個月的精挑細選，三四套西湖邊的房子進入王濤的備選清單。

“工作可能會換，行業可能會變，但西湖景色濃妝淡抹總相宜。我喜歡西湖，每次遇到工作不順心，就喜歡下班坐地鐵去西湖散心，走著走著，心情就開朗起來。住在西湖邊，就是我的理想。現在備選的幾套房，都是走幾百米就能看到西湖的，交通方便，周圍生活設施也很完善，很合我心意。”王濤告訴《瞭望東方周刊》。

6月26日，北京降首付、降利率的樓市政策出臺，市場反應積極。隨著咨詢量、看房量的上升，簽約量也有所提升。劉女士在“6·26”后的第二個周末出售了舊房，新房也即將購置。據她觀察，這幾個月看房的人多了起來，每個周末在中介處都能遇到幾個同樣在密集看房的家庭。

黨的二十屆三中全會提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

穩步提高城鎮化質量和水平，需要在加快構建房地產發展新模式上取得新突破。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，構建房地產發展新模式是一項系統工程，涉及土地制度、金融制度、財稅制度和行政管理制度等改革，是一個需要不斷探索實踐的過程。

“5·17” 新政策不僅讓貸款成本大幅下降，購房門檻也大幅降低。

組合出拳

黨中央、國務院高度重視房地產工作。

4月30日，中央政治局會議強調，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式。其中，“消化存量房產”相關提法是自2015年以來，中央再度對房地產消化存量房產問題明確表態。業界認為，這一表態是對解決當前房地產市場庫存高企、價格承壓問題正式定調。

5月17日，中國人民銀行和國家金融監管總局聯合發布一系列樓市重磅政策，內容包括取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限、降低居民購房首付比例最低至15%、下調個人住房公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款等。

此后，各地積極落實政策精神，密集出臺具體舉措。

5月24日，廣東19城率先調整房貸政策：首套首付最低15%、二套最低25%、取消利率下限。5月27日，上海市住建委聯合多部門印發通知，提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策等九條政策措施。5月29日，深圳下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

除降首付、降利率之外，各地限價政策也開始調整。據統計，2024年以來，包括沈陽、蘭州、鄭州等城市在內的多個城市明確不再實施新建商品住房銷售價格指導。陽江、珠海、蕪湖等城市對限價政策進行優化。

此外，多地還鼓勵現房銷售，探索以套內面積計價銷售。

9月4日，湖南湘潭市印發《湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施》，提出優化房地產商品住宅計容方式，探索商品住宅建筑以套內建筑面積（專有建筑面積）進行計價銷售。

業內人士認為，實施商品房現房銷售有助于杜絕商品房爛尾斷貸風險，減少預售房交付矛盾，保護購房者利益。而按套內面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少信息不對稱所引發的糾紛。

一系列政策推動下，存量市場提振，特別是二手房市場，顯現出一定活躍度。

北京市民李麗（化名）出售的兩套房都是在北京“6·26”后成交的，一套在亞運村，一套在和平里，均掛牌不到兩年。“賣掉的兩套都是小面積的老房子，未來家里考慮購置一套稍大面積的三居室改善性住房用于自住。” 李麗告訴《瞭望東方周刊》。

西安市民梅女士最近剛剛置換了一套大平層住宅。“我相信未來房價會穩定。我家五口人，過去住房小，現在入手的大平層明顯提升了生活品質。新房周邊步行10分鐘有兩個公園、兩個大超市，開車10分鐘有兩個三甲醫院，位置理想，因此果斷出手。”梅女士告訴《瞭望東方周刊》。

在9月14日舉行的國新辦新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、總經濟師劉愛華表示，在一系列政策措施作用下，房地產市場一些指標降幅呈現邊際收窄。數據顯示，1月-8月，商品房銷售面積降幅收窄0.6個百分點，商品房銷售額降幅收窄0.7個百分點，房屋新開工面積降幅收窄0.7個百分點。

9月24日，樓市政策再次加碼。中國人民銀行行長潘功勝當日在國新辦發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。會議提出，要促進房地產市場止跌回穩，強調推動構建房地產發展新模式。受此影響，26日A股房地產板塊一片飄紅，綠地控股、濱江集團、華僑城A、首開股份、萬科A、金地集團等20多只個股漲停。

多地還鼓勵現房銷售，探索以套內面積計價銷售。

國企收儲

8月7日，“深安居”微信公眾號發布關于收購商品房用作保障性住房的征集通告，引發各界關注。

通告表示，為積極構建“保障+市場”住房供應體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，現向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。

