物業(yè)保修金采用保險(xiǎn)制度的可行性分析

摘 要：住宅及非住宅的保修期內(nèi)，相關(guān)部位由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，但在建設(shè)單位拒不履行或者無(wú)法履行相關(guān)保修責(zé)任時(shí)，業(yè)主利益會(huì)受到嚴(yán)重影響。物業(yè)保修金制度的建立，分散了保修責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，有利于保證開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行保修責(zé)任時(shí)保修目的的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)各省市在住宅物業(yè)保修金管理方面，出臺(tái)了不少文件，但在具體執(zhí)行時(shí)仍存在一定的困難，物業(yè)保修金采用保險(xiǎn)制度很有必要性。文章結(jié)合住宅及非住宅等物業(yè)交付后的保修管理現(xiàn)狀，闡述物業(yè)保修金制度執(zhí)行中存在的問(wèn)題，驗(yàn)證物業(yè)保修金采用保險(xiǎn)制度的可行性，提出保險(xiǎn)制度替代保修金的措施。希望通過(guò)文章研究，為相關(guān)行業(yè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)住宅；物業(yè)保修金；保險(xiǎn)制度；資金使用

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2025） 20-0029-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.20.008

1 引言

傳統(tǒng)的物業(yè)保修金，由開(kāi)發(fā)商繳存，市、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)指定的物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，但在資金使用方面尚存在諸多不足，無(wú)法保障業(yè)主基本權(quán)益。業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商博弈中，往往處于弱勢(shì)地位。為保障業(yè)主基本權(quán)益，確保開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)切實(shí)履行自身的保修責(zé)任，我國(guó)各地區(qū)出臺(tái)相關(guān)文件，將保險(xiǎn)制度引入或替代原來(lái)繳存物業(yè)保修金的方式，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋建設(shè)過(guò)程中向保險(xiǎn)公司購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司分擔(dān)房屋交付后開(kāi)發(fā)商不履行自身保修責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，避免物業(yè)保修金制度中存在問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展有重要的意義。

2 住宅交付后的保修管理現(xiàn)狀

以往物業(yè)保修金由建設(shè)單位向城建部門(mén)繳存，作為住宅保修期內(nèi)的質(zhì)量維修費(fèi)用保證。建設(shè)單位向物業(yè)所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)按照建筑安裝總造價(jià)的一定比例繳存，時(shí)間期限為若干年。我國(guó)不少省市頒布了《物業(yè)保修金管理辦法》等相關(guān)法規(guī)文件，結(jié)合自身所處區(qū)域的實(shí)際情況調(diào)整。以浙江省為例，頒布了《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》等，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)保修金管理與地區(qū)實(shí)際情況之間的匹配。保修范圍包括住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)、與住宅物業(yè)相連的非住宅物業(yè)等。文件中明確了啟動(dòng)物業(yè)保修金的前提條件，賦予業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)的權(quán)利，發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，在保修范圍和保修期時(shí)間內(nèi)，提出保修請(qǐng)求。經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審核、批準(zhǔn)后，認(rèn)定符合保修規(guī)定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)施維修作業(yè)。建設(shè)單位不履行維修責(zé)任，相關(guān)單位無(wú)法履行保修責(zé)任等情況，均可啟動(dòng)保修金。在物業(yè)交付后，物業(yè)保修金主要由地方房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)收繳、核算、退還，具體明確了物業(yè)保修金的基本運(yùn)行流程[1]。

依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，確定保修金的相關(guān)程序，業(yè)主委員會(huì)按照以下程序?qū)嵤┺k理后，由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)具體的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。在保修金辦理程序中，業(yè)主委員會(huì)組織編制工程維修施工方案，確定具體的預(yù)算金額，要求相關(guān)工程單位負(fù)責(zé)監(jiān)督施工的質(zhì)量，由監(jiān)理單位及其他單位出具具體的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，組織編制相關(guān)的決算書(shū)，委托專業(yè)咨詢單位，出具決算審核報(bào)告。工程完成且交付后，業(yè)主委員會(huì)將相關(guān)材料報(bào)保修金管理部門(mén)審核，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成審定工作，符合要求則向相關(guān)單位支付相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)，在保修金管理方面，確定了不納入保修范圍的幾種情況，其中包括業(yè)主擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、擅自搭建建筑物，造成住宅建筑荷載損傷或者結(jié)構(gòu)變形的行為，不納入保修范圍內(nèi)；擅自改變墻面結(jié)構(gòu)，造成結(jié)構(gòu)滲水，不在保修范圍內(nèi)；違法裝修行為造成的損傷，不在保修范圍內(nèi)。

