廣州：幫助更多新市民安家

日前，廣州安居集團在海珠區新滘西路保障房項目現場舉行廣州市2024年保障性住房項目集中開工活動。

開工儀式所在的新滘西配售型保障房項目，共提供房源約1200套。項目距廣州塔不到4公里，距年底開通的地鐵11號線逸景路站步行5分鐘，南鄰海珠濕地，北鄰合生新天地商圈，東鄰萬達廣場商圈，坐擁優質自然景觀及成熟生活配套。在開工活動現場，參觀者直言：“這里的地理位置太好了！”

黨的二十屆三中全會提出，加快建立租購并舉的住房制度；加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求；支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。

為加快建立租購并舉的住房制度，配售型保障性住房成為國家新一輪保障性住房建設的拓展重點。“租購并舉，幫助更多新市民安家。廣州作為超大城市代表，在構建房地產發展新模式的道路上，重點要在保障房方面有更多探索創新。”廣州市住房和城鄉建設局黨組書記、局長王宏偉告訴《瞭望東方周刊》，“一城一策，因地制宜，我們必須結合廣州本地實際情況發展保障性住房。公租房、保租房、配售型保障房的比例和結構、建設位置和定價等，都需要政府部門通盤考慮，同時也要吸引社會主體參與，鼓勵他們發揮作用。”

新需求新體系

作為全國住房保障工作起步較早、進程較快的城市之一，廣州自1986年開始推進住房保障工作，先后建設了一批解困房、安居房、廉租房、經濟適用住房、公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房和配售型保障性住房。

2023年8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號，以下簡稱“14號文”）。“14號文”提出建設配售型保障性住房，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要的引進人才，按保本微利原則配售。

“14號文”按下了房地產發展新模式的加速鍵。原有住房保障體系以公共租賃住房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）為主體，而新一輪保障性住房體系則分為兩種：配租型保障性住房（公租房和保租房）、配售型保障性住房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來我國住房保障新體系的基本邏輯是，做大做實政府主導的住房保障，包含面向低收入群體具有兜底保障性質的公租房，針對新市民、年輕人、新就業大學生等的保障性租賃住房，以及“14號文”提出的針對住房有困難且收入不高的工薪群體、引進人才等群體的配售型保障房，進而讓公眾享受體面的居住和城市化的公共服務。

“住房保障新體系將破解有效需求不足導致的需求斷層問題，促進房地產行業的良性循環，構建‘先租后買’‘先小后大’‘先上車后改善’的住房消費和資產擁有階梯。”李宇嘉說。

據2021年發布的《廣州市住房發展“十四五”規劃》，廣州力爭在“十四五”期間籌建保障性住房66萬套，其中公租房3萬套、共有產權住房3萬套、保租房60萬套。66萬套的目標供應量，在一線城市中位居前列。

根據“14號文”要求，廣州市住房保障體系第一時間作出調整。

根據廣州公布的2024年保障性安居工程目標任務，目標包括籌建配售型保障房1萬套、保租房10萬套（間）。截至2024年8月底，廣州已籌集建設配售型保障房7054套、保租房68952套，分別完成年度目標任務的71%、69%。

對超大型城市來說，從多渠道籌集建設保障性住房，匹配不同人群的安居需求，是不小的挑戰。

來自梅州的徐先生，在廣州找到了工作，卻差點因為“居無定所”打算返回老家。受益于保障房政策對“新就業無房職工”的支持，他在蘿崗和苑小區踏踏實實安了家。

王宏偉介紹說，配售型保障房主要通過劃撥用地集中新建、結合城中村改造建設、存量房源轉用、鼓勵利用閑置低效用地建設等渠道籌集建設。保租房則主要通過集體經營性建設用地新建、企事業單位自有存量土地新建、產業園區工業項目配套用地新建、非居住存量房屋改建、新供應國有建設用地新建、城市更新項目配置、城中村住房等存量房屋依法整租運營等方式籌集建設。

