房地產(chǎn)公司稅收成本優(yōu)化的有效思考

摘" 要：概述稅收成本優(yōu)化，分析房地產(chǎn)公司稅收成本優(yōu)化的有效途徑，結(jié)果表明，房地產(chǎn)公司不僅需要樹(shù)立全過(guò)程稅收成本優(yōu)化意識(shí)，基于“四原則”加強(qiáng)籌劃，還需要有針對(duì)性地開(kāi)展優(yōu)化工作，利用“臨界點(diǎn)”“關(guān)鍵點(diǎn)”實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，使用技術(shù)手段管控稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)業(yè)財(cái)融合提升籌劃水平，為稅收成本優(yōu)化提供保障性條件，如制度保障、內(nèi)審監(jiān)督保障等，繼而提高房地產(chǎn)公司稅收成本質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅收成本優(yōu)化；業(yè)財(cái)融合

DOI：10.12231/j.issn.1000-8772.2025.25.007

引言

房地產(chǎn)公司在依法依規(guī)納稅的前提下，為了有效利用稅務(wù)政策降低稅收成本，應(yīng)做好稅務(wù)管理的優(yōu)化工作。然而，在實(shí)際工作中，因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)政策不熟悉、對(duì)公司業(yè)務(wù)不了解，容易導(dǎo)致稅務(wù)管理工作缺失，加重企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?；诖?，為了提高企業(yè)的稅務(wù)管理水平，探析房地產(chǎn)公司稅收成本優(yōu)化的有效途徑變得尤為重要。

1 概述稅收成本優(yōu)化

稅收成本優(yōu)化是指通過(guò)對(duì)影響稅收成本的要素進(jìn)行改革、完善，使實(shí)際的稅收成本無(wú)限地迫近理想的稅收成本，最終實(shí)現(xiàn)提高稅收效率、減少稅收征管損失目標(biāo)的過(guò)程。在稅收成本優(yōu)化期間，可以運(yùn)用多種方法，如稅務(wù)成本分?jǐn)偂N售方式的選擇、享受政策優(yōu)惠等，結(jié)合公司自身情況，從實(shí)際出發(fā)制訂行之有效的管理方案，以降低稅收成本。當(dāng)前，有些房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理存在下述問(wèn)題，影響稅務(wù)管理效果，徒增稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一，稅收成本優(yōu)化意識(shí)有待調(diào)整，存在事前不到位、事中不靈活、事后不深刻的問(wèn)題。第二，稅收成本優(yōu)化缺乏合法性、戰(zhàn)略性、融合性。第三，稅收成本優(yōu)化過(guò)于籠統(tǒng)，未能有針對(duì)性地開(kāi)展優(yōu)化工作。第四，不善于利用稅務(wù)中“關(guān)鍵點(diǎn)”提高稅收成本優(yōu)化的有效性。第五，在高新技術(shù)滲入稅務(wù)籌劃領(lǐng)域的大背景下，很難使用“數(shù)字化+”手段解決稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理難題。第六，業(yè)財(cái)融合乏力，稅收成本優(yōu)化的迅捷性隨之降低。第七，存在人才不足、制度欠缺、內(nèi)審監(jiān)督與整改效果欠佳的問(wèn)題，阻礙稅收成本優(yōu)化提質(zhì)增效。

2 房地產(chǎn)公司稅收成本優(yōu)化的有效途徑

2.1 樹(shù)立全過(guò)程稅收成本優(yōu)化意識(shí)