傳統(tǒng)的物業(yè)保修金管理中，在物業(yè)保修金退還方面，以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司等無(wú)質(zhì)量保修異議為前提。依據(jù)新型的管理辦法，則優(yōu)化了退還流程，根據(jù)儲(chǔ)存期限設(shè)定公示，提出了解決爭(zhēng)議的辦法。在儲(chǔ)存期滿90日前，提出退還保修金申請(qǐng)的行為，管理機(jī)構(gòu)接收退還申請(qǐng)后，發(fā)布預(yù)告，公示期在30日以內(nèi)。儲(chǔ)期滿30日前，公示公告，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，公示期在7日以上。

在保修期限內(nèi)，建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。涉及內(nèi)容包括建筑住宅的屋面、供熱系統(tǒng)、電氣管線、建筑結(jié)構(gòu)等，保修期間按照交付消費(fèi)者日計(jì)算，屋面防水保修期限為8年以上，管線等保修期限為2年以上。依據(jù)相關(guān)條例，在儲(chǔ)期滿時(shí)，建設(shè)單位可明示放棄退還權(quán)利，可本息余額等轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金賬戶中，建設(shè)單位因破產(chǎn)不存在，則由政府相關(guān)部門(mén)公示，并在30日公示期結(jié)束之后，將本息余額轉(zhuǎn)入管理范圍內(nèi)的專項(xiàng)資金賬戶中[2]。

3 住宅物業(yè)保修金制度存在的問(wèn)題

3.1 業(yè)主申請(qǐng)資金難度大

物業(yè)保修金制度依據(jù)相關(guān)規(guī)范，保障了業(yè)主房屋使用、裝修期間的相關(guān)權(quán)益，但在依據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行物業(yè)保修金制度時(shí)卻存在一定的問(wèn)題。由于建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)保修的相關(guān)職責(zé)，業(yè)主在使用保修金時(shí)需要提交書(shū)面申請(qǐng)，過(guò)程較為復(fù)雜，且對(duì)業(yè)主的專業(yè)性要求比較高。比較建設(shè)單位和業(yè)主，業(yè)主始終處于弱勢(shì)地位。依據(jù)物業(yè)保修金管理辦法的規(guī)定，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)（社區(qū)居民委員會(huì)）提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)核實(shí)后，組織維修工作。但在相關(guān)文件中，對(duì)具體的申請(qǐng)流程、申請(qǐng)內(nèi)容未作出明確的規(guī)定，很多業(yè)主并不了解物業(yè)保修金，也不清楚物業(yè)保修金如何使用，對(duì)相關(guān)流程和執(zhí)行內(nèi)容理解并不透徹，導(dǎo)致申請(qǐng)使用資金時(shí)往往出現(xiàn)很多阻礙。按照流程要求，業(yè)主委員會(huì)需要準(zhǔn)備好的材料包括申請(qǐng)表、具體實(shí)施方案、檢測(cè)鑒定報(bào)告、審核意見(jiàn)、預(yù)算內(nèi)容等，相關(guān)文件數(shù)量較多，且十分復(fù)雜，在無(wú)法提供相關(guān)材料時(shí)，業(yè)主使用物業(yè)保險(xiǎn)金的申請(qǐng)經(jīng)常被駁回。因此，就目前情況而言，物業(yè)保修金制度中對(duì)于保障業(yè)主基本權(quán)益有所不足，業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)使用資金的限制性過(guò)大，同時(shí)需準(zhǔn)備好相關(guān)材料，對(duì)于業(yè)主而言是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

