消費型公共不動產空間溢出效應的資本化研究

摘要：公共不動產是城市不動產的重要類型之一，在促進社會經濟發展、提升城市治理效能和市民福利水平等方面發揮重要作用。公共不動產的內涵外延、經濟社會效益以及其更新改造的效應受到越來越多學者和政府部門的關注。本文聚焦消費型公共不動產，在理論分析基礎上，以北京市8個典型項目的更新改造為研究對象，通過揭示其對周邊住房價格的溢出效應論證資本化效應及效應大小。實證研究發現：（1）消費型公共不動產的更新改造對周邊房地產市場具有顯著的空間溢出效應，表明消費型公共不動產存在資本化效應。（2）住房交易價格對完成更新改造的消費型公共不動產的距離彈性是-0.0212，與消費型公共不動產項目的距離下降1%，住房交易價格上升超過0.02%。

關鍵詞：公共不動產；消費型；資本化效應；住房價格；城市空間

【中圖分類號】 F293. 3" " "DOI：10.3969/j.issn.1674-7178.2025.02.004

引言

城市公共不動產作為城市公共服務的綜合空間載體，承載著行政、教育、醫療、交通、交往、休閑、健身、娛樂、餐飲、展示、節慶等多種功能，其既為城市創新發展提供支撐和保障、促進城市經濟的高質量發展，也能夠顯著提高城市居民生活質量，提高市民的消費福祉。盡管公共不動產涵蓋的范圍比較寬泛，不同國家的界定范圍也有所不同[1]，但在各個國家的主要城市，公共不動產的體量及其帶來的社會經濟效應不容忽視。尤其是在我國，在以公有制為主體的社會體制下，國有經濟占比較高，國有經營性資產、行政事業性資產以及城市中的公共空間等公共不動產存量較大且分布廣泛。截至2018年末，我國行政事業單位房屋資產總額已達65126億元①。2010—2018 年，行政事業單位房屋資產占固定資產總額的比重保持在51%以上，且房屋資產總量在以年均10.2%的速率持續上漲②。2018年，中國各省區市城市建成區開放公共空間面積（公園綠地、廣場、道路）平均比例為19.50%，近50個城市公共空間面積比例超過20%③。鑒于公共不動產對城市發展的深遠影響，學者們主要從創業質量[2]、創新產出[3]等角度研究公共不動產的聚集和溢出效應，認為公共不動產對城市人才集聚與經濟高質量發展起到重要作用，但尚未有文獻探討并量化城市公共不動產的資本化效應。

公共不動產應滿足三個前提：以公共為目的的使用或享受、由政府部門或相關社會組織提供以及廣大公眾作為使用主體[4-5]。據此，以創新街區、創意園區、購物中心、商業綜合體、社區中心等為代表的城市非正式公共聚集場所也可納入公共不動產的分類。鑒于這類城市空間具有較強的提高市民消費福祉和普惠服務的功能，而且具有明確的地理邊界與物理形態，本研究將其稱為消費型公共不動產。消費型公共不動產不僅直接與城市居民的幸福感與滿意度相關聯，還作為空間載體為創新發展提供支撐和保障，形成創新活動新空間，為多種創新要素的集聚提供便捷的信息共享、匹配和學習的場所，從而產生溢出效應，促進城市經濟的高質量發展。然而，由于歷史原因，我國城市公共空間存在諸多問題。例如，建設標準較低，失養失修失管現象嚴重、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、公共活動空間不足等。隨著城市高質量發展的推進和產業結構的深入調整，部分國有企業原本用于生產、經營、辦公和生活等用途的房產出現空置現象，造成資源浪費。因此，對城市公共不動產進行更新改造顯得尤為迫切，而這些公共不動產項目的更新改造也為探究其資本化效應提供了理想的試驗場。

本文首先對公共不動產的概念和分類進行界定，梳理其資本化效應的理論基礎和研究成果。然后，以北京市為例，通過研究2013年至2017年之間8個典型消費型公共不動產更新案例在建設/修繕期和正式運營期對周邊住房價格的溢出效應，揭示其資本化效應的存在性及其大小。最后，基于鏈家房地產經紀有限公司2012—2018年北京市二手房交易數據的實證研究發現，改造后的消費型公共不動產具有較強的資本化效應。本研究不僅豐富了公共不動產的概念和外延，通過探討廣義公共不動產的內涵，對學術界統一對公共不動產的認識具有一定的參考價值，而且通過探討消費型公共不動產項目更新對周邊房價的溢出效應揭示消費型公共不動產的資本化效應及其大小，豐富了公共不動產資本化研究和城市更新溢出效應研究。