這是全國第二個開啟“以購代建”模式的超大型城市。在此前5月30日，廣州市增城區政府公告，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件的住房房源，用作商品性安置房。

地方政府組織當地國企收購已建成存量商品房用作保障性住房，這一做法被業內稱為“收儲”。5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

在邁向房地產發展新模式的道路上，深圳國企“收儲”具有標志性意義。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此前廣州的做法還帶有一定特殊性，因為是特定項目的“以購代建”，但本輪深圳是針對全市開展，釋放了明確信號，示范效應更強。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文稱，深圳房價收入比達到30倍左右，大規模籌建保障房，尤其是低價保障房，有助于讓年輕人、新市民支付能力跟得上；政府方面，既解決了保障房的籌集任務，也能去化商品房庫存、活躍市場，同時可借助大規模保障房來穩定行業、擴大內需。

本刊記者聯系深圳安居集團相關負責人，對方回復表示，目前關于收購價格、資金來源規模等仍未完全確定，還不方便向社會公開。

嚴躍進認為，特大型城市、超大型城市保障房的市場消化能力較強，開展收儲工作具有優勢。

在供求關系發生重大轉變的背景下，作為完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的一項重大改革，新一輪保障性住房改革在2023年下半年啟動。

2023年，中國國家創新與發展戰略研究會學術委員會常務副主席、重慶市原市長黃奇帆在相關論壇上表示：“房地產正在進行深度、結構性的調整。”他認為，一方面，要對現在城市中還存在的城中村、危舊房、棚屋區，進一步進行結構性、局部性改造；另一方面，現在房價處于相對低位，與其政府拿錢征地動遷造保障房，不如拿出一部分資金購買存量商品房作為保障房。

黃奇帆認為，今后中國城市至少30%的城市居民可住在保障房、公租房或者人才房，同時讓相對低收入、剛剛工作及農村進城市落戶就業的群體能住在保障房里。保障房的支出、租金只占住戶約1/6的年收入，從而可減少相關人群的房地產按揭貸款、租金壓力等帶來的消費約束。

目前，更多城市正在加入收儲行列。據中指研究院監測，目前，深圳、重慶、長沙、福州、武漢等約60個城市已表態支持國企收購存量房用作保障房，其中超過25個城市發布了征集公告，對收購價格、收購項目的面積作出要求。

以舊換新

7月底，北京商品房“以舊換新”活動首單成交，9月中旬進行網簽。據北京房地產業協會相關負責人介紹，該業主簽約速度很快，從看新房到賣出舊房，再到完成新房草簽，一共只用了大約10天。

7月19日，北京啟動商品房“以舊換新”活動，活動針對的是2024年下半年計劃出售二手住房并購買新建商品住房的居民。活動為換房業主在舊房出售、購買新房、過渡居住、購買家居家電等環節提供服務和優惠，助力居民實現改善性置換目標。

業內人士認為，舉辦商品住房“以舊換新”活動可提升住房買賣交易的便利度，縮短換房周期，提高居民購房意愿。北京房地產業協會相關負責人表示，活動啟動僅兩周，支付寶小程序“樂居換新購”點擊量就超過9萬次，吸引400多人報名參與，繳納訂金鎖定房源18套。到8月23日，參與活動的新建商品房項目已經增至48個項目、上萬套房源，報名人數超過500人。

根據中指研究院數據，目前全國已有超過100個城市加入商品住房“以舊換新”行列。從各地支持“以舊換新”的方式來看，主要包括“收舊”與“推舊”兩種模式。

“收舊”是指房地產開發企業或國資平臺負責收購二手房，同時引入專業評估機構進行二手房價值評估，收購和換房主體就交易價格達成一致后可將售房款用于購買指定新房項目。例如，鄭州市計劃2024年通過鄭州城市發展集團有限公司收購鄭州市二手房5000套。

“推舊”是指消費者在開發企業處認購并鎖定房源后，由中介機構通過流量傾斜的方式優先出售其舊房。目前，北京、上海等一線城市主要采取這種模式。

此外，不局限于本地，有的城市創新推出了商品房異地“以舊換新”，突破了城市界限。

8月14日，江蘇無錫梁溪城發集團推出商品房“以舊換新”業務升級版，增加對蘇州、常州存量二手房商品住宅的收購，市民可以用位于蘇州、常州的梁溪城發集團下屬控股樓盤的二手房置換同集團的無錫新房，實現住房異地“以舊換新”。

無錫房地產業協會副會長張斌表示，“以舊換新”最新模式再次擴大收購范圍，有利于盤活區域內的一二手房市場聯動，同時拉動蘇州和常州區域人群到無錫置業、落戶，又增加了開發企業的銷售渠道，對活躍樓市的積極作用顯而易見。

