房地產企業稅收策劃與經營管理的互動關系研究

伴隨著中國的經濟持續增長和提升，公眾的生活質量和經濟狀況也有所改善，這在某種程度上推動了中國地產企業的快速崛起。在房地產企業的經營管理中，稅收策劃起著關鍵的作用。本文主要是對于房地產企業稅收策劃的關鍵性做出基礎性的解讀與說明，并根據現狀，對房地產企業在運營管理決策上的稅收策劃，從運用方面給出了幾點建議。

在房地產企業的運營和成長階段，稅收策劃被視為一種投資行為，其核心含義是，當納稅者受到相應的法律約束時，他們會進行一些有助于提高企業收入的稅收策劃，以便通過這種方式來達成他們經濟效益的最優化。此外，房地產企業的領導者需要對此給予充分的關注，并在合法的范圍內恰當地運用策略，以推動房地產企業的經濟收益增長，進而保證房地產企業平穩和持續的發展。

稅收策劃的概述

稅收策劃的定義 稅收策劃實際上是一種在市場經濟環境中的稅收應對行為，盡管它的含義在國際和國內有一些區別，但大體上的理解是一致的。稅收策劃必須遵守國家的法律法規和規章，也就是說，在不違背當前的稅收法律標準的情況下，房地產企業可根據涉及的稅務環境，運用稅法提供的優惠政策，通過預先策劃和安排房地產企業的生產和經營活動，選擇合適的納稅計劃，以避免稅務風險。通過管理或降低稅務負擔，達到房地產企業價值和財富的最大化。

稅收策劃的特點

1.合法性

從稅收策劃的解釋來看，它具備合法性的屬性。房地產企業在運營管理過程中執行稅收策劃，必須在法律允許的范圍內進行，這完全反映了政府對房地產企業進行稅收調節的決心，稅收策劃和逃稅行為存在根本性差異。

2.選擇性

稅收策劃是通過選擇或重新設計房地產企業的業務、產品、項目等方式來獲取稅收優惠。房地產企業擁有足夠的自主權來策劃其經營的業務和交易，以便最大限度地獲取稅收上的收益。

3.籌劃性

稅收策劃是在房地產企業尚未發生納稅義務的情況下，通過預先策劃、設計和安排其應稅經濟活動，利用稅收政策的優惠，在法律允許的范圍內盡可能減少稅收，從而使房地產企業獲得節稅收益。

稅收策劃與房地產企業財務管理的關系

作為房地產企業內部管理的關鍵環節，稅收策劃涉及房地產企業管理的各個方面和環節，對于完善房地產企業的財務管理制度并達成房地產企業的財務管理目標起著重要的保障作用。現代房地產企業的經營管理與稅收策劃存在著緊密的關聯和互動。稅收策劃的目標、內容、職能和環境都與房地產企業的經營管理目標息息相關。稅收策劃的主要目的是規避房地產企業的稅收風險，減輕稅收負擔，提高房地產企業的收益，這與房地產企業的財務管理目標是一致的。同時，稅收策劃的目標也會對財務管理的目標產生積極地推動效果。稅收策劃的主要作用在于減輕房地產企業的稅務負擔和提升盈利，同時也能增強房地產企業的競爭力。財務管理的職責包括：策劃、決策和控制。兩者之間存在著相互推動的關系。財務管理的三大核心是籌資、投資和利潤分配，稅收策劃的主要任務就是對這三個方面進行策劃和安排，從稅務和財務管理的視角出發，制定出符合房地產企業發展需求的稅務計劃，以達成房地產企業的發展目標。所有與房地產企業管理相關的因素，包括政治、經濟、法律和文化等，都在房地產企業財務管理的環境體系中，而稅收策劃則是這個過程的一部分，它對財務管理的每個環節都產生影響。只有當房地產企業擁有優秀的財務管理環境，稅收策劃才能發揮其應有的效用。

