別讓“誤區”帶來“誤判”

案" "情

某公司通過出讓方式取得國有建設用地使用權，土地用途為旅游娛樂，并明確為旅游項目產權，不得分割。該公司開發建設完成后，通過銷售高爾夫球會籍，將特定客房專用使用權連同高爾夫球會籍轉讓權、繼承權和贈與權、抵押權等一并轉讓給會員。當地自然資源局認為該行為造成建筑物占地范圍內的土地使用權隨之轉讓，屬于未經批準分割轉讓土地使用權的違法轉讓行為，遂作出沒收違法所得并處以罰款的行政處罰決定，并責令改正。該公司提起行政訴訟，爭議由此產生。

分" "析

不動產分割轉讓登記是常見的登記類型，由于涉及利益巨大，加之上位法沒有明確規定、出讓合同約定不清等因素，實踐中還存在不少爭議。究其原因，是沒有清晰掌握不動產單元概念和相關法理。文章針對三個比較常見的誤區進行分析。

第一，房屋分割轉讓是否一定導致土地分割。

為保持地上建筑物所有權人與土地使用權人一致，避免權屬糾紛，提高不動產利用效益，我國立法確立了房地分立但一體登記處分原則。《民法典》及《不動產登記暫行條例實施細則》等法律法規規定，房屋的所有權人與土地使用權人應當一致，并一體登記。權利人可分別處分不動產，遵循“地隨房走、房隨地走”原則，處分效力按照法律規定自動及于地上物或土地。但很多地方按照“地隨房走”原則，認為轉讓禁止分割的土地上的房屋會導致土地使用權分割轉讓，從而構成違法轉讓，應當進行處罰。這一認識值得商榷。

不動產按照不動產單元進行登記。依據《不動產單元設定與代碼編制規則》（以下簡稱單元設定規則），定著物單元和其所在宗地共同組成不動產登記基本單位；有定著物的使用權宗地，宗地內的每個定著物單元與該宗地設為一個不動產單元。宗地內的定著物所有權人按份共有宗地使用權，并不會發生定著物分割導致宗地分割的情形。

《民法典》規定，在地上建筑物、構筑物及附屬設施所有權轉讓、互換、出資或贈與時，應當視為一并處分的建設用地使用權的范圍，以建筑物等設施占用土地范圍內正當使用該建筑物、構筑物及附屬設施所必需的土地范圍為限。該建設用地使用權有可能是一宗單獨的建設用地使用權，也有可能是共同享有的建設用地使用權中的份額。特別是在居住小區等建筑物區分所有的情況下，轉讓住宅會導致轉讓該套住宅占用范圍內的建設用地使用權，但不可能也不應該導致對業主共同享有的建設用地使用權的分割，而應是一種按份共有的土地使用權份額轉讓。對于沒有明確劃定宗地分割界線的地上物轉讓，不應視為是對土地使用權的實體分割，自然也不意味著違法轉讓土地使用權。

第二，如何區分分割登記和首次登記。

從登記原因看，不動產分割轉讓登記實際上包括兩種不同的不動產登記類型，即分割不動產的變更登記和轉讓分割后不動產的轉移登記。對尚未辦理首次登記的不動產，包括宗地、地上定著物單元與宗地，首次登記時要依據單元設定規則確定其不動產單元，這是確定不動產單元的程序，辦理的是首次登記而非分割登記。需要注意的是，不動產統一登記后不能只對定著物進行登記。保持地上物與土地權利人一致，是不動產登記的基本原則。分割登記指的是已經辦理了不動產登記的不動產的實體分割，要保證分割后的不動產都符合不動產單元要求。這點要與確定不動產單元的首次登記區分開來。

國有建設用地使用權等宗地，依據申請以及出讓、劃撥等土地供應資

料，按照《地籍調查規程》（TD/T 1001）

等技術要求劃定。房屋等定著物單元依據規劃許可證、建筑施工許可證（圖）、竣工驗收材料、房產調查或測繪報告等劃定，將權屬界線固定、功能完整、用途明確、可獨立使用的空間劃分為一個定著物單元，其中，自然幢一般是相對獨立的建筑單體。對于建設用地使用權宗地（地表）內，宜按照建筑物單體劃分自然幢。地表和地下結建的房屋等建筑物、構筑物共同組成一個自然幢；地下單建的房屋等建筑物、構筑物，宜獨立劃分一個自然幢；對依據土地出讓合同（劃撥決定書）等權屬來源資料分層設立建設用地使用權宗地（地上、地下）的，在該建設用地使用權宗地（地上、地下）內的定著物單元，房屋等建筑物、構筑物可按建筑單體劃分自然幢；特大型地下車庫等難以確定建筑單體的，可按總平面圖、規劃許可證、建筑施工許可證（圖）、竣工驗收材料、房產調查或測繪報告以及相關設計規范的要求等，合理劃分自然幢。

