中國房地產發展現狀及未來發展趨勢探析

0 引言

1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發[1998］23號），正式啟動住房制度改革，核心內容包括：以貨幣化分配取代傳統實物分房制度、推進住房供給商品化與社會化、改革房地產金融體系并鼓勵住房信貸業務發展。近年來，隨著房地產市場供求關系發生深刻轉變，各級政府部門持續優化調控政策以促進市場平穩運行，當前政策寬松程度已接近2014年歷史高位。然而，受居民收入預期疲軟、房價下行預期持續等因素制約，市場復蘇動力不足，新房市場延續調整態勢，核心城市政策效應呈現邊際遞減特征。在我國經濟結構轉型升級的關鍵時期，推動房地產行業平穩健康發展已成為當前宏觀經濟管理的重要課題[1] C

1中國房地產發展現狀

1.1房地產行業穩定對經濟發展的推動作用

改革開放初期，囿于國家經濟基礎薄弱，地方政府通過土地抵押融資推進城市化與現代化建設。其運作機制可概括為：地方政府以土地為抵押向銀行借貸，用于城市建設；同時，通過低價供應工業用地吸引投資與就業，高價出讓商業用地推升地價與房價，并以土地溢價償還銀行債務。這一循環模式使得土地收入成為城市擴張的重要資金來源。

長期以來，房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其投資規模持續擴大，對經濟增長的貢獻顯著提升。數據顯示，2000年至2020年，房地產投資占GDP的比重從 4.89% 攀升至 13.92% 。此外，在我國以間接融資為主的金融體系下，大量資金流入房地產市場，使其成為反映經濟走勢的重要指標。近20年來，國內商品房均價與GDP增長趨勢高度吻合，進一步印證了房地產業與宏觀經濟的緊密關聯。由此可見，土地金融在推動經濟發展中發揮了關鍵作用。

1.2各區域平均房價存在差異

房價在一定程度上反映區域的住房需求。從橫向來看，國家統計局住宅商品房平均銷售價格最新數據顯示：北京、上海作為直轄市的均價別為47784.00元 '_m 和44430.00元 'm² ，是所有省市中每平方價格突破4萬的地區；單價1～2萬 'm² 的省市有浙江、江蘇、福建、廣東、天津、海南；黑龍江、新疆維吾爾自治區、寧夏自治區、甘肅、貴州等省市的均價在5000元 /m² 區間。我國房地產市場呈現顯著的區域分化特征，東南地區與西北地區在市場規模和發展水平上存在明顯差距。這種差異與區域經濟發展不均衡密切相關，大量人口持續向東南沿海城市集聚，催生了旺盛的置業需求，推動房價持續攀升，也加劇了熱點城市住房供需矛盾。從價格走勢看，北京、上海等一線城市住宅均價保持高位運行態勢，而多數二三四線城市房價在政策調控下逐步回調。值得注意的是，在整體市場調整的背景下，別墅、高檔公寓及優質學區房等改善型住房價格表現堅挺，反映出居民對高品質居住需求的持續增長。

1.3房地產經濟拉力減弱

房地產作為我國國民經濟的支柱產業，近年來在發展中面臨諸多挑戰。一方面，由于市場投機行為加劇及非理性因素蔓延，普通民眾為抵御通脹風險而爭相購置剛需房產，導致市場供需失衡，這種局面使房地產企業獲得定價主導權，進而加劇了購房者的經濟負擔。另一方面，投資者對房地產市場持續增長的盲目預期引發大量資金涌入，而土地資源的天然稀缺性進一步推高房價，形成“房價上漲-投資增加”的惡性循環。更值得關注的是，截至2024年5月末，全國地方政府債務余額已達33萬億元，疊加14萬億元的城投債存量，地方政府為償還債務存在通過提高地價來彌補基建投資回報周期長、收益率低的問題，這些因素共同加劇了房地產市場的泡沫風險。