從房地產(chǎn)公司全生命周期的角度來(lái)講，自公司創(chuàng)立起到退出市場(chǎng)為止，始終需要遵守法律法規(guī)完成繳稅任務(wù)，這說(shuō)明稅收成本優(yōu)化貫穿公司運(yùn)營(yíng)全過(guò)程，屬于一種周而復(fù)始的財(cái)務(wù)管理手段。因?yàn)槎愂粘杀緝?yōu)化周而復(fù)始、永不停止，所以僅開(kāi)展事前籌劃或事后籌劃，都不足以凸顯稅收成本優(yōu)化的貫穿性，同時(shí)因?yàn)槠浯嬖谌芷谶\(yùn)營(yíng)活動(dòng)與稅收成本優(yōu)化脫鉤的問(wèn)題，可能會(huì)出現(xiàn)優(yōu)化不到位或者引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)等情況?；诖耍瑸榱私鉀Q上述問(wèn)題并保證優(yōu)化科學(xué)、到位、高效，房地產(chǎn)公司需要樹(shù)立全過(guò)程稅收成本優(yōu)化管理意識(shí)。首先，在開(kāi)展稅收成本優(yōu)化活動(dòng)之前，應(yīng)收集整理房地產(chǎn)公司的稅務(wù)資料，對(duì)以往的稅務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)、效果、趨勢(shì)、特征等加以分析，并明確公司的稅務(wù)管理能力、優(yōu)勢(shì)、短板等，還應(yīng)深度解析最新稅收法規(guī)、政策、文件等內(nèi)容，既能為稅收成本優(yōu)化提供依據(jù)，又能探索依法享受稅收優(yōu)惠的出路。房地產(chǎn)公司在了解自身稅收成本優(yōu)化規(guī)律以及稅務(wù)大環(huán)境的條件下，應(yīng)解析運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、明確運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，從實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的角度出發(fā)制訂稅收成本優(yōu)化方案。其次，房地產(chǎn)公司應(yīng)加大事中籌劃力度，主要由于在生產(chǎn)、市場(chǎng)、政策等方面發(fā)生改變的情況下，原有的優(yōu)化方案可能會(huì)出現(xiàn)適應(yīng)性降低的情況，致使優(yōu)化需求與優(yōu)化方式不匹配，并最終影響優(yōu)化效果?；诖?，房地產(chǎn)公司應(yīng)從優(yōu)化中期稅收成本效果的角度實(shí)施動(dòng)態(tài)管理模式，在公司運(yùn)營(yíng)期間留意可能沖擊現(xiàn)有優(yōu)化方案的因素，以便及時(shí)調(diào)整相關(guān)方案，提高事中管理彈性，有效解決稅收成本優(yōu)化“一刀切”問(wèn)題，保證優(yōu)化理念和方法始終實(shí)事求是、切實(shí)可行。最后，應(yīng)對(duì)稅收成本優(yōu)化過(guò)程進(jìn)行復(fù)盤(pán)，將優(yōu)化預(yù)期與實(shí)際效益放在一起加以比較，發(fā)現(xiàn)不足，為公司下一步改進(jìn)稅務(wù)優(yōu)化方案提供依據(jù)，推動(dòng)房地產(chǎn)公司的稅收成本優(yōu)化。

