有好房，好安家

李威（化名）碩士畢業后在北京CBD上班，今年32歲。2023年，他賣掉燕郊（位于河北省廊坊市三河市境內）的房子，手里拿著100多萬元現金，一直在觀望北京團結湖附近的一居室。

6月26日，北京樓市新政策發布，首套房首付比降至20%，商業貸款利率降至3.5%。二套房方面，五環內首付比35%、利率3.9%；五環外首付比30%、利率3.7%。同時，北京還提高公積金貸款額度、多孩家庭購買第二套房按首套認定等等。業內評價，此次新政策力度較大，覆蓋面較廣。

“北京‘6·26’新政策前，買團結湖附近一居室，大概需要60萬元的首付，現在首付一下就少了20多萬元，之前賣房的100萬元還能存多一半作為應急資金。”觀望了小半年，李威看到近期市場逐漸回穩，趁著新政策利好釋放，迅速成交了一套40平方米的一居室，總價180萬元。“9月初順利交房，小區配套完善，團結湖地理位置好，離我上班的地方近，周邊商業豐富，房子面積雖然不大，但這是我在北京第一次有了自己的家。”李威開心地告訴《瞭望東方周刊》。

8月23日，國新辦舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會，住房和城鄉建設部副部長秦海翔表示：“在行動上，我們要系統推進好房子、好小區、好社區、好城區‘四好’建設。”

從“四好”出發，提升居住品質，是本輪房地產改革的關鍵。

回歸民生導向

在8月23日國新辦新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長倪虹說：“中國式現代化，民生為大。”他表示，民生性強是住房城鄉建設工作最突出的一個特點。當前，房地產市場供求關系發生重大變化，市場仍處在調整期，隨著各項政策實施，市場出現了積極變化。從我國城鎮化發展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還有很大潛力和空間。

多位房地產觀察和研究學者向本刊記者表示，房地產近年來從投資屬性回歸消費屬性的特點越發明顯。

2024年初，清華大學房地產研究中心聯合幸福里研究院、《中國房地產金融》雜志等機構，基于抖音平臺開展了一次全國范圍的“城鎮居民購房意愿”大樣本問卷調查。受訪者中14.9%表示，在未來一年中有較為明確的購房意向。

在這部分群體中，49.9%的受訪者將“改善住房”列為前三大購房目的之一，30.2%列為首要目的；35.9%的受訪者將“首次置業”列入其前三大購房目的之一，26.8%列為首要目的。除“改善住房”“首次置業”兩大目的外，其他有購房意向的家庭多將孩子上學、孩子結婚、父母養老等消費性需求列為主要購房目的。與之形成鮮明對比的是，有購房意向的受訪者中僅有17.0%將“保值增值”列入前三大購房目的，僅有8%將其列為首要目的。

清華大學房地產研究中心主任吳璟告訴《瞭望東方周刊》：“‘房住不炒’已從政策導向內化為大多數城鎮居民家庭的自發認知——買房是為了享有更美好的居住生活。這種轉變對房地產市場會產生深遠影響。”

“在剛需市場，‘好房子’的含義也能從市場變化中總結出新趨勢、新特點。”北京鏈家研究院分析師冷會告訴《瞭望東方周刊》，“一方面，有別于過去購房者決策過程中絕對的‘向心（市中心）’特點，當前客戶更關注實際的通勤時間，更喜歡實際通勤時間短的區域。這也是不少年輕人選擇購買團結湖附近房產的主要原因；另一方面，一些剛需購房者，經過在城市的奮斗打拼，提升了支付能力，對居住品質有了更多要求，因此樓齡更低、面積更大、配套更好的房子更受剛需購房者歡迎。”

除“改善住房”“首次置業”兩大目的外，其他有購房意向的家庭多將孩子上學、孩子結婚、父母養老等消費性需求列為主要購房目的。

“首套”政策加碼

齊鵬飛是北京鏈家回龍觀東大區商圈經理，2024年第二季度，他所在門店簽了29單房屋買賣合同。

4月30日，北京市住房和城鄉建設委員會發布通知稱，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已有住房達到限購套數的居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房。疊加后續的“6·26”新政策對五環外首付比例、貸款利率的調整，回龍觀區域的購房簽約量十分可觀。