3.2 資金使用效率低

物業(yè)保修金資金使用效率低是普遍存在的問(wèn)題，物業(yè)保修金主要用于保障業(yè)主的基本權(quán)益，但在資金使用方面，存在使用頻率少、使用困難的情況，致使資金的利用效率較低。據(jù)相關(guān)部門(mén)報(bào)告得出，按照建筑安裝總造價(jià)提取物業(yè)保修金，金額為總造價(jià)的2%，占據(jù)數(shù)額比較大，儲(chǔ)存期限為8年左右。2023年全年，某市的住宅竣工面積在1000萬(wàn)平方米左右，平均造價(jià)金額為1600元/m2，按照比例繳納總金額為3.2億元左右。建設(shè)單位累計(jì)八年繳納的金額為25.6億元左右。對(duì)比資金的使用情況，根據(jù)政府及相關(guān)部門(mén)公布的住宅物業(yè)保修金繳納、儲(chǔ)存和使用情況，共計(jì)繳納項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)，全年使用的保修金金額為0，資金使用效率比較低。在住宅及非住宅項(xiàng)目維修中，很多維修內(nèi)容無(wú)法全面落實(shí)，因依據(jù)文件要求，交房后處于正常運(yùn)行狀態(tài)，且建設(shè)單位承諾質(zhì)量問(wèn)題，并督促施工單位保修，則不需要?jiǎng)佑帽Ｐ藿稹Ｒ虼耍趫?zhí)行方面，會(huì)出現(xiàn)物業(yè)保修金的使用效率較低的問(wèn)題[3]。

3.3 資金保值率問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)過(guò)幾起幾落，在我國(guó)進(jìn)入到新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比重有所下滑。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)金融行業(yè)的依賴性比較強(qiáng)，對(duì)資金用量的要求比較高，在我國(guó)進(jìn)入到新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式后，各大銀行開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)的融資需求進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)的融資渠道受到限制，融資成本增加。在利率不斷變化的情況下，資金的保值率存在一定的問(wèn)題。在智庫(kù)網(wǎng)絡(luò)中搜索我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，分析房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)據(jù)，截至2022年年底，房地產(chǎn)企業(yè)的平均融資成本在7%左右。在相關(guān)文件中，我國(guó)明確了保修金退還的相關(guān)要求，儲(chǔ)存期限內(nèi)的保修金利息每年結(jié)算，并按照不低于一年期銀行基準(zhǔn)利率計(jì)算利息。這就導(dǎo)致了利息與融資成本之間差異過(guò)大的問(wèn)題。2023年全年，我國(guó)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等存款中標(biāo)利率為2%，在保修期滿后，將本息余額退還，這使得房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了大量的資金損失。對(duì)比融資成本的資金差額隨著保修金儲(chǔ)存時(shí)間年限延長(zhǎng)不斷擴(kuò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資成本的利息，物業(yè)保修金的資金保值率有所不足。

3.4 保修金額與保修期不同步問(wèn)題

依據(jù)相關(guān)規(guī)定，不同項(xiàng)目的保修年限存在一定的差異，但住宅等建筑建造時(shí)，不同項(xiàng)目所投入的成本比例有所不同，保修的發(fā)生概率、發(fā)生期限等有所差異。例如，依據(jù)相關(guān)要求，裝修故障比例較高的內(nèi)容包括管道、管線等相關(guān)設(shè)備，地基主體結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施等則按照設(shè)計(jì)規(guī)定具體的保修年限，防水工程的保修年限為5～8年。防水、供熱等故障比例較高，但占據(jù)建筑總價(jià)的比例比較低。其中工程占據(jù)總造價(jià)的比例在7%以內(nèi)，管道、設(shè)備的比例在20%以內(nèi)，建筑住宅的主體結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施的總造價(jià)比例在70%以上，但維修發(fā)生頻率最低。保修時(shí)間與保修金額不匹配問(wèn)題的產(chǎn)生，致使保修金的作用有所喪失。例如，在住宅驗(yàn)收中的質(zhì)量問(wèn)題主要表現(xiàn)在管道等方面，交付后主體結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量基本不會(huì)出現(xiàn)故障問(wèn)題，一般不需要維修。但是一旦主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，則繳納的保修金無(wú)法覆蓋維修成本。建設(shè)單位在繳納保修金時(shí)，采用一次性繳納的方式，但管線等相關(guān)設(shè)施的保修時(shí)間僅為2年，超過(guò)時(shí)間后無(wú)法保修，保修價(jià)值有所減少，但額度卻與利息同步增長(zhǎng)，致使其存在一定的問(wèn)題[4]。