據了解，2024年，廣州籌建的配售型保障性住房共涉及11個項目。其中，新開工項目7個，通過存量房源轉化4個項目。位于白云區地鐵十三號線朝陽站附近的鴉崗保障性住房項目正是通過存量轉化的項目之一。該項目共提供2542套房源，原計劃作為共有產權房，目前已明確轉為配售型保障房，全部房源預計將在2025年底竣工。

惠及更多人群

公租房是廣州保障性住房體系多年探索發展的重要成果。在過去多年，公租房幫助許多中低收入住房困難家庭、新就業無房職工以及外來務工人員在廣州安家。

從越秀區驅車45分鐘到達黃埔區，緊鄰廣州地鐵7號線水西站的蘿崗和苑小區是廣州總用地面積最大的保障房小區，小區有公租房、配售型保障房、回遷安置房等多類房源。小區一期于2018年完工，二期房源即將在2024年底放開申請。戶型包括一室一廳、兩室一廳、三室一廳等，可匹配多類型家庭需求，60平方米以下的緊湊型戶型居多。

本刊記者在蘿崗和苑小區里看到，這里樓間距適中，光照充足。房型設計合理，東西向、南北向通透的戶型在嶺南地區炎熱的天氣中能保證良好的通風效果，小區周邊幼兒園、中小學、超市、衛生站等配套設施齊全。

70多歲的吳春梅奶奶和她50多歲的兒子是2018年第一批申請小區公租房的居民，2020年搬進小區。58平方米的兩居室，置辦了一些軟裝家具，母子倆“拎包入住”。

“我老家在湛江，后來把戶口遷到廣州。搬到這里比之前住的環境好太多了。每月租金只有200元，加上水電費，一共不到500元。樓下有長者食堂，每頓三菜一湯，非常方便。想自己做飯，出門就是菜市場，我們住得很滿意。”吳春梅告訴《瞭望東方周刊》。

另一棟里，三居室公租房住戶孫先生一家是2019年搬來的。兒子剛考上高中，讀書費用成為這個家庭目前最大的支出。孫先生是一名道路清潔工，承包了6公里路段的清潔。每個月算上高溫補貼、加班費有五六千元收入。“這里空氣好，小區干凈，出門有地鐵。搬進公租房，居住環境改善了，我感覺干勁都大了，打算再多干點活，給孩子上學攢些錢。”孫先生對《瞭望東方周刊》說。

來自梅州的徐先生，在廣州找到了工作，卻差點因為“居無定所”打算返回老家。受益于保障房政策對“新就業無房職工”的支持，他在蘿崗和苑小區踏踏實實安了家。

小區二期工程即將完工，又一批剛需群體正準備申請。8月16日，在黃埔區蘿崗和苑舉辦的戶籍家庭公共租賃住房開放日活動上，市民蒙女士表示：“公租房小區生活環境不錯，周邊交通等配套設施齊全，租金實惠，是政府對低收入群體的幫助和照顧。”

日前，廣州面向戶籍中等偏下收入的住房困難家庭在7個行政區內推出4412套公租房，此類家庭可在合理輪候期內得到保障。

3月4日，新修訂的《廣州市住房和城鄉建設局關于進一步加強戶籍家庭住房保障工作的通知》正式印發。《通知》進一步放寬準入條件，將公租房保障家庭收入線準入限額基準從現行的家庭年人均收入35660元提高到49952元。同時，加大對老年群體的關注，提出公租房項目可根據居住人群特征與生活需求，適當增加配置醫療衛生和養老設施，申請家庭所有成員均年滿60周歲的，家庭收入、家庭財產標準可適當放寬。

“面向房地產發展新模式，接下來，廣州公租房會避免大規模集中建設。未來我們考慮公租房等保障政策貨幣化，適度提高貨幣補貼占比，讓公租房政策惠及更廣泛人群。”王宏偉說。

“3/4來自城中村”

留住人口紅利、人才紅利才能穩住城市的核心競爭力。作為一座人口持續凈流入的超大城市，近十年來，廣州人口增加近600萬。2023年末，廣州市常住人口1882.70萬，戶籍人口1056.61萬。而根據《廣州市公安局關于2023年廣州市實有人口構成與分布情況的報告》，2023年末全市實有人口2298.18萬。

