構建房地產發展新模式要因城施策

從2023年啟動新一輪保障性住房建設，到黨的二十屆三中全會強調“加快構建房地產發展新模式”，近一年來，從中央到地方出臺了多種舉措，以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

清華大學房地產研究中心主任吳璟認為，此次部署的房地產發展改革路徑，指向明晰、重點突出，為我國房地產在新舊模式轉換之際作出頂層政策設計。房地產高質量發展將為中國經濟高質量發展積蓄新動能，為建設符合人民群眾新期待的“好房子”提供有力支撐。

聚焦房地產發展向新模式轉型的關鍵點，吳璟近日接受了《瞭望東方周刊》專訪。他認為，統籌“市場”與“保障”的關系是一次大膽政策創新，盡管目前在實操層面確實還存在挑戰，但必須繼續加大推進力度。為以進城農民工及其隨遷家屬為主體的新市民提供保障性住房是加快農業轉移人口市民化的題中應有之義。不同類型的城市要因地制宜、因城施策，探索形成本地化方案，加快構建房地產發展新模式。

“好房子”不愁賣

《瞭望東方周刊》：在新型城鎮化高質量發展趨勢下，我國居民住房需求呈現出哪些新變化、新趨勢？

吳璟：當前城鎮居民住房需求最重要的一個變化趨勢是投資需求與居住需求之間的消長。2020年后，各線城市住房價格已在將近五年的時間里持續保持穩定，部分城市住房價格出現一定程度回落，結束了此前十余年間住房價格持續以較快速度上漲的局面。這引發了城鎮居民對住房價格預期的顯著變化，進而導致投資性購房需求的大幅回落，以及對居住需求尤其是改善性居住需求的回歸。“房住不炒”已經從政策導向內化為大多數城鎮居民家庭“買房是為了享有更美好的居住生活”的自發認知。

從投資需求向居住需求的回歸，必然帶來購房者對住房品質要求的躍遷式提升。當住房更多地被視為投資甚至炒作標的物時，會導致購房者僅關注于區位條件等少數所謂的保值因素，甚至將住房完全抽象為財富數字而忽略其實體特征。相反，以追求更美好居住生活為目標時，無論是首次置業還是改善性購房，購房者對此前居住生活痛點的梳理、對未來居住生活場景的憧憬等，都將具象化為對住房品質各方面細節的明確要求，并由此形成一定的“門檻效應”——只有滿足一定品質要求的“好房子”才能得到購房者青睞。

近期，我們在多個城市的調研中都關注到一個共同現象：定位于滿足多次改善需求、具備較高居住品質的新房項目仍然能夠保持較好的銷售業績，“日光盤”并不鮮見，而不少定位為所謂“上車盤”的新房項目則面臨很大的銷售困難；二手房市場中也存在類似現象。

隨著購房者對“好房子”的需求更為具象化、細節化、多維化、個性化，他們也就越來越不滿足于僅通過面積、樓層等少數指標和幾張戶型圖、效果圖來選擇甚至購買住房。只有當真正走進已經竣工甚至裝修完成的房子里，細致考察影響居住生活品質的各項細節，才有可能最大程度排除住房交付周期和交付質量不確定性的影響，買到與自己需求最為吻合的“好房子”。因此，“有力有序推進現房銷售”也就成為滿足城鎮居民對“好房子”需求的自然延伸，并成為當前加快構建房地產發展新模式的主要舉措之一。

正確方向需堅持

《瞭望東方周刊》：在供給方面，中央層面首次提出，支持地方國企以合理價格收購已建未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，為此設立3000億元的保障性住房再貸款。國企收購商品房作為保障性住房是新的做法，這種做法有怎樣的意義？在操作中可能會遇到哪些挑戰？

