城市更新項目常見涉稅問題分析

摘" "要：目前，全國各大城市土地資源稀缺，新增供地逐年減少，通過城市更新盤活存量資源是增加產業空間的重要方式。在開發區范圍內產業用地（類）更新升級方式多種多樣的情況下，選擇研究企業通過回購方式進行城市更新項目在權屬變更過程中面臨的復雜涉稅問題，并結合實際案例進行簡要分析。

關鍵詞：城市更新；轉讓不動產增值稅；土地增值稅

中圖分類號：F812.7" " " " 文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2024）12-0084-04

一、背景情況

（一）城市更新政策背景

自“十四五”規劃將城市更新列為國家戰略以來，“實施城市更新”正式上升為國家行動，并作為我國城市高質量發展的重要工作之一。2022年10月，黨的二十大報告再次強調，“實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。”

2022 年，北京市在其第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議通過《北京市城市更新條例》后進入“北京城市更新時代”。早在2020年，北京經濟技術開發區就出臺了《關于促進城市更新產業升級的若干措施》政策，在全市率先啟動城市更新。2023年《亦莊新城城市更新實施辦法》正式對外公布，有序推進存量資產盤活，不斷探索土地改革。

（二）產業用地（類）更新升級背景

北京經濟技術開發區是北京市唯一一個國家級經濟技術開發區。2023年亦莊新城工業總產值達到5 200億元，總量居全市第一，工業增加值占全市比重達到30%。開發區的工業土地是滋養著高精尖企業發展的沃土，是經濟發展的堅實保障。隨著產業升級迭代、北京市在疏解非首都功能、企業自身發展受限、股東資金鏈斷裂等多重因素影響下，開發區范圍內逐漸出現停產空置、涉法涉訴、停工爛尾的地塊。因此，在可供用地逐年減少的情況下，通過城市更新盤活存量資源就顯得尤為重要。在獲取存量資產的過程中涉及多種復雜稅收問題，是取得權屬前關鍵的一步，處理好交易環節涉稅問題有助于加快推進城市更新工作。同時，城市更新過程中及完成城市更新的項目，也會面臨不同的涉稅問題，公司財務管理部應積極介入城市更新各個環節，為城市更新項目提供全流程的財稅服務。

二、城市更新項目常見的涉稅問題

以回購方式進行城市更新的項目通常要經歷三個階段。一是取得存量資產的環節，通過協議回購、司法拍賣、仲裁等方式取得土地及地上建筑物所有權。二是更新改造環節，根據資產狀況通常有拆除重建、續建新建、修繕改造等方式，結合未來將承載的新產能需求，有針對性地進行更新改造。三是更新完成后，通過租賃方式、定向轉讓、作價入股等方式支持高精尖企業落位投產。

（一）取得存量資產環節涉稅分析

通過回購方式進行城市更新的項目，在存量資產獲取的過程中涉及不動產的權屬交易，轉出方涉及增值稅、土地增值稅、所得稅、印花稅，受讓方涉及契稅、印花稅等；通過法拍、仲裁方式取得的資產，受讓方涉及契稅、印花稅，受讓方直接依據相關法律文書（如法院出具的執行裁定書等）至不動產所在地稅務機關進行申報納稅。交易過程中涉及的稅種較多，其中契稅、印花稅的計算相對簡單，僅須根據對應稅率進行申報；增值稅及土地增值稅受多重因素影響，涉稅問題相對復雜。下面結合實際情況就增值稅及土地增值稅作簡要分析。

1.增值稅（附加費略）

根據《國家稅務總局納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（2016年第14號公告）規定，城市更新涉及的項目如果為“營改增”（即2016年4月30日）后的項目，適用于一般計稅方法，自建的項目以及非自建的項目均采用此方法，銷售額即為取得的全部價款和價外費用。轉出方應根據相關規定開具增值稅發票，在實務操作中建議根據評估價款將土地及房屋價款拆分，在交易合同中加以明確，并分別開具增值稅發票。

如果交易不動產為“營改增”以前取得的項目，則根據上述14號公告自建廠房與非自建廠房均可以選用簡易計稅方式，但計算方法分別按全額計稅和差額計稅處理。自建廠房的項目，銷售額為取得的全部價款和價外費用，按照5%的征收率計算應納稅額。非自建廠房的項目（如原產權方通過購置或接收投資入股所獲得的項目），以取得的全部價款和價外費用，扣除不動產購置原價，或者以取得不動產時作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額[1]。差額計稅方法有兩個要點需注意：計算公式、差額扣除的有效合法憑證。國家稅務總局2016年第73號公告《關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》明確了差額計征的公式為：“（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的：增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%”。對于差額扣除的憑證，國家稅務總局2016年11月30日發布的《關于lt;國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告gt;的解讀》進行了解釋說明。其中，“有效合法憑證是指：（一）稅務部門監制的發票。（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（三）國家稅務總局規定的其他憑證。”在實際執行中，如果納稅人無法提供取得不動產時的發票，則可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