冷會分析說，北京“6·26”新政策后，剛需及初步改善群體入市積極性有所提升，中低價位新房成交占比有所上升，此類地產項目多集中在大興、順義、房山、昌平、通州等平原新城，其中房山良鄉大學城、大興黃村、昌平南邵等板塊熱度相對較高。

二手房市場則呈現出“兩頭冒尖”現象——核心區域（西城）和外圍區域（順義、通州、大興、房山）成交占比同時增長。這從一個側面表明，“6·26”新政策對二手房市場中的剛需和改善性需求人群下決心入市具有明顯推動作用。

“回龍觀地區的互聯網從業人員較多，區域內房子大多是2000年后建的，屬于次新房，流通性比較好。新政策推動之下，一些首套房剛需客戶就出手了，他們有的是買房結婚，有的是要積分落戶。”齊鵬飛告訴《瞭望東方周刊》，一對“95后”年輕夫妻令他印象深刻。“他們是首次在北京買房，考慮以后孩子的成長空間，他們希望一步到位，購置帶電梯的三居室。從這些客戶身上，我發現當下的首套房剛需群體對居住品質的要求比過去有了明顯提升。”

北京鏈家朝陽區團結湖店負責人車軍虎與齊鵬飛有同樣的感受。“一對即將步入婚姻殿堂的年輕人，從看房到成交只用了20天，最后購買了一間80平方米的小三居做婚房。”車軍虎告訴《瞭望東方周刊》。

9月初，多個城市密集出臺首套房新政策：重慶市發布《關于調整優化房地產交易政策的通知》，明確“首套房”認定按區縣劃分，已出租的住房可不納入家庭住房套數計算；大連市保持房地產市場平穩健康發展工作領導小組辦公室發布《關于進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，對首套房購買者給予貸款、公積金等多項支持政策；天津擬出臺新市民安居樂業政策，首套房商貸最低首付比15%，進一步降低新市民購房門檻……

“在首套房各種新政策加持下，我們看到買賣雙方的‘拉鋸戰’變少了，購房者心態比過去平穩，價格合適、房子合適就下手，觀望周期明顯縮短。”車軍虎說。

滿足改善需求

王修師是北京鏈家融科橄欖城南門店商圈經理，從事地產經紀已經13年，親身見證了望京房地產市場的發展過程。他所負責的片區以改善型住房為主，從2023年到2024年上半年，掛牌量在增加，成交周期在拉長，成交一單變得更加不容易。“6·26”新政策出臺后，僅僅一個月，望京片區無論是新房市場還是二手房市場的成交量均明顯上升。

市民張先生看中望京臻園一套不到90平方米的房子，從掛牌到決定成交，只用了4天，成交價格800萬元，賣家贈送一個產權車位。“臻園雖然在五環邊上，但小區環境、物業服務、周邊交通、生活配套、教育資源等都非常不錯。”張先生說。他的舊房也在望京同區域，這樣的置換改善型客戶在這一片區十分常見。

冷會分析說，比起首次購房群體，北京市場的置換改善型客戶表現更加活躍。置換改善型客戶對價格波動相對不是特別敏感，但對房屋和小區配套的品質有更高要求。

“在區位選擇上，與剛需客戶類似，置換改善型客戶也有‘趨外’的特點；在戶型上，更傾向于比較實用的三四居室、120平方米左右戶型，三四居室更貼合二孩家庭或者三代同居家庭的需求，比起大二居來更為實用。”冷會認為，未來住房市場的發展理念將更趨向品質化，單純的“價格優勢”產品或將逐步淘汰。

縱觀近期推出的一系列房地產新政策，許多城市打開政策“工具箱”，釋放消費端需求的同時，也從供給端發力，推動市場為購房者提供“好房子”。

8月27日，上海市住建委、房管局和規資局聯合發布《關于優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》。《通知》明確，中小套型住房的建筑面積標準多層為100平方米，小高層為110平方米，高層為120平方米，比原先分別多出10到20平方米。

