房地產公司稅收成本優化的有效思考

摘" 要：概述稅收成本優化，分析房地產公司稅收成本優化的有效途徑，結果表明，房地產公司不僅需要樹立全過程稅收成本優化意識，基于“四原則”加強籌劃，還需要有針對性地開展優化工作，利用“臨界點”“關鍵點”實現稅務管理目標。在此基礎上，使用技術手段管控稅務籌劃風險，并通過業財融合提升籌劃水平，為稅收成本優化提供保障性條件，如制度保障、內審監督保障等，繼而提高房地產公司稅收成本質量。

關鍵詞：房地產公司；稅收成本優化；業財融合

DOI：10.12231/j.issn.1000-8772.2025.25.007

引言

房地產公司在依法依規納稅的前提下，為了有效利用稅務政策降低稅收成本，應做好稅務管理的優化工作。然而，在實際工作中，因為財務人員對稅務政策不熟悉、對公司業務不了解，容易導致稅務管理工作缺失，加重企業稅務負擔，降低企業的經濟效益。基于此，為了提高企業的稅務管理水平，探析房地產公司稅收成本優化的有效途徑變得尤為重要。

1 概述稅收成本優化

稅收成本優化是指通過對影響稅收成本的要素進行改革、完善，使實際的稅收成本無限地迫近理想的稅收成本，最終實現提高稅收效率、減少稅收征管損失目標的過程。在稅收成本優化期間，可以運用多種方法，如稅務成本分攤、銷售方式的選擇、享受政策優惠等，結合公司自身情況，從實際出發制訂行之有效的管理方案，以降低稅收成本。當前，有些房地產公司稅務管理存在下述問題，影響稅務管理效果，徒增稅務風險。第一，稅收成本優化意識有待調整，存在事前不到位、事中不靈活、事后不深刻的問題。第二，稅收成本優化缺乏合法性、戰略性、融合性。第三，稅收成本優化過于籠統，未能有針對性地開展優化工作。第四，不善于利用稅務中“關鍵點”提高稅收成本優化的有效性。第五，在高新技術滲入稅務籌劃領域的大背景下，很難使用“數字化+”手段解決稅務籌劃風險管理難題。第六，業財融合乏力，稅收成本優化的迅捷性隨之降低。第七，存在人才不足、制度欠缺、內審監督與整改效果欠佳的問題，阻礙稅收成本優化提質增效。

2 房地產公司稅收成本優化的有效途徑

2.1 樹立全過程稅收成本優化意識

從房地產公司全生命周期的角度來講，自公司創立起到退出市場為止，始終需要遵守法律法規完成繳稅任務，這說明稅收成本優化貫穿公司運營全過程，屬于一種周而復始的財務管理手段。因為稅收成本優化周而復始、永不停止，所以僅開展事前籌劃或事后籌劃，都不足以凸顯稅收成本優化的貫穿性，同時因為其存在全生命周期運營活動與稅收成本優化脫鉤的問題，可能會出現優化不到位或者引發法律風險等情況。基于此，為了解決上述問題并保證優化科學、到位、高效，房地產公司需要樹立全過程稅收成本優化管理意識。首先，在開展稅收成本優化活動之前，應收集整理房地產公司的稅務資料，對以往的稅務工作經驗、效果、趨勢、特征等加以分析，并明確公司的稅務管理能力、優勢、短板等，還應深度解析最新稅收法規、政策、文件等內容，既能為稅收成本優化提供依據，又能探索依法享受稅收優惠的出路。房地產公司在了解自身稅收成本優化規律以及稅務大環境的條件下，應解析運營戰略、明確運營目標，從實現運營目標的角度出發制訂稅收成本優化方案。其次，房地產公司應加大事中籌劃力度，主要由于在生產、市場、政策等方面發生改變的情況下，原有的優化方案可能會出現適應性降低的情況，致使優化需求與優化方式不匹配，并最終影響優化效果。基于此，房地產公司應從優化中期稅收成本效果的角度實施動態管理模式，在公司運營期間留意可能沖擊現有優化方案的因素，以便及時調整相關方案，提高事中管理彈性，有效解決稅收成本優化“一刀切”問題，保證優化理念和方法始終實事求是、切實可行。最后，應對稅收成本優化過程進行復盤，將優化預期與實際效益放在一起加以比較，發現不足，為公司下一步改進稅務優化方案提供依據，推動房地產公司的稅收成本優化。