4 保險(xiǎn)制度替代保修金的措施

4.1 出臺(tái)物業(yè)質(zhì)量保險(xiǎn)制度

利用保險(xiǎn)制度代替保修金制度具有可行性，能夠有效解決保修金制度所帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題。在保險(xiǎn)制度建設(shè)過(guò)程中，建議以相關(guān)法律法規(guī)為主要依據(jù)，將住宅、非住宅等物業(yè)的質(zhì)量作為保險(xiǎn)制度的主要內(nèi)容，逐步取代物業(yè)保險(xiǎn)金的繳存制度。相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)為保險(xiǎn)制度的推行明確具體的規(guī)范條件，將物業(yè)質(zhì)量納入保險(xiǎn)體系中，規(guī)范具體的保險(xiǎn)模式。保險(xiǎn)公司則在保險(xiǎn)制度中，開(kāi)發(fā)具體的物業(yè)質(zhì)量保險(xiǎn)險(xiǎn)種，在與建設(shè)單位簽訂合同后，由建設(shè)單位將保修金繳納到保險(xiǎn)公司，作為保障業(yè)主裝修、維修的保障金，按照合約內(nèi)容提供業(yè)主維修時(shí)所需投入的金額。保險(xiǎn)制度的建立具有可行性，由第三方機(jī)構(gòu)管理，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與業(yè)主之間的相關(guān)內(nèi)容，以確保保險(xiǎn)資金合理應(yīng)用到資金保障之中。保險(xiǎn)辦理應(yīng)在住宅交付使用權(quán)之前，在權(quán)屬變更和登記手續(xù)完成之后，由建設(shè)單位向物業(yè)管理人員提供相應(yīng)的保單，在需要維修時(shí)由保險(xiǎn)企業(yè)提供維修時(shí)所需的資金。保險(xiǎn)公司在與建設(shè)單位之間協(xié)商合約內(nèi)容時(shí)，確定具體的保險(xiǎn)比例。保險(xiǎn)企業(yè)在制定保險(xiǎn)費(fèi)率時(shí)，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定具體的繳納比例，以確保保險(xiǎn)制度科學(xué)性和合理性。在保險(xiǎn)制度下，由物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)，保險(xiǎn)公司代為追償，建設(shè)單位負(fù)責(zé)實(shí)施或者提出保修，由施工單位實(shí)施。建設(shè)單位在無(wú)法實(shí)施的情況下，從物業(yè)質(zhì)量保險(xiǎn)提取，施工單位無(wú)法實(shí)施的情況下由施工質(zhì)量保證金提取，建設(shè)單位和施工單位共同組織維修[5]。

4.2 推出和培育合適的險(xiǎn)種

利用保險(xiǎn)制度代替物業(yè)保修金制度，建設(shè)單位負(fù)責(zé)繳納相應(yīng)的保修金。結(jié)合物業(yè)保修金制度執(zhí)行情況分析，保修金的使用頻率比較低，在啟動(dòng)后可直接由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)組織維修，或者提供維修期間所需要繳納的資金。在維修完成之后，保險(xiǎn)公司代為追償。因此，在保險(xiǎn)制度應(yīng)用過(guò)程中，應(yīng)豐富具體的險(xiǎn)種，確保險(xiǎn)種內(nèi)容與物業(yè)保修之間的適用性。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，在初步推廣和培育合適險(xiǎn)種期間，應(yīng)針對(duì)住宅、非住宅等物業(yè)的特性和保修的實(shí)際需求，設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求的新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品內(nèi)容可覆蓋主體結(jié)構(gòu)、水電設(shè)施、裝修等不同范圍，推廣和應(yīng)用新型的保險(xiǎn)產(chǎn)品。在培育新險(xiǎn)種期間，應(yīng)運(yùn)用自身的專業(yè)知識(shí)和技能，對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工質(zhì)量、管理水平等進(jìn)行評(píng)估，以確定保險(xiǎn)費(fèi)率和保額。在保險(xiǎn)險(xiǎn)種推廣和培育期間，為確保保險(xiǎn)制度的可行性和可應(yīng)用性，保險(xiǎn)公司應(yīng)提供一站式的保修管理服務(wù)，將收取保修金、維修費(fèi)用賠付等納入具體的范圍之中，以提高服務(wù)效率和客戶滿意度。新險(xiǎn)種的推出不僅可以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)維修的全面保障，保障業(yè)主的基本權(quán)益，也可以有效提高資金的利用效率。