一、文獻綜述和理論基礎

（一）公共不動產的概念與分類

公共目的對公共不動產的界定具有重要意義。從“公共性”出發，學者們借鑒公共物品的分類方式對公共不動產進行分類。公共物品具有狹義和廣義之分[6]，狹義的公共物品是指純公共物品，即既具有非排他性又具有非競爭性的物品。廣義的公共物品是指一方面具有排他性，另一方面卻不具競爭性的物品。城市中服務于公益目的的不動產，如城市圖書館、博物館、綠地公園、公共街道等，既不具備競爭性也不具備排他性，但又不完全屬于純公共物品，屬于混合物品，可列入公共不動產之中。城市中具有消費屬性的公共空間是指用于構建集體公共生活的城市空間，是城市居民公共生活發生的場所[7]，具備廣義公共物品的特征，此類公共物品可定義為俱樂部物品[8]。此外，公共不動產還可定義為由政府部門及相關社會組織提供的、服務于公眾日常活動的社會性基礎設施[9]，這一定義側重于公共服務性質，將非政府屬性的不動產也納入公共不動產范疇，進一步擴大了公共不動產的范圍和類別。

其他分類方法包括按照行政財產屬性進行分類，例如，將公共不動產分為經營性國有資產不動產、行政事業性不動產、資源型不動產三類[10]；按照使用類別分類，將公共不動產分為辦公不動產（商務寫字樓、政府辦公樓等）、服務不動產（餐館、賓館、酒店等）、特殊用途不動產（學校、醫院、科研機構、車站、機場、碼頭等）以及綜合不動產[11]。

上述定義和分類方法各有側重，為理解和管理公共不動產提供了不同視角。然而，商業空間能否劃入公共不動產范疇存在爭議。部分學者認為，商業空間具有排他性，屬于私人領域財產范疇[12]。但是城市中具有消費屬性的公共空間，如電影院、咖啡廳、音樂廳、書店、主題樂園等④，這類商業不動產更像是混合公共物品或地方準公共物品。貿易和商業本質上也是一種社交活動，商業需要人與人之間的互動，而這種互動需要到達特定的物理位置[13]。以消費屬性公共空間為代表的地方準公共物品，通過商業活動將社交屬性體現得淋漓盡致，為公眾提供了豐富的業余生活，增加人在城市中的幸福感以及對城市產生歸屬感，并促進了社會財富的積累。類似地，在城市公共空間研究領域，城市公共空間的本質是公共產品和公共領域，是彰顯城市居民平等身份和容納多元價值的生活方式物理空間[14]。城市公共空間界定為城市內數量眾多、體量龐大的購物中心[15]。這些城市公共空間的研究對豐富公共不動產公共性和物理性有借鑒之處。

本文所界定的公共不動產屬于廣義的公共不動產范疇，即公共不動產是指以服務于公共目的為前提，具有公益屬性或向公眾開放的土地或者空間。根據該定義，公共不動產可以分為三類：第一類為政府權屬不動產和經營性國有資產不動產，例如政府辦公大樓等。第二類為服務于公益目的的不動產，例如學校、醫院、道路交通設施、綠地公園、博物館、圖書館等。第三類為城市中具有消費屬性的公共不動產，如電影院、咖啡館、購物中心、商業綜合體、文創產業園、歷史文化街區等。這一分類主要從空間功能出發，不涉及不動產產權問題，屬于廣義公共不動產范疇。消費型公共不動產有助于政府職能的實現，能促進社會交往，讓人產生歸屬感和幸福感，促進社會經濟的發展。對這類項目的更新改造，兼顧產業、公共服務設施和城市公共空間的優化，不僅可以改善城市面貌和空間布局，使城市重新煥發活力，還能在一定程度上改變周邊區域的人居環境，提高城市居民的生活品質。