《房屋登記辦法》對房屋單元的規定可以作為地方設定不動產單元和立法工作的參考。該辦法規定，房屋應當按照基本單元進行登記，房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內的村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

第三，哪些情形不得分割不動產。

不動產分割登記一般是為了分割轉讓，涉及地方招商引資政策、土地調控的因素，影響土地出讓目的實現。如果不按不動產單元劃分還可能影響不動產利用，引起鄰里糾紛和矛盾。據媒體公開報道，有法院將自建房按層拍賣給不同的權利人，導致二層、三層的權利人無法從一樓進入自己房間，只能通過架起樓梯從窗戶進入；有的將大廳、電梯井等公共部分面積單獨出售并登記給個人，導致住戶無法利用大廳，引發糾紛和訴訟。這些都是對不動產單元劃分不當造成的。

分割登記既要滿足規范性文件的政策要求，也要滿足不動產單元的劃定要求。前者由土地利用、規劃等部門在出讓合同、規劃許可中予以明確，并應當作為不動產登記的限制事項載入不動產登記簿及不動產權證書附記欄，在不動產登記時予以把關。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。后住房和城鄉建設部取消了該審批事項，但自然資源部依然保留。如前所述，分割轉讓登記是兩次登記行為，僅從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》難以確定該審批事項是在哪個環節。但《自然資源部關于開展不動產登記隊伍作風常態化建設的通知》要求，涉及不動產分割或者合并等情形必須依據相關批準文件辦理。由此可以認為，已經明確分割轉讓的審批環節是在分割登記時出具。自然資源部辦公廳《產業用地政策實施工作指引（2019年版）》要求，對落實產業用地政策供應的宗地，相關規范性文件有限制改變用途、限制轉讓或分割轉讓等規定的，原則上應當將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉讓審批中予以落實。

國家對養老、醫療、工業等用地有禁止分割的政策，地方上也有自己的規定。比如，對特殊招商引資項目、總部經濟等享受政策優惠供地的不動產，地方一般都會要求整體自持，不得分割轉讓。這些限制性規定屬于應當周知的事項，即使不寫入出讓合同也發生效力，相對人及行政機關都應當遵守。按照“舉重以明輕”的法理，對不能分割轉讓的不動產，也不得分割抵押，否則形成政策漏洞，影響行政目的實現。如果有不許分割轉讓但允許分割抵押的，應當在出讓合同中明確。畢竟，抵押是比轉讓輕微的處分行為，處分的是抵押物不動產的交易價值。抵押權實現也將導致抵押物被轉讓，性質是一樣的。

不動產單元可由登記機構按照單元設定規則劃定并登記，參照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定的標準，可以從構造上具有能夠明確區分的獨立性、利用上具有可以排他使用的獨立性上判斷分割后的不動產能否滿足單元劃分要求，也可以依據是否存在其他業主專有設施或者公用設施來反向推定。構造獨立性要求原則上應當有實體的墻而非用三合板作為間隔，當然車位這種社會觀念上可以視為獨立不動產的除外。能否獨立使用的關鍵要看是否有獨立的出入口，能否不用通過別人的不動產到達，公用的大堂、電梯等除外。

除此之外，還要看分割后不動產是否滿足規劃功能，比如，工業項目是以其整宗土地上建筑物整體使用的，宿舍、食堂等生活配套設施自然不能單獨作為居住或者商業用地分割出來。酒店、度假村、別墅等需要服務中心響應服務才能發揮規劃功能，自然不得分割為一間間客房進行登記。個人拿地建房如果是以建設并轉讓或者銷售房地產開發項目為目的，則應當按照《城市房地產開發經營管理條例》規定，成立房地產開發企業進行開發經營。如果個人拿地建房是以自住為主，則應當在出讓時對出讓土地面積作出限制，可以參照各省對宅基地的面積限額。同時，應當禁止國有個人自建房分割銷售，即使是按照成套商品住宅標準進行建設的。從《社區生活圈規劃技術指南》等住宅小區規劃建設要求看，小區要配套體育健身、商業服務、行政管理、公用設施、公共安全等各類服務要素內容，并非僅僅是住宅而已。國有自建房在建設時不是按照住宅小區的要求進行建設的，沒有規劃諸如停車位、物業管理用房、幼兒園等配套設施，不但降低生活品質，還可能影響建筑結構及消防安全。

實踐中，為規范分割合并行為，建議在相關規定中明確禁止工業廠房（除標準廠房）、商業辦公、酒店、度假村等不動產分割，不得辦理審批登記手續。