日本信托業(yè)中的土地信托

在發(fā)達(dá)國(guó)家，信托品種隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷創(chuàng)新，土地信托是日本信托業(yè)務(wù)中的一個(gè)重要品種。

日本的土地信托始于1984年，是在國(guó)家為提高土地使用率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱潮中興起的。通過(guò)土地信托，政府將民間的活力引入公共事業(yè)。1986年日本當(dāng)局對(duì)土地信托的相關(guān)法律做了修改，允許國(guó)有土地、地方政府的土地作為信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行信托。實(shí)踐證明，它至少具有4方面優(yōu)點(diǎn)：一是避免國(guó)有土地出售影響周邊土地的價(jià)格；二是利用信托機(jī)構(gòu)融資和運(yùn)營(yíng)、管理的專業(yè)技能節(jié)省政府人力和財(cái)力的投入；三是便于綜合利用閑散土地，使分散的多個(gè)土地持有者可以聯(lián)合共同委托給信托銀行更有效地運(yùn)用土地，降低開(kāi)發(fā)成本；四是土地持有者可通過(guò)土地信托減少稅賦(所得稅和財(cái)產(chǎn)繼承稅，如土地買賣的土地稅為5％，而通過(guò)信托，稅率降為0.6％)。至1995年9月，日本信托銀行土地信托的受托件數(shù)為2242件，約占整個(gè)土地開(kāi)發(fā)量的10％。

一、土地信托的特點(diǎn)、類型及業(yè)務(wù)程序

土地信托是以土地作為信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)后，在信托的土地上建立一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的操作，運(yùn)營(yíng)和管理。它屬于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)業(yè)型信托。

土地信托可分為出租型土地信托和銷售型土地信托兩種。出租型土地信托的信托目的(即實(shí)現(xiàn)委托人的意愿)是將建成的不動(dòng)產(chǎn)出租，以取得收益；銷售型土地信托的信托目的是將建成的不動(dòng)產(chǎn)銷售出去，以取得收益。在日本，一般土地信托多為出租型。

這兩種信托的業(yè)務(wù)程序可概述為：

1.為有土地信托意愿的客戶提供咨詢。

2.實(shí)地調(diào)查。包括土地狀況、周邊環(huán)境、政策法規(guī)、市場(chǎng)需求等。

3.在實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出能充分體現(xiàn)土地所有者意愿的土地使用計(jì)劃、方案。

4.締結(jié)基本協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展方式、日程等基本事項(xiàng)，信托雙方達(dá)成一致意見(jiàn)。此協(xié)議不是信托合同，有隨時(shí)終止合作的可能。

5.計(jì)劃立案。進(jìn)行項(xiàng)目基本方案的立案，包括研究設(shè)計(jì)方案、建筑費(fèi)用預(yù)算、收支計(jì)劃、籌資方案、稅務(wù)對(duì)策，制定項(xiàng)目進(jìn)度日程表等。

6.簽定土地信托合同，進(jìn)行土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，信托登記和授予土地所有人土地信托受益權(quán)證書。

7.開(kāi)工。選定設(shè)計(jì)單位，審定設(shè)計(jì)圖；向主管行政部門申報(bào)，辦理審批手續(xù)；選定建筑商，簽定承包合同；確定資金拆借條件，建立專門信托賬戶。

8.在建設(shè)期間，進(jìn)行出租型土地信托招租，管理施工工程，開(kāi)拓租房客戶，預(yù)約簽署租賃合同，制定管理原則、方式、細(xì)則，與物業(yè)管理公司簽定管理合同；銷售型土地信托則需先制定預(yù)銷售計(jì)劃，并開(kāi)始銷售。

9.運(yùn)營(yíng)、管理。出租型土地信托需向租戶收取保證金、租金、共益費(fèi)等；處理租戶提出的事宜，指導(dǎo)、監(jiān)督管理公司、明確管理方法；決定中長(zhǎng)期修繕計(jì)劃；向受益者報(bào)告結(jié)算情況；計(jì)算、支付分紅金和信托報(bào)酬等。

10.信托合同的終結(jié)。將土地、建筑物等信托財(cái)產(chǎn)交付受益人；制作清算、承接、報(bào)告文件；清算承接借款、清算共益費(fèi)、火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等；支付信托分紅、信托財(cái)產(chǎn)；撤銷信托不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和信托登記。二、土地信托合同的要點(diǎn)在于明確委托人、受托人和受益人的權(quán)利與義務(wù)

