實現消費基礎設施REITs與ESG的有機結合，共促實體經濟發展

公募REITs是區別于股票、債券等金融工具以外的新產品，能有效填補我國資產管理市場的產品空白，拓寬社會資本投資渠道，有助于豐富居民資本市場投資工具，滿足居民理財資金等投資需求。2024年7月，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，消費基礎設施被納入公募基礎設施REITs底層資產范圍，支持百貨商場、購物中心、商業街區、商業綜合體、農貿市場等城鄉商業網點項目發行公募基礎設施REITs?；A設施REITs是公募REITs一種，基礎設施REITs的發行，能夠使信息更加公開透明，有利于促使基礎設施企業建立市場化、規范化的經營管理機制，提高綜合效率。

首創奧萊創建并秉承產業綜合體復合模式，以奧特萊斯為中心，配置國際風情商業街、涵蓋商業集群和特色資源產業等豐富業態，打造集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的“奧特萊斯引領的城市新中心”，首創奧萊項目不僅是符合國家政策規定消費基礎設施，更是商業購物中心的典型，故在REITs發行時具有鮮明的獨特性。

消費基礎設施REITs發行合規要點：以奧萊項目為例

關于消費基礎設施項目REITs的順利發行，法律合規是關鍵。根據現行REITs相關規定，消費基礎設施運營合規層面主要體現在三個方面：第一，項目運營所需資質證照是否齊備、有效；第二，消費基礎設施項目租賃安排是否滿足REITs要求；第三，項目公司合規。結合基礎設施基金指引等各項法律規定及司法實踐，首創奧萊項目REITs發行的現階段合規審查要點除前述外，還包括投資管理手續問題、竣工驗收手續的齊備性、公建配套設施是否已經全部移交、地下空間的權屬及使用收益是否存在問題。聯營收入能夠計入租金，資產轉讓限制、國有資產非公開轉讓的流程等方面。

針對以首創奧萊項目為代表的購物中心類型消費基礎設施的特殊性，需要重點關注基礎設施是否涉及訴訟。相較于其他基礎設施項目，購物中心類別的消費基礎設施因面對的客戶租戶等各類群體更為龐大、復雜，故更容易產生相關糾紛，進而產生訴訟。而項目公司也可能因為原持有綜合體項下其他的業態而涉訴。能否妥善解決基礎資產涉訴問題，及時定分止爭將直接關系到發行的成功與否。

此外，在合規管理過程中首創奧萊項目REITs發行的一個重難點在于聯營收入能夠被歸入租金，本項目上存在項目公司與關聯方聯營收入，以及項目公司在經營方的銷售收入中進行比例抽成。從性質上看，該類收入為銷售收入而非租金收入。目前，國家發展改革委對于消費基礎設施項目能否直接以銷售收入作為REITs可供分配現金流尚無明確意見。但強調“百貨商場項目屬于消費基礎設施項目范疇，但是要注意區分物業出租收入及經營收入”。此外在聯營方或承租人為關聯方的情形下，需要格外注意租金水平的公允性，不得與市場可比租金存在較大差異。

ESG建設合規要點

ESG（環境、社會與公司治理）是一種關注企業環境、社會、公司治理績效而非財務績效的投資理念和企業評價標準。每一維度下分為多個議題，每個議題下又細分多項具體指標。ESG的治理維度與合規之間具有較強的關聯性。治理維度主要考察企業在組織治理、合規風險管理、信息披露等方面的情況，通常包括以下主題：治理風險、股東權益、治理結構、信息披露、商業道德。細分各主題下還存在小單元或指標，如治理風險下分法律訴訟、稅收透明度等，信息披露包括信息披露質量及可信度，治理結構中的風險控制，商業道德中的反貪污賄賂，等等。

ESG體系與REITs法律合規異同

ESG與REITs發行過程中的法律合規內容一定程度上具有相似性。一方面，二者均關注企業內部管理制度、程序是否符合法律規定。如前述ESG的治理維度評價要求企業在各方面符合《公司法》等法律規定的同時，針對不同方面制定合規制度規范、程序，建立ESG評價體系，無論是企業組織運行管理，還是高管履職情況，均應合規。而REITs在發行過程中對于權益人、運營機構等企業合規方面進行充分審查。

首創奧萊項目以運營管理機構即首創鉅大有限公司（以下簡稱首創鉅大）為例，首創鉅大首先須根據《組織章程大綱及細則》以及出具的《承諾及說明函》，設股東大會、董事會、監事，并規定了對應職責權限。首創鉅大還根據不同職能設置了內部組織架構，制定經營管理所需的各項內部制度。同時在制定符合法律規定規章制度外，發行合規審查時公司須承諾治理結構符合其注冊地法律法規以及政府或其他有關部門的要求。由此，二者均要求公司治理合法合規。

