住房抵押貸款：問題與對策

目前我國的住房消費，由于一次性付費所需資金較大，一般購房者都不可能接受這種付款方式，于是由銀行提供住房抵押貸款購房的形式逐漸被大眾消費者所接受。

一

住房抵押貸款在我國發展十幾年，雖然在一定程度上激起了人們心中購房的欲望。但一路走來，住房消費市場卻并沒有象人們所期望的那樣活躍，問題出在哪里呢？

住房抵押貸款存在風險

1、信用風險

發放居民貸款要冒信用風險，而且風險較大。由于居民住房抵押貸款是零售性貸款，其貸款對象是分散的眾多的居民個人，而導致居民個人可支配收入下降的因素相當多，銀行對借款人的財政狀況等進行持續的、有效的監察在我國目前是相當困難的，而且成本很高。同時由于我國目前還沒有對居民個人的資信情況進行調查和評估的行業，銀行較難對借款人資信的起初狀況做出準確的判斷，這樣銀行發放居民住房的抵押貸款就要冒很大的信用風險，所以銀行缺乏發放居民住房抵押貸款的安全感和積極性。

2、抵押物風險

由于目前房地產市場極不成熟，銀行對房地產項目的評估缺乏專業的房地產評估人員，很難準確的評估樓價。而且隨著時間的推移，由于市場的波動，銀行要對樓市進行準確的預測相當困難。這就使銀行取得的抵押房產的實際價值可能大大低于抵押貸款的本息，造成抵押貸款的損失。同時處分抵押物難，從法律的角度說，抵押貸款到期未還，銀行就能對抵押物行使處分權。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由于大部分地區的房地產交易市場還處于初建時期，房地產進入市場交易為數極少。在現行市場體系不完備的條件下，抵押貸款逾期的越多，需要處分的土地、房屋也就越多，而實際處分起來也就越難辦。同時由于抵押登記制度的不健全，使銀行相當一部分的房地產抵押貸款的抵押權利沒有登記，不能受到法律保護，這就影響到抵押貸款的有效性，直接威脅抵押貸款的安全。不規范的操作很容易造成\"房地產泡沫\"，而最終導致金融危機。

缺乏住房抵押貸款二級市場

住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權轉讓市場，是指住房貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保，發行抵押貸款債券市場。二級市場又可分為證券化市場和非證券化市場兩部分。證券化市場因其所具有的流動性強的特點，成為二級市場發展的重心所在。

世界各國住房金融發展實踐表明，住房抵押貸款是實現住房商品化的有效途徑。而作為住房抵押貸款市場重要組成部分的二級市場，其建立和發展對一國住宅產業和住房金融的發展有著十分重要的作用。具體表現在：

1、建立住房抵押貸款二級市場是住宅產業發展的客觀要求。

住宅產業要發展，必須有一個發達的住房市場，有對住房的巨大的現實消費需求(既有支付能力的需求)，以需求為動力，才能真正推動住宅產業的發展。住房只有在市場上通過出售實現價值，住房建設才能得以順利進行，投入資金才能處于良性循環之中。但目前我國居民的家庭收入與較高的房價相比，顯得力不從心，大多數居民只能望\"房\"興嘆。所以應建立住房抵押貸款二級市場，進而促進住房抵押貸款一級市場的發展，提高購房者的購買力，從而創造更多的住房消費有效需求，使住房建設資金得到及時回收，促進資金的良性循環，保證住宅產業的健康發展。

2、建立住房抵押貸款二級市場是貸款銀行業務發展的現實需要。

目前，我國住房抵押貸款的還款期限一般都在10年以上。在這么長的還款期內，如果缺乏二級市場，抵押貸款不具備流動性，加之抵押貸款管理不盡完善、抵押貸款擔保機制不健全等原因，貸款銀行必須獨立承擔由于利率波動、通貨膨脹、貸款人違約等帶來的風險損失。而當這些風險過于集中過大時，貸款銀行就會縮減或停止抵押信貸，從而導致住房抵押貸款業務的萎縮。如果貸款銀行的風險能夠得到有效降低，銀行就會在一定程度上放寬貸款的限制條件，從而擴大居民的貸款需求。增強抵押貸款流動性，還能大提高抵押資金的利用效率，使資金形成良性循環，有效解決長期信貸資金來源不足問題。通過建立住房抵押貸款二級市場，銀行把不具有流動性的抵押貸款變為貨幣資金，可以獲得新的資金來源，再發放新的抵押貸款，不斷擴大業務量。同時，二級市場為貸款銀行進行資產負債管理提供了一個有效的方式，通過二級市場上的交易，可以改變資產結構，使存款期限短、款期限長的負債與資產期限不協調的問題得到解決，同時還能避免資產過分集中的利率風險。