“上海此次政策核心要點就是提高住房建筑面積的標準。后續在新房的建造設計方面，各樓盤項目都會有戶型更大的房源推出，住房產品設計將更加注重戶型寬敞的導向。” 易居研究院研究總監嚴躍進解讀說，這意味著，未來將有更多大戶型住宅進入市場，更好地滿足改善型購房需求。

更早之前，成都推動郊區（市）縣開發低密度、高品質住宅產品；西安鼓勵房企在滿足規劃指標的前提下創新戶型設計，滿足居民品質化住房需求；杭州提出發展綠色、低碳、科技建筑……

除了增加面積，改善型群體對“好房子”還有哪些重點要求？

嚴躍進認為，購房者的需求豐富多元，見仁見智。有人關心居住舒適度，有人希望離醫療、教育機構近，有人希望綠化覆蓋率高，但毋庸置疑，除滿足基本居住功能外，住房承載著群眾對休閑、教育、健康、文化等多方面的需求。此輪房產新政策中，主管部門強調要完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，明確要求加強高品質住宅產品的供給，這是對群眾需求的真切回應。

建設“好房子”，是適應房地產市場發展的客觀要求。重慶大學副校長劉貴文認為，房地產市場發展必須從量的增長轉變為質的提高，依托建設領域新質生產力的發展，實現居住產品的不斷迭代升級、住房品質的不斷提升。

內涵不斷豐富

“打造房地產新模式，關鍵是找準居民的新期待，從住房供給側推動改革，從住房、配套、品質、環境、可支付等角度多維度落實好。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

根據住房和城鄉建設部部長倪虹的解釋，“好房子”有綠色、低碳、智能、安全四個特征：綠色就是讓人們住得健康；低碳就是為居民省錢，也為社會節能；智能就是讓居民用得更方便，如同電動汽車一樣，房子也應該成為一個更大的智能終端，有很多的應用場景；安全就是讓居民住得安心和放心。他還提到，“好房子”的內涵需要在實踐中進一步創新發展和不斷豐富。

近年來，取消預售制的呼聲漸高，群眾期待買房能實現“所見即所得”。因此，不少地方鼓勵現房銷售，積極探索商品房銷售制度改革。據中指研究院監測，2023年以來，北京、深圳、鄭州等地已經成交多宗現房銷售地塊。

9月10日，為鞏固增強經濟回升向好態勢，進一步推動經濟高質量發展，江蘇省出臺33項新政策。在構建房地產發展新模式方面，江蘇提出強化“好房子”供給，加快建成一批品質優良、數字化智能化的改善型住宅；允許已出讓未建設的存量住宅用地建設改善型住宅。

住房和城鄉建設部部長倪虹認為，“好房子”怎么建是個系統工程，是個應用場景，是個新產業，將有可能成為一個新的賽道。

江蘇一攬子提振經濟舉措中，亮點之一就在于對未來房地產新發展模式做出了進一步闡述。“政策強調的‘好房子’，不僅僅是面積大、戶型好，還需要從智能化、數字化這種新一代住宅供應的角度來考慮，使更多科技成果應用到住宅場景中，以順應改善型需求為主導的市場方向。而科技產品的應用，可能會對相關產業鏈形成帶動效應。”李宇嘉說。

近期，在浙江等地，“第四代住宅”概念悄然興起。

第一代、第二代住宅只能滿足比較基本的居住需求，第三代住宅的空間設計規劃趨于合理化，但千篇一律的外部建筑形態與大同小異的室內空間布局，不能滿足人們對于美好生活的向往。第四代住宅又稱為“立體生態住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。

專業人士分析，“第四代住宅”具有公攤低、景觀好、生活空間多元化等優勢。為了發展“第四代住宅”，部分城市出臺了相應的支持政策，其中包括對計容規則進行調整，比如：空中花園符合一定要求時，允許空中花園面積不計入容積率和產權面積，這些調整有利于減小公攤面積，提升得房率。未來，或許會有更多城市跟進出臺類似政策。

中指研究院研究副總監徐躍進認為，在新趨勢下，房企應加強各類新一代住宅產品研發，充分利用計容規則調整所帶來的積極影響，提升住宅產品的吸引力。

住房和城鄉建設部部長倪虹認為，“好房子”怎么建是個系統工程，是個應用場景，是個新產業，將有可能成為一個新的賽道。