2.2 基于“四原則”加強(qiáng)稅收成本優(yōu)化

稅收成本優(yōu)化應(yīng)具備穩(wěn)定性與長(zhǎng)效性，這需要房地產(chǎn)公司在認(rèn)識(shí)到稅務(wù)管理重要性的同時(shí)，不斷積累稅務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，完成優(yōu)化任務(wù)。第一，合法性原則。雖然稅收成本優(yōu)化具備主觀性特征，需要從維護(hù)公司利益的角度出發(fā)開(kāi)展優(yōu)化活動(dòng)，但實(shí)際上一切優(yōu)化活動(dòng)都建立在合法合規(guī)的前提下。若優(yōu)化活動(dòng)違反法規(guī)，不僅會(huì)增加法律風(fēng)險(xiǎn)，面臨巨額罰款，加重繳稅壓力，還會(huì)損害公司的名譽(yù)，不利于品牌建設(shè)，市場(chǎng)影響力也會(huì)隨之減弱，并影響到公司的后續(xù)布局與發(fā)展。因此，公司應(yīng)強(qiáng)化法治思想，確保稅收成本優(yōu)化以法為基，嚴(yán)守法治紅線。第二，戰(zhàn)略性原則。通過(guò)分析房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理全生命周期優(yōu)化的意義與做法可知，無(wú)論是事前優(yōu)化，還是事中修正，都以實(shí)現(xiàn)公司運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，在復(fù)盤(pán)事后稅收效益時(shí)應(yīng)關(guān)注戰(zhàn)略性運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成度，這說(shuō)明稅收成本優(yōu)化是公司實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的一大舉措，所有優(yōu)化手段需要為戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成而服務(wù)，這就需要公司將稅收成本優(yōu)化納入運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，保證優(yōu)化有著“一盤(pán)棋”“一張網(wǎng)”的特點(diǎn)，讓優(yōu)化工作能環(huán)環(huán)相扣、面面俱到，達(dá)到橫向到邊、縱向到底的效果。第三，減稅性原則。房地產(chǎn)公司研究稅收法規(guī)與政策管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的根本目的是增加公司的經(jīng)濟(jì)效益，為了做到這一點(diǎn)，應(yīng)依法依規(guī)嚴(yán)控稅收成本，將是否能減輕稅負(fù)壓力視為稅收管理優(yōu)化的出發(fā)點(diǎn)，對(duì)比分析多種優(yōu)化方式，達(dá)到提高稅收成本優(yōu)化有效性的目的。第四，融合性原則。在房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)全生命周期，需要使用多種稅收管理優(yōu)化手段，解決優(yōu)化方式固化、低效等問(wèn)題，如公司可以利用組織結(jié)構(gòu)、混合銷售、折舊方式等手段實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合優(yōu)化目標(biāo)，科學(xué)拓展優(yōu)化空間，使得稅收成本優(yōu)化擁有更多可能性[1]。

2.3 有針對(duì)性地開(kāi)展稅收成本優(yōu)化工作

房地產(chǎn)公司需要在項(xiàng)目獲取、開(kāi)發(fā)、銷售三大階段有針對(duì)性地落實(shí)優(yōu)化稅收成本工作目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等，應(yīng)根據(jù)公司所處的發(fā)展階段針對(duì)不同稅種進(jìn)行優(yōu)化。以印花稅為例，在房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取階段公司應(yīng)熟悉相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，在公司成立之初可先備案為小規(guī)模納稅人，使土地出讓合同在繳納印花稅時(shí)可以按照支持小微企業(yè)發(fā)展的政策享受減半征收的稅收優(yōu)惠，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前再轉(zhuǎn)登記為一般納稅人；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，公司應(yīng)明晰增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵退稅政策條件，結(jié)合自身業(yè)務(wù)盡早實(shí)現(xiàn)納稅信用等級(jí)提升，滿足退稅申請(qǐng)條件，及時(shí)進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵退稅申請(qǐng)，為公司開(kāi)發(fā)建設(shè)獲取更多的現(xiàn)金流；在房地產(chǎn)銷售階段，應(yīng)在與客戶簽訂的購(gòu)房相關(guān)協(xié)議中對(duì)贈(zèng)送的物品進(jìn)行明確約定，滿足混合銷售條件，避免相關(guān)物品被視為無(wú)償贈(zèng)送繳納額外稅費(fèi)。