我國現階段十分缺乏住房抵押貸款的二級市場，除了在深圳等個別城市有試點外，在全國范圍內并沒有形成規范的住房抵押貸款二級市場，這嚴重阻礙了住房抵押貸款市場在國內的發展。缺乏二級市場的住房抵押貸款市場永遠是不完整的市場。

住房抵押貸款中的期限和利率存在不合理性

居民能否通過住房抵押貸款增強購房意愿，貸款期限和利率是很重要的因素。一般采用住房抵押貸款購房的工薪階層很少能在短期內還清所欠余款，特別對我國低收入的工薪族，這決定了該貸款的性質屬于長期貸款，銀行應該認識到這一點。在住房抵押貸款搞的好的國家和地區中，其貸款期限一般均超過20年，如新加坡和香港一般為25年，美國最長達40年。而在我國住房抵押貸款的最長期限為30年，但卻有退休年齡的限制，一般人都很難享受較長期限的抵押貸款。同時在貸款利率方面，從發達國家的情況來看，有些國家如德國和瑞典在一定的發展時期，曾采取過政府貼息的政策鼓勵居民用無息貸款購房，美英等國家則采取了低息政策。我國雖然經歷了連續七次降息，但住房抵押貸款利率仍然較高，這是不利于居民利用住房抵押貸款的。

二

我國住房抵押貸款的發展還處在初級階段，這跟我國是一個發展中國家有密切的聯系，根據我國國情，對住房抵押貸款在發展中出現的問題的解決，提出以下對策建議：

采用保險與擔保雙重方法規避住房抵押貸款中存在的風險

1、住房抵押貸款保險

住房抵押貸款保險，是指被保險人因意外傷害或身體高度殘廢或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業或收入下降等社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時按貸款合同尚需歸還的貸款本息。也就是說，保險公司收取一定的保險費(通常由借款人支付)，使貸款人避免因借款人違約拖欠還款而蒙受經濟損失。住房抵押貸款保險，還有一個附加險，即當所購住房遭遇火災等財產損失時，由保險公司賠付。住房抵押貸款保險是規避其在操作中存在的風險的重要途

徑之一。它在實際應用中可劃分為以下幾個險種：

a、普通住房保險

在中國人民銀行新頒布的《個人住房貸款管理辦法》中對房屋保險作了專門規定。該辦法第25條規定：\"以房產作為抵押的，借款人需在合同簽定前辦理房屋保險或委托貸款人辦理有關保險手續。抵押期內，保險單由貸款人保管\"。購房者將所購房屋向保險公司投保，保險金額按照實際購入價格計算。保險公司承擔因自然災害和意外事故所致的損失，使住房得以保值。這樣不僅購房者對其房產安全放心，更重要的是讓擁有住房留置權的商業銀行免除后顧之憂。目前，中保財產保險有限公司天津分公司已經推出了這種房屋保險。保險責任主要包括保險期限內火災、暴雨、冰雹、空中運行物墜落、外界物體倒塌等10余種原因造成的房屋毀壞，或由于防止災害所采取的施救支出。在經過一段時間的實踐后，保險公司可以在總結經驗的基礎上完備并推廣這一險種。

b、住房抵押貸款壽險

該險種是保險公司向借款的購房者提供的一種保額遞減的人壽保險，購房者在辦理借款手續的同時即辦理人壽保險。在保單有效期內如果被保險人身故或完全殘廢，則由保險公司代替貸款家庭償還所欠的貸款余額。這種保險的保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱。目前美國友邦保險上海分公司已經推出這種保險險種。

c、住房抵押貸款保證保險

該險種一般是貸款銀行要求借款購房者投保的險種，借款購房者在借款時向保險公司交納一定數額的保費。保險公司作償還貸款的保證，銀行就相應的給予購房者貸款。由于貸款的償還有了十足的保證，銀行就在利息和借款期限等方面給借款人以一定的優惠。在貸款期限內，如果借款人因發生意外情況不能如期償還貸款，則由保證人償還貸款或由承保人賠付銀行的損失。