4.3 完善該保險(xiǎn)制度相關(guān)配套

物業(yè)維修工程具有復(fù)雜性，對(duì)專業(yè)性的要求比較高，在推行保險(xiǎn)制度代替物業(yè)保修金制度的過(guò)程中，應(yīng)完善保險(xiǎn)制度的相關(guān)配套措施。在推動(dòng)保險(xiǎn)制度落實(shí)的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合物業(yè)保修金以往的流程和內(nèi)容，確定保險(xiǎn)的相關(guān)配套內(nèi)容。保險(xiǎn)公司在簽訂合約后負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的維修工程內(nèi)容，保險(xiǎn)公司在此過(guò)程中需要進(jìn)一步深化相關(guān)內(nèi)容研究，確保自身的專業(yè)性。因此，在此提出完善保險(xiǎn)制度的兩個(gè)舉措。第一，保險(xiǎn)公司應(yīng)建立健全的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、施工質(zhì)量、歷史維修記錄等因素，進(jìn)行綜合評(píng)估，以確定保險(xiǎn)費(fèi)率和保額，定期對(duì)已投保的物業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理可能存在的問(wèn)題，幫助保險(xiǎn)公司更準(zhǔn)確地掌握風(fēng)險(xiǎn)，避免因?yàn)樵u(píng)估不準(zhǔn)確而帶來(lái)的損失。第二，保險(xiǎn)公司在提供保修金保險(xiǎn)服務(wù)的過(guò)程中，應(yīng)關(guān)注服務(wù)質(zhì)量的提升。一方面，保險(xiǎn)公司需要提供便捷、高效的服務(wù)，建立線上報(bào)修、理賠系統(tǒng)，簡(jiǎn)化理賠流程，加快理賠速度等。另一方面，保險(xiǎn)公司還需要提供專業(yè)、周到的服務(wù)，建立專業(yè)的維修團(tuán)隊(duì)，提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)。必要時(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)可委托第三方咨詢服務(wù)公司，完成賠付期間代理維修方案的設(shè)計(jì)，由第三方負(fù)責(zé)預(yù)算編制、施工管理、結(jié)算等內(nèi)容，并將配套完善所產(chǎn)生的費(fèi)用納入保險(xiǎn)費(fèi)用之中[6]。

5 物業(yè)保修金采用保險(xiǎn)制度費(fèi)率確認(rèn)

5.1 結(jié)合項(xiàng)目確定

利用保險(xiǎn)制度替代物業(yè)保修金制度，費(fèi)率的確定和費(fèi)率的合理性會(huì)影響到保險(xiǎn)企業(yè)的收益情況。因此，在費(fèi)率確定上，應(yīng)明確基本的費(fèi)率和調(diào)整費(fèi)率，將純保險(xiǎn)費(fèi)率和附加保險(xiǎn)費(fèi)率納入具體的費(fèi)率體系之中。具體費(fèi)率應(yīng)按照基本費(fèi)率和調(diào)整系數(shù)計(jì)算。在保險(xiǎn)費(fèi)率確定期間，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身情況，確定基本費(fèi)率。項(xiàng)目情況包括項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的地質(zhì)環(huán)境、氣候環(huán)境、住宅基本結(jié)構(gòu)、裝修完善程度等內(nèi)容。在費(fèi)率方面確定具體的評(píng)估指標(biāo)和維修內(nèi)容。物業(yè)保修內(nèi)容包括房屋的地下室、墻體、屋面等公共部位及電梯、消防、監(jiān)控等公共設(shè)施設(shè)備，主要涉及內(nèi)容為滲水、脫落、損壞等問(wèn)題，地質(zhì)、氣候均會(huì)影響到建筑的質(zhì)量。在保險(xiǎn)費(fèi)率確定上，應(yīng)結(jié)合地質(zhì)環(huán)境、氣候環(huán)境、項(xiàng)目的歷史維修信息等內(nèi)容，建立標(biāo)準(zhǔn)化的評(píng)價(jià)體系。就建筑結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)備而言，應(yīng)考慮建筑物的高度、材料、相關(guān)設(shè)施的類型和質(zhì)量等，根據(jù)建筑設(shè)施的投入情況，確定具體的費(fèi)率和內(nèi)容。從裝修完善程度上看，在保險(xiǎn)費(fèi)率制定上應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭块T(mén)對(duì)住宅裝修工作的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)確定具體的裝修保修期，結(jié)合交付時(shí)間計(jì)算具體的費(fèi)率。

