保利、中海扛起土拍與銷售“大旗”2025年房地產步入“止跌回穩”關鍵期

在2024年下半年系列政策的推動之下，房地產市場在2024年四季度明顯回溫，房價出現回穩勢頭。國家統計局發布數據顯示，2024年12月，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市數量從前一個月的17個增加至23個，其中一線城市商品住宅銷售價格環比上漲。業內人士就此表示，目前樓市出現了階段性的止跌企穩，對接下來市場情況謹慎看好。

同時，在房地產行業內部，央國企逐漸扛起銷售與土拍大旗，市場份額不斷提升，2024年保利發展、中海地產、華潤置地在行業銷售與拿地榜單中占據一線梯隊。相比之下，民營房企聚焦化債維穩，濱江集團成為民營房企中為數不多的“績優生”。

2024年成樓市調控“最忙”一年 一線城市回暖趨勢向二線傳遞

2024年是中國房地產市場有史以來政策“最忙”的一年。中指研究統計，截至2024年11月末，從中央到地方陸續出臺的房地產調控政策累計逾700次。從4月中央政治局會議提出“消化存量、優化增量”，到9月“促進房地產市場止跌回穩”再到12月“穩住樓市”，樓市政策調整不斷升級。在這期間，建立城市房地產融資協調機制、商業銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度、“四個取消、四個降低、兩個增加”等政策組合拳從供需兩端發力穩定房地產市場。

持續積累的政策效應也在近期逐步顯現，一線城市房價率先“止跌回穩”。近日國家統計局公布數據顯示，2024年12月，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市數量從11月的17個增加至23個，其間一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比降幅收窄。新房方面，上海和深圳分別環比上漲0.5%和0.2%；二手房方面，北京、上海和深圳分別環比上漲0.5%、0.9%和0.1%。

從2024年1—12月70城新房住宅平均銷售價格指數看，上海、西安全年價格堅挺，其間新房平均價格指數分別同比上漲4.6%、2.9%。

樓市成交也自2024年四季度以來趨于活躍，從2024年“9·26”調控舉措開始，一線城市樓市連續3個月高位運行，疊加普宅與非普宅標準取消、稅費政策落地，市場成交再添一把火。

譬如，北京12月份成交量沖至年度最高。據北京鏈家研究院統計，當月北京新建商品住宅（不含共有產權住房）成交5186套，同比增長6.7%、環比增長17.1%，達到2024年以來月度最高成交水平；二手房網簽量突破2.1萬套，同比增長66%、環比增長15%，達到北京二手房成交連續21個月的最高值。

一線城市的回暖趨勢也在向二三線城市傳導，2024年杭州、成都、武漢等熱門城市的二手房市場開始止跌回穩。根據成都住建局披露的數據，2024年成都二手房成交量超過21.7萬套，創下歷史最高值。杭州貝殼研究院數據顯示，2024年杭州十區二手房成交量達到了93632套，環比增長18%，成交量創下近四年新高。

央國企扛起銷售與土拍大旗 中海、保利、華潤位居頭部陣營

房地產行業經歷深度回調，房企也在變革中尋求生存與發展的新路徑。2024年，央國企市場份額不斷提升，民營房企則聚焦化債維穩。

年末成交回穩背景下，央國企扛起銷售和土拍大旗。據中指院發布的2024年房企銷售業績排行榜，2024年達成千億級銷售額的房企包括保利發展、中海地產、綠城中國、華潤置地、萬科、招商蛇口、建發房產、越秀地產、濱江集團、華發股份、龍湖集團共計11家，除了濱江集團與龍湖集團2家民企，余下9家均為央國企或混改房企。

與此同時，2024行業銷售額TOP3陣營由上年的“保萬中”更迭為“保中綠”。其中，保利發展今年以來穩坐榜首，以3230億元繼續領跑；中海地產、綠城中國分別以3106億元、2768.5億元排名TOP2、TOP3，較上年同期上升1個位次、2個位次。

值得一提的是，受益于一攬子增量政策，華發股份、華潤置地、中海地產、越秀地產等頭部房企普遍在12月份實現業績突破。據企業銷售簡報，2024年12月，華發股份全口徑銷售額為160.4億元，同比增長231.40%；中海錄得合約物業銷售金額約402.26億元，同比增長76.6%；華潤置地實現總合同銷售金額約320億元，同比增長52.4%；越秀地產實現合同銷售金額約135.11億元，同比上升約48.1%。

從全年“成績單”來看，中海地產成為行業內為數不多銷售額正向增長的房企。2024年中海地產累計合約物業銷售金額約3106.91億元，同比上升0.3%。多個一線城市樓盤大賣，讓中海得以實現當初定下的“穩中有升”的銷售目標，2024年全國誕生的至少5個百億級大盤，中海地產包攬3個，包括位于上海的中海順昌玖里和中海領邸，以及位于深圳的深灣玖序，僅3個“豪宅”項目便為中海地產貢獻了640億元銷售額。