（二）公共不動產的資本化效應

公共服務資本化效應一直是學術界的研究熱點，但鮮少有研究關注公共不動產的資本化效應。公共服務資本化的探討最早可追溯至1956年查爾斯·蒂布特（Charles Tiebout）提出的“用腳投票的理論”，該理論被后來的中外學者不斷驗證并普遍接受。房地產市場的運行遠遠超出了最基本的市場形式，其深受包括公共財政和福利政策等制度的影響，體現了這些政策帶來的資本化效應[16]。人口流動因素所帶來的資本化效應會影響資源配置和區域均衡發展[17]。“租買不同權”的入學制度[18]也體現了教育這一公共資源存在資本化效應[19]。

在城市公共不動產的溢出效應研究方面，溢出效應的主體包括高速公路、高鐵等基礎設施、保障性住房、學區房、現代物流設施以及綜合交通樞紐。溢出效應的客體包括住房價格、創業率、城市經濟、創新產出、城市產業發展等。主要研究領域集中在以交通設施為代表的公共不動產的溢出效應，且研究結論多數認為公共不動產具有正向溢出效應。機場與高鐵站連通形成的綜合交通樞紐對城市產業發展存在顯著的外部性，能促進城市產業的繁榮發展[20]。高鐵建設對中國城市經濟的影響存在溢出效應，能推動中國城市經濟的增長[21]。以餐飲設施、購物設施和金融設施為代表的經營性公共服務設施，適度的空間集聚能夠獲取空間溢出效應等外部經濟[22]。城市社區基礎設施能提升居民創業比例，為居民生產生活提供便利，提高信息的流通效率，改善居民預期，存在正向外部性[23]。公共不動產還存在負向溢出效應。交通運輸系統存在交通事故、噪聲污染、空氣污染、溫室效應和交通擁堵五類負外部性[24]。道路交通密度對不同等級規模的城市以及在不同空間上存在溢出效應[25]。另外，少數學者從其對創業質量[26]以及對創新產出[27]的溢出效應等角度證明了公共不動產對城市人才集聚與經濟高質量發展起到重要作用。但是學術界對公共不動產的資本化效應研究不足，尤其是缺乏更新改造公共不動產是否會影響周邊住房價格這一問題的研究。

對城市更新改造項目的研究發現，項目更新改造后會對周邊住房價格存在積極的溢出效應。城中村改造對周邊住房市場產生正外部性，這種積極的溢出效應在空間維度上呈現距離衰減趨勢，而在時間維度上則呈現逐步推進趨勢。在交通、商服等區位條件較好的地區，城中村改造對周邊住房價格的影響更大[28]。城市更新會使周邊住房價格上漲，這種上漲取決于城市更新項目的規模以及項目中包含的商業面積數量[29]。然而，城市更新項目對周邊住房價格還可能存在消極的溢出效應。體育場館開始建設之前，相對于周邊地區，平均房價下降了約1.5%，這可能是因為人們預期體育場館建成后，頻繁的體育賽事會對周邊居民的生活造成干擾[30]。北京市中心城區——海淀區的棚戶區改造在公告階段房價下跌了4. 3%，這可能是由于棚戶區改造涉及拆遷騰退和資金融通，且持續時間較長。甚至有些項目因補償不合理、拆遷矛盾突出等情況，導致無法順利開發建設。[31]可見，學者們對不同類型的城市更新及其溢出效應進行了較為豐富的研究，這些研究為本文的研究提供了方法借鑒。

二、研究對象、方法及數據

本研究聚焦消費型公共不動產，通過揭示其更新改造對周邊房價的影響，探究是否存在資本化效應以及資本化效應的大小。

（一）研究對象

北京市作為我國的政治中心，現存大量城市公共不動產，包括政府權屬辦公樓、道路交通設施、學校、博物館、醫院、綠地公園、國有經營性不動產、科創園區、電影院、咖啡廳、購物中心等。2022年5月18日，北京市人民政府印發《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》（以下簡稱《規劃》）指出：“要統籌央產、軍產用地的疏解騰退、供給利用、投資儲備等”，同時強調，利用存量資源，補足公共設施短板，注重留白增綠，加強公共空間精細化管控，建立公共服務的共建共享機制，激發存量地區活力，實現街區價值提升。”⑤2022年6月7日—7月6日，北京市住房和城鄉建設委員會向社會公開征求對《北京市城市更新條例》（以下簡稱《條例》）的意見，《條例》強調以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新；以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新；以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新。⑥

