去日本“鶴崗”買房的中國人

用中國北上廣1/10的價格，去日本買一套房，可行嗎？

越來越多心動的中國投資者，開始認真考慮起了這個問題。

將視線從繁華火熱的東京移開，在關西、名古屋等大都市圈以外，散落于群山之間的廣袤鄉鎮地區，人煙消散甚至長期無人打理的房屋數量明顯上升，有日本總務省在2024年公布的調查稱，到2023年10月，該國國內住宅總數的空置率已經達到13.8%，創下歷史新高。

從山地為主的和歌山縣，到九州最南端的鹿兒島，再到旅游觀光熱度高企的北海道，由于自身產業相對單一，又地處大都市圈的邊緣位置，在宏觀經濟增長的節奏放緩后，這些中小城市迎來了“收縮”的命運。

大城市的虹吸效應漸漸顯現，隨著這些地區的常住人口外流趨勢加速，在日本非都市圈外的許多非一線城市區域，當地逐漸蔓延的房價“鶴崗化”現象，與社交平臺上，想要逃離國內北上廣置業壓力的焦慮情緒，發生了更多微妙的聯動。

但在異國的“鶴崗”，懷揣著更高性價比置業夢想的人們，能給自己的美夢畫上一個圓滿的句號嗎？

去日本，買“中古房”

“就像待在一個水晶球里一樣。”

尼鹿望向下榻酒店房間的窗外，空中飄揚著的皚皚白雪，已經將小鎮精致的街道路面鋪滿，也覆在了路兩旁，充滿復古韻味的木質建筑上。

就是在那一刻，她的心里萌生了一個再也趕不走的念頭：在這座下著鵝毛大雪的城市，擁有一處真真正正屬于自己的溫馨小房子取暖，在里面蝸居欣賞雪景，“那該有多幸福啊！”

“就像是童話里一樣。”講起初次造訪小樽時的情景，尼鹿向筆者回憶道。那是新冠疫情大規模暴發前的2019年，人們尚能在國門內外自由流動，作為全職攝影師的尼鹿，在頻繁穿梭小樽和家鄉青島后，為自己許下的海外置業愿望。

彼時日本的房產市場，還未進入太多外國炒房客的視野，日元匯率亦沒有像如今這般跌幅明顯。在如北海道這樣的，較為偏遠或經濟發展動力不足的區域，往上走的房屋閑置率，同時推動著房價下行。

無關投資，也無關民宿經營，感受過電影《情書》和其他日劇對北海道的文藝熏陶，因工作需要被吸引而至的尼鹿，決定為這份美買單，開始認真考慮在小樽常住的計劃。

這個位于北海道西海岸的港口小鎮，是一座不折不扣的旅游觀光城市。電影鏡頭之外的小樽同樣唯美且安靜，不止一次在尼鹿的夢里留下浪漫的氛圍。

決心付諸行動的她，從2023年開始就通過當地的朋友打聽問價。她打開手機，在日本當地的房產租賃買賣應用軟件上，搜索瀏覽起了小樽的房源。

隔著小小的手機屏幕，一幢和自己在青島的房子長得很像的“一戶建”小別墅，牢牢吸住了她的目光。“這么像，仿佛是冥冥中決定的。房子的實拍圖里，陽光打進室內，氛圍和光線都特別美，整個場景和我看過的日劇一模一樣，是我喜歡和常用的攝影風格。”

在日本的房地產市場里，那些二手半舊的“中古屋”，憑借著自身更明顯的價格優勢，吸引著中國年輕消費者。通過信息爆炸的互聯網，它們精準地擊中了更多對在日生活抱有浪漫憧憬的中文用戶，尤其是面積寬敞的中古一戶建，和相對獨特的建筑風格，尤其具有吸引力。

房價三萬二

坐落在一旁的，是一幢套內面積170平方米，帶有獨立院子、倉庫和地窖的“一戶建”木質小別墅。第一次走入這套始建于上世紀60年代的老房子，尼鹿發現，過去經過翻新和保養，屋內配備的所有家具和家電，基本上都能正常使用。

帶著四個臥室的房子，布局設計合理，站在餐廳長長的紅木餐桌旁，頭頂白色的復古分叉吊燈均勻地灑下光芒，尼鹿感受到了親切的歸屬感。

從這套房子坐公交到小樽的JR車站，不過10分鐘的路程，離家兩三分鐘遠，就有能夠滿足日常采購的生活商店；再有更大型的商場超市，也不過是5分鐘的車程。

從入室實地看房到簽訂購房申請書，尼鹿用了五分鐘的時間，然后等待了五天—待新中介將所需的所有書面材料制作準備妥當，她在最終的購房協議上簽下自己的名字。

時值2024年12月歲末之際，按照當時的匯率計算，尼鹿相當于花了大約三萬兩千元人民幣，買下了這處歷久彌新的“一戶建”，加上房子到手后必需的手續費和其他維修費用，她總共花費了六萬多元人民幣。

從此，“三萬多北海道買獨棟”這類相關的新聞詞條，開始在中文互聯網上成為熱點。

但須知，僅僅在法律層面，在日的外國購房者面臨著復雜的產權登記和移民政策等限制，基于日本對于房產交易的法律法規嚴格細致，外國購房者必須考慮在買房過程中產生的信息不對稱問題，以及由此可能導致的法律糾紛或經濟損失。