廣州城中村數量多、面積廣、規模大、租金相對低廉。許多剛來廣州的新市民，第一站會選擇居住在城中村。

“城中村是廣州在過去多年對新市民的保障基礎。在城中村里的居住人口有674萬，大概1/3是常住人口。城中村解決了低成本居住需求，也發揮了集聚產業的作用。”王宏偉說，“對比國內其他一線城市，廣州在中心城區有許多城中村。這既是廣州痛點所在，也是廣州的重大戰略資源。”

對廣州而言，以城中村改造為契機，打通保障房多元籌集渠道，在產業園區、城市核心功能區配建產城融合的保障房體系，將有效助力城市留住人才。

廣州海珠區官洲街道北山村，北邊是著名的琶洲數字經濟改革創新試驗區。站在“村”里遠眺，阿里、騰訊的高樓清晰可見。南邊是人流巨大的大學城，以中山大學為代表的十余所高校在此聚集。從“村”里出發，僅需15分鐘車程，就能到達“大廠”工位或大學課堂。

曾經的北山村就是典型的城中村樣貌，自建房隨意“堆疊”，電線與晾衣繩蛛網般穿梭巷道，環境陳舊混亂，與附近現代化高樓對比鮮明。

2017年，海珠區率先打出“出租屋第三方協同代管新模式”，意在通過市場化運作，促進出租屋業態轉型升級，促進“住有宜居”。北山村開始探索把城中村改造成可持續運營的長租公寓。中國建設銀行出資并由旗下建信住房與村民簽訂10年期以上資產管理服務合同，向房主支付租金，并將獲取的房源委托給夢享社區運營。

夢享社區運營負責人羅金良告訴《瞭望東方周刊》：“我們對收回來的房子整體布局、連片規劃，通過翻新立面墻體、完善家居配套等微改造，實現舊貌換新顏，并引入社區化管理。有了銀行低成本的資金加持，我們可以進行規模化運營，降低成本，讓利給后端租客。”

如今，北山村已經變身夢享社區，成為年輕人、新市民的集聚地。走進社區公共區域，社區客廳可以開迷你音樂會，活動墻上貼著近一年來豐富的社區活動記錄，飛盤游戲、社區好聲音、網球比賽、攝影展、青年夜校、脫口秀、扎染體驗……參與者和組織者均為“廣漂”租客。參與活動還可以兌換房租抵扣券。

這里的房型從單間到三室一廳都有，月租金平均約2000元，而同地段商品住房平均租金在6000元左右。

“我們的租客，有的家在佛山、東莞，公司在廣州，夢享社區就可以解決他們周一到周五的居住問題，周末回家也很方便。他們工資普遍過萬元，租金占1/5，上班通勤一般半小時。在這里還能滿足社交需求，年輕人一起憧憬未來，相互鼓勵。”羅金良說，“做保租房運營，眼睛要向下看，真正了解住戶需求。我是企業負責人，但我沒有在廣州買房，我自己也住社區公寓。”

如今，夢享社區在附近已經開了6家店，提供3000套公寓，解決了周邊許多新市民、年輕人的居住問題。

2023年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提出將城中村改造與保障性住房建設相結合，除安置房外的住宅用地及其建筑規模原則上應按一定比例建設保障性住房。

根據國務院部署，廣州積極探索城中村改造新思路，啟動“依法征收，凈地出讓”新模式，并在廣州新中軸線（海珠）片區、廣州火車站等4個重點片區，以城中村改造為契機推動片區更新。結合城中村改造，廣州還系統謀劃保障性住房建設，明確除安置用房外的住宅用地按一定比例建設保障性住房，復建安置區除滿足村民自住外，可集中建設以中小戶型為主的保障性租賃住房，鼓勵專業住房租賃機構整租運營。

“夢享社區這樣的探索，政府還要繼續推動。廣州住房‘十四五’規劃中包括建設保租房60萬套的目標任務，其中45萬套左右，相當于3/4都要從城中村來。在整體拆除重建型的城中村改造中，怎樣讓保租房嵌入進去，需要政府和市場建立一個巧妙的機制，形成穩定的持續供應關系，推動城中村和保障性租賃住房融合發展的機制創新。”王宏偉說。

