基于控制管理協調理念下的老舊小區改造工程管理策略研究

0 引言

老舊小區改造作為城市更新的重要內容，不僅關乎民生福祉，也是推進城鎮化發展的必然過程，更是推動城市可持續發展的必然要求。建設單位作為項目的主導者，在老舊小區改造過程中，需綜合運用“三控三管一協調”的工程管理策略，有效整合資源，確保改造項目達到預期目標。“三控三管一協調”涵蓋了工程建設中的關鍵環節，即投資控制、質量控制、進度控制、安全管理、合同管理、環境保護管理和組織協調，從建設單位角度優化這些管理環節，能夠更好地保障老舊小區改造項目的順利推進，實現社會效益、環境效益和經濟效益的統一。

1控制管理協調理念概述

在老舊小區改造過程中，控制管理協調理念是確保項目順利推進、達成預期目標的關鍵所在，其核心內容包括投資控制、質量控制、進度控制、安全管理、合同管理、環境保護管理和組織協調等方面。

舒適的宜居環境。

1.3進度控制

進度控制旨在確保改造工程按預定的時間節點有序推進。建設單位需明確項目竣工時間，指導并審核施工單位制定的施工進度計劃，分階段明確各個任務的開始和結束時間，確保施工進度計劃合理。在施工中，應密切關注進度計劃執行情況，及時解決因天氣、施工條件變化等因素導致的進度延誤問題；可通過合理調配資源、優化施工順序等措施，保證項目按時完工，以減少對居民生活的長期影響[2]

1.4安全管理

安全管理是老舊小區改造工程的重要保障。建設單位應督促監理及施工單位完善安全管理制度，強化全員安全意識；現場須規范設置安全警示標識，嚴格操作規程執行，并落實定期檢查與隨機巡查機制，及時排查整治隱患，切實保障施工人員生命財產安全，杜絕安全事故發生。

1.1投資控制

投資控制是對項目資金的科學規劃與嚴格管控。建設單位在決策階段，需綜合考慮老舊小區的實際情況，編制投資估算，對項目所需總投資及其構成進行預測和估計，并在設計、招投標階段，指導做好設計概算和施工圖預算。在項目實施過程中，需依據協商確認后的施工圖預算，嚴格控制和監督每一筆資金流向，避免不必要的開支，以確保資金使用效益最大化，使有限的資金發揮出最大的改造價值[1]

1. 2 質量控制

質量控制是保障老舊小區改造工程品質的核心環節。建設單位要從施工材料的源頭把控質量，確保使用的材料符合國家標準與設計要求；同時，應嚴格監督施工全過程，要求施工單位規范執行每道工序，重點把控關鍵環節，嚴格落實隱蔽工程驗收等程序，確保小區改造后景觀宜人、設施完備，為居民營造安全

1.5 合同管理

合同管理是規范項目各方行為、維護各方權益的重要手段。建設單位在與施工單位簽訂合同時，需明確雙方的權利和義務、工程質量標準、施工進度要求、價款支付方式等關鍵條款。在合同履行過程中，應嚴格按照合同約定進行監督管理，及時處理合同糾紛，確保按照合同約定履行職責，從而保障改造項目順利進行。

1.6環境保護管理與組織協調

在環境保護管理方面，要求施工單位在改造過程中應重視對周邊環境的保護，需采取有效的降噪、防塵、污水排放處理等措施，以減少施工對小區居民生活和周邊生態環境的影響。組織協調則是建設單位發揮主導作用，積極協調政府主管部門、街道社區和監理單位、勘察設計單位、施工單位以及小區居民等各方關系，及時溝通解決改造過程中出現的各種問題，營造良好的施工氛圍，形成推動老舊小區改造的合力。

2 案例分析

2.1 項目概況

某小區位于福建省福州市鼓樓區，建成于1998年，小區建筑面積 90，460m² ，共有居民樓24棟，居民1038戶。由于小區建成時間較長，基礎設施老化，居住環境差，居民對改造的呼聲較高。該改造項目總投資2400萬元，改造內容包括雨污管網改造疏通、強弱電纜線規整下地、安防監控設施改造、路面整修，小區一層以下景觀整治、綠化改造提升、適老化改造等。該小區建筑外落水管開裂、立面瓷磚脫落，存在高空墜物隱患；小區內道路破損失修，坑洼不平；管網老化堵塞，雨污管網混流，時常出現污水外溢現象；強弱電線路老化，“飛線”“蜘蛛網”等私拉亂接；綠化景觀雜亂，缺乏養護管理等。基于以上問題，居民們對小區改造的需求較為迫切。