在實際交易過程中，建議加強與轉出方溝通，提前進行歷史資料整理工作，積極獲取原始取得土地的行政收據、原始取得建筑物的營業稅票、契稅完稅憑證等。合法合規的有效憑證是差額計稅的要件，若因資料缺失造成增值稅繳納的征稅額超預期，或會對交易對價及實質推進產生影響。

2.土地增值稅

土地增值稅是項目交易過程中重要的稅種，因涉及金額較大，往往會影響交易對價。根據土地增值稅暫行條例（國務院令第138號），采用四級超率累進稅率，起征稅率為30%，根據增值率計算應繳納稅費。納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入；舊房轉讓涉及的扣除項目主要有取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產有關的稅金以及其他扣除項目。

在實際申報過程中，納稅人轉讓房地產所取得的收入，除提供相應增值稅發票外，還需提供市場法評估的評估報告，避免故意降低交易價款而降低土地增值稅的涉稅風險。國有企業則應在公開交易平臺進行資產轉讓，保證交易的公允性。

對于扣除項目：取得土地使用權所支付的金額，應提供取得相關行政收據；若土地為購買取得而非政府出讓取得的，則應提供載明土地金額的發票。舊房及建筑物的評估價格可根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）、國家稅務總局《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）等規定內容，“由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格”。若能提供購房發票，則按照發票所載金額從購買年度起至轉讓年度為止，每年加計5%計算（此處應注意發票所載金額：營業稅發票含營業稅、增值稅普通發票按照價稅合計金額、增值稅專用發票按照不含稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和計算）[2]。可扣除的與轉讓相關的稅金，具體包括城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，此次轉讓房地產時繳納的營業稅（營改增后不再涉及），注意可扣除稅金不包括增值稅。

土地增值稅對于轉讓方為制造生產企業而言非日常申報的稅種，辦稅人員應提前熟悉相關流程。可以在交易談判環節提前與評估機構對接，對交易標的可扣除重置成新價進行預評估，提高交易稅費測算的準確性，避免前期考慮不周全給企業帶來經濟損失。受讓方企業雖不需要繳納土地增值稅，但根據土地增值稅相關規定，也應提前謀劃未來再次轉讓事宜。比如，取得不動產購置發票時，應注意土地、房屋分別列示，分別開具增值稅發票，這樣在未來轉讓時，土地可根據票載金額扣除。

（二）城市更新改造過程中涉稅情況

城市更新項目更新改造過程中主要涉及土地使用稅、房產稅、環保稅、印花稅等。須注意的是，根據《財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（〔86〕財稅地字第008號）、國家稅務總局《關于房產稅部分行政審批項目取消后加強后續管理工作的通知》（國稅函[2004]839號）規定，項目大修改造導致停用半年以上的項目，在更新改造大修理期間可免征房產稅，具體實務操作中免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除。環保稅是2018年1月1日正式“費改稅”時產生的。在實際業務過程中，建設工程產生的揚塵屬于“大氣污染物”稅目，應根據不同施工階段采用不同調整系數進行計算。

（三）城市更新后項目涉稅情況

1.持有并租賃運營項目

持有期間須繳納房產稅、土地使用稅等，須在電子稅務局系統中維護好房產稅源信息，注意房屋實際租賃情況，如實填報從租計征、從價計征信息。

2.轉讓或資產投資入股項目

轉出資產時可參考取得資產時轉出方涉稅情況，轉出方須繳納增值稅、增值稅附加、土地增值稅、所得稅、印花稅，受讓方須繳納契稅、印花稅[3]。

其中，不動產投資入股需注意以下事項：

（1）增值稅

應視同銷售申報繳納增值稅。根據國家稅務總局2016年第14號公告發布的《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》規定，接受投資入股形式屬于納稅人轉讓其取得的不動產行為，適用于上述辦法征收增值稅。

（2）所得稅

根據項目情況可選擇使用非貨幣性資產投資入股遞延納稅相關政策。根據《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）、《國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅有關征管問題的公告》（2015年第33號）等文件規定，企業以非貨幣性資產（如廠房、機器設備等）對外投資入股的，在計算所得稅時可將入股事項產生的轉讓所得分期均勻計入相應年度的應納稅所得額（不得超過五年）。但須注意，如果企業的非貨幣性資產投資行為同時符合上述財稅〔2014〕116號規定、關于企業重組有關所得稅優惠的規定（財稅〔2009〕59號）、（財稅〔2014〕109號），則允許企業選擇其中一項政策執行。

（3）土地增值稅

根據《財政部稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（2023年第51號）規定，若轉移任意一方均不為房地產開發企業，則暫不征收土地增值稅；若轉移任意一方為房地產開發企業的，則按照土地增值稅相關政策法規進行申報納稅。

三、案例分析

（一）案例背景及相關問題

2017年1月1日，甲公司與ABC公司達成一致，通過協議轉讓方式，取得ABC公司持有的A地塊及地上建筑物所有權（2010年取得土地并建成廠房）。本次交易價款1 000萬元（不含增值稅），其中ABC公司原始取得土地時支出200萬元，經評估后的房屋重置成新價為600萬元，ABC公司賬面土地及房屋余額為500萬元。