2.2 基于“四原則”加強稅收成本優化

稅收成本優化應具備穩定性與長效性，這需要房地產公司在認識到稅務管理重要性的同時，不斷積累稅務管理經驗，完成優化任務。第一，合法性原則。雖然稅收成本優化具備主觀性特征，需要從維護公司利益的角度出發開展優化活動，但實際上一切優化活動都建立在合法合規的前提下。若優化活動違反法規，不僅會增加法律風險，面臨巨額罰款，加重繳稅壓力，還會損害公司的名譽，不利于品牌建設，市場影響力也會隨之減弱，并影響到公司的后續布局與發展。因此，公司應強化法治思想，確保稅收成本優化以法為基，嚴守法治紅線。第二，戰略性原則。通過分析房地產公司稅務管理全生命周期優化的意義與做法可知，無論是事前優化，還是事中修正，都以實現公司運營戰略目標為導向，在復盤事后稅收效益時應關注戰略性運營目標的達成度，這說明稅收成本優化是公司實現發展戰略的一大舉措，所有優化手段需要為戰略目標達成而服務，這就需要公司將稅收成本優化納入運營戰略，保證優化有著“一盤棋”“一張網”的特點，讓優化工作能環環相扣、面面俱到，達到橫向到邊、縱向到底的效果。第三，減稅性原則。房地產公司研究稅收法規與政策管理生產經營過程的根本目的是增加公司的經濟效益，為了做到這一點，應依法依規嚴控稅收成本，將是否能減輕稅負壓力視為稅收管理優化的出發點，對比分析多種優化方式，達到提高稅收成本優化有效性的目的。第四，融合性原則。在房地產公司運營全生命周期，需要使用多種稅收管理優化手段，解決優化方式固化、低效等問題，如公司可以利用組織結構、混合銷售、折舊方式等手段實現業財融合優化目標，科學拓展優化空間，使得稅收成本優化擁有更多可能性[1]。

2.3 有針對性地開展稅收成本優化工作

房地產公司需要在項目獲取、開發、銷售三大階段有針對性地落實優化稅收成本工作目標。對于房地產公司而言，涉及增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等，應根據公司所處的發展階段針對不同稅種進行優化。以印花稅為例，在房地產項目獲取階段公司應熟悉相關稅收優惠政策，在公司成立之初可先備案為小規模納稅人，使土地出讓合同在繳納印花稅時可以按照支持小微企業發展的政策享受減半征收的稅收優惠，待項目開發之前再轉登記為一般納稅人；在房地產開發階段，公司應明晰增值稅進項留抵退稅政策條件，結合自身業務盡早實現納稅信用等級提升，滿足退稅申請條件，及時進行增值稅進項留抵退稅申請，為公司開發建設獲取更多的現金流；在房地產銷售階段，應在與客戶簽訂的購房相關協議中對贈送的物品進行明確約定，滿足混合銷售條件，避免相關物品被視為無償贈送繳納額外稅費。

2.4 利用土地增值稅中的“關鍵點”加強稅收成本優化

房地產公司可以根據土地增值稅相關規定，加強對房地產開發項目土地增值稅的全周期計劃與管理， 合理有效降低項目的土地增值稅稅負，實現稅收成本優化目標。基于土地增值稅的稅收成本優化有以下幾個要點：第一，以房地產項目為管理主體；第二，關注房地產項目毛利變化對土地增值稅稅負的影響；第三，土地增值稅管理應貫通項目開發、銷售、竣備交付，及土地增值稅清算全周期；第四，土地增值稅管理應加強部門聯動，追求積極、有序的稅收成本優化效果。在項目投資階段，房地產公司應因地制宜，收集整理項目所在區域土地增值稅相關的政策，為解決“如何優化稅收成本”這一問題提供依據，并在此前提下踐行審慎性原則，全面探究土地增值稅清算分期、公建成本與拆遷補償的扣除、不同業態的成本分攤等稅收規定，合理預測投資規模達到防控稅收成本風險的管理效果。在項目定位和方案設計階段，房地產公司需要探究普通住宅認定標準，爭取享受普通住宅增值率低于20%的免稅優惠；同時，根據項目土地情況及開發方案，通過項目分期規劃找準稅收成本優化的落腳點，避免土地成本在土地增值稅不同分期中抵扣時出現重大不利影響；房地產公司亦需要科學規劃營銷設施建設方案，以充分考量與運用不同情況下土地增值稅抵扣的條件，以及可能產生的稅收風險。在產品以及經營方案生成階段，房地產公司需要提升項目規范化管理水平，同時做好土地增值稅清算分期工作，識別可能會影響到稅收成本優化效果的關鍵事項，以關鍵事項為支點制定稅收成本優化計劃，關鍵事項包括公建配套或其他配建類房產無償移交視同銷售處理方式，重大跨期建安成本、業態專屬成本分攤方式選擇等，使得基于土地增值稅管理的稅收成本優化有的放矢。在項目建設以及銷售階段，房地產公司應結合項目測算，提前做好稅務系統土地增值稅建檔工作，還應做好土地增值稅預征率管理以及基于銷售收入、建安成本、開發間接費等稅收成本優化工作。房地產公司稅收成本優化應充分利用以下幾個“關鍵點”。第一，設計關鍵點，依據土地增值稅相關規定享受免征土地增值稅的優惠，為了做到這一點，需要明確其他商品房與普通住宅的標準與界限，為后續享受普通住宅有關政策優惠奠定基礎；第二，預算關鍵點。根據現行稅法與政策做好測算工作，對稅收成本做到心中有數，解決可能引發預算風險的問題，還要在預算期間加強動態管控；第三，完工關鍵點。這是房產項目繳稅分水嶺，控制稅收成本，合理鋪排完工時間，給成本結算提供充足的時間，以免因工程成本結算不足而徒增稅收成本[3]。