房地產企業中稅收策劃的意義

在房地產企業的運營和擴張階段，稅收策劃扮演了至關重要的角色，它對房地產企業的財務管理和社會利益也具備某種程度的影響。在房地產企業做出相應的財務決策之前，必須在法律所允許的區域里，妥善籌劃稅收，推動其相應的行為符合標準，并且做出準確的決策。這樣，房地產企業的全部投入和運作都會具備合理和合法的特點，相應的財務管理活動也會得到健康和有序地推進，形成一種良好的商業循環。當我們真正應用稅收策略的時候，它能夠推動房地產企業在成長階段進行精確的預算，有助于解決部分開銷，進而徹底降低資源的浪費。此外，稅收策劃是一項比較繁瑣的系統性工程，它涵蓋了房地產企業的所有相關環節，包括生產、銷售和運營。在稅收政策方面，其具備規范性、嚴謹性和適用性等特性。若房地產企業希望在日常操作過程中促使稅務策略的執行，那么他們需要在法定的限制下，積極推進并優化其財務核算、財務控制及商業操作。

稅收管理策劃在房地產企業經營管理中的應用

增強對稅收管理策劃的認識程度 在實施人力資源的管理策略時，房地產企業的領導層必須清晰地界定房地產企業的運營領域和各個階段的目標。他們應該對房地產企業的稅收策劃的全面任務做出分步考核，涵蓋了稅收策劃的任務、執行狀況、團隊成員的觀點和策劃項目的實現程度等各個方面的數據分析，這將為房地產企業未來的稅收策劃活動提供支持。房地產企業也能模擬卓越的房地產企業，運用項目化的管理策略，實施集體學習，將團隊的成員規模限定在5―10人左右。針對房地產企業的每個職能部門，實施自我評估、自我審核、自我監察和第三方審核，在這樣的環境下，絕大多數房地產企業的職員能夠全力以赴地參與到稅收管理策劃的任務中。

建立健全房地產企業經營管理制度 對于房地產企業來說，管理需要構建一套符合其實際狀況的運營管理系統。在這個系統中，房地產企業需要加強對其內部資源的管理。在管理過程中，房地產企業可以對資源進行分類，并在分類的過程中，房地產企業的管理層能夠對這些資源進行總結和整理。在這個過程中，我們可以看到房地產企業精心策劃的運營管理制度，并在這個制度中安排一系列的稅務管理計劃。在稅收策劃過程中，管理層可以明確資源的運用、人員的配置以及管理的策略，從而推動運營管理的品質。

注重培育具有高質量專業素養的管理人才 當制定房地產企業的稅收策略和人員的培訓計劃時，必須根據當前的稅收策略和計劃的主要目標，打造針對房地產企業的人員培訓計劃和教育框架，并且對他們的管理能力進行分階段的考察。其中，人力資源的培養計劃是一種不錯的途徑。房地產企業應該依照國家的教育框架，逐步削減計算型的教育，并且可以通過提高通用教育的數量來實現培養計劃。在這個過程中，我們可以從理論教學和實戰教學兩個方面進行培訓，旨在增強房地產企業稅收策劃人員的專業技術，塑造他們的設計思維，并持續擴大他們的視野和思考方式。

加強對稅收管理策劃的風險認知 房地產企業需要設計稅收管理策劃，在策劃的過程中，可以清晰地設定房地產企業對員工的期望，員工有機會深入學習一些稅務管理的相關知識，并參與一些相關的實踐案例。在分析案例的同時，員工也需要在評估房地產企業運營狀況的同時，辨認出近3至5年內的稅務管理風險，判斷這些風險是內部風險還是外部風險，并在探究風險來源的過程中，做出相應的決策。管理者可以策劃房地產企業未來的發展路徑，在這個策劃過程中，能夠清晰地定義每一位員工的職責。當員工能夠清晰地了解并應對風險時，他們就能在稅務管理策劃中盡自己的一份力。這不僅能增強員工對稅收管理策劃風險的理解，也能提升房地產企業的運營和發展水平，并為未來房地產企業員工的成長提供合適的參考。