2 未來發展趨勢探析

2.1房產類型差異化

2.1.1保障性住房為主，改善型住房為輔

《關于規劃建設保障性住房的指導意見》等相關文件對房地產領域進行了系統性規劃，明確提出將加快構建產業發展新模式，優化剛性和改善性住房的供需結構，同時強化保障性住房與改善型住房的差異化發展[2]。改善型住房將更多進入市場流通領域，憑借優越的配套設施、宜居環境和智能化應用，以及更寬敞的居住空間，這類房產更具保值增值潛力。其區位選擇將隨區域經濟發展動態調整，吸引中高收人群體向經濟發達城市集聚。針對中低收入群體面臨的住房困難，核心舉措在于規模增加保障性住房供給。鑒于市場流通受限等因素，政府已啟動商品房存量收購計劃，推動存量房源向保障性住房轉化。新時代的保障性住房需提升建設標準，在居住環境舒適度、生活便利性和可持續發展方面提出更高要求，配套商業設施、文娛場所等已成為重要考量因素。此外，面對高房價壓力，越來越多的年輕人選擇拒絕“房奴”生活，推動了租賃市場需求的持續升溫。“長租公寓”模式不僅可滿足基本居住需求，還對沖了房地產泡沫風險[3]。《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發［2021］22號）首次在國家層面明確了保障性租賃住房的準入標準、制度框架和政策支持體系。

2.1.2加大力度建設綠色智能建筑房產

中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。隨著科技的進步，部分人群已不滿足于傳統住房單一的居住功能，更傾向于選擇配備智能家居、陽光花園等提升生活品質的現代化住宅。現行的國家標準《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019）將綠色建筑定義為：在全壽命期內，節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實現人與自然和諧共生的高質量建筑。其中，高性能復合材料和新型混凝土構建綠色建筑結構，智能管理系統優化建材配置，使建筑兼具高效能、舒適性和環境友好性。

綠色智能建筑在我國的發展既有機遇，也面臨諸多挑戰。一方面，其設計、施工和運營存在技術壁壘；另一方面，開發商和消費者對較高的初始成本持觀望態度。此外，我國尚缺乏綠色建筑領域的上位法，導致現有規章制度的執行力度不足。盡管綠色建筑的初期投入較大，但其長遠的社會效益和經濟效益顯著。政府應加快制定相關法律法規，明確綠色建筑的認證標準；并支持技術交流與資源整合，推動技術創新；同時提升全社會的綠色建筑意識，既能滿足人民對于健康生活的美好向往，又踐行了中國可持續性發展的目標。

2.2科技賦能為房地產行業創新創造了條件

科技賦能將成為房地產行業發展的新動力。通過整合建筑信息模型（BIM）、智能監測系統、虛擬現實（VR）、增強現實（AR）等數字化技術，結合全生命周期質量管理和風險控制系統，在智能化平臺的統籌下，依托大數據分析和人工智能算法，可顯著提升工程建設效率，助推房地產業高質量發展[4]。當前，BIM技術與VR/AR的深度融合已成為建筑行業數字化轉型的關鍵突破口。

（1）BIM技術在智能建造中主要發揮三大核心作用：其一，通過全生命周期信息集成實現項目可視化；其二，促進多專業協同設計，實現設計與施工的無縫銜接，顯著降低錯誤率并優化工期；其三，支持施工過程的數字化動態管理，全面提升工程品質。

（2）VR/AR技術則通過構建虛擬施工場景，實現項目難點可視化預演；同時借助AR技術實現虛擬信息與實體場地的實時疊加，可大幅提升現場監管效率。

目前，這些技術已成功應用于自動化施工設備和智能工地管理系統等實際場景。在房地產領域，相關技術還被用于市場趨勢預測分析，包括競爭格局評估、價格走勢研判和需求預測等。智能建造正推動行業深刻變革，國內高校建筑專業已普遍開設BIM課程，頂尖院校更率先設立智能建造專業，標志著中國建筑行業正加速邁入智能化新時代。