本研究選取北京市東城區、西城區全域和朝陽區的部分區域作為研究區域。其中，東城區和西城區作為老北京城所在區域，擁有大量城市公共不動產，并且近年來提供了許多具有代表性的城市公共不動產更新案例。朝陽區內城市公共不動產更新項目與房地產市場異質性較強，這一區域包含老城、商務區、工業區（遺址）等多樣性區域，特別是工業區（遺址）數量較多且具有代表性，能夠豐富本文的研究樣本。最終的研究區域如圖1所示。

通過北京市人民政府網站的相關公示信息，選取8個具有代表性的消費型公共不動產更新改造項目，項目的分布見圖1圓點所示，表1列出項目具體名稱和其動工修繕和竣工運營的時間。其中，西單更新場將地上城市公共空間與地下商業空間完美融合，入選16個北京城市更新“最佳實踐”項目；楊梅竹斜街的環境更新與公共空間營造入選聯合國 “亞太城市可持續發展目標優秀項目庫”；北京坊和天寧1號文化科技創新園將文化空間建設與文化消費相結合，入選2020年度北京市級文化產業園區。其余項目因共享空間、公共文化與消費空間建設等成為區域內新地標。

（二）研究方法

表1列舉了8個具有代表性的消費型公共不動產更新改造項目，這些項目的更新改造周期比較長。借鑒王優容等學者[32]的做法，本文考察了公共不動產更新改造項目在不同階段對住房價格的溢出效應的不同。具體而言，將距離更新項目1千米半徑范圍內的住房交易定義為處理組，將1千米范圍以外的住房交易定義為對照組。由于8個消費屬性公共空間更新項目建設期/修繕期和正式運營期不盡相同，本文采用多期雙重差分模型進行處理，允許處理組樣本有各自不同的政策實施時間。據此，具體模型設定如公式（1）所示：

[" " " "lnPit=α+β1Treati+β2Post1t1+β3Post2t2+β4Treati*Post1t1+β5Treati*Post2t2+γXit+μi+λt+?it]" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "（1）

其中，下標i為二手房交易樣本，t為成交時間，[lnPit]表示二手房交易價格的對數值，[Treati]為處理組合對照組的分組虛擬變量（[Treati=1]為處理組）。[Post1t1]和[Post2t2]分別為項目更新改造的階段虛擬變量（處于動工修繕期，Post1=1，否則為0；項目竣工運營后，Post2=1，否則為0）。[β1]、[β2]和[ β3 ]衡量公共不動產及其更新改造的階段對周邊住房價格的影響。本研究重點關注[Treati*Post1t1]和[Treati*Post2t2]兩個交互項系數[β4]和[β5]的回歸結果。[β4]/[β5]反映了，相較于距離消費型公共不動產項目較遠的住房，消費型公共不動產動工修繕/完工運營對周邊住宅價格的凈影響。若[β4]/[β5]顯著為正，則表明消費型公共不動產動工修繕/完工運營對周邊住宅價格具有顯著推升作用，即論證了消費型公共不動產的資本化效應。

[Xit]為控制變量組，代表房屋建筑特征、鄰里特征和區位特征，包括樓層、面積、房齡、裝修、電梯，離最近地鐵站、天安門、三甲醫院、重點小學、公園的距離等參數。[μi為]個體固定效應，[λt]為時間固定效應，[?it]為隨機擾動項。

（三）數據與變量

住房交易數據為北京市鏈家房地產經紀有限公司2012—2018年二手房交易數據，數據信息包括房屋每平方米單價、所在樓層、建筑面積以及地理坐標等。首先，利用ArcGIS軟件識別出二手交易住房與城市公共不動產改造項目的最近距離，以住房交易時間和該項目的開工修繕/完工運營時間作為劃分兩個階段變量的時間依據。然后，以是否距離更新改造的公共不動產項目1千米以內為標準構建Treat虛擬變量。最后，計算與最近重點小學、三甲醫院、地鐵、公交、天安門的距離。在描述性統計前，對lnP、lnArea、Age、lnDISTCENTRE、lnDISTSUB、lnDISTPARK、lnDISTHOSP、lnDISTSCHOOL等非虛擬變量進行縮尾處理，以避免極端值的影響。變量的定義見表2。