吳璟：在當前背景下，我始終相信收購存量商品房用作保障性住房是一件“很有挑戰但方向正確”的事。這一做法準確定位并直接針對部分城市住房市場當前存在的供應過剩的核心矛盾，是能在較短時間內顯著化解庫存壓力最有效的手段之一。同時，也能夠幫助城市政府在較短時間內籌集一批形成有效供應的保障性住房，加快滿足保障對象群體的住房需求。因此，作為統籌“市場”與“保障”的一次大膽政策創新，盡管目前在實操層面確實還存在諸多挑戰，但仍有必要加大力度推進。

在具體推動收購項目落地的操作層面上，根據我們對幾個典型城市的調研，目前挑戰主要集中在三個方面：

從供需兩端對比情況看，保障房房源需求和已建成商品房供應之間存在較大程度的結構性錯配，制約了“以需定購”的滿足程度。這種錯配在實踐中可能體現在多個方面：以一二線城市為主的人口凈流入城市對籌集保障房房源具有最為強烈的需求，但住房庫存更多集中在三四線城市；收購方國企通常對收購項目的區位、配套等條件提出較高要求，相當部分庫存項目難以滿足條件；多數城市均將收購對象嚴格限定為商品住房，但目前房企庫存規模中的相當比重屬于寫字樓、酒店、公寓等經營性用房；各城市對收購房源的戶型面積均設置了70至90平方米不等的上限，但在常規商品房項目中整棟或整單元均為小戶型住房的情況并不多見，等等。

從收購端看，承擔收購工作的地方國企仍缺乏與長期持有運營收購項目相適應的融資安排或退出機制，特別是保租房項目的投資回收期長達數十年，但現有住房租賃融資安排的期限明顯偏短，如央行保障性住房再貸款最長期限僅為五年，收購方國企對貸款到期后的資金來源存在一些顧慮。同時，收購存量房項目占用資金規模大、周轉慢、利潤率低，容易對企業核心經營績效指標產生負面影響，收購方國企經營管理層存在對收購項目影響其績效考核目標完成度的顧慮。部分收購方國企經營管理層還存在事后被質疑操作不當甚至存在尋租行為的顧慮。

從出售端看，部分存量房項目的債務負擔成為制約房企將其折價出售的現實障礙。面臨較大債務壓力的房企通常具有更強的出售存量房項目的動力，但這種債務壓力也可能反過來阻礙項目出售。特別是對于部分高負債率存量房項目而言，收購方國企能夠支付的收購價款不足以支持出售方房企償付該項目負有的有息金融負債、工程款、應繳稅費等全部債務，而房企如果無力通過自有資金償付不足部分，就會導致受償順序靠后的債權人拒絕接受出售方案。

我們在多個城市的調研中都關注到一個共同現象：定位于滿足多次改善需求、具備較高居住品質的新房項目仍然能夠保持較好的銷售業績。

統籌“保障”和“市場”

《瞭望1189d2cf6bf1f8c340134815a68e545d06dadb03c40b28787187da4cf1f914ac東方周刊》：進一步完善“市場+保障”的住房供應體系，滿足不同收入層次人群的住房需求，是房地產改革推進的方向。怎樣以更系統的思路來統籌“保障”與“市場”的關系？

吳璟：在當前背景下，統籌“保障”和“市場”關鍵在于協調好以下兩方面關系：

一是從城鎮居民家庭住房梯度消費規律著眼，理順“保障”和“市場”在需求端的替代關系。城鎮住房供應體系中，“保障”和“市場”二者各自的定位是非常明確的：“保障”立足于以政府為主滿足剛性住房需求，“市場”則著眼于滿足多樣化改善性住房需求。從這個角度看，只要住房市場中的新增住房供應是定位合理的，與保障房之間就不應該存在直接的替代關系。