2.2基于控制管理協調理念下的改造工程管理策略實施情況

2.2.1投資控制策略

在項目投資測算階段，建設單位應組建專業的評估團隊，深入小區實地勘察、詳細調研。團隊不僅要詳細記錄小區的建筑規模、基礎設施現狀，還需廣泛收集周邊類似改造項目的造價數據。同時，考慮到價格波動等可能因素，應運用科學的估算方法，編制了投資估算、設計概算、施工圖預算及招標控制價。例如，針對建筑外一層以下立面改造，評估團隊對不同材質的外墻裝飾材料進行了成本對比，綜合考慮耐久性、實用性、美觀度和價格因素，最終選定性價比高的材料，確保在滿足改造需求的同時，合理控制成本[3]。

（1）施工期間，建設單位要嚴格控制變更。應建立完善的變更審批流程，任何變更均需經建設單位審核批準。若施工單位提出變更需求，必須詳細說明變更原因、對工程進度和成本的影響。例如，在道路改造過程中，施工單位提出調整道路瀝青品牌，建設單位應及時組織力量進行評估，確認新品牌質量符合要求且能節省成本的情況下，方可批準變更，從而有效避免增加投資。

（2）對于進度款審批，建設單位需制定嚴格的審核標準。施工單位提交進度款申請時，應同時提供詳細的工程進度報告、質量檢驗報告以及相關費用清單；建設單位需組織力量對工程進度、質量進行實地核查，以確保進度款支付與工程實際進展相符，避免超付現象。

2.2.2質量控制策略

建設單位作為工程質量首要責任主體，應采取多維度管控措施確保工程品質。在材料采購環節，應建立供應商準人機制，優選資質完備、信譽良好的供應商；嚴格執行材料“三證”管理制度（產品合格證、質檢報告、使用說明書），并實施進場材料抽樣復檢。以雨污管網改造為例，須對管材進行壓力測試等全項檢測，確保各項指標符合國家標準，嚴禁不合格材料流入施工現場。

在施工過程中，應建立質量匯報和檢查制度，每周召開例會，并定期組織質量檢查和不定期質量巡查。要安排專業的質量管理人員深入施工現場，與監理人員一道對重要工序進行檢查和監督。要求施工單位嚴格按照設計圖紙和施工規范進行施工，對于關鍵工序，如雨污管網鋪設、管溝回填等，應進行旁站監督。一旦發現質量問題，立即要求施工單位整改，整改合格后方可進入下一道工序。同時，需積極配合政府質量監督部門的工作，主動接受監督檢查，確保工程質量處于可控狀態。

2.2.3安全管理策略

鑒于老舊小區施工條件差、施工與居民生活相互交織的特點，作為建設單位，需承擔起施工安全的首要責任。在項目開始前，應督促施工單位制定詳細的安全施工方案和相應的安全防護措施。例如，需在施工區域周邊設置圍擋，確保施工區域與居民生活區域有效隔離；對于可能影響居民出行的施工點位，要設置明顯的警示標識和臨時通道。

（1）明確要求施工單位強化施工人員安全教育培訓工作，定期核查三級安全教育檔案、應急預案等內業資料，并督促施工單位開展應急預案實戰演練。通過系統性演練，切實提升全體參建人員的安全防范意識和應急處置能力。同時，必須嚴格執行個人防護裝備佩戴制度，規范安全帽、安全帶等防護用品的使用管理，堅決杜絕各類違規作業行為。

（2）建立健全常態化安全檢查機制，配備專職安全管理人員開展日常巡查，重點監控施工機械設備運行狀態、安全防護設施完好程度及作業人員規范操作情況。對檢查中發現的安全隱患，應當場簽發整改通知單并跟蹤督辦整改閉環。例如，在焊接切割作業中，若發現違規操作或私拉亂接電線等安全隱患，建設單位須立即責令停工整改，并對責任單位和人員進行嚴肅處理，以確保安全生產要求落實到位。

2.2.4環境保護管理策略

老舊小區施工需采取相對開放的管理模式，只能部分區域封閉，所以建設單位要采取一系列針對性的環境保護措施。在雨污管網施工方面，施工單位需嚴格按照設計圖紙進行施工，確保兩套管網獨立鋪設，不得相互混接。在施工過程中，應加強對管網施工的質量檢查，防止出現滲漏現象。同時，需與市政部門密切配合，確保改造后的雨污管網順利接入市政管網[4]。