2.4 利用土地增值稅中的“關(guān)鍵點(diǎn)”加強(qiáng)稅收成本優(yōu)化

房地產(chǎn)公司可以根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的全周期計(jì)劃與管理， 合理有效降低項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅收成本優(yōu)化目標(biāo)?；谕恋卦鲋刀惖亩愂粘杀緝?yōu)化有以下幾個(gè)要點(diǎn)：第一，以房地產(chǎn)項(xiàng)目為管理主體；第二，關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利變化對(duì)土地增值稅稅負(fù)的影響；第三，土地增值稅管理應(yīng)貫通項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、竣備交付，及土地增值稅清算全周期；第四，土地增值稅管理應(yīng)加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，追求積極、有序的稅收成本優(yōu)化效果。在項(xiàng)目投資階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)因地制宜，收集整理項(xiàng)目所在區(qū)域土地增值稅相關(guān)的政策，為解決“如何優(yōu)化稅收成本”這一問(wèn)題提供依據(jù)，并在此前提下踐行審慎性原則，全面探究土地增值稅清算分期、公建成本與拆遷補(bǔ)償?shù)目鄢?、不同業(yè)態(tài)的成本分?jǐn)偟榷愂找?guī)定，合理預(yù)測(cè)投資規(guī)模達(dá)到防控稅收成本風(fēng)險(xiǎn)的管理效果。在項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)公司需要探究普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取享受普通住宅增值率低于20%的免稅優(yōu)惠；同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目土地情況及開(kāi)發(fā)方案，通過(guò)項(xiàng)目分期規(guī)劃找準(zhǔn)稅收成本優(yōu)化的落腳點(diǎn)，避免土地成本在土地增值稅不同分期中抵扣時(shí)出現(xiàn)重大不利影響；房地產(chǎn)公司亦需要科學(xué)規(guī)劃營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)方案，以充分考量與運(yùn)用不同情況下土地增值稅抵扣的條件，以及可能產(chǎn)生的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在產(chǎn)品以及經(jīng)營(yíng)方案生成階段，房地產(chǎn)公司需要提升項(xiàng)目規(guī)范化管理水平，同時(shí)做好土地增值稅清算分期工作，識(shí)別可能會(huì)影響到稅收成本優(yōu)化效果的關(guān)鍵事項(xiàng)，以關(guān)鍵事項(xiàng)為支點(diǎn)制定稅收成本優(yōu)化計(jì)劃，關(guān)鍵事項(xiàng)包括公建配套或其他配建類房產(chǎn)無(wú)償移交視同銷售處理方式，重大跨期建安成本、業(yè)態(tài)專屬成本分?jǐn)偡绞竭x擇等，使得基于土地增值稅管理的稅收成本優(yōu)化有的放矢。在項(xiàng)目建設(shè)以及銷售階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目測(cè)算，提前做好稅務(wù)系統(tǒng)土地增值稅建檔工作，還應(yīng)做好土地增值稅預(yù)征率管理以及基于銷售收入、建安成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等稅收成本優(yōu)化工作。房地產(chǎn)公司稅收成本優(yōu)化應(yīng)充分利用以下幾個(gè)“關(guān)鍵點(diǎn)”。第一，設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)，依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，為了做到這一點(diǎn)，需要明確其他商品房與普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)與界限，為后續(xù)享受普通住宅有關(guān)政策優(yōu)惠奠定基礎(chǔ)；第二，預(yù)算關(guān)鍵點(diǎn)。根據(jù)現(xiàn)行稅法與政策做好測(cè)算工作，對(duì)稅收成本做到心中有數(shù)，解決可能引發(fā)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，還要在預(yù)算期間加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控；第三，完工關(guān)鍵點(diǎn)。這是房產(chǎn)項(xiàng)目繳稅分水嶺，控制稅收成本，合理鋪排完工時(shí)間，給成本結(jié)算提供充足的時(shí)間，以免因工程成本結(jié)算不足而徒增稅收成本[3]。

2.5 使用技術(shù)手段管控稅收成本優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)

將高新技術(shù)與房地產(chǎn)公司稅收成本優(yōu)化活動(dòng)融合是大勢(shì)所趨，需要公司建設(shè)稅務(wù)管理數(shù)據(jù)庫(kù)，用以不斷獲取、分析、挖掘各類數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上客觀評(píng)析稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，包括風(fēng)險(xiǎn)所在環(huán)節(jié)、影響對(duì)象、產(chǎn)生的原因等，保證稅務(wù)管理風(fēng)控具備科學(xué)性、前置性、綜合性。為了在風(fēng)險(xiǎn)可控的條件下，提高稅收成本優(yōu)化質(zhì)量，需要房地產(chǎn)公司使用數(shù)字技術(shù)構(gòu)建稅務(wù)優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，將風(fēng)險(xiǎn)劃分為若干等級(jí)，如高、中、低等，該系統(tǒng)應(yīng)能夠自動(dòng)收集與處理涉及稅務(wù)的數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，將預(yù)警性信息以報(bào)告的形式傳輸至稅務(wù)管理部門(mén)，部門(mén)工作人員會(huì)根據(jù)報(bào)告的提示與建議采取科學(xué)的管理手段，保證管理風(fēng)險(xiǎn)可控，推動(dòng)稅務(wù)優(yōu)化工作朝著數(shù)字化的方向發(fā)展[4]。