5.2 依據(jù)驗(yàn)收質(zhì)量評(píng)定

物業(yè)保修金管理需要結(jié)合相應(yīng)的建筑質(zhì)量評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等相關(guān)內(nèi)容，確定具體的費(fèi)率。建設(shè)單位在與保險(xiǎn)企業(yè)簽訂保險(xiǎn)合同，提供保單期間，也應(yīng)提供專業(yè)部門(mén)的資質(zhì)和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。我國(guó)在建筑質(zhì)量保證方面，頒布了建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)文件，對(duì)建筑質(zhì)量評(píng)估方法和內(nèi)容予以明確。在利用保險(xiǎn)制度代替物業(yè)保修金制度的過(guò)程中，也應(yīng)依據(jù)評(píng)價(jià)體系，結(jié)合建筑工程特點(diǎn)，提供專項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并確定具體的費(fèi)率。例如，建筑工程內(nèi)容劃分為安裝工程、節(jié)能、裝修、裝飾等，采用分階段評(píng)價(jià)的方法確定具體項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?nèi)容，并在評(píng)估方面將觀感、允許偏差等內(nèi)容作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目和檢查項(xiàng)目，按照其重要性和評(píng)估結(jié)果，給予相應(yīng)的分值。因此，為確保保險(xiǎn)制度的可行性，在保險(xiǎn)費(fèi)率和險(xiǎn)種的確定上，可依據(jù)國(guó)家及相關(guān)部門(mén)提供的質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)驗(yàn)收單位的質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)果，將其作為費(fèi)率確定的主要依據(jù)，保障保險(xiǎn)制度與房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)容之間的匹配性和契合程度[7]。

5.3 基于項(xiàng)目參與方綜合實(shí)力確定

在費(fèi)率確定方面，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目參與方的實(shí)力，確定具體的費(fèi)率。保險(xiǎn)公司應(yīng)考察項(xiàng)目的建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位等實(shí)力，結(jié)合項(xiàng)目參與方的綜合實(shí)力，確定具體的費(fèi)率。在此期間，保險(xiǎn)公司應(yīng)建立項(xiàng)目參與方的實(shí)力評(píng)估體系，考慮綜合情況。在眾多參與方中，建設(shè)單位直接與保險(xiǎn)公司對(duì)接，其資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、綜合實(shí)力是保險(xiǎn)費(fèi)率確定所需要考量的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。由于我國(guó)政府在近些年加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)管理，建設(shè)單位的營(yíng)運(yùn)能力強(qiáng)弱判斷可依據(jù)資金情況確定。施工單位的技術(shù)水平、施工質(zhì)量、管理能力等，會(huì)直接影響到房屋的質(zhì)量。施工單位如果有嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系，房屋出現(xiàn)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相對(duì)較低，保險(xiǎn)公司也可以相應(yīng)地降低保險(xiǎn)費(fèi)率。監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等屬于項(xiàng)目的前期參與方，在費(fèi)率確定過(guò)程中，應(yīng)判斷設(shè)計(jì)中和實(shí)施階段是否存在重大變更等，將其納入具體的費(fèi)率確定體系之中。基于項(xiàng)目參與方綜合實(shí)力確定費(fèi)率，保險(xiǎn)公司可以更準(zhǔn)確地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)費(fèi)用的匹配，確保保險(xiǎn)制度應(yīng)用的可行性。

6 結(jié)論

綜上所述，物業(yè)保修金采用保險(xiǎn)制度具有可行性，有效保障了業(yè)主的基本權(quán)益，減少了房地產(chǎn)公司的運(yùn)行成本。但在具體執(zhí)行期間，仍存在一定的問(wèn)題，保險(xiǎn)制度的落實(shí)和應(yīng)用缺乏相應(yīng)的保障，如何合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，仍是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。從保險(xiǎn)公司的角度分析，保險(xiǎn)公司在費(fèi)率制定方面應(yīng)結(jié)合具體的建設(shè)項(xiàng)目，結(jié)合住宅的驗(yàn)收質(zhì)量和項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況，合理調(diào)整基本費(fèi)率，以確保保險(xiǎn)制度應(yīng)用的合理性、可行性。

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