表3展示了全樣本和距離公共不動產改造項目的距離在2千米及以內的子樣本的描述性統計。全樣本的平均交易價格為51620元每平方米，平均建筑面積為77.68平方米。二手房的平均房齡為16.82年。在樓層分布上，中低樓層、中樓層、高樓層的占比分別為29%、38%和33%。在裝修方面，其他、毛坯和精裝類型的房屋占比分別為31%、29%、40%，裝有電梯的二手房占比為66%。

二手房交易樣本總量為119628個，其中處理組樣本量為6381個，占比僅為5%。因為實驗組和參照組的體量差異過大，故同時節選距離公共不動產改造項目2千米及以內的住房交易子樣本進行實證分析。在該子樣本中，距離公共不動產改造項目的距離小于等于1千米的住房交易占比為22%。距離公共不動產改造項目的距離在2千米及以內的子樣本還具有另外一個優勢：由于研究區域較大，存在潛在的不可測量的空間相關特征，影響實證回歸模型的效果；而通過縮小空間范圍，降低空間異質性帶來的影響，能更準確地比較公共不動產改造項目對距離其1千米內外的住房交易的影響。

三、實證結果分析

（一）資本化效應驗證

1.更新改造的房價溢出效應

表4展示了雙重差分的實證結果。模型（1）的測算結果顯示，在沒有考慮是否進行更新改造的前提下，接近公共不動產本身對房價并沒有正向影響，反而是負的。這可能是因為，在研究區域中，大多數公共不動產屬于工業遺址等項目。這些項目建設年代早，建設標準低，存在失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、公共活動空間不足等問題。Post1和Post2的系數均顯著為正，說明對項目進行更新改造能提高總體住房的價格。模型（2）中加入了交互項，測算結果顯示，Treat*Post1的系數不顯著，說明公共不動產動工修繕后，處理組和參照組的住房交易價格沒有顯著差異；但是Treat*Post2的系數顯著為正，表明相較于遠離公共不動產項目的住房，公共不動產項目的完工運營對距離其1千米以內的住房交易價格有顯著的正影響。模型（3）為距離公共不動產改造項目2千米及以內的子樣本的回歸結果，此時，Treat*Post1和Treat*Post2的系數均顯著為正，也就是說，相較于遠離公共不動產項目1千米～2千米范圍的住房單元，公共不動產項目的動工修繕和完工運營對距離其1千米以內的住房價格有顯著的正向影響。可見，公共不動產項目的更新改造對周邊住房價格有正向影響，也表明更新改造后的消費型公共不動產具有資本化效應。

其他控制變量的系數大多顯著且符合預期。住房面積對住房交易價格有負的影響，換言之，面積越大的住房單位交易價格越低。房齡對住房價格的影響為正。樓層越高，裝修越好，住房交易價格越高。安裝電梯對住房價格有顯著的正影響。在距離變量中，除了離公交站的距離，其他變量的系數均顯著為負，表明離天安門、地鐵站、三甲醫院、重點小學、公園的距離越遠，住房交易價格越低。區域控制變量和年份控制變量的系數均符合預期。另外，以住房交易總價替代單價做穩健性檢驗，結果一致，表明實證結果是穩健的。

2.平行趨勢檢驗

雙重差分模型的假定條件是處理組和對照組具有平行變化趨勢。本文采取事件研究法進行平行趨勢檢驗。分別以動工修繕和完工運維1個月內作為這兩個事件的開始時點，這兩個時間節點和treat的交叉項為current，選取距離公共不動產改造項目2千米及以內的住房交易子樣本中離這兩個時間節點前后各6個月的樣本進行平行趨勢檢驗。用月度啞元變量與treat 做交叉項，前一月份為pre1，后一月份為post1，以此類推。平行趨勢檢驗結果如圖2所示。

從圖2可見，不管是動工修繕，還是竣工運營，在事件前，系數估計值都在0 附近，并且95%置信區間也包含0；而在事件后，系數估計值顯著不為0。也就是說，在公共不動產項目動工修繕和完工運營之前，距離公共不動產改造項目1千米內外的住房價格呈一致趨勢，而在公共不動產項目動工修繕和完工運營后，實驗組和參照組的價格趨勢明顯不同，符合平行趨勢假設。

