房地產開發投資的影響因素

影響房地產開發投資的因素眾多，本文對當前我國房地產開發投資的主要影響因素進行了分析，從地方城市發展水平、第三產業發展水平等方面探討了其與房地產開發投資之間的關系，總結了各個因素對房地產開發投資的具體影響，并提出一些建議。

2010年之后，我國房地產行業進入一個飛速發展的時期，尤其是2015年至2018年左右，由于政府住房政策的出臺和各項體制的落實，再加上經濟發展較快，房地產行業更是如日中天，步入全新的發展軌道。由此可以看出，房地產相關開發投資與社會的經濟是有極大關聯的，若經濟發展穩定，人們生活水平高，商品房銷量自然會水漲船高。但近年來，國際形勢急劇變化，我國經濟有所下滑，房地產行業也在走下坡路。就目前我國經濟形勢來看，房地產開發投資情況不容樂觀，其走向還有待研究。

房地產開發投資現狀綜述

對于經濟發展和房地產開發投資之間的關系，目前已經有很多國內外的業內人士和相關學者對其進行了研究，并得出了相應的結果，這些從相關資料文獻都可以看出。有些學者認為，房地產開發投資主要受當地GDP的影響，當經濟增長較快時，房地產行業也會隨之發展起來。但也有一部分學者認為，經濟增長速度是受房地產開發投資的影響，房地產行業先發展起來，才能更好地帶動經濟發展。那么具體兩者之間的關系如何，到底是房地產對經濟的影響更大，還是經濟增長對房地產開發投資影響更大，我國也有學者對其做了相應的研究，以實證證明城市經濟發展水平確實會影響房地產開發投資。

比如，我國經濟學家楊婷對此問題進行研究，發現經濟增長和房地產開發投資之間是相輔相成、互相成就的因果關系，但總體來說，經濟增長對房地產行業的影響具有比較明顯的長期性影響。而關于房地產開發投資理論研究，我國著名學者王松濤等人一直在不懈地堅持，并總結了影響房地產開發投資的主要因素，取得了較大成果。另外，商界和學術界也有很多專家學者對房地產開發投資相關內容做了相應的研究，比如吳波曾經建立過計量經濟模型，根據過往數據和資料，從民眾購買力、經濟適用房等角度看待問題，并提出一些有效的建議。王霜也應用實證分析，對我國房地產開發投資情況進行了分析，發現城市化發展水平、第三產業發展水平等都對當地房地產開發投資具有重要的影響，尤其是城市化水平，幾乎是決定房地產開發投資的關鍵。經濟學家齊玲通過過往數據進行實證分析，得出房地產投資與城市GDP之間存在緊密的關聯，比如在短期之內，GDP每增加0.24%左右，房地產投資就會增長一個百分點，而房地產開發投資的波動情況可以對一個城市短期內的生產總值進行預測。從以上研究可以看出，房地產開發投資與經濟發展之間的關聯一直以來都是人們關注的話題。在此基礎上，本文結合我國當前房地產發展現狀對房地產開發投資的具體影響因素進行分析。

房地產市場走勢分析與開發投資規模

我國房地產市場走勢分析 如今國際局勢如今復雜多變，全球金融危機加劇，我國經濟和房地產行業都面臨著新的挑戰。我國針對現今的發展形勢出臺了一系列的政策，包括國家層面和地方層面的，雖然經濟有回暖趨勢，但整體仍然不容樂觀，房地產行業仍然處于低迷狀態。2023年底，政府在房地產貸款上做了相應的調整，對集中度管理提出了一些新的要求，希望能夠控制按揭抵押貸款風險，在資金分配上更加傾向于小微企業，這將導致按揭貸款額度收緊，或可以為市場降溫。而在某些房價持續走高的地方，政府一般會通過政策進行調整，防止“炒房”的情況再次出現。從這些政策可以看出，政府在不斷地對房地產市場進行干預，支持發展租賃住宅，以保證住宅市場供應，從而滿足剛需住戶的合理需求。此外，租賃房源充足，能夠滿足部分暫居者和無購房需求者的居住需求，使房地產市場達到一種平衡的狀態。

例如，上海、南京、深圳、成都等發展較快的一線二線城市出臺的調控政策就比較嚴格，購房資格不僅有所收緊，二手房交易增值稅也進行了嚴格控制，打擊了很多以炒房為目的的投機行為。同時，新政策的實施加大了央行對房地產貸款的管理與約束，開發商只有合理地調整價格，才能更好地將商品房銷售出去，這也在一定程度上避免了商品房庫存堆積現象。從近幾年的數據來看，自2020年以來，我國房地產市場出現了一個反彈，住宅交易量突然上升，尤其是北京等地，2020年12月份的交易量相比2019年同期增長了90%以上，2022年之后再次回落，主要原因為購房者對學區房的需求增加和住戶置換需求的增長。由此可見，我國經濟發展水平較高的城市，如北京、上海等地住宅交易量是比較穩定的，房地產行業發展也維持在一個比較穩定的水平。但隨著新規的實施，2022年我國商品房交易量相對同期并沒有增長，重點仍然在大城市，中小城市房地產開發投資不算理想。

房地產開發投資規模的研究 針對房地產開發投資規模的研究，無論發達國家，還是我國，都有很多學者對其進行了研究，并提出一些具有參考價值的理論。我國學者比較傾向于通過定性與定量結合的方式來測算成本與收益。當然，也有很多學者認為房地產開發投資主要受國家生產總值的影響，由于影響房地產行業發展的因素比較復雜，無法判斷這種說法是否正確，但國家的整體經濟或多或少會對房地產開發投資產生影響。還有一部分學者認為主要影響因素還是當地的城市發展程度和人民的消費水平，比如消費高的城市，房屋銷售情況更加良好，房地產行業發展水平更高。