值得重視的是，二者之間可能存在的間接聯系。住房經濟學中以“住房階梯模型”來描述住房市場中的“梯度消費規律”：形象地說，甲家庭原本住160平方米的房子，改善后需要200平方米，如果存量住房中沒有房源，就需要開發企業新建；甲家庭舊房賣給原來住120平方米的乙家庭，這對后者來說同樣是改善；類似地，乙家庭又把舊房賣給原來住80平方米的丙家庭。以此類推，大家一級級地像爬梯子一樣往上換房。但是，未來如果低收入剛需家庭更多地通過購買配售型保障房方式滿足改善需求，而不在市場中購買處于改善梯隊“末端”的“老破小”二手房，上述換房鏈條會不會自下而上逐漸凍結？近期不少城市的二手房市場中，“老破小”出現了較大出售壓力。因此，要防止這種情況進一步加劇并產生連鎖反應。

二是重視以市場化方式籌集保障房房源。“保障”與“市場”的差異在于分配環節，即幫助保障對象家庭以低于市場水平的成本獲取住房服務或資產。但保障房房源本身的供應并不必然需要采用政府主導新建的方式，而是可以用市場化方式收購或改造。例如，對于新建商品住房庫存壓力較大的城市而言，收購已建成商品住房作為保障房就有利于緩解住房市場中的供給壓力。再如，目前部分城市正在嘗試的“以舊換新”，也是一個很好的例子——丙家庭把原本80平方米的房子出售給國企，利用賣房資金或“房票”進行住房改善；國企則把這套住房改造為保障房用于出售或出租。這是當前背景下打通換房鏈條的可行舉措之一，也是另一件在我看來“很有挑戰但方向正確”的工作。

上述討論提示城市政府決策者，應當更加準確、科學地理解“保障+市場”的實質。當著眼于城市中的每一個家庭個體時，可以突出“保障歸保障，市場歸市場”式的針對性，確保每個家庭都能在住房供應體系中以適宜路徑解決住房問題。但當著眼于城市住房體系這一復雜系統的整體時，更需要注意“保障”和“市場”是很難涇渭分明的，難以簡單地以各行其是的方式來分別推動，而是需要始終堅持對二者進行整體謀劃的系統觀念。

服務新市民

《瞭望東方周刊》：加快農業轉移人口市民化是推進城鄉融合發展的主要任務之一。人口流動會給下一階段中國房地產市場帶來哪些影響和結構性變化？

吳璟：住房最本質的功能是提供滿足居民居住需求所需的空間服務，因此城鄉之間、城市之間的人口流動趨勢是決定住房市場發展狀況的關鍵因素。住房城鄉建設部等相關部門在闡釋房地產發展新模式的內涵時，非常強調“人、房、地、錢”要素聯動新機制的重要性，尤其是把“人”的需求擺在以人定房、以房定地、以房定錢的龍頭地位。2021年以來，我國城鎮化進程逐漸轉入快速發展的后期，每年城鎮化率增速與1996-2020年間的城鎮化快速發展期相比有所放緩；客觀說，這是推動全國范圍內房地產市場供求關系發生重大轉變的關鍵因素之一。當下，推進以人為本的新型城鎮化仍有很大發展空間，以下三個方面值得關注：

首先，也是最為重要的，是如何滿足農業轉移人口市民化所伴隨的新增住房需求。《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）和《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（以下簡稱《行動計劃》）強調，加快農業轉移人口市民化是未來五年甚至更長時間內深入實施新型城鎮化的首要任務。當前全國戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率之間存在近17個百分點的差距，近2.5億以進城農民工及其隨遷家屬為主體的新市民還未納入戶籍人口。

農業轉移人口的市民化過程通常都會伴隨著從工棚、宿舍、城中村中低成本的“一張床”，到具備更完整居住功能的“一間房”，再到更舒適、更體面的“一套房”的住房需求躍遷，但相當一部分新市民當前的收入水平以及財富積累狀況仍難以支持其立即租賃乃至購買市場價格水平的住房。因此，為以進城農民工及其隨遷家屬為主體的新市民提供保障房是加快農業轉移人口市民化的題中應有之義，也是《決定》和《行動計劃》中提出的應由常住地所提供的基本公共服務的重要組成部分。