（二）量化資本化效應

以上實證分析通過比較實驗組和參照組在項目更新改造前后住房交易價格的變化趨勢，證明了更新改造后消費型公共不動產存在資本化效應，那么該資本化效應有多大呢？為進一步量化資本化效應的大小，本文對所有完工運營后（Post2=1）的住房交易樣本做特征價格模型回歸，通過揭示離消費型公共不動產項目的距離對住房價格的影響來反映資本化效應的大小。結果如表5所示，住房交易價格對完成更新改造的消費型公共不動產的距離的彈性是-0.0212，也就是說，離消費型公共不動產項目的距離下降1%，住房交易價格上升超過0.02%。

消費屬性公共空間更新改造項目通常兼顧產業空間、辦公空間、商服空間、公共服務設施以及公共空間等，能夠吸引大量商鋪和人流匯聚，不僅能為城市居民提供新型文化消費與體驗空間，還能為多元化主體提供多樣化的共享空間，從而帶動周邊住房價格上漲，特別是預期的作用，這種正的溢出效應在項目動工修繕階段就開始顯現。因此，更新改造后的項目具有公共產品的屬性，在城市的更新改造和發展規劃中，應充分考慮其資本化效應。公共不動產的空間部署，既要堅持以服務于公共目的為前提，滿足人民對美好生活的向往，也要保障其土地增值的效益。

四、結論與政策啟示

本文在梳理公共不動產的概念和分類的基礎上定義了消費型公共不動產這一概念，以北京市8個消費型公共不動產項目的更新改造為研究實驗，通過揭示其對周邊住房價格的溢出效應來探究消費型公共不動產的資本化效應。結合鏈家房地產經紀有限公司2012—2018年北京市二手房交易數據的實證研究發現：（1）消費型公共不動產的更新改造對周邊房地產市場具有顯著的空間溢出效應，由于預期的作用，這種正向的溢出效應在項目動工修繕階段就已顯現，說明消費型公共不動產存在資本化效應；（2）住房交易價格對完成更新改造的消費型公共不動產的距離的彈性是-0.0212，換言之，離消費型公共不動產項目的距離下降1%，住房交易價格上升超過0.02%。在本文的研究區域中，原有的公共空間、消費型商業配套等方面并不完善。公共不動產更新改造后，帶來了更多的共享空間和消費服務，提升了周邊居民的生活福祉，因此具有較高的資本化效應。

基于上述結論，本文為政府進一步科學規劃和部署城市公共不動產提供如下政策建議：（1）公共不動產的新建或更新改造要堅持以服務于公共目的為前提，圍繞民生需求布局，著力補齊基礎設施、公共服務和公共活動空間短板，持續改善城市居民的生活居住條件，提升居民生活品質。（2）在更新項目選取上，要更有針對性，找出通過城市更新能彌補城市發展短板，有效解決“城市病”的更新項目。（3）鑒于較高的資本化效應，通過稅收或開發費等調節機制，保護土地增值效益，而且要統籌規劃，鼓勵政府、社區、居民和企業等多元主體參與，通過不同利益群體的溝通和協商，實現城市公共不動產的“共建共治共享”。（4）政府在制定和落實城市公共不動產更新改造的方案時，要考慮預期的作用，同時加強對城市更新項目周邊區域房地產市場的微觀調控，促進城市更新與房地產市場的協調健康發展。

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[23] 萬海遠：《城市社區基礎設施投資的創業帶動作用》[J]，《經濟研究》2021年第9期，第39-55頁。

[24] 宗剛、李聰：《北京市交通運輸系統負外部性量化分析與計算》[J]，《生態經濟》2014年第5期，第57-63頁。

[25] 姜竹青、劉建江、韓峰：《交通擁堵、空間外溢與人口城市化》[J]，《財經論叢》2019年第5期，第104-112頁。

[26] 同[2]。

[27] 同[3]。

[28] 劉彩霞、陳安平：《城市更新的溢價效應——來自城中村改造的準自然實驗》[J]，《中國經濟問題》2021年第4期，第78-90頁。

[29] Chau K. W.， Lai L. W.， Liang J， Ng F. F. and Wong K. T.， “The Negative Impact of Public Sector-led Redevelopment Projects on the Prices of Old and New Housing Units in High Density Urban Areas”[J]， International Journal of Construction Management， 2021， 21（11）： 1156-64.