房地產企業稅收策劃過程策略

房地產企業前期準備階段的稅收策劃 在房地產企業的初期籌備階段，包括策劃批準、設計建設、土地出售或轉讓等，這是房地產項目運營的核心環節，同時也是稅收策劃的重要環節。首要的是決定子房地產企業還是分房地產企業，前者擁有獨立的法人地位，能夠自主計算，而后者則沒有這個能力，也就是說，子房地產企業能夠自己承擔稅務風險，而分房地產企業和總房地產企業則需要一起承擔稅務風險。盡管如此，選取分房地產企業的做法一般具備如下好處：稅務機構對分房地產企業的監督較為靈活，同時，在項目初期，分房地產企業經常面臨盈余不足的問題，這將有助于減輕總房地產企業的盈余，從而減輕房地產企業的財務壓力。另外，分支機構和總部門之間的財產流轉無須負擔稅務義務，這對于減少房地產企業的開銷有所幫助。其次，對于新建和收購的選擇，房地產企業可以通過兩種方式獲得土地：一是從政府手中獲得，二是通過其他機構進行購買。實際的采購途徑包括創建新的房地產企業來獲取土地，也包括收購擁有土地的房地產企業的股份。觀察稅務規定，第二種方案的土地所有權沒有變動，所以不必繳納契稅，這將為房地產企業減少稅務負擔，降低運營費用。此外，房地產企業的主要特征是資金占用過大，其籌資方式的稅務策劃中，融資途徑主要有兩種：借款融資和投資融資。前一種的利潤可以在稅前抵消，而投資融資的股息則無法被計入成本。

房地產企業建設環節的稅收策劃 首先，根據相關稅法規定，房地產企業的資本化借款利息不得在企業所得稅前扣除。但是，一旦成本目標完成，他們的貸款費用就能被看作是財務費用，直接扣除。因此，對于不同時期完成的開發項目，房地產企業需要進行獨立的計算，以便適當減少房地產企業的所得稅支出。關于利息的扣除方法，在計算房地產企業的所得稅和土地增值稅時，利息費用的會計處理與上述的情況有所區別。可資本化的利息在項目完工之前被記錄為成本，而在項目完工之后被記錄為期間費用。然而，這些被記錄為成本的利息費用只有在房產銷售時才能進行扣除。其次，對于土地增值稅，根據相關的稅收法律，如果利息費用過高，需要提供相關證明以便真實地進行扣除，反之，如果利息費用過低，那么就可以直接扣除，并增加其他開發費用的扣除基數，從而降低房地產企業的土地增值稅。此外，根據開發類型進行土地增值稅的計算，也就是對各種開發類型的房產土地增值稅進行計算，確定最優開發類型及組合，最大限度降低土地增值稅負擔。

銷售環節稅收策劃 按稅法規定，土地增值稅執行四級超率累進稅率，同時，對于納稅人建造普通住宅銷售，增值率不超過20%的，免征土地增值稅。在此背景下，各種銷售策略可能會提升或降低房地產企業的收益。針對當前環節，房地產企業需要考慮起征臨界點因素進行銷售定價，尋求最優定價，從而減輕房地產企業的稅務負擔，增加房地產企業的盈余。接下來，我們可以通過拆分銷售收益來進行稅務策劃，例如，成立一家專門的房地產銷售企業充分降低土地增值稅和企業所得稅。還可通過簽署裝修協議，將銷售額進行拆分，這樣就能有效地降低裝修環節的土地增值稅，這對房地產企業的稅收降低有著積極的影響。利用稅收收入的劃分，能夠減輕房地產企業的稅收負擔。

持有環節稅收策劃 在房地產企業的運作過程中，未銷售的房產通常會被轉讓給其他的客戶。在這些房產交易過程中，主要的稅務問題包括：增值稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、土地使用稅、房產稅，以及城市維護建設稅和教育費附加。如果從承租者的視角考慮，這些房產的實際稅務負擔相對較高。所以，我們必須對持有階段進行稅收策劃。首先考慮，把房屋出租，通過出租的方式獲取收益，這會帶來較大的稅收負擔。如果把這些房屋進行股權投資，并且參與到投資者的盈利分配中，就能夠顯著減輕房地產企業的稅收負擔。接下來，關于先租后售的稅收策劃，由于房地產企業都有大量的銀行貸款，這些費用需要在稅前進行扣除。因此，房地產企業可以選擇先租后售的方式來保留房產，這樣一來，房地產企業的所得稅就會相對減少，從整體上看，這對房地產企業是有益的。

如果房地產企業想要在激烈的市場競爭中保持領先地位，就必須將稅收策劃視為關鍵的預算因素進行思考。通過全面應用房地產開發的各個環節的稅收籌劃策略，科學、合理地制定稅收計劃，提高房地產企業的經濟回報，增強房地產企業的競爭優勢，促進整個房地產行業的發展，追求最大的稅收收益，達到房地產企業稅后盈利或現金流的最大化。

（作者單位：昆明廣基房地產開發有限公司）