REITs在住房租賃市場應用過程中面臨哪些挑戰

REITs對住房租賃市場造成的影響

刺激住房租賃市場的供給量增加 REITs的資金注入能夠推動新建租賃住房項目的開發，有助于優化投資結構，同時盤活存量住房資源，將閑置房產轉化為租賃住房，從而增加市場的有效供給，緩解住房供需矛盾，以促進房地產市場的平穩健康發展。另外，還能促進住房保障水平的提高，以滿足更多低收入人群的租房需求。

提升住房租賃市場的規范化程度 REITs要求房企實施嚴格的信息披露和規范的運營管理，這將促使房企提升自身的管理水平和服務質量，以滿足租戶的需求，有利于提升住房租賃市場的規范化程度，從而確保租客對服務的滿意度。

穩定住房租賃市場的租金水平 REITs的收益主要來自于房地產租金收入，這是為了確保收益的穩定性。一方面，REITs可吸引社會資本流入租賃住房建設等領域，如將商業辦公等非居住存量房屋改造為租賃住房，或投資新建租賃住房項目，增加市場租賃房源數量，緩解供需矛盾。另一方面，REITs通常由專業團隊運營管理，具有完善的租賃管理體系和市場調研機制，能根據市場供需和租戶需求合理定價，不會因短期市場波動大幅調整租金，這在極大程度上確保了租金水平的穩定性。

提供融資渠道 住房租賃市場的發展需要大量資金的投入，而傳統融資渠道往往難以滿足這一需求。REITs的核心作用在于幫助租房租賃企業構建“投資、融資、管理、退出”的完整閉環，從而達成輕資產運營模式。當前，住房租賃行業前期需要大量資金投入，回報周期相對較長，現金流回流不僅耗時久，且成長性欠佳、底層資產的流動性較差，而REITs產品的特性恰好與住房租賃行業的資金需求相契合，能夠實現資金的合理配置。

REITs在住房租賃市場應用過程中面臨的挑戰

法律法規建設不完善 當前，我國已構建起完善的金融法律體系，但這些法律在REITs方面存在空白，尚未針對其制定具體規范。首先，《證券投資基金運作管理辦法》規定，基金管理人對單一證券的持股比例上限為10%，這一限制在一定程度上約束了資金在證券市場的投資布局，對投資策略的選擇和資金的流動性亦會產生一定影響。其次，我國REITs未來的發展方向與具體運行模式仍具有不確定性。由于缺乏針對性的政策和法律細則，REITs在發展過程中面臨諸多政策、法律層面的潛在風險，亟待監管部門和相關部門進一步明確和完善相關規則，以推動REITs市場的健康、穩定發展。

稅收政策不明確 REITs在稅收方面存在一些不確定性，影響了投資者的積極性。公募REITs涵蓋資產重組、轉讓、投資、運營等多個環節，在現行法律法規下，重復征稅問題較為突出。以我國保障性租賃住房REITs為例，在設立過程中需繳納10余種稅，其中交易環節包括印花稅、契稅、所得稅、土地增值稅等；運營環節包括增值稅、企業所得稅、房產稅等；在收益分配環節，企業需繳納25%的所得稅，個人需繳納20%的所得稅，這不僅提高了REITs的發行成本，還降低了投資收益率。

運營管理水平有待提高 住房租賃企業的運營管理水平參差不齊，難以滿足REITs對專業化運營管理的要求。REITs的資金注入范圍橫跨工程、法律、咨詢、金融、財務等多個領域，因而對專業人才的綜合素質和專業能力有著極高要求。當前，經過市場化改造的房企憑借長期以來在某一領域的深耕，或許已積累起一定的運營管理經驗和專業人才團隊。然而，仍有部分企業在REITs專業人才儲備上存在明顯短板，這在極大程度上限制了企業在REITs業務上的發展步伐。

收益不穩定 REITs資金的收益水平受到房地產市場波動、利率風險、租客信用風險等多重因素的影響。首先，當經濟下行時，會造成租賃需求下降、空置率上升、租戶違約風險上升，進而導致租金收入減少，這將影響REITs資產價值和分紅收益。其次，利率上升會增加REITs的融資成本，降低其盈利能力，還會使得債券等固定收益產品的吸引力增強，導致資金從REITs中流出，同樣會影響收益水平。

應用策略

完善法律法規與監管體系 加快制定專門針對住房租賃REITs的政策法規，明確REITs的組織形式、投資范圍、監管要求等。具體而言，需完善、健全REITs監督評價體系，根據我國REITs的實際發展情況，建立相應的監管部門，對住房租賃產品運營的每一個環節實施嚴格的監督管理，將監管重點放在REITs標的資產價值的評估工作上，并盡量做到杜絕業務內幕交易等違法違規行為，以確保REITs業務能夠實現可持續發展。

合理降低稅負 首先，要適度減輕基礎設施REITs在發行、運營等環節的稅收負擔。國家層面針對不同項目周期、不同稅種，應出臺專門的基礎設施REITs稅收支持政策，避免重復征稅。其次，各級地方政府需解決試點過程中出現的各類稅收問題，以確保稅收政策執行的統一性、公平性，不額外增加企業稅負。此外，當下僅個人出租自有資產可獲稅收優惠，因此有關方面應完善稅收政策，將受益主體擴大到企業等法人機構。

提高運營管理水平 首先，應培育專業的運營團隊，并通過加強品牌建設、創新服務模式等措施，切實提升租戶滿意度、提高住房租賃資產的運營效率。其次，應在保障服務質量的前提下加強成本管控，降低人力成本、維修成本、營銷成本。同時，鼓勵引進專業的房地產投資管理機構，以提升住房租賃市場的整體運營管理水平。

強化風險管理 首先，應構建包括宏觀經濟指標、房地產市場數據在內的風險評估模型，從而量化評估投資風險并設置預警指標。其次，應持續跟蹤房地產市場、金融市場動態，及時調整投資和運營決策，當市場供應過剩時，需調整租賃策略或放緩擴張計劃。此外，應深入評估REITs的信用狀況，包括發行主體信用、底層資產信用等，從而降低違約風險。

REITs作為一種創新型金融工具，將其應用于住房租賃市場的過程中面臨著法律法規不完善、稅收政策不明確、收益不穩定等方面的挑戰，需要通過完善法律法規、明確稅收政策、提高運營管理水平、強化風險管理等措施予以解決，從而助力住房租賃市場的可持續發展。