配售型保障房與商品房，各自形成獨立的市場。購買配售型保障房的主要是想擁有產權住房、收入不高的工薪群體，解決他們的“上車”難。

融入城市更新

作為城市更新行動的先行者和探索者，近年來，廣州在城市更新實踐中堅持“政府引導、市場運作、公眾參與，構建多元化合作，滿足多元化需求，達成多元化目標”。

廣州海珠區康樂鷺江片區首次在城中村改造中提出配置綜合產業用地，為優質企業就地升級提供產業載體支持。環五山創新策源區通過城市更新讓舊建筑“長出”新業態，打造了新型產業與舊居民社區融合的新生活方式。

如今，廣州正在探索解決城市更新與保障性住房結合發展、與產業轉型齊頭并進、與危舊房改造整合提升、與歷史文化傳承融合互促、與“百千萬工程”相互促進等重點課題。

8月6日，《廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（公開征求意見稿）》《廣州市市本級配售型保障性住房配售管理實施細則（公開征求意見稿）》公開征求公眾意見。廣州繼開工建設配售型保障性住房后，在制度建設上又邁出一步。

李宇嘉表示：“配售型保障房與商品房，各自形成獨立的市場。購買配售型保障房的主要是想擁有產權住房、收入不高的工薪群體，解決他們的‘上車’難問題。這類房源的供給，順應了當前需求端的變化，對保持行業和市場穩定有重要意義。”

配售型保障性住房從哪里來？除了新建一部分項目，廣州也在多主體供給保障房方面不斷探索實踐。

王宏偉介紹說，新建配售型保障房項目優選交通便利、公共設施較為完善的地段，“同時發揮廣州軌道交通優勢，結合軌道站點、產業聚集區優先選址”。

“結合城市更新，多主體供給保障房項目是我們的工作重點之一。比如，城市中原來比較繁華的地方，隨著城市發展有的逐漸趨于邊緣，此類區域、樓宇可以和城市更新結合，改造成配售型保障房。把合適的資源配置在合適的地方，就能提升土地價值、城市活力和居住品質。”王宏偉說，“再如，自來水公司、燃氣公司等國企搬走后留下的舊樓宇，我們可以研究在規劃上做調整，明晰產權權屬，補齊政策斷點，把空間布置不合理、效益比較低下的地方，籌集改造為配售型保障房。這一過程中，政府需要科學施策、多措并舉，更需要加大力氣推動各主體發揮籌集保障性住房的積極性。”

位于越秀區寺右新馬路75號的優家國際青年社區就是由廢棄庫房改造而來，如今已成為年輕人聚集地。進入社區大門，社區的“出生證明”——“一號認定書”文件的放大版照片十分引人注目。

“一號認定書”全稱為《廣州市越秀區非住宅存量用房改造租賃住房項目認定書》，是廣州首例“非住宅存量用房改造租賃住房”認定書。優家國際青年社區也因此成為廣東省第一個各種手續證明齊全、擁有“出生證”的非住宅改造租賃住房。

優家國際青年社區負責人陳位權告訴《瞭望東方周刊》：“優家國際青年社區從前的產權屬性是工業用地，從工廠轉到租賃住房，施工時消防等驗收標準都要按照住宅屬性驗收。‘工改租’需要改變房屋的使用屬性，只有政府給正了名，接下來的工作才能展開。”

如今，優家國際青年社區的功能已經超越了單純的租賃居住，還承擔了一部分社會治理功能。

“城市是個有機體，城市的各項工作也都可以有機結合。構建房地產發展新模式和可持續的城市更新、加強保障性住房建設，看似三件事，其實是一個整體。廣州一直在探索多主體供給，多渠道保障，更好地配置現有資源，用來支持保障性住房發展，支持產業發展，助力城市能級提升。”王宏偉說，“積極構建‘公租房+保障性租賃住房+配售型保障性住房’等多層次、多樣化、多元化住房供給體系，廣州一直在行動。創新就是‘深水區’‘無人區’，政府要勇于邁出第一步，在政策、制度上去掉保障性住房發展的盲區，因地制宜構建房地產發展新模式。”