房地產開發投資的影響因素

經過國內外相關業內人士和學者研究，總體而言影響到房地產開發投資的因素主要有三個，其中國內比較重要的影響因素主要是第三產業和城市發展水平，而國外對其影響較大的主要是通貨膨脹。

第三產業發展水平對房地產開發投資的影響 在城市發展過程中，第三產業的占比和增速，對城市的影響是巨大的。由于第三產業屬于勞動密集型產業，關系著當地的就業、經濟、文明程度等，是該城市整體發展水平的直接體現，因此成為影響房地產開發投資的重要因素。因為密集型產業所需的勞動力較大，且對人才要求較高，所以當第三產業發展水平較高時，會幫助城市吸引大量的人才，促進城市的發展，增加城市人口。在這種情況下，人們對住宅的需求就會增加，為了使供需之間保持平衡，商品房價格會隨之上升，從而帶動房地產行業的發展。

城市化發展水平對房地產開發投資的影響 一般來說，城市化發展水平較高的地區，其政治、經濟、文化水平都相對較高，就業機會大，教育醫療設施也更先進，這就會有更多其他地區的人涌入城市，導致人口密度變大。當需求增加，房價也會上漲，房地產行業相對于其他地方會有更多發展空間。具體而言，城市化發展水平較高對房地產的影響表現在三個方面：一是人們工作穩定，會選擇駐扎在城市，最終因為孩子教育等原因選擇買房安家；二是先進城市高校較多，每年有大批畢業生留在該地區，也在一定程度上促進了房地產行業的發展；三是城市化進程的加快必然會導致其向周邊城鄉擴張，原來的大量居民失去住房，政府需對其進行安置，支付大量的安置費用，這也增加了房地產投資成本，刺激了房地產的開發。

通貨膨脹對房地產開發投資的影響 眾所周知，當發生通貨膨脹時，商品的價格會發生一系列的波動，絕大多數商品價格都會上漲，商品房也不例外。如果通貨膨脹比較嚴重，貨幣的購買力會下降，房屋價格也會隨之受到影響，出現價格上漲的情況。而消費者此時可能會選擇購買某些商品來抵制貨幣貶值的風險，導致很多商品供不應求，這對房地產的開發投資造成了比較嚴重的影響。

對房地產開發投資的建議

適度縮減房地產開發規模 近年來我國經濟萎靡，房地產行業遭受創傷，在經歷高峰期后逐漸回落，出現大量的庫存。針對這種現象，我國必須引起重視，加快城市化建設，大力發展經濟，提高人們的生活水平，減少商品房庫存。另外，要分析引起庫存堆積嚴重的原因，經過筆者查閱總結以及查閱相關資料發現，前些年的開發過度是造成庫存的主要原因，如果要減少庫存，必須適當減少開發規模。因為開發過于泛濫不僅會增加開發成本，甚至還會因為資金鏈斷裂等導致一些爛尾樓或質量不合格的樓盤出現，為人們的居住帶來各類隱患。

加強頂層設計，整頓行業市場 面對當前房地產市場發展情況，政府應該積極改變傳統觀念，加強頂層設計，及時整頓房地產行業市場。針對當前信貸規模，政府要進行嚴格把控，提高投資自有資金的要求，提高行業門檻，防止出現投機資金。另外，在供給量上也要做好相應的控制，將投資增長速度控制在一定范圍之內，既要避免房地產投資過熱，也要防止出現無人投資的情況，這樣才能保證房地產行業的穩定持續發展。

完善房產金融制度，加強宏觀調控 在當前的經濟形勢下，政府的介入是穩定市場的重要方法。各地政府應該根據城市的情況制定相應的政策，應用調控手段控制好投資規模，盡量降低房地產市場面臨的風險。完善金融制度，建立多元化融資體系，拓展融資渠道，使銀行資金的作用得到有效發揮。另外，政府還要懂得利用稅收的調控作用，對房地產開發投資而言，稅收也是一種比較重要的調控手段，如果合理利用，可以有效避免土地炒作、房屋炒作等投資行為，規范房地產行業市場，將其朝著健康的方向引導。

合理引導房地產開發投資，科學“去庫存” 目前，我國很多城市都存在一種情況，即商品房庫存過多，存在有房賣不出的現象。我們在去庫存的基礎上，必須合理引導房地產開發投資，并將兩者進行有機結合。首先，要注重地區各個領域的綜合發展，大力發展旅游地產業、服務業、科技地產業等，從一定程度上限制商業地產的開發。其次，政府積極采取為樓市去庫存的措施，減少房地產行業的庫存積壓，盡可能地降低房地產企業面臨的壓力，提高人們生活水平，促使房地產行業健康發展。

房地產開發投資在城市發展過程中會受到很多因素的影響，對此，除了房地產開發企業本身需要引起重視，國家和政府也需要適當地介入，合理地引導房地產開發投資。筆者認為縮減房地產開發規模以減少庫存、完善房地產金融制度、加強頂層設計等，都是比較有效的調控手段，經過部分地區的應用取得了較好的成效。由此可見，只有積極分析影響房地產開發投資的原因，并采取針對性的措施，才能更好地推動房地產行業的發展。

（作者單位：山西園區建設發展集團有限公司）