張寶全：拿什么拯救自己

有媒體稱張寶全為樓市解放軍；也有人稱他為市場(chǎng)價(jià)格的破壞者。因?yàn)闊o論怎樣錙銖必較，也算不出他如此低的價(jià)格開盤。

花200萬(wàn)巨資定項(xiàng)目名為“蘋果社區(qū)”，被張的老朋友老潘解釋為“因?yàn)樘O果是北方產(chǎn)的，廣州沒有，今典是在借‘蘋果突出自己的本地化優(yōu)勢(shì)。”結(jié)果惹得張、謝好一陣唇槍舌戰(zhàn)。

2003年8月5日《英才》獨(dú)家采訪張寶全時(shí)，張卻說：“有人說實(shí)業(yè)救國(guó)，我覺得我當(dāng)時(shí)下海不是救國(guó)，是救自己。”

從理想到現(xiàn)實(shí)

《英才》：地域文化對(duì)你有哪些影響？

張寶全：我是江蘇鎮(zhèn)江人。南方的城市不大，體現(xiàn)一種人文的親切，這與北京不同。北方的大氣，也蠻好。

我20歲在杭州當(dāng)兵，印象比較深的是3、4月份細(xì)雨綿綿的感覺。在你青春期的時(shí)候，這種小情小調(diào)的感覺特別細(xì)膩。后來我就到北京上學(xué)，北京人豪放大氣，皇城腳下一等公民，又是不一樣的感覺。

《英才》：軍旅生涯對(duì)你現(xiàn)在和以后有什么影響力？

張寶全：軍隊(duì)給我最大教育是遇事不慌，即使在你最壞的時(shí)候，也應(yīng)該冷靜。

《英才》：軍隊(duì)的程式化，和你以后搞藝術(shù)，追求個(gè)性張揚(yáng)屬于兩個(gè)不同的層面，對(duì)你是否造成心理上的沖突？

張寶全：這的確屬于兩個(gè)不同的層面。藝術(shù)家的個(gè)性通過作品的主張來表達(dá)，但是我覺得房地產(chǎn)在實(shí)施過程中，正是軍隊(duì)的一套東西，嚴(yán)密的計(jì)劃。像我們做今日家園，從拆遷1000余戶到3000余戶全部業(yè)主入住就兩年時(shí)間，亮在北京和全國(guó)都是絕無僅有的。

《英才》：就是說操作是軍隊(duì)化的？

張寶全：我覺得房地產(chǎn)不是倒買倒賣，操作非常重要。這個(gè)過程如果你不能控制，就會(huì)出紕漏，因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)不規(guī)范。我們公司屬于集團(tuán)作戰(zhàn)，對(duì)一個(gè)不規(guī)范的市場(chǎng)，集權(quán)還是有特殊優(yōu)勢(shì)的。

《英才》：軍旅生涯對(duì)你日后管理還是有幫助的？

張寶全：很多人的失敗在于眼高手低。產(chǎn)品上可能需要有藝術(shù)家的氣質(zhì)，突出個(gè)性化，表達(dá)自己的觀念，不允許重復(fù)自己，可當(dāng)一件事情需要落實(shí)的時(shí)候，還是需要理性的。我的閱歷很雜，所以既可以適應(yīng)浪漫的、虛擬的狀態(tài)，也能迅速轉(zhuǎn)成現(xiàn)實(shí)工作的狀態(tài)。

《英才》：軍隊(duì)和藝術(shù)在你的價(jià)值觀和方法論里面哪個(gè)會(huì)偏重一些？

張寶全：我發(fā)現(xiàn)我的工作和非工作狀態(tài)，是兩種不同的情形。工作時(shí)非常認(rèn)真，甚至苛刻，不工作就是老好人，典型的理想主義者。

《英才》：藝術(shù)家涉及到自我價(jià)值完善，而商人則應(yīng)該是面向社會(huì)，你覺得自己屬于哪種？

張寶全：今天的中國(guó)，改革開放以后，幾十年的不長(zhǎng)時(shí)間里，無論精神還是物質(zhì)，經(jīng)歷了國(guó)外100多年的歷程。從理想到拜金，給中國(guó)人文帶來兩次斷裂。有人說實(shí)業(yè)救國(guó)，我覺得我當(dāng)時(shí)下海不是救國(guó)，是救自己。改革開放后，價(jià)值出現(xiàn)混亂，但人們最終還是選擇適應(yīng)社會(huì)發(fā)展。