一晃三個多月已過，尼鹿告訴筆者，時至今日，自己對于這棟老房子最大的一筆修繕支出，是修葺更換室內凍裂水管的費用，“折算總共2500元人民幣，雖然相比國內要更高，但在當地來說，還在我的心理接受范圍之內”。

在日本，《都市再開發法》規定，每隔十余年，那些老舊的城市建筑都得強制翻新—對于本就更少人問津的鄉間老宅，又給屋主增添不少日常維護的成本支出。

2024年，日本政府出臺了新的政策，要求投資買房的外國人登記在日的緊急聯絡人，給持幣觀望的國內買房者，又設上了新的隱形門檻。

買了一套被褥搬進新家后，除了根據房屋年限所額定的一年大概500元必需稅費之外，尼鹿給房子交了150元人民幣的熱水器與供暖檢查費用，又給它上了一千元左右人民幣的火災及洪水等意外保險。

她過上了每周，在自家院子門前親力親為鏟雪的日子，和鄰居的大爺阿姨一起。

住在家右邊的是一位70多歲的獨居阿姨，左手邊的則是另一位獨居的八旬爺爺；再隔壁，又是住著一位上了年紀的大媽。眼看有了新的鄰居入住，還是一個年輕的外國女生，老人家們主動前來“破冰”—以傳統的日式禮儀，沒有按響門鈴打擾，在她的家門口留下餐盒，上面蓋著表示歡迎的手寫信。

暗藏風險

被一線城市高昂的置業成本勸退，帶著幾萬到十幾二十萬不等的存款，遠道奔赴如鶴崗、個舊等資源枯竭型城市安家，是近年來不少國內年輕人熱衷嘗試的生活選擇。

那日本版的“鶴崗”，適合買房躺平養老嗎？

去年5月，有來自日本總務省的統計數據指出，該國境內已有將近900萬間空屋，預測到2023年的時候，全國的空屋率可能將達到30%；且到2023年結束時，日本共有超過315萬的外國人口，說明移居日本的海外人士逐年增加。

那些在東京、大阪和名古屋都市圈之外，價格更為實惠的房產，尤其是大量閑置多年的傳統老宅，成為外國人青睞的選擇—日本本土財經雜志《東洋經濟線上》就有報道數據稱，近三年以來，對于日本空置老宅的海外問詢數量暴增了足有5倍之多。

不過，新的挑戰也隨之產生。

在被外國人士持有后，囿于交通或簽證等限制因素，不少空置老宅繼續荒廢，并不能夠得到及時的保養，由此引發更進一步的維護難題。

如位于日本名山妙高山的赤倉溫泉，一直是當地聞名的旅游勝地。在受到新冠疫情的襲擾后，該處許多溫泉旅館因經營困難，相繼被拋售。它們在被外國投資者接手后，其中不少建筑仍日久空置，還一度因此間接導致火災的發生，讓所在地的旅游協會痛心不已。

又如新近在互聯網上，成為年輕人們追夢熱門的北海道，也有公開新聞報道稱，因為“候鳥業主”人在國外的緣故，發生自家院子里的積雪壓塌鄰居圍墻，產生糾紛的事件。

在北海道地區從事房屋租售的華裔中介人士，向筆者提醒，那些北歐風格的低矮房屋固然浪漫，但多為木質結構，存在定期維護甚至修繕的必要性。對于大致相同地段的房源，出現價格明顯更低的情況的話，尤其要注意房屋可能需要大修的問題。

而日本的人工費用并不便宜，“要承擔房屋的維修責任，對海外遠道而來的外籍房主，可能是意料之外的經濟負擔，并不那么輕松”。

“真的有國內的朋友像我一樣，要把在日本買房付諸行動的話，首先要做的一定是要把房子本身的狀況了解清楚，最好是選擇一年之內有人居住過的房源，這樣至少房子本身是相對正常的，而不是荒廢許久，問題百出。”每個月在小樽的家中，要掏一千塊左右供暖費用的尼鹿，這樣向筆者建議道。

不同的置業故事總會有不同的具體情況。在追逐更高性價比房產、更符合自己審美居住體驗的海外置業路上，風險始終存在。

根據日本國土交通省和厚生勞動省近年頒布的法律新規，為了一定程度上照顧旅館和酒店業，將民宿的年度營業天數上限設定為了180天，給意圖低價入市日本老宅，從而進軍民宿業的有心人士設置了不小的障礙。

上述房屋中介人士亦向筆者告誡表示，對于日本大部分住宅房產，新任房主想依靠它們炒賣來迅速牟利幾乎是不可能的，不僅面臨重重限制，且提前賣出要繳納高昂的稅費。

在小樽，尼鹿找到了屬于自己的童話美夢。但并不是每個跟風而來的追隨者，都能在現實世界里找到適合自己的童話書—書中的美好故事都能以皆大歡喜結尾，任何一篇海外置業的實用攻略，卻都會規勸道，必須要在充分了解風險后再做決策。