[30] Craig A. Depken， Carolyn A. Dehring and Michael R. Ward， “The Impact of Stadium Announcements on Residential Property Values： Evidence From a Natural Experiment in Dallas-Fort Worth”[J]， Contemporary Economic Policy， 2007， 25（4）： 627-38.

[31] 王優容、王自義、易成棟、 王昊、高然：《棚戶區改造對周邊住房價格的溢出效應——基于北京市海淀區的實證分析》[J]，《城市發展研究》2020年第12期，第106-113、131頁。

[32] 同[31]。

注釋：

①數據來源：《國務院關于2019年度行政事業性國有資產管理情況的專項報告》。

②數據來源：國家統計局公布的歷年國民經濟和社會發展統計公報。

③數據來源：地球大數據科學工程專項SDG工作組：《中國城市開放公共空間面積比例（2020）》[DB/OL]，http：//sdgs.casearth.cn/zw/zbal/sdgkcxcshsq/202009/t20200923_581598.html，訪問日期：2025年3月17日。

④本文將咖啡廳、電影院、書店等具有消費屬性的場所劃入公共不動產的范疇，這一觀點具有一定的創新性與爭議性。本文提到，公共物品具有狹義和廣義之分，而大部分咖啡廳、電影院等場所雖然屬于私人所有并具有一定的排他性，但它們在一定程度上也具備廣義公共不動產的特征。例如，根據簡·雅各布斯（Jane Jacobs）的混合用途理論和尤爾根·哈貝馬斯（Jürgen Habermas）的公共領域理論，咖啡廳、電影院、書店等場所作為城市空間的一部分，其功能和意義不僅僅局限于商業交易，還為特定群體提供了公眾交流和互動的空間。這種社會互動功能使其符合“公共性”，也使得城市空間不僅僅是單一的居住或商業空間，而是多功能的混合空間。這種多功能性使這些場所具有公共不動產的屬性。從國內外的實踐來看，為提升城市文化生活和促進社區經濟，許多地方政府通過政策引導和財政支持，將部分咖啡廳、電影院、書店等商業空間打造成了公共空間。例如，2013年紐約市政府啟動的“社區咖啡館”（Community Café）項目、2014年波士頓市政府啟動的“文化電影院”（Cultural Cinema）項目、2015年倫敦市政府啟動的“社區書店”（Community Bookstore）項目，以及2020年廣東省文旅廳啟動的“粵書吧”項目等。我國一些地方政府文件也明確支持將商業空間打造為公共文化空間，例如，2018年北京市政府印發《關于支持實體書店發展的實施意見》，提出“推動實體書店從單一出版物銷售功能向兼具公共文化服務功能轉變”。這些政策文件和實踐表明，商業空間能成功轉型為公共空間，從而在一定意義上具備了公共不動產的屬性。

⑤資料來源：《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）》[EB/OL]，2022年5月10日，https：//www.beijing.gov.cn/zhengce/gfxwj/202205/W020220927460583541034.pdf，訪問日期：2025年3月28日。

⑥2022年6月7日至2022年7月6日，北京市住房和城鄉建設委員會在市政府門戶網站“首都之窗”和本單位門戶網站對《北京市城市更新條例》（征求意見稿）公開征集意見。經統計梳理，共收到社會各界意見建議共161條，主要集中在細化核心區平房（院落）更新改造中涉及的騰退和安置補償辦法，建立央地、軍地協調機制，物業權利人權利和義務，建立協商共治機制，審批手續辦理等方面。

作者簡介：王志鋒，中央財經大學管理科學與工程學院黨委書記、教授。王優容，中央財經大學管理科學與工程學院城市與房地產管理系副教授。蔡宏宇，中央財經大學管理科學與工程學院城市與房地產管理系碩士研究生。

責任編輯：劉" " 穎

【基金項目】國家社會科學基金項目“新發展階段下以人為本推進城鄉融合發展研究”（22BJL081）成果。