商人和藝術(shù)家兩種不同的價(jià)值觀，能很好結(jié)合在一起的原因是靈感。市場(chǎng)需要發(fā)現(xiàn)，這種發(fā)現(xiàn)的靈感，需要理性的評(píng)判，如果沒有理性，發(fā)現(xiàn)也寓含著危險(xiǎn)。

在北京地產(chǎn)界，我做的事情，與別人沒有什么不同，如果說有什么不同，有一些事情只是第一個(gè)做而已。

地產(chǎn)成就了很多神話

《英才》：現(xiàn)在的政治環(huán)境對(duì)你的企業(yè)環(huán)境有阻力嗎？

張寶全：這是中國(guó)所有企業(yè)面臨的問題，資產(chǎn)2000-3000萬(wàn)以上的企業(yè)對(duì)于政策的環(huán)境依賴就大。因?yàn)楫?dāng)企業(yè)規(guī)模很小的時(shí)候，無序的環(huán)境，超常規(guī)的運(yùn)作，是小企業(yè)急速膨脹的因素，但是大企業(yè)必須求穩(wěn)。和美國(guó)人談生意，你告訴他利潤(rùn)6%—7%他會(huì)很認(rèn)真的和你談，15%他就不感興趣了。

《英才》：面對(duì)這種環(huán)境，今典是如何應(yīng)對(duì)的？

張寶全：我們對(duì)市場(chǎng)不規(guī)范的應(yīng)對(duì)就是集團(tuán)化，自我完善，自我保障。但市場(chǎng)進(jìn)步的標(biāo)志卻應(yīng)該是分工越來越細(xì)。

小企業(yè)是人治，這一點(diǎn)，國(guó)外也如此。但大企業(yè)必須是法制，需要一個(gè)有序的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。傳統(tǒng)中國(guó)是人治的文化，對(duì)中國(guó)企業(yè)的發(fā)展是一個(gè)坎，越過去掉一層皮，越不過去就掉下來了。

《英才》：在大眾眼里，房地產(chǎn)業(yè)灰色最多，你是否同意這個(gè)觀點(diǎn)？

張寶全：在當(dāng)代人眼里，暴利行業(yè)就是地產(chǎn)，《福布斯》上榜最多的富豪也是地產(chǎn)，地產(chǎn)成就了很多神話。我想，在中國(guó)這樣的大環(huán)境之下，人們對(duì)地產(chǎn)所帶來的各種猜測(cè)，也是必然的。我不歸咎地產(chǎn)，還是歸咎于我們現(xiàn)存的社會(huì)。這就是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)供給時(shí)代轉(zhuǎn)到商品房時(shí)代，給你創(chuàng)造了這么一個(gè)難得的機(jī)遇。

《英才》：你痛苦嗎？

張寶全：你這是一種人文情懷的想像。當(dāng)你坐在辦公桌前，你是個(gè)商人時(shí)不一定象凡人那樣脆弱。

樓盤充斥資本意志

《英才》：你自認(rèn)為最經(jīng)典的項(xiàng)目是什么？

張寶全：我覺得是蘋果社區(qū)。

《英才》：經(jīng)營(yíng)的中心理念是什么？

張寶全：在財(cái)富年代，商業(yè)的標(biāo)志就是大樓。我造蘋果的時(shí)候，商業(yè)是一棟棟獨(dú)立的小樓，這不僅是商業(yè)的勝利，更是人文的勝利。

《英才》：在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)你的強(qiáng)項(xiàng)是什么？

張寶全：人文理念。在我的觀念、行為、舉措中，達(dá)到商業(yè)目的同時(shí)對(duì)人文環(huán)境，人文精神營(yíng)造是我一直堅(jiān)持的。

把文化深入到產(chǎn)品中去，可能是我們的長(zhǎng)處。蘋果的命名，花了200萬(wàn)，商業(yè)效應(yīng)500萬(wàn)都做不到。建筑是硬性文化，地名是軟性文化。比如蘋果過個(gè)10年，20年，蘋果這個(gè)名字怎么來的？就是故事，就是一種人文延續(xù)。