2017年1月2日至8月31日，甲公司對廠房進行大修改造。2017年9月1日至12月31日，甲公司將廠房租賃給乙公司（非關聯方）生產使用。

2018年1月1日甲公司與乙公司達成戰略合作協議，甲公司以持有的A地塊及地上建筑物廠房投資入股乙公司，成為乙公司股東，占比5%。

分析甲公司自2017—2018年所涉及的稅費申報情況及需考慮特殊處理，并計算2017年取得不動產時雙方公司稅費繳納情況（假設增值稅附加的綜合稅率為增值稅12%，上述所有公司所得稅均適用25%稅率）。

（二）情況分析

1.2017年1月1日ABC公司須申報增值稅、增值稅附加、印花稅、土地增值稅、所得稅。

（1）增值稅申報時采用簡易計稅，須繳納增值稅額=1000×5%=50萬元；

（2）增值稅附加=50*12%=6萬元；

（3）印花稅=1000*0.5‰=0.5萬元；

（4）土地增值稅增值額=收入—土地成本—房屋重置成新價—可抵扣稅費=1000-200-600-6-0.5=193.5萬元。

增值率為193.5/（200+600+6+0.5）=24%，未超過扣除項50%，適用30%稅率[4]。

土地增值稅=193.5*30%=58.05萬元。

（5）所得稅=（1000-500-0.5-6-58.05）*25%=435.45*25%=108.86萬元。

甲公司須繳納契稅、印花稅。

（1）契稅=1000*3%=30萬元；

（2）印花稅=1000*0.5‰=0.5萬元。

2.2017年1月2日至8月31日甲公司對廠房進行大修改造。甲公司廠房大修共計8個月，導致連續停用半年以上，在此期間可免征房產稅。2017年9月1日至12月31日，甲公司將廠房租賃給乙公司生產使用，期間應根據全部租賃金額采用從租計征繳納房產稅。2017年1月至12月，甲公司應根據所在地土地增值稅稅率正常繳納土地增值稅，相關建設合同、租賃合同應按規定繳納印花稅。

3.2018年1月1日，甲公司以持有的A地塊及地上建筑物投資入股乙公司，成為乙公司股東。甲公司的投資入股行為應視同銷售，按轉讓不動產進行稅費申報。其中涉及增值稅、增值稅附加、印花稅、所得稅。此環節所得稅可適用非貨幣性資產遞延納稅優惠政策，按不超過5年遞延納稅。若甲乙公司任何一方為房地產開發企業，則甲公司須根據相關規定繳納土地增值稅，在計算土地增值稅時不動產扣除金額為1000×（1+5%）=1050萬元。

四、對策建議

（一）企業稅務工作人員應提前了解交易資產情況，了解原始土地及建筑物取得情況、房屋為自建或非自建項目、取得時土地和房屋票據是否齊全，從而提前估算轉讓方可能產生的各項稅費，以便在交易對價談判時盡快達成一致[5]。

（二）企業應提高辦稅人員業務能力，加強各類稅收法律法規的學習，及時更新知識儲備庫，做好經驗總結，尤其是掌握相關稅收優惠政策并合理運用，給企業爭取最大經濟效益。對于生產制造企業，若辦稅人員不熟悉存量房交易涉稅稅種，則應提前介入溝通輔導。可考慮提前與第三方機構咨詢，確保申報的準確性、高效性。

（三）企業辦稅人員應加強與稅務機關溝通，面對復雜困難問題、歷史遺留問題不退縮不畏難，除了查詢相關政策法規，還應多向主管稅務機關征詢，避免給企業造成涉稅風險。

（四）加強城市更新稅務工作合規性審查。在工作初期規劃階段，必須全面評估與項目相關的所有涉稅事項，確保每個環節都有法可依有章可循。避免因稅務問題導致的不必要之法律風險和財務損失，保證項目的順利進行。

參考文獻：

[1]" "陳宗斌.H房地產公司城市更新項目拆遷補償稅務風險管理研究[D].大連：大連海事大學，2023.

[2]" "張俊.城市更新的參與式治理：從物質空間到社會空間[J].上海城市管理，2024（2）：12-19.

[3]" "賈宏俊，于夢涵，吳新華.我國實施城市微更新行動現存問題及應對策略[J].未來城市設計與運營，2024（3）：42-46.

[4]" "倪鳴.BIM建筑信息模型在城市更新中的應用研究[J].未來城市設計與運營，2024（3）：53-55.

[5]" "黃寧.淺析房地產開發企業城市更新項目稅務風險及防范[J].財經界，2020（22）：235-236.

Analysis of Common Tax Related Issues in Urban Renewal Projects

CHEN Yingyin

（Beijing E-Town Urban Renewal Co. Ltd， Beijing 100176， China）

Abstract： At present， land resources in major cities across the country are scarce， and new land supply is decreasing year by year. Revitalizing existing resources through urban renewal is an important way to increase industrial space. In the context of various ways of upgrading industrial land （types） within the development zone， this study chooses to study the complex tax related issues faced by enterprises in the process of ownership change for urban renewal projects through repurchase， and provides a brief analysis based on actual cases.

Key words： Urban renewal; Transfer of real estate value-added tax; Land value-added tax

[責任編輯" "興" "華]