投資住宅

克　儉

近幾年，社會各行業在收入普遍提高的基礎上，其克儉收入差距也在擴大，一部分中、高收入的個人和家庭已基本或已達到富裕水平。在這部分個人和家庭中，投資意向日益增強，投資行為日趨活躍，已有相當數量的個人和家庭涉足不同的投資領域。

前年至今，中國人民銀行三次下調利率，股市一波三折，使一些投資者把目光逐漸轉向了房地產方面。據對一些大中城市的統計，近年來個人購買商品房者有10％—20％是用于投資收益為目的。因此可以說，房地產已開始成為越來越多的人關注的投資新領域。

投資住宅的形式

從投資者預期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種方式：一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資；一是期望在較長時期內獲取穩定的定期收益而做的中長期投資，這種投資者購房后主要用于出租為目的，靠按月收取租金得到回報。當然也不排除當物業急劇升值時適時拋出，以獲取更大收益。

對于以出租收取租金為目的的中長期投資，投資人購房后可自行出租或請中介人代為出租。此外，還有包租和包購兩種方式，包租是指由開發商承諾，在投資人購房后代其出租并保證一定回報率的購樓行為；包購是開發商承諾若干年后按原價或折價收回投資人所購房屋，投資人可獲得若干年房屋使用權和收益權的購樓行為。

投資住宅的特點

購買住宅一次性投資較大，但可獲得銀行貸款。隨著我國房地產業的發展，商業性個人購房擔保貸款的逐漸完善和全面推行，個人和家庭投資住宅領域將會得到銀行更大的支持。

任何投資都有一個投資成本的測算問題。投資房地產的成本測算較其他投資領域要復雜得多，需要較多的專業知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。因投資房地產成本不易測算，這就產生了投資風險。由于住宅的需求比較穩定，住宅市場容量大，與其他類型的房地產相比，投資住宅風險相對小一些。但在我國目前階段，住宅市場受政策的影響最大。

房地產本身所具有的區域性，決定了房地產市場帶有鮮明的地域特征，這也是投資房地產與投資其他領域的區別之一。

投資住宅的選擇要點

投資時機的選擇房市和股市一樣，也有其相應的周期。我國前幾次房市周期為5～8年，與經濟發展周期大致同步。目前，各地房市仍在谷底附近平緩下降或略有上升。為啟動房市，政府將會有一系列重大政策和房改措施出臺。考慮到各地政策的滯后性和執行力度的不同，會相繼出現投資住宅的較好時期。舉例來說，對于以租為目的購房的中長期投資，根據測算，當樓盤售價與月租金之比為85：1時，基本保本，當這個比例達到或接近100：1的時候，就可考慮適時投資購房。

投資對象的選擇住宅樓盤與股票一樣，有績優績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應從價格、環境、區位、房型及功能、物業管理等方面綜合考察。需要特別注意的是，投資住宅并非房價越低越好，而是必須物有所值。

欄目主持：程量E—marl ZSCZZ@public．nc．jx．cn