自有住房服務核算為何要變革

我國變革自有住房服務估算方法會產生一系列的影響，不僅有利于GDP的國際比較，也能讓我們更準確地研判我國的經濟發展情況。

2024年12月27日，國家統計局修訂了2023年國內生產總值初步核算數。修訂后，2023年GDP從126.0582萬億增加到129.4272萬億，增加了3.369萬億。根據這一結果，2023年我國的人均GDP也由初步估算數的89358元提高至91814元，增加了2456元，增幅為2.7%。值得注意的是，此次修訂的依據，不僅有第五次全國經濟普查結果的支持，與此同時還實施了城鎮居民自有住房服務核算方法改革。后者直接導致2023年我國居民自有住房服務增加值較成本法增加13433億元，是名副其實的“功臣”。

城鎮居民自有住房服務核算方法改革在學界討論已久，統計部門從2013年開始籌劃，到近期才落地。本文將聚焦我國宏觀經濟統計中的城鎮居民自有住房服務的核算，了解一下背后的變革“故事”。

自有住房核算方法變革：

十年磨一劍

居民自有住房服務業屬于服務業中的房地產業，在我國還可以進一步細分為城鎮居民自有住房服務業和農村居民自有住房服務業兩個部分。在GDP統計中，農村居民自有住房服務的處理比較簡單，一般是采用住房的折舊估算其增加值。

我國城鎮居民自有住房服務虛擬租金估算方法的變革歷程大致經歷了以下幾個階段：在2004年之前，主要是采用以住宅的歷史成本價格為基數，把折舊作為自有住房服務的虛擬租金的模式。2004年進行了微調，在普查年度使用當期建筑成本價格為計算折舊的基準，并考慮了住房的維護費用，非普查年度仍用歷史成本價格。

2013年是城鎮居民自有住房服務核算方法變革的重要節點。在這一年，國家統計局根據SNA2008的標準和我國經濟社會發展的狀況，制定了《中國國民經濟核算體系（2002）》的初步計劃和框架，第一次提出擬采用目前國際上廣泛使用的市場租金法測算城鎮居民自有住房服務價值。2017年，國家統計局出臺《中國國民經濟核算體系（2016）》，正式提出采用市場租金法核算居民自有住房服務價值。2021年，相關部門曾組織學術會議，專門探討我國的住房經濟統計方法改革事宜。然而，受種種原因的限制，我國的自有住房服務虛擬租金的改革一直沒有實質性推動，直到這次才算是塵埃落定。

自有住房服務：

GDP統計的一大難點

在國際通行的國民經濟核算體系中，對存量房中的租賃房的核算非常簡單，只需依據市場租金計算即可。然而，由于自有住房的服務是住房擁有者為自己消費提供的居住服務，學界和統計部門未能就其如何納入核算體系達成共識。按照國民經濟核算體系（SNA）的規定，類似家務勞動等居民的自給性服務原則上是不納入GDP核算的。但鑒于住房對居民戶的極端重要性及其在一國存量房的龐大數量，各國都傾向于以某種形式估算其價值，并納入相關的經濟統計中，使之成為自給性服務核算的一個例外。

然而，在統計工作中面臨的一個操作難題是，自有住房服務的增加值并不涉及現金交易，也沒有實際的市場租金。在這種情形下，統計部門該如何估算這種服務的增加值？筆者在梳理相關信息時發現，國際常用的估算方法包括等值租金法、成本法、購置法等，不同的方法各有其優缺點。美國、德國等國家采用的等值租金法，借助類似條件的租賃房的租金來估算其價值。澳大利亞和新西蘭則是把住宅看作耐用消費品，而不是提供居住服務的資產，它們使用扣除地價后的房屋建筑價格來計算住宅價值。

在此次變革前，在我國的統計制度中，居民自有住房服務價值是折舊成本法。按照國家統計局公布的信息，我國城鎮居民自有住房服務價值的核算公式為：

城鎮居民自有住房折算租金=城鎮人均住房建筑面積×城鎮人口×城鎮房屋竣工造價×城鎮自有住房率×城鎮住房折舊率

進入21世紀后，隨著我國城市化進程的推進和房地產市場的發展，使用房屋的折舊成本容易低估自有住房服務的增加值，這也是2013年以來我國統計部門提出改革估算方法的一個主要考慮的原因。

自有住房服務核算方法

變革的影響

此次我國變革自有住房服務估算方法會產生一系列的影響，不僅有利于GDP的國際比較，也能讓我們更準確地研判我國的經濟發展情況。

自有住房服務估算方法變革的最直接的影響，就是會改變我國的第三產業的增加值，進而改變GDP總量。城鎮居民自有住房服務采用租金法核算后，2023年我國居民自有住房服務增加值較折舊成本法增加了13433億元，第三產業增加值由688238億元提高至729167億元。換言之，居民自有住房服務以一己之力，為此次GDP調整貢獻了39.9%的份額。

自有住房服務估算方法變革的另一個影響，是改變了三大產業的結構，尤其是改變了第三產業的地位。修訂前，2023年我國三大產業的比例為7.1：38.3：54.6，修訂后三大產業的比例變為6.9：36.8：56.3，第三產業占國內生產總值的比重大幅提高了1.7個百分點。此次的核算方法變革有利于居民自有住房服務價值的提升，間接提高了三產的比重，進一步提升了服務業的經濟地位。

特別指出的是，居民自有住房服務核算方法的變革也將改變居民收入和消費支出。對于自有住房的房主而言，估算出來的居住服務價值要計入其財產收入，與此同時還要計入其消費支出。某種意義上講，我國過去采用的折舊成本法一方面低估了自有住房所有者的財產收入，另一方面也低估了這些居民的服務消費。盡管這些收入和支出不是以現金的形式表現出來，同一戶居民的收入統計和消費統計同時等額增加，似乎并不影響其幸福度和實際生活，但從統計意義上看，這種改變是實實在在發生了的。

從統計實踐工作的角度講，國家統計局關于城鎮居民自有住房服務核算方法的改革，是我國國民核算體系的一個重要變化，標志著我國的經濟統計更加國際化，有助于決策者更加科學地評判我國的經濟實力，與其他經濟體進行更準確的對比。從學術研究的角度看，本次核算方法的改變也會影響居民收入水平的高低、消費數據的大小以及結構的變化，應該會催生出一系列的理論研究成果。