從房企土拍市場看，具備資金優勢的央國企表現突出。據中指院數據，2024年房企權益拿地金額TOP10陣營中有9家為央國企，其間中海地產、保利發展、華潤置地位居2024年房企拿地金額TOP3，權益拿地金額分別為688億元、583億元、543億元。

其中，趕在年底大手筆拿地的中海地產成為了2024年的“拿地冠軍”，其間中海地產加大在一線城市的土儲力度，接連斬獲多宗百億級“地王”，僅12月份單月的拿地金額已超300億元。與此同時，部分穩健型央企拓儲規模仍在逆勢增長，2024年中建壹品以210億元的權益拿地金額排名TOP8，較去年同期上升8個位次，權益拿地金額同比增長44%。

與央國企的強勢地位相比，濱江集團成為民營房企陣營中難能可貴的“績優生”。2024年，濱江集團以1116.3億元的銷售額排名行業TOP9，同比上升2個位次；憑借219億元的權益拿地金額排名行業TOP7，同比上升5個位次。值得一提的是，2024年濱江集團銷售目標完成率112%，成為為數不多超額達標的房企。

相比之下，更多民營房企面臨生存之戰，2024年聚焦于維穩化債和保交樓。2024年，融創中國、華夏幸福和金科股份等10余家房企在化債方面取得實質性進展。不過，想要徹底上岸，出險房企仍然有賴市場銷售端回血，也正因如此，2024年以及接下來的樓市重點工作即“保交樓”，通過資金回籠以逐步修復基本盤。

億翰智庫發布2024年中國典型房企交付套數排行榜顯示，2024年TOP50房企合計交付房屋約303.9萬套。其中，2024年交付套數位居榜首的仍是碧桂園，全年交付套數約38萬套。中海地產、融創中國、綠城中國、萬科地產、保利發展、綠地集團等企業的交付套數也都超過了10萬套。

2025年樓市開局現“日光盤”樓市步入止跌回穩關鍵期

在房地產市場逐漸改善的當下，熱門城市樓市迎來“開門紅”。2025年開局，以上海、深圳為代表的一線城市出現“日光盤”，其中上海浦東土地控股公司旗下的開云湖璟華庭在開盤當天去化率達到了100%；深圳地鐵集團旗下深鐵閱云境項目開盤僅1小時全部售罄，當天銷售金額超7億元。

與此同時，以中海地產為代表的央企再度大手筆“掃貨”。1月16日，中海地產接連斬獲北京豐臺西南郊冷庫地塊、深圳大運宅地G01045-0200兩宗宅地，總地價達70.73億元。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，目前市場其實已經止跌，預計2025年樓市的成交量會高于2024年1—9月份的水平，一季度的“小陽春”將呈現慣性增長。“2024年11月至12月以來部分民企開始在熱點城市拿地，后續地方政府仍會把一些很好地塊拿出來，土地項目開發利潤的確定性很強；另外，目前市場中的改善型產品、高得房率產品銷售情況不錯，新房市場的結構性機會已經顯現出來。”據其介紹，“目前部分區域市場由于企業退出而出現了真空，房企可以把握住這種結構性需求，打造符合改善型需求、高得房率的房源，從而獲得市場認可。”

在李宇嘉看來，當前樓市已呈現的企穩態勢還需要進一步呵護，2025年除了不斷落實城中村改造貨幣化安置、收購存量房、以舊換新等存量政策，還需要加快增量政策的出爐：“目前政策空間依舊存在，比如將去庫存的計劃和保障房籌集對接起來，引導市場預期；對于庫存過高的區域，從源頭上控制土地供應等。”

鏡鑒咨詢創始人張宏偉就此表示，目前市場出現了階段性的止跌企穩，對于近兩年內核心城市的市場表現謹慎看好，部分有投資能力的房企仍會在熱門城市補倉或做補償性投資。不過，后續樓市“止跌回穩”趨勢能否持續仍取決于系列重磅政策是否落地，尤其是棚改貨幣化安置、收購存量房用作保障性住房舉措的落地，“如果后續能夠有萬億資金去收購存量房，那么市場進一步去庫存和止跌企穩有較大可能性。”

張宏偉認為，2025年主流房企仍將以收攏聚焦的投資策略為主，越來越多的房企將投資重點聚焦至10至15個核心城市。他就此補充道：“個人相對看好部分央企以及區域國企。一類是以華潤、中海為代表的央企，這兩家房企近年超過50%的投資額度聚焦在一線城市，也是目前為數不多保持年度凈利潤達到上百億元的企業，業績確定性比較強；第二類是華發、越秀、建發等地方龍頭國企，業績相對穩健；第三類是以濱江集團為代表的民企，仍然具備投資拿地能力。”

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）