“各地大力推進住房‘以舊換新’，成效正在顯現。現在暫時看起來成交規模還有限，是因為受到了二手房交易周期較長和房源匹配等因素的制約。”李宇嘉說。

對于這一機制的完善，李宇嘉建議，行業協會、企業等涉及商品房交易循環的機構組織可加強合作，建立住房“以舊換新”全鏈條合作機制，形成合力，通過啟動稅收減免、中介機構降低經紀費率、開發商促銷、銀行定向降低利率等綜合措施，切實降低置換成本，促進新房和二手房、剛需和改善的交易循環。

轉型升級

“房子像人一樣也會變老，老了也會生病。”在近日召開的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部住房改革與發展司司長王勝軍說。據住房和城鄉建設部近期披露的數據，截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%；預計到2040年前后，這個比例接近80%。

目前， 深圳、重慶、長沙、福州、武漢等約60 個城市表態支持國企收購存量房用作保障房，其中超過25 個城市發布了征集公告，對收購價格、收購項目的面積均有一定要求。

如何保障和提升老房子、老小區的居住品質？改善電梯、消防、上下水系統等公共設施，提升小區設備和服務是應有之義。

針對房屋“養老”問題，住房和城鄉建設部官員表示，正在研究建立房屋體檢、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。旨在促進老房子向“好房子”轉換，提升百姓住房品質。

市場需要能夠滿足群眾多元化、個性化需求的“好房子”，面積不同、價位不同，但符合“綠色、低碳、智能、安全”標準是“好房子”的共性標準。近期，各城市紛紛發布強化“好房子”供給、盤活存量房源、優化住房公積金使用等相關政策，滿足群眾“住有宜居”的期待。

業內人士認為，構建房地產發展新模式，為群眾提供更多“好房子”，不僅要求建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善市場與保障雙輪驅動，實現防風險、保交房目標，還要求全行業擁抱新質生產力，以科技創新催生新產業、新模式和新動能，實現房地產行業的升級發展。

“房地產業和建筑產業都是國民經濟的重要支柱產業，兩者相輔相成。在新質生產力提出后，作為需求側的房地產業和供給側的建筑產業，可以在新建造、新服務、新業態上同心同力，為高質量發展作出新的更大貢獻。”住房和城鄉建設部原總工程師王鐵宏表示。

通過智能建造技術賦能，培育新質生產力，促進建筑業轉型升級。深圳先行先試。

位于深圳市寶安區西鄉街道的海嵐居是寶安區首個智能建造保障性住房項目，也是寶安區利用國有企業存量用地復合建設保障性住房的典型范例。

據深圳安居集團相關負責人向《瞭望東方周刊》介紹，海嵐居項目采用EPC（工程總承包）模式，由中建六局與明潤建筑設計院聯手打造。秉持“綠色低碳+智能建造”的發展理念，項目采用“裝配+現澆”相結合的方式，運用了多種先進的現代化智能建造技術。項目占地4687平方米，總建筑面積3.5萬平方米，建成后將為深圳全市提供333套保障性租賃住房。

作為國內首個百米高層混凝土模塊化保障性住房項目，深圳市龍華區樟坑徑地塊項目于2023年6月竣工，可為市民提供2740套保障性租賃住房。項目將建筑整體拆分為6028個獨立空間單元，“像造汽車一樣造房子”，建設周期僅為傳統建造方式的1/3，同時節省70%以上現場用工量、減少超過75%的建筑廢棄物。

深圳市人才安居集團黨委副書記、總經理唐紹杰表示，龍華樟坑徑地塊項目在全國首創多項建筑技術和標準，實現了工程建設質量、安全管理的新提升。近幾年，集團充分利用廣闊的應用場景，探索運用BIM（建筑信息模型）、CIM（公共信息模型）、混凝土模塊化技術和分布式光伏發電、全屋智能家居、建筑機器人、裝配式裝修等，已初步實現智能建造與建筑工業化協同發展，為深圳加快發展高科技含量的現代建筑業貢獻了安居力量。

9月12日，住房和城鄉建設部在四川成都舉辦2024年全國住房城鄉建設系統“質量月”啟動暨現場觀摩活動。活動以“回應群眾新期待，建設品質好住宅”為主題，通過展示工程質量創新成果、推廣交流先進經驗，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供借鑒。

“‘好房子’的標準要由購房群眾說了算，首要的是品質要更好，其次是建造成本要更省，最后是建造速度要更快。以新型工業化建造方式打造‘好房子’的解決方案，正是房地產業和建筑產業共同努力實現新質生產力的實踐和創新。”王鐵宏說。