2.5 使用技術手段管控稅收成本優化風險

將高新技術與房地產公司稅收成本優化活動融合是大勢所趨，需要公司建設稅務管理數據庫，用以不斷獲取、分析、挖掘各類數據，并在此基礎上客觀評析稅務管理風險，包括風險所在環節、影響對象、產生的原因等，保證稅務管理風控具備科學性、前置性、綜合性。為了在風險可控的條件下，提高稅收成本優化質量，需要房地產公司使用數字技術構建稅務優化風險預警系統，將風險劃分為若干等級，如高、中、低等，該系統應能夠自動收集與處理涉及稅務的數據，并在此基礎上判斷風險等級，將預警性信息以報告的形式傳輸至稅務管理部門，部門工作人員會根據報告的提示與建議采取科學的管理手段，保證管理風險可控，推動稅務優化工作朝著數字化的方向發展[4]。

2.6 在業財融合的條件下提升稅收成本優化水平

房地產公司在業財融合條件下開展稅收成本優化活動是業、財、稅高度交融的一大舉措，能夠提高稅收成本優化的指向性，打通稅務管理“最后一公里”，以免因稅務管理人員不了解業務端的稅收實況而造成優化脫離實際的后果。為了加大業、財、稅聯動的力度，房地產公司應發揮管理會計報告的作用，相較于財務報告，管理會計報告具備內容不設限、可實時編制與上傳、反映業務端實況等優勢，不僅可以滿足房地產公司稅務動態籌劃的需求，也可以及時識別業務端的稅務籌劃風險，為動態風控提供抓手，達到提高稅務管理效率的目的。

2.7 為稅收管理籌劃提供保障性條件

首先，房地產公司需要積極培養人才，確保稅收成本優化人員具備較強的法治意識，并熟悉公司業務，擁有服務精神、合作觀念、溝通能力等綜合素養，可以扎根基層、立足實際完成稅收成本優化任務，同時可以增強籌劃工作的創新性；其次，房地產公司需要加大制度建設力度。例如，在運用風險預警系統防控稅收成本優化風險的基礎上，可以推行《稅收成本優化風險預警系統建設與優化制度》，用以說明該系統的應用目的、基本規則、方法等，引導專職人員強化“數字化+優化”思想，為高新技術滲入稅收成本優化領域給予支持。最后，房地產公司需要注重內部審計監督與整改，定期對稅收成本優化架構、手段、制度等方面的可行性進行評估，并生成評估報告，用報告指導公司落實整改目標，如更新數字化籌劃軟硬件、加強針對性籌劃等，繼而逐步補齊籌劃短板，助力稅收成本優化提質增效[5]。

3 結束語

綜上所述，房地產公司做好稅收成本優化工作可以規避法律風險，減少稅收成本，因此，房地產公司應依照法規開展籌劃活動，還要根據業務端的實際情況、自身發展需求、客觀環境等靈活運用多種優化方式，同時使用信息技術助推優化活動創新與發展，繼而提高房地產公司稅收成本的優化質量。

參考文獻

[1]尹健，陳珊.房地產企業稅務籌劃風險及應對措施[J].財經界，2023（32）：168-170.

[2]何煦溢.房地產企業稅務管理現存問題及對策研究[J].財訊，2023（15）：1-3.

[3]蔡志明.納稅籌劃在房地產公司財務管理中的實踐分析[J].現代營銷（上旬刊），2022（05）：4-6.

[4]趙小敏.房地產公司稅務籌劃問題和改進途徑[J].中國中小企業，2020（04）：176-177.

[5]卓明蘭.納稅籌劃在房地產公司財務管理中的應用初探[J].時代經貿，2020（08）：31-32.

作者簡介：王思云（1986-），女，侗族，貴州遵義人，本科，中級會計師，研究方向：稅務管理、成本管理。