從另一方面看，有計劃、有針對性地提供保障性住房，也能夠成為助推實現促進農業轉移人口就近城鎮化、提升潛力地區城鎮化水平的工作抓手之一。當然，近2.5億新市民的龐大群體內部具有很大差異性，會有一部分群體已經具備對市場價格水平住房的支付能力，他們有望成為一部分城市住房市場中新的需求來源。

二是人口凈流入的超大特大型城市如何布局新增住房供應。從國際經驗看，人口從農村向城鎮的轉移完成后，還可能繼續發生城鎮人口向少數中心城市的進一步集中；此時如果中心城市的新增住房供給受到嚴格管制，對住房的競價過程就將導致住房成本持續提升，外來的相對高收入群體“擠出”城市原有居民，尤其是其中的相對低收入群體，產生所謂的“超級明星城市”效應，并引發一系列經濟和社會問題。如果要在人口凈流入城市繼續保持一定的新增住房供應，則問題在于如何合理布局，防止“大城市病”。

《行動計劃》對此提出的解決方案是依托中心城市輻射帶動周邊市縣共同發展，培育現代化都市圈。但客觀上看，僅就住房市場而言，過去一段時間內超大特大城市周邊市縣尤其是衛星城住房市場發展的成功案例仍不算多，相當部分此類住房項目當前都面臨著價格下行、去庫存等壓力。相反，城鎮居民對于城市傳統熱點區域尤其是中心地區項目仍具有很強的偏好。我非常期待看到更多旨在推動培育現代化都市圈的實質性措施加快落地，尤其是在提升城際通勤效率、公共服務設施共建共享等方面。

三是城鎮人口凈流出背景下如何實現住房市場可持續發展。根據第七次人口普查數據，2010-2020年間全國范圍內有32個地級市出現了城鎮常住人口減少；我們的模型預測結果還顯示，這類“收縮型城市”的數量有可能到2030年增加至56個左右。如何緩解人口凈流出在需求和供給兩端的不利影響，保持住房市場的持續健康發展，將成為必須正視乃至重視的問題。當前“收縮型城市”面臨的住房供給壓力尤其是庫存壓力較大，如何化解這種壓力是一個主要挑戰。長期來看，探索符合“收縮型城市”特點的存量住房維護和社區更新模式，持續保持社區活力，實現“收縮”但不“衰敗”，會是一個更重要也更具挑戰的任務。

因地制宜，同題各答

《瞭望東方周刊》：不同級別的城市，應如何因地制宜、因城施策，探索形成本地化方案，加快構建房地產發展新模式？

吳璟：這其中包括兩類情況。一類是“同題各答”，即各個城市面臨著共同或至少是非常相似的任務，其中最主要的任務有兩項。一是前面我們提到的“好房子”，即持續提升新建住房品質；目前各城市新房品質水平不一，但與以綠色、低碳、智能、安全為核心的“好房子”標準都有一定差距。

二是構建全生命周期房屋安全管理長效機制，包括房屋體檢、房屋養護、房屋保險等制度；目前絕大多數城市中這些機制和制度都是相對缺位的。對于這類共同任務，不同城市可以根據各自經濟社會發展水平、財政實力、龍頭房地產企業狀況乃至文化傳統、居住習慣等地域性特征，因地制宜探索解決方案。

另一類則是不同類型城市面臨著差異化的住房領域主要矛盾，需要做出針對性的努力。這里面最核心的就是前面提及的區域間、城市間人口流動的影響。以一二線城市為代表的人口凈流入城市，長期來看在住房市場持續發展方面具有更強的動力，但也相應地在為工薪群體尤其是新市民、青年人等群體提供保障性住房方面肩負著更大責任。三四線城市，尤其是已經處于人口凈流出狀態的城市，多數當前面臨著更大的保交房工作任務和較大的住房庫存壓力。將立足當前的保交房、化庫存工作與立足長遠的構建房地產發展新模式相結合，是這類城市的當務之急。