另一方面，二者在目的上也有一定的相似性，ESG對于企業來講，能夠幫助企業完善治理體系，在此基礎上能夠引導可持續投資。并且ESG有助于企業在資本市場塑造良好形象，增加金融機構對企業投融資的偏好，在提高企業聲譽和吸引力、促進創新和效率提升的同時，實現企業健康、高質量、可持續發展。REITs的發行除了有效盤活優質存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，創新經營模式，提高核心競爭力之外，同樣也能幫助企業拓寬社會投資渠道，讓社會大眾獲得投資收益的同時，提升企業形象聲譽、社會責任感，促進企業可持續發展，故二者在目的上相對具有共性。

但ESG與REITs的法律合規部分也存在明顯的差異。首先，二者適用法律不同，由于ESG聚焦環境、社會與公司治理指標，加之我國并未頒布出臺關于ESG信息披露的專門法規，有關ESG信息披露的法律規定散見于有關公司法、環境保護法、勞動合同法、反不正當競爭法等基礎法規，以及證監會交易所及地方政府發布的規定。前述法律及規定共同組成了我國ESG信息披露的法律體系。而奧萊項目REITs，作為證券投資基金的一種，適用的法律更多是證券法、證券投資基金法等。

其次，REITs發行中適用的法律規定相較于ESG而言，更加細化且具體。除了前述從整體內容及運行邏輯進行規范的法律規定外，中國證券監督管理委員會制定了公募基金運作辦法，上海證券交易所發布了基礎設施基金指引，上交所審核了該指引，等等。各類辦法指引規定十分詳細，包括但不限于從基礎設施基金的募集、發行、轉換運作等到原始權益人、持有人、托管人如何操作，應當具備何種資質、符合何種要求等。據統計，光是關于公募REITs的法律法規就多達50部。

最后，二者對于時間方面的要求存在一定的差異。ESG體系建立的時間周期較長。一般來說，企業建立ESG體系需要經過多個階段，包括制定ESG戰略和目標、建立治理結構、制定管理制度和流程、實施風險管理等，ESG體系建設需要 1～2年，大型企業或國有企業需要的時間會更長。REITs發行時間為6個月到一年，具體申報流程為項目儲備階段、發展改革委申報審核階段、證監會及交易所審核階段、發行階段。

踐行ESG有助于促進消費基礎設施REITs持續健康回饋投資者

由于ESG強調對環境、社會與公司治理標準的重視，將其作為企業發展和投資決策的重要因素，在消費基礎設施REITs的發行過程中，踐行ESG理念可以促使投資者增加對REITs產品的信任度以及認可度，提高該產品的市場接受度。

ESG理念強調可持續發展和長期價值創造，這又與REITs作為長期資產配置的特點相吻合。踐行ESG理念可以幫助REITs管理者在投資決策中綜合考慮社會和環境因素，促進消費設施REITs持續健康發展。踐行ESG理念還可以幫助REITs的運營管理者更好地評估、把控、應對潛在的環境及社會風險。

ESG因素能夠對企業經濟以及社會效益產生重要影響。在消費基礎設施REITs的發行過程中，將ESG因素納入投資決策可以引導資本流向更環保、更可持續的領域，推動綠色經濟，促進經濟的可持續發展。將ESG因素納入投資決策和運營管理，REITs運營管理者能夠更好地實現長期價值創造和社會責任擔當，為投資者持續提供更優質健康的投資產品和服務。

消費基礎設施REITs發行一定程度上能夠推進ESG建設

消費基礎設施REITs的發行能夠促進ESG發展。一方面，有助于提高ESG投資的市場規模和影響力。隨著消費設施REITs的發行和推廣，越來越多的投資者將關注到ESG因素在投資決策中的作用，進而推動ESG投資市場的發展。這將有助于提高市場的透明度和規范性，促進ESG投資的健康發展。另一方面，消費設施REITs的發行也有助于推動基礎設施領域的可持續發展。在消費設施資產的運營過程中，需要關注環境和社會因素，采取可持續的運營策略，提高資產的價值和長期收益潛力。這將有助于推動基礎設施領域的可持續發展和創新，為社會和經濟發展作出貢獻。通過為ESG投資提供新的渠道和平臺、提高ESG投資的市場規模和影響力、推動基礎設施領域的可持續發展以及增強投資者的環保意識和責任感，消費設施REITs將成為推動ESG發展的重要力量。

隨著消費類基礎設施納入REITs底層資產，可以預見我國REITs將迎來更具成長性的市場、更豐富的資產類別、更靈活的投資選擇以及更多元的參與機構。這對盤活存量資產，完善基礎制度，健全市場功能，以及更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展都將產生積極且深遠的影響。時至今日，ESG已經成為企業可持續發展的重要組成部分，并在未來將繼續發揮重要作用。筆者認為，ESG理念可以引導REITs市場高質量發展，REITs可以為ESG投資提供優良標的，二者相得益彰。ESG和REITs皆為舶來品，應當通過具有中國特色的實踐將二者有機結合起來，促進實體經濟發展。

作者單位：首創鉅大有限公司

編輯|杜娟 juan.du@wtoguide.net