其內(nèi)容分別在信托設(shè)定時(shí)，信托執(zhí)行時(shí)，收益分配時(shí)及信托終結(jié)時(shí)四個(gè)階段中加以規(guī)定。

1.信托設(shè)定時(shí)。信托合同中對(duì)信托目的、本金、收益、受益權(quán)證書、信托期限等均需予以明示。信托目的應(yīng)是委托人出于對(duì)受托人的信任，將土地交由受托人開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理，受托人本著誠(chéng)實(shí)信用的原則為項(xiàng)目籌措資金、建設(shè)房屋，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理取得收益，分配給受益人。一旦合同簽定，委托人需將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人；并立即進(jìn)行土地所有權(quán)登記和信托登記(登記費(fèi)用由委托人負(fù)擔(dān))。合同需指定當(dāng)初受益人，委托人也可以是受益人，受益人有權(quán)拿到代表受益權(quán)的受益權(quán)證書(由受托人制定)。合同必須明確規(guī)定信托期限、起止日期(原則上與土地信托項(xiàng)目貸款合同期限一致)。合同期滿，雙方認(rèn)為有必要延長(zhǎng)，可由雙方協(xié)商確定。合同中還必須規(guī)定受托人有權(quán)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)自行選擇建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位和建筑商，涉及到的費(fèi)用問(wèn)題應(yīng)與委托人商定。

2.信托執(zhí)行時(shí)。在信托期間，合同規(guī)定：受托人應(yīng)盡善意管理的義務(wù)，為受益人的最大利益去處理信托事務(wù)；受托人有義務(wù)為項(xiàng)目提供貸款、擔(dān)保(以信托的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押)。出租型土地信托合同中規(guī)定，建筑項(xiàng)目完成后，受托人從建筑商接管建筑物時(shí)要進(jìn)行表示登記、保存登記和信托登記，然后進(jìn)行招租、管理，并同時(shí)為建筑物上保險(xiǎn)。受托人對(duì)來(lái)源于租房客戶的保證金的運(yùn)用方法，可做銀行儲(chǔ)蓄、貸款、購(gòu)買債券及金錢信托等。同時(shí)規(guī)定信托期間稅務(wù)部門征收的信托財(cái)產(chǎn)稅金，應(yīng)從信托財(cái)產(chǎn)中支出；如發(fā)生信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入不足以支付信托支出(含還本付息，信托管理費(fèi)，信托報(bào)酬等)時(shí)，可以變賣信托財(cái)產(chǎn)予以補(bǔ)足。合同還可規(guī)定在信托期間受益人可從信托財(cái)產(chǎn)的收益中提存一部分資金作為維修基金。

在信托期間確因委托人委托的土地出現(xiàn)缺陷而產(chǎn)生損失，合同規(guī)定由委托人承擔(dān)；對(duì)受益人取得的受益權(quán)，合同規(guī)定原則上不能轉(zhuǎn)讓和用于抵押；受托人無(wú)訴訟義務(wù)，受益人可提出申訴，如果受托人承認(rèn)其申訴，則訴訟成立；合同原則上是不可解除的，但如發(fā)生天災(zāi)等不可抗力，經(jīng)受益人提出，委托人與受托人認(rèn)可，則可解除合同，如因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生重大變化，致使信托目的明顯不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，經(jīng)受托人提出，并與委托人、受益人協(xié)商一致，亦可解除信托合同。

3.信托收益分配時(shí)。信托合同需明確規(guī)定信托收益的計(jì)算方法，即從信托收入中扣除還本付息的支出、信托管理費(fèi)、信托報(bào)酬，余額作為信托收益分配給受益人。受托人取得的信托報(bào)酬是固定的，由委托人負(fù)擔(dān)，其數(shù)額由委托人、受托人雙方協(xié)定。

4.信托終結(jié)時(shí)。信托合同規(guī)定在信托終結(jié)時(shí)，受托人需制作土地信托終了結(jié)算表。獲受益人認(rèn)可，受托人將信托財(cái)產(chǎn)如數(shù)交還委托人，取回受益權(quán)證書，并及時(shí)辦理信托撤銷登記和信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)還登記手續(xù)。三、土地信托的風(fēng)險(xiǎn)及其控制