2.6 在業(yè)財(cái)融合的條件下提升稅收成本優(yōu)化水平

房地產(chǎn)公司在業(yè)財(cái)融合條件下開(kāi)展稅收成本優(yōu)化活動(dòng)是業(yè)、財(cái)、稅高度交融的一大舉措，能夠提高稅收成本優(yōu)化的指向性，打通稅務(wù)管理“最后一公里”，以免因稅務(wù)管理人員不了解業(yè)務(wù)端的稅收實(shí)況而造成優(yōu)化脫離實(shí)際的后果。為了加大業(yè)、財(cái)、稅聯(lián)動(dòng)的力度，房地產(chǎn)公司應(yīng)發(fā)揮管理會(huì)計(jì)報(bào)告的作用，相較于財(cái)務(wù)報(bào)告，管理會(huì)計(jì)報(bào)告具備內(nèi)容不設(shè)限、可實(shí)時(shí)編制與上傳、反映業(yè)務(wù)端實(shí)況等優(yōu)勢(shì)，不僅可以滿足房地產(chǎn)公司稅務(wù)動(dòng)態(tài)籌劃的需求，也可以及時(shí)識(shí)別業(yè)務(wù)端的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，為動(dòng)態(tài)風(fēng)控提供抓手，達(dá)到提高稅務(wù)管理效率的目的。

2.7 為稅收管理籌劃提供保障性條件

首先，房地產(chǎn)公司需要積極培養(yǎng)人才，確保稅收成本優(yōu)化人員具備較強(qiáng)的法治意識(shí)，并熟悉公司業(yè)務(wù)，擁有服務(wù)精神、合作觀念、溝通能力等綜合素養(yǎng)，可以扎根基層、立足實(shí)際完成稅收成本優(yōu)化任務(wù)，同時(shí)可以增強(qiáng)籌劃工作的創(chuàng)新性；其次，房地產(chǎn)公司需要加大制度建設(shè)力度。例如，在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)防控稅收成本優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，可以推行《稅收成本優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)與優(yōu)化制度》，用以說(shuō)明該系統(tǒng)的應(yīng)用目的、基本規(guī)則、方法等，引導(dǎo)專職人員強(qiáng)化“數(shù)字化+優(yōu)化”思想，為高新技術(shù)滲入稅收成本優(yōu)化領(lǐng)域給予支持。最后，房地產(chǎn)公司需要注重內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督與整改，定期對(duì)稅收成本優(yōu)化架構(gòu)、手段、制度等方面的可行性進(jìn)行評(píng)估，并生成評(píng)估報(bào)告，用報(bào)告指導(dǎo)公司落實(shí)整改目標(biāo)，如更新數(shù)字化籌劃軟硬件、加強(qiáng)針對(duì)性籌劃等，繼而逐步補(bǔ)齊籌劃短板，助力稅收成本優(yōu)化提質(zhì)增效[5]。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)公司做好稅收成本優(yōu)化工作可以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，減少稅收成本，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)依照法規(guī)開(kāi)展籌劃活動(dòng)，還要根據(jù)業(yè)務(wù)端的實(shí)際情況、自身發(fā)展需求、客觀環(huán)境等靈活運(yùn)用多種優(yōu)化方式，同時(shí)使用信息技術(shù)助推優(yōu)化活動(dòng)創(chuàng)新與發(fā)展，繼而提高房地產(chǎn)公司稅收成本的優(yōu)化質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：王思云（1986-），女，侗族，貴州遵義人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：稅務(wù)管理、成本管理。