房改大事記

----1980－1986年，國務(wù)院無住房制度改革專設(shè)機(jī)構(gòu)，房改試點工作由國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部在國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下具體執(zhí)行。

----1986年，國務(wù)院成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，在國務(wù)院辦公廳的領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)行國務(wù)院和各地房改政策的研究和指導(dǎo)工作。歷任組長分別是安志文（1986－1987）、陳俊生（1987－1988）、林漢雄（1988－1991）、陳錦華（1991－1993）、李鐵映（1993－1998）。

----1991－1993年，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組掛靠體改委。一直以來，各地的房改工作由當(dāng)?shù)馗骷壵闪⑾鄳?yīng)級別的部門組織執(zhí)行，部分地區(qū)的房改部門掛靠當(dāng)?shù)伢w改委，部分地區(qū)則由建設(shè)廳分管。各省均由主管省長領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)。

----1988年1月15日，國務(wù)院召開了第一次全國住房制度改革工作會議。2月25日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實施方案》（國發(fā)〖1988〗11號），確定了整體方案分兩步走：第一步是提高房租。公房的投資利息、維修費、管理費、房產(chǎn)稅等，都將逐步列入職工的房租；第二步是補(bǔ)貼公開。將職工的補(bǔ)貼全都納入工資，以結(jié)束“暗補(bǔ)”。房改進(jìn)入了擴(kuò)大試點的階段。

----1991年6月7日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)〖1991〗30號），提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)房改的新思路。

----1991年10月7日，第二次全國住房制度改革工作會議在北京召開。1991年11月，國務(wù)院辦公廳批轉(zhuǎn)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，標(biāo)志著全國的房改全面起步。《意見》要求從改革公房低租金制度著手，將現(xiàn)行公房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度，由住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房這種特殊商品進(jìn)入消費市場。

----1993年11月30日，第三次全國住房制度改革工作會議在北京召開，主要議題是討論《國務(wù)院關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（草案）》。這次房改會議對“小步提租，分步到位”的房改方案作了修正。

----1994年7月18日，國務(wù)院頒布執(zhí)行《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)1994〖43〗號）。它強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)住房制度改革要綜合配套，分階段推進(jìn)；要求穩(wěn)步出售公有住房，對出售公房作了更嚴(yán)格、具體的規(guī)定，明確以標(biāo)準(zhǔn)價購房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)；要求積極推進(jìn)租金改革，租金改革要與各地物價控制指標(biāo)以及工資改革相結(jié)合；提出了與原有售房政策相銜接的原則。

----1998年3月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組并入建設(shè)部，全國房改工作的政策研究和指導(dǎo)工作由建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司執(zhí)行。

----1998年6月，國務(wù)院召開全國住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議。7月初，國務(wù)院發(fā)布實施了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〖1998〗23號）。提出了以停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化為核心，配套改革住房建設(shè)、供應(yīng)、金融辦法，發(fā)展住房交易市場，加快住房建設(shè)的改革目標(biāo)。《通知》的基本原則是堅持在國家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負(fù)擔(dān)；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

----深圳房改的思路從一開始就是要把住房實物分配改為貨幣化分配。其方案可概括為三個字——提、補(bǔ)、售，即提租、補(bǔ)貼和售房。通過房改，深圳建立起可良性循環(huán)的住房供應(yīng)和分配體系，或可簡稱為“一、二、三、四”體系。

----“一”,是指一個基金，即住房專用基金。從1988年開始出售住房至1992年，深圳共收回1.35億元資金，深圳住宅局為此建立了一個住房專用基金，后完善為財政監(jiān)管的預(yù)算外專用資金——住房基金。

----“二”，是指政府（住宅局）和專業(yè)房地產(chǎn)公司兩個渠道建房。

----“三”，是指政府開發(fā)建設(shè)的福利房、社會微利房以及房地產(chǎn)開發(fā)商提供的市場商品房三類住房。其中福利房供應(yīng)對象為黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的公務(wù)員；社會微利房的供應(yīng)對象為企業(yè)及其職工；市場商品房供應(yīng)對象為全社會。

----“四”，是指四種房價。即根據(jù)住房的供應(yīng)渠道的不同，形成準(zhǔn)成本價、全成本價、社會微利價和市場商品價。在深圳，只有黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員體系才能選擇準(zhǔn)成本價，其他單位在一定時期內(nèi)可以自主選擇用準(zhǔn)成本價、全成本價或微利價買房。

資料調(diào)研 康偉平

----按照北京市新方案的設(shè)計，住房實物分配停止后，北京市全部單位將把以前用于建房或購房的住宅投資轉(zhuǎn)化為職工的住房補(bǔ)貼進(jìn)入工資，供無房或住房未達(dá)標(biāo)職工購買相應(yīng)住房，以及新職工未來購房。

----方案執(zhí)行前， 國家與職工之間的分配表現(xiàn)為一種難以維持運轉(zhuǎn)的循環(huán)體系（如圖左部所示）。全體職工創(chuàng)造的價值中未計入工資住房積累的部分和已分得住房的職工所交納的售房款或房租轉(zhuǎn)化為下一輪的住宅投資，由單位建房維持新的循環(huán)。在這種分配制度之下，由于供給有限，住房需求不斷擴(kuò)張，同時實物分配的方式極易造成各種程度的不公。

----新方案在承認(rèn)以往住房福利制分配的前提下進(jìn)行設(shè)計（見圖右部所示），舊公房繼續(xù)按“房改價”出售或出租，補(bǔ)貼的對象則是應(yīng)得而尚未得到住房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工以及新職工。全體職工創(chuàng)造的但未體現(xiàn)在工資中的住房消費資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼納入工資平均分配。除此之外，由于職工出于各自不同的住房需求安排自己的住房投入，到住房市場購房或租房，住房資金（供給）的來源被擴(kuò)大。

----但是，新方案能否成功， 很大程度取決于住宅投資能否順利轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，以及新老制度能否在真正意義上劃清界限。按照圖示，原則上住宅投資的不同來源分別原額轉(zhuǎn)化為補(bǔ)貼，關(guān)鍵是如何銜接。問題是，以前能夠建得起房的單位自然能夠發(fā)放補(bǔ)貼，，以前建不起房的單位仍然無法發(fā)放補(bǔ)貼。

資料調(diào)研：任波

----由于北京市公房出售的房改價沒有考慮級差地租，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，因此，公房上市若不加限制，過去住房實物分配造成的住房不公平立刻就現(xiàn)實化和貨幣化了。比如，一套120平方米的房子，如果按5640元/每平方米的市場價計算，價值近70萬，按照1485元的“房改價”，只需付出近18萬元，如果考慮工齡等其他折扣，其實每平方米只需支付300－400元。

----為了調(diào)節(jié)這種不平衡，新方案的設(shè)計是由公房二級市場來完成這一任務(wù)。按照方案，房改房成交單價如超過4000元，那么4000－5000元部分的80％歸售房人所有，5000元以上部分的50％歸售房人所有，售價越高，上交部分就越多。此外，房屋超標(biāo)面積的上市出售收入，只返還給個人購房時所支付的成本價款，其他部分上交財政或返還原單位。但是“繁雜的準(zhǔn)入制度和苛刻的收益分配”截留了大量有意上市獲利的公房，理性的設(shè)計反而造成二級市場意料之外的低迷狀態(tài)。