樓盤充斥資本意志，你別無選擇，我認(rèn)為在中國(guó)做地產(chǎn)更像一個(gè)行為藝術(shù)。你從一塊白地什么都沒有，開始編故事。當(dāng)你把房子賦予故事的時(shí)候，這就叫人文營(yíng)造。然后通過賣故事，把顧客吸引過來，而編故事的過程就是把文化變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但最終必須有人文設(shè)施人文環(huán)境的支持，這也還是目前北京地產(chǎn)商正在逐步看到和感覺到的地方。

《英才》：你的營(yíng)銷手段有何獨(dú)到的？

張寶全：我個(gè)人認(rèn)為，CBD周圍只要你把性價(jià)比做好就有市場(chǎng)。和上海比較會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京連續(xù)三年，銷售總量相當(dāng)于上海的一半。那么北京為什么少了這一半？北京的經(jīng)濟(jì)適用房比上海多，高檔房也比上海多，少的就是中高檔房。你發(fā)現(xiàn)沒有，北京很多人在嚷嚷降房?jī)r(jià)，這本身就是一種市場(chǎng)需求，如果市場(chǎng)需求不存在，誰(shuí)關(guān)心你降不降，買兩萬(wàn)塊一平米的人他不在乎，買經(jīng)濟(jì)適用房的人也不是。大部分嚷嚷的人正是主力消費(fèi)群體，是中產(chǎn)階級(jí)。他們對(duì)價(jià)值的評(píng)判，對(duì)市場(chǎng)的評(píng)判，對(duì)產(chǎn)品的評(píng)判，非常清楚。貴的房，有沒有他看中的，有，他覺得不值；便宜的房又覺得太糟。他要買價(jià)格品質(zhì)內(nèi)在趨于一致的。這可能就是我們的突破點(diǎn)——性能價(jià)格比。

和他們一樣起價(jià)不可能

《英才》：如果把你和老潘、謝強(qiáng)做一下比較，你怎么看？

張寶全：老潘拿地比富力城早一年多，富力城比我早一年多，老潘曾問我6000塊錢起價(jià)，為什么這么低呢？我說我是后來者，如果和你們一樣起價(jià)，我要等你們賣完再賣，這肯定不可能。

老潘是一個(gè)非常精明又智慧的商人，在商業(yè)上的智慧我認(rèn)為沒多少人可以比。但是馮侖說過一句，老潘做事不太考慮后果，這一點(diǎn)呢，容易顯得商氣，但是也在發(fā)生變化。我覺得老潘的商業(yè)智慧加上張欣的東西，比如建筑師走廊、博鰲藍(lán)色海岸，雖然在商業(yè)上不非常滿意，但在人文和文化上的勝利，還是非常成功的。無理由退房是最典型的商業(yè)智慧。無理由退房不是無條件退房，而是有條件退房，結(jié)果顯得那些無條件退房的人還不如無理由退房好，這就是商業(yè)的智慧，非老潘莫屬，不是一般人學(xué)得了的。

《英才》：你怎么評(píng)價(jià)SOHO？

張寶全： SOHO在日本是一個(gè)窮人呆的地方，但是在北京是富人呆的地方。老潘是個(gè)商業(yè)奇才，把一個(gè)平凡的東西說成不平凡，把一個(gè)商住說成SOHO，這種商業(yè)智慧也是很不容易的。

《英才》：對(duì)謝強(qiáng)如何評(píng)價(jià)？

張寶全：謝強(qiáng)在地產(chǎn)界崛起，還不是操盤，是拿地。他給珠江一年拿了五塊地，是北京地產(chǎn)界的一大神話，也看出珠江老板很厲害，很會(huì)用人，進(jìn)入北京的第一大戰(zhàn)略就是用謝強(qiáng)，因?yàn)橹x強(qiáng)當(dāng)時(shí)在公共關(guān)系上的優(yōu)勢(shì)和能力不是一般人能比的。

謝強(qiáng)是職業(yè)經(jīng)理人，所以要絕對(duì)個(gè)性化很難，他必須按照資本的意志行事，受到資本的制約。我和老潘都是老板，所以在實(shí)現(xiàn)個(gè)人想法方面要容易得多，這本身也是一種暢快。