樓市出降稅大招，影響幾何？

2024年12月1日起，如果你買了房，但還沒(méi)繳契稅，那么恭喜你，你的契稅按照新的規(guī)定執(zhí)行。

就在2024年12月2日下午，《理財(cái)》記者在河南省新鄉(xiāng)市平原示范區(qū)稅務(wù)局不動(dòng)產(chǎn)繳稅窗口發(fā)現(xiàn)，柜臺(tái)旁邊已經(jīng)擺放明顯紙質(zhì)材料提醒：契稅按照新規(guī)走。

現(xiàn)場(chǎng)碰到一位來(lái)繳稅的胡先生，他拿著新出爐的契稅完稅憑證說(shuō)：“今天來(lái)繳兩套房的契稅，一套124平方米，一套138平方米，新政實(shí)施后，我的契稅少繳了1萬(wàn)多元，省下來(lái)的錢可以抵2年物業(yè)費(fèi)了?！?/p>

樓市新政核心點(diǎn)

2024年11月12日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，13日稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。

具體而言，此次新規(guī)的核心為以下幾點(diǎn)：

一是購(gòu)買家庭唯一及第二套住房不超140平方米按1%征收契稅；二是城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后購(gòu)房滿2年再銷售免征增值稅；三是將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)；四是對(duì)納稅人建造銷售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

面積為140平方米以上的唯一或第二套住房，分別減按1.5%、2%的稅率征收契稅。北京、上海、廣州和深圳也能享受購(gòu)買第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

降稅后省多少錢？

相比降息而言，降低契稅顯然更為直觀地降低了購(gòu)房者的購(gòu)買成本。

從政策導(dǎo)向來(lái)看，這次政策對(duì)于一線城市或購(gòu)買二套房的準(zhǔn)業(yè)主更利好。

新政前，對(duì)于普通住宅契稅大致在1%―1.5%，非普通住宅則是3%，統(tǒng)一為140平方米1%的稅率，對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方米以下，契稅的大幅優(yōu)惠可以大大節(jié)省購(gòu)房支出。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，過(guò)去只有購(gòu)買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買90―140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。這對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。對(duì)于100萬(wàn)元的購(gòu)房款，一線城市契稅從3萬(wàn)元減少到1萬(wàn)元，減少了2/3；而其他城市契稅從1.5%下調(diào)到1%，減少了1/3?！捌醵愊抡{(diào)影響重大，可以直接激活中大戶型房子的認(rèn)購(gòu)，即對(duì)于90―140平方米、140平方米以上的住房，都帶來(lái)稅費(fèi)成本的減少，是對(duì)改善性住房需求的實(shí)實(shí)在在提振?！?/p>

以北京為例，政策優(yōu)化前，滿2年非普通住宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)原值200萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為（500―200）/1.05×5%，即14.3萬(wàn)元。政策優(yōu)化后滿2年原非普通住宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅則可全部節(jié)省。

國(guó)家稅務(wù)總局最新數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施5日以來(lái)，全國(guó)共有36.4萬(wàn)戶家庭申報(bào)享受了契稅稅收優(yōu)惠，累計(jì)減免契稅84億元，戶均減免2.3萬(wàn)元。其中，個(gè)人購(gòu)買140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房?jī)?yōu)惠政策減稅74.1億元，個(gè)人購(gòu)買140平方米以上家庭唯一和第二套住房?jī)?yōu)惠政策減稅9.9億元。政策實(shí)施后，個(gè)人購(gòu)買住房享受1%的契稅最低優(yōu)惠稅率的家庭比例，達(dá)到全部受惠家庭的92.4%，較政策實(shí)施前提高了17.4個(gè)百分點(diǎn)。由于此次將北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市購(gòu)買家庭第二套住房也納入了政策范圍，4個(gè)城市符合條件的納稅人合計(jì)減稅7.1億元，有效降低了居民購(gòu)房成本。

稅收政策進(jìn)一步促進(jìn)了購(gòu)房需求的釋放，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年12月1日至5日，全國(guó)房屋交易累計(jì)申報(bào)55.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)24.8%。其中，北京、上海、廣州、深圳同比分別增長(zhǎng)62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示：“財(cái)政部契稅政策是在積極落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，契稅調(diào)低，能夠降低購(gòu)房交易成本，不僅能夠促進(jìn)新房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還能加快二手房市場(chǎng)活躍度上升，進(jìn)而能夠加快二手房與新房直接的傳導(dǎo)鏈條，對(duì)于樓市信心及預(yù)期恢復(fù)有積極影響。契稅降低，疊加首付比例以及按揭貸款利率的下降，效果會(huì)更加明顯。”

土地增值稅下調(diào)0.5%

國(guó)家稅務(wù)總局2024年11月13日發(fā)布公告，為更好發(fā)揮土地增值稅調(diào)節(jié)作用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。本公告自2024年12月1日起施行。

土地增值稅作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，其預(yù)征率直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本及整體市場(chǎng)的活躍程度。

政府希望通過(guò)降低土地增值稅預(yù)征率，來(lái)刺激市場(chǎng)的活躍度，拉動(dòng)房地產(chǎn)交易，進(jìn)而帶動(dòng)上下游行業(yè)的發(fā)展。從某種意義上看，這是一種溫和的刺激措施，旨在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

對(duì)個(gè)人而言，若是法拍房涉及給企業(yè)代繳的土地增值稅，則個(gè)人成本也會(huì)直接降低。

此次調(diào)整影響有多大？

在房地產(chǎn)交易中，稅費(fèi)一直是一筆不小的開支。這次稅費(fèi)調(diào)整，意味著一些購(gòu)房交易可以省下幾十萬(wàn)元稅款。這對(duì)一線城市大量的置換需求是極大利好，鼓勵(lì)有房居民改善住房。非普通住宅的稅收政策與普通住宅看齊，是對(duì)大戶型、改善性住宅消費(fèi)的有力支持。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，契稅調(diào)整主要是惠及90至140平方米的購(gòu)房群體，而增值稅主要影響“豪宅”改善群體。本次稅費(fèi)減免對(duì)于剛需基本沒(méi)有影響，政策的重點(diǎn)是拉動(dòng)改善，特別是一線城市的改善性購(gòu)房。

張大偉表示，對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是契稅；對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，除了契稅外，還有增值稅和個(gè)稅，后兩者對(duì)二手房交易影響最大。

2024年1月，北京對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。在調(diào)整之前，北京住房市場(chǎng)上大約有70%的房源被歸類為非普通住宅；而經(jīng)過(guò)這次調(diào)整后，情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，70%的房源轉(zhuǎn)而被認(rèn)定為普通住宅。

張大偉說(shuō)，按照之前的標(biāo)準(zhǔn)，北京新房大約有30%的住宅是“豪宅”。此次增值稅調(diào)整，也就意味著，這約30%比例的新房，將受到稅費(fèi)減免影響。

二手房方面，張大偉表示，北京二手房成交比例中，超過(guò)140平方米肯定是非普通住宅，這部分市場(chǎng)整體大約比例在8%。另外，疊加部分成交價(jià)格較高的房源，約15%左右的二手房會(huì)有增值稅減免。

舉例來(lái)說(shuō)，在此之前，如果是140平方米以上的非普通住宅，總價(jià)1200萬(wàn)元，房東購(gòu)入價(jià)800萬(wàn)元，僅差額增值稅已高達(dá)20萬(wàn)元以上。新政落地后，平均單套減少的增值稅有望超過(guò)20萬(wàn)元。

（責(zé)任編輯：白利倩）