3 政策建議

3.1穩步推進房產稅政策

2011年，重慶和上海已經針對個人住房開展征收房產稅的試點。以上海為例，新購且屬于第二套及以上住房的，人均 60m² 建筑面積免征房產稅，超出面積視為“應稅面積”應繳納房產稅。根據最新房產稅政策規定，新購住房單價不超過88，860元 $' _ { ＼mathbf { m } } ^ { ＼vphantom { ＼dag } 2 }$ 的適用 0.4% 稅率，超過該標準的適用 0.6% 稅率。該政策具有多重積極效應：一是拓寬地方財政收入來源，降低對土地財政的依賴程度，為經濟多元化發展提供資金支持；二是抑制市場投機行為，優化投資環境，促進財富合理分配，有效防范房地產泡沫風險。在政策實施過程中，建議采取漸進式推進策略，平衡各方利益訴求，通過持續溝通逐步形成社會共識。同時，應重點完善房地產價值評估機制、深入開展市場調研、科學設定稅基標準，以確保房地產市場的平穩健康發展。

3.2發掘潛在需求

房地產市場作為融合住宅、商業、工業及特殊用途的復合型領域，2024年上半年持續呈現低迷態勢。為提振市場活力，建議采取以下差異化措施。

（1）在住宅市場方面，建議通過適度降息及下調存款準備金率等金融政策緩解購房者壓力，同時完善差別化信貸政策，重點支持剛需和改善性需求。央行可建立動態調整機制，根據各城市實際情況靈活施策。

（2）商業地產市場則呈現結構性特征。零售業態在一二線城市趨于飽和，而三四線城市仍存在供給缺口，建議開發商下沉布局優質地段；寫字樓及大宗交易市場在北京、上海等金融中心城市保持較高活躍度，建議開發商著力提升空間品質與靈活性，打造符合企業品牌升級需求的優質辦公產品。

總體而言，房地產市場健康發展的關鍵在于：開發商應精準把握細分市場需求，政策制定者需實施差異化調控策略，各方協同推動行業轉型升級，最終實現經濟與社會效益的平衡發展。

3.3消費者信心重塑機制

當前，我國消費者信心指數自2023年起呈現顯著下滑態勢，至今仍在低位徘徊。究其原因，主要受雙重因素影響：短期來看，疫情后遺癥對經濟復蘇和消費心理的沖擊仍在持續；長期而言，國際地緣政治沖突加劇導致的不確定性正持續發酵。值得注意的是，疫情影響的邊際效應正逐步減弱，而地緣政治因素對消費預期的負面沖擊卻呈現擴大化趨勢。

為有效重塑市場信心，建議構建多維度的信心提振機制。首先，通過權威媒體渠道加強國家戰略優勢宣傳，重點突出我國在軍事安全、政治穩定和科技創新等領域的核心競爭力。其次，建立常態化的政企溝通機制，及時傳遞行業政策導向。最后，完善市場信息披露制度，增強行業透明度。唯有夯實消費者對國家發展前景的堅定信念，方能從根本上穩定房地產市場預期，為行業健康發展創造有利條件。

4結語

綜上所述，盡管當前房地產市場整體承壓，但各省市改善型住房需求仍保持較強韌性，這充分彰顯了人民群眾對美好居住生活的持續追求。政府部門需著力推進城市更新行動，完善基礎設施及醫療教育等公共服務配套，加快老舊小區改造進程。房企亟待轉變發展模式，從規模擴張向品質提升轉型，通過合理運用新型建材、優化建筑結構等方式，打造健康舒適、綠色耐久的高品質住宅。行業參與者應深刻把握“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”5這一新時代社會主要矛盾，精準洞察住房需求升級趨勢，以建筑功能創新設計實現供需兩方的“雙向奔赴”。

參考文獻：

[1］沈暢．基于神經網絡的城市新建商品房去化時間預測研究[D]．秦皇島：燕山大學，2023.

[2」賈東峰，張立朔，劉燕萍．多源數據融合的歷史建筑數字孿生系統關鍵技術［J]．南昌大學學報（工科版），2024，46（2）：170-176.

[3］亢舒．如何更好滿足百姓住房需求［N]．經濟日報，2024.

[4］李宇嘉．政策性住房金融助力保障房籌集的存量之路[J]．住宅與房地產，2024（21）：7-11.

[5］曹林．智慧城市理念在城市規劃中的應用研究［J]．美與時代（城市版），2020（10）：14-15.