土地信托是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)、復(fù)雜系數(shù)較高的信托品種，其風(fēng)險(xiǎn)的類型多屬于管理性風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。即因受托人經(jīng)營(yíng)、管理不善而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，致使項(xiàng)目蒙受損失。在出租型土地信托中，表現(xiàn)為租不出去或出租率偏低；在銷售型土地信托中，表現(xiàn)為銷售不出去或銷售率偏低。雖然土地信托合同規(guī)定，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)，不管項(xiàng)目的收益如何，信托報(bào)酬是固定不變的。但受托人所負(fù)有的善良管理的義務(wù)是不容推卸的。項(xiàng)目搞不好，形成風(fēng)險(xiǎn)，釀成損失，信托銀行的信譽(yù)就會(huì)陡降，即刻失去社會(huì)公眾的信任，以致影響信托銀行的發(fā)展。因此，在簽訂信托合同的前后，信托銀行都必須非常認(rèn)真扎實(shí)地抓好每一環(huán)節(jié)的工作，都應(yīng)有深入細(xì)致的調(diào)查研究、切實(shí)可行的周密計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則、科學(xué)的監(jiān)督管理、靈活多樣的經(jīng)營(yíng)方式，最大限度地為受益人謀取收益。

對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的形成、控制和防范，可從以下幾個(gè)方面加以分析：

1.對(duì)委托人的意愿了解不明，對(duì)土地狀況調(diào)查不詳，對(duì)有關(guān)政策法規(guī)掌握不準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)需求分析不實(shí)，由此而造成信托目的難于實(shí)現(xiàn)，初期就埋下風(fēng)險(xiǎn)的種子。

在日本，土地持有者，進(jìn)行土地信托的有以下幾種情況：一種是不愿將土地脫手，又想尋求穩(wěn)定的收益；二是在遵紀(jì)守法的前提下，打算用最有利的方法繼承遺產(chǎn)，通過(guò)土地信托減免稅收；三是想重建樓宇，但無(wú)財(cái)力；四是缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識(shí)，心中無(wú)底；五是想同他人聯(lián)合共同建房；六是想更合理地利用搬遷后的土地。對(duì)于上述每一種情況，信托銀行都要詳盡地了解委托人的意愿，設(shè)立明確的信托目的，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行深入的實(shí)地調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容有：一是個(gè)別要素調(diào)查，包括土地面積、地形、道路狀況、日照情況、鄰里關(guān)系等；二是法規(guī)調(diào)查，重點(diǎn)是政府對(duì)該土地運(yùn)用的法律和法規(guī)等方面的規(guī)定以及高度、容積率等的規(guī)定；三是環(huán)境調(diào)查，主要是周邊的交通、購(gòu)物、文化、教育、娛樂(lè)、醫(yī)療、綜合服務(wù)等都市設(shè)施，以及周邊土地使用情況等；四是市場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)人口、機(jī)構(gòu)人員的職業(yè)和收入消費(fèi)水平，購(gòu)房或租房的對(duì)象、銷售或出租的價(jià)格與機(jī)率的測(cè)算等。項(xiàng)目的調(diào)查不力，對(duì)后期形成風(fēng)險(xiǎn)的影響頗大，可以說(shuō)是調(diào)查無(wú)據(jù)，必后天失調(diào)。因此這一環(huán)節(jié)必須有詳實(shí)的調(diào)研提綱，要建立綜合數(shù)據(jù)庫(kù)和科學(xué)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行綜合的調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，為土地高效利用和創(chuàng)造最佳的項(xiàng)目收益打下基礎(chǔ)。

2.對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃不周，方案不實(shí)，形成進(jìn)展過(guò)程中矛盾百出，各環(huán)脫節(jié)，方案難于實(shí)現(xiàn)，發(fā)生管理風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，計(jì)劃并非是一成不變的。如果客觀形勢(shì)發(fā)生變化，在不影響信托目的，基本方案的情況下，及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃、協(xié)調(diào)各方關(guān)系是必要的。這一環(huán)節(jié)應(yīng)重點(diǎn)抓好籌資計(jì)劃、建設(shè)計(jì)劃，招租或銷售計(jì)劃。籌資計(jì)劃、資金運(yùn)作計(jì)劃必須有機(jī)地結(jié)合、周密地銜接，在制定計(jì)劃、方案時(shí)，要進(jìn)行科學(xué)的計(jì)算和預(yù)測(cè)，實(shí)施嚴(yán)格的論證(分系列的專業(yè)性的專家論證)和審批程序。