2、建立專業的擔保公司為住房抵押貸款提供專業的擔保

除了住房抵押貸款保險以外，為抵押貸款提供安全可靠的擔保也是規避風險的重要途徑之一。

從目前的實際情況看，我國的住房抵押貸款可分為三個擔保層次，第一個層次是由國家專門機構作擔保，對象是國家公務員和重要的科研單位、教育部門人員的住房貸款；第二個層次是由企業作擔保，這需要一定的認證，即一些效益好、實力強的企業根據自己的情況可以為職工辦理貸款擔保；第三個層次是貸款人的住房抵押擔保即一般城鎮居民的住房貸款可以用購買的房屋作擔保。

除此之外，還應鼓勵發展專業的擔保公司。由于擔保公司內部體系完善，有自身專業的中介買賣、評估、法律等配套部門，不僅提高了申請人的信用條件，大大降低了申請貸款的難度，增大了按揭成數和延長還貸期限，減輕供樓壓力，而且可以通過擔保公司的法律監督，保證按揭樓宇的合法性，保護購房人的合法權益。在出現違約時，擔保公司可以協助提供還款的寬限，減少處置抵押物的損失，保障基本的住房條件。

對于銀行來說，把擔保公司納入其個人放貸體系后，首先是提高了按揭貸款的安全性和流動性，強化貸款人的個人信用，增加其還款能力，保證債務的清償，有效的防范了信貸風險；再則通過合作管理，可以加強對按揭貸款的調查、審查和檢查，提高銀行的工作效率，最終達到促進業務發展、增加存貸規模、提高經濟效益的目的。

培育住房抵押貸款二級市場

二級市場的核心是抵押資產證券化，即以銀行所持抵押資產為基礎，向投資者發行抵押支持證券，將風險與其相對應收益轉給投資者。投資者在作投資決策時，主要考慮的是對證券化資產產生收益能力的估計和證券本身的利率風險結構，而不論證券化發起人的資信情況。

為推動抵押證券化市場，可創設住房抵押證券公司。該公司初期為政府擁有，以股份公司形式成立，在公司獲利并取得市場信譽后，將考慮邀請私人機構入股，并將公司股票上市。其業務主要有：(1)購買抵押貸款的債權，取得抵押貸款的盈利和所提供資金成本之間的差價。(2)發行以抵押貸款為后盾的債券，為住房金融機構提供融資，并以政府的名義向證券購買者提供信用擔保，以使其能及時得到利息和本金的償還。(3)發行債務證券和股票，作為公司籌集運營資金。公司成立后，再在滬、深證券交易所設立專板進行抵押支持證券交易。

而在二級市場建立以前，為增加流動性，可對私人發展商推售的房屋要求作回購擔保，對安居工程下建成的房屋，可爭取政府有關部門擔保。政府由此作成的負擔不大，因購回的房產可轉售另一住房需求者，后者可以取得高于普通住房抵押標準的成數和享受較低的利率，從而加快轉售速度。

通過政府貼息使住房抵押貸款的期限和利率趨于合理

事實上房價相對于工資過高并不是我國獨有的現象，并且，除了一些額外的收費外，房價從長期看總是呈上升趨勢，通過人為的方法降低房價讓老百姓買的起房違背市場的一般規律，因此是很難實現的。較為有效并可以操作的方法是，通過金融途徑向居民提供期限較長的低息或無息貸款，從而使較高的難以承受的房價得以在較長時期內分散支付，成為可以承受的房價。照此方法，在西安市一個三口之家購買90平米左右的住房，按照3000元1平米的中等價格計算，需要27萬元左右，如果住房金融機構能夠提供90％的抵押貸款，并且貸款期限可以延長至30年或40年，那么，每年需要歸還的貸款分別為0．61萬-0.81萬元左右，對于一個年收入3-4萬元的家庭來說大約占其年收入的20％-30％，應當是可以接受的。