（1）考慮到老舊小區周邊內河密布，嚴禁施工單位將污水排入內河，可配備設置專門的污水收集池，對施工過程中產生的污水進行集中收集和處理。例如，在污水管網改造中，施工單位在小區內升級改造化糞池，配備污水處置設備，對施工產生的污水進行有效處理，避免了對周邊內河的污染。

（2）在建筑垃圾外運方面，需選擇有資質的運輸企業，并在運輸時進行覆蓋密閉，以防止建筑垃圾遺撒，同時在小區出口設置高壓水槍清洗運輸車輛。此外，運輸企業應合理安排運輸時間，要避免在居民休息時間進行運輸作業，以減少對居民生活的影響。

（3）在噪音控制方面，施工單位應合理安排施工時間，要避免在中考、高考等重要時間節點以及居民休息時間進行高噪音作業。可選用低噪音的施工設備，并采取有效的降噪措施，如在設備上安裝減震墊、消聲器等。在小區道路改造中，施工單位還可采用新型的低噪音瀝青攤鋪機，用以降低施工噪音。

（4）揚塵管控也是環境保護的重要環節。要求在施工現場設置圍擋，并配備霧炮機，對現場進行灑水降塵，同時，可用濾網對易產生揚塵的物料進行覆蓋。例如，在改造過程中，要求施工單位對拆除的建筑垃圾進行及時覆蓋，有揚塵時必須打開霧炮機，有效降低了揚塵污染。

2.2.5 組織協調策略

老舊小區改造牽涉多方利益，建設單位要充分發揮主導作用，積極協調各方關系。可定期組織召開協調會，邀請住建主管部門、參建各方以及居民代表參加。例如，在綠化改造提升工程中，居民代表提出增加休閑座椅和健身設施的訴求，建設單位應及時組織論證，根據小區實際情況和預算，在合理的范圍內調整綠化景觀設計方案，滿足居民訴求。

（1）要主動上門征求居民意見建議。可會同街道社區人員深人居民家中，了解居民對改造工程的看法和需求，并分別進行二輪次改造方案公示。如在停車位規劃中，工作人員通過上門征求意見，了解到部分居民對停車位位置和數量的需求，及時與設計單位溝通，對停車位規劃方案進行調整，增加了停車位數量，并合理分布，緩解了小區停車難的問題。

（2）暢通投訴反映渠道。在小區設置改造意見箱、建立業主微信群，及時公布參建各方負責人姓名和聯系電話。同時，安排專人負責收集和處理居民的投訴意見，對于居民反映的問題，及時進行調查和處理，并將處理結果反饋給居民。如在施工過程中，居民反映施工噪音過大影響生活，建設單位接到投訴后，立即要求施工單位調整施工時間，并采取有效措施進行施工降噪，得到了居民的認可。

（3）在中考、高考等重要時間節點，要求施工單位暫停施工。同時，向居民做好宣傳、解釋等溝通工作，爭取居民的理解和支持。通過這些組織協調措施，有效解決了改造過程中各方的矛盾和問題，營造了良好的施工氛圍，推動了老舊小區改造工程的順利實施。

3結語

綜上所述，通過實施基于控制管理協調理念下的工程管理策略，該老舊小區改造項目取得了顯著成效。改造后，小區道路平坦寬闊，雨污管網暢通無阻，強弱電纜安全穩固，安防監控高效運行，綠化景觀宜人，服務與文體設施完備，居民生活環境顯著優化。項目嚴格依約推進，如期竣工交付；資金管控得力，投資未超預算；合同管理規范，糾紛零發生，雙方權益有效保障；施工安全無事故，人財物安全無憂；環保措施到位，綠色施工成效顯著；組織協調高效，各方協作順暢，居民滿意度高。此項目為老舊小區改造樹立了典范，有力推動了城市更新與可持續發展。

參考文獻：

[1］劉一雄．老舊小區住宅樓綜合改造工程技術管理分析[J].散裝水泥，2024（6）：191-193.

[2］李凱健，符馨月，黃若鵬，等．老舊小區改造項目前期決策價值協同提升策略研究［J]．項目管理技術，2024，22（11）：5-11.

[3］徐迎春．舊住房成套改造工程造價管理難點與對策研究[J].建筑施工，2024，46（9）：1542-1545.

[4]盧航.老舊小區改造項目工程施工階段造價成本控制方法研究［J]．工程機械與維修，2024（9）：104-106.