3.因資金不到位、資金運(yùn)作失誤、施工疏于監(jiān)管、出售或出租后服務(wù)不力而形成風(fēng)險(xiǎn)。

資金籌措應(yīng)及時(shí)到位，否則會(huì)加大成本，減少收益。為降低項(xiàng)目成本，增加收益，對(duì)收取的客戶保證金，應(yīng)選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)的金融品種，保證其流動(dòng)性，避免不能及時(shí)退還客戶保證金的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；應(yīng)制定對(duì)建筑施工的管理監(jiān)督細(xì)則，通過(guò)招標(biāo)選擇資質(zhì)好的承包商；在承包期采取表報(bào)與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)查相結(jié)合的方式，在工地建立管理監(jiān)查辦公室；建立售后服務(wù)體制，熱情周到地為客戶服務(wù)。

4.委托人為避免自身的風(fēng)險(xiǎn)在選定受托人即信托銀行時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎嚴(yán)格，土地信托的受托人一般是通過(guò)委托人招標(biāo)確立。如日本東京都政府大樓就是一個(gè)出租型辦公樓土地信托項(xiàng)目，該項(xiàng)目的規(guī)模是世界各國(guó)政府大樓中最大的，地上48層，地下3層，包括辦公樓、餐廳、購(gòu)物場(chǎng)所等。1986年?yáng)|京都政府拿出一塊土地進(jìn)行土地信托，建設(shè)辦公樓，先行招標(biāo)，日本七大信托銀行競(jìng)相參加投標(biāo)，制定標(biāo)書，東京都行政、財(cái)政部門等對(duì)標(biāo)書進(jìn)行綜合審查，確定了中標(biāo)行三家，其中一家為主干行，接受該項(xiàng)目的信托，各行均拿出一定數(shù)額的可運(yùn)用的信托資金如金錢信托和貸款信托的資金，同時(shí)聯(lián)合獲得其他銀行的銀團(tuán)貸款，主干行為貸款負(fù)債人。該項(xiàng)目總投資281億日元。1987年1月簽訂土地信托合同，1988年3月破土動(dòng)工，1990年6月項(xiàng)目工程竣工。現(xiàn)仍在信托期間(信托期限20年)。這是一個(gè)典型的出租型土地信托項(xiàng)目，出租率一直很高，且第一年就有收益。此例說(shuō)明委托人通過(guò)招標(biāo)、選定受托人，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范、信托目的的實(shí)現(xiàn)是十分有力的。受托人即信托銀行應(yīng)具備的起碼條件：第一，有很好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，較高的資信評(píng)級(jí)；第二，有一定的資產(chǎn)規(guī)模(主要是凈資產(chǎn))，資產(chǎn)質(zhì)量較高，有足夠的籌措資金的能力；第三，具備人才優(yōu)勢(shì)，擁有現(xiàn)代金融工程的高級(jí)人才和信托業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)技能；第四，有完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。

日本的土地信托業(yè)務(wù)同其他信托品種的風(fēng)險(xiǎn)控制基本相同，都要受“信托法”、“信托業(yè)法”、“銀行兼營(yíng)法”等法律的管理，還要受有關(guān)法規(guī)的約束(如土地、建筑、稅收等方面的專項(xiàng)法規(guī))；同時(shí)接受主管部門的監(jiān)管，定期向監(jiān)管部門提交業(yè)務(wù)報(bào)告，各種表格資料，接受監(jiān)管部門對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的檢查。監(jiān)管部門對(duì)信托銀行有調(diào)查權(quán)，進(jìn)駐檢查權(quán)和發(fā)出停止其業(yè)務(wù)的命令權(quán)。同時(shí)，還有行業(yè)的自律組織，即信托業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。這樣就構(gòu)成自身、自律、監(jiān)管三個(gè)層次的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。其中最重要的是“法”，只有有法才能對(duì)信托風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有依據(jù)的監(jiān)控。