海南爛尾樓處置“卡殼”

疑問

2003年7月的一天，海南省聯合資產管理公司副總裁龔大霖受命赴京，與四大商業銀行和資產管理公司的有關人士接洽接管處置積壓房地產的事宜。在一系列技術性問題之后，他遭遇了這樣一個問題：“你們有什么高招能比銀行處置得更好呢？”

這是一個質疑。對于2003年7月才剛剛注冊成立的海南省聯合資產管理公司來說，也是一個重要的信號。這個公司成立的目的就是為了接收和處置四大商業銀行和資產管理公司在海南房地產泡沫時代沉淀在這里的遺產，但迎接他們的并非坦途。

三年前，伴隨著來自海南省三亞的幾聲炸樓聲，海南省啟動了處置沉寂多年的“爛尾樓”的步伐。根據1999年6月24日下發的《處置海南省積壓房地產試點方案》，有關追債、確認產權的工作需在1999年12月31日前完成。從2000年1月1日起，各國有獨資商業銀行分別設立的資產管理機構將對剝離出的在海南省的不良房地產進行處置。

海南省政府迅速成立了處置辦公室，但處置工作之難超出想像。大批爛尾樓產權不清，無奈之下，海南省以炸樓相威脅才使得確權工作有了突破性的進展。截至2002年底，在海南省，總規模約為150億元的積壓房地產已有接近1/3得到了處置，其中以三亞進展尤為迅速。但隨之而來的難題卻是銀行方面的處置相對遲緩。據介紹，四大商業銀行和四大資產管理公司在海南房地產中沉淀的資金占總量的一半左右。

2002年10月28日，國務院又批準通過了新的《處置海南省積壓房地產補充方案》（60號文）。這一方案由海南省政府和建設部、財政部、國土資源部、人民銀行等四大部委聯合制訂，文件稱，“為調動地方的積極性，”將由海南省成立一家省資產管理公司來接收和集中處置四大商業銀行在海南的積壓房地產，四大資產管理公司也可以將在海南的積壓房移交給海南省的資產管理公司。

消息人士透露，該方案由海南省提出，其間各方反復討價還價，歷時近一年才終于達成協議。2003年3月12日，海南省決定由省財政出資1億元組建海南省聯合資產管理公司，4月份公司正式掛牌。4月底，現任公司總裁曾國華就任。

分歧

對于銀行的疑問，曾國華曾經有過一個系統的回答，被業內人士總結為“曾八條”。

曾國華認為，處置海南積壓房地產的主要問題是缺乏統籌、各自為戰，造成殺價血拼。因此當務之急是對積壓房地產進行通盤運籌，由一個有政府背景但完全按市場化運作的機構來主導全省積壓房地產處置市場，與新的城市規劃相結合，形成一整套系統、完整的盤活措施。

曾提出的新思路包括：通過舊城改造消化積壓房地產；將積壓房地產改造成城市公共設施、旅游度假物業；借積壓房地產加快城市化步伐；加大積壓房地產策劃營銷的力度等。另外，曾提出，處置積壓房地產要多用“減法”。對于那些與新的城市規劃有沖突的積壓項目，政府可采取置換或給予適當補償的方式回購，然后推倒重建或將其改造成綠地。曾還特別強調應充分利用資本市場處置積壓房地產。包括與國外大投行和財團成立合作公司，共同處置積壓房地產；成立不動產信托投資公司，以信托方式讓積壓房地產死而復生；或進行積壓房地產證券化嘗試、設立海南房地產投資基金等等。

曾的上述思路來自于聯合資產管理公司的一份海南房地產市場研究報告。這是資產管理公司成立后的第一項工作，并在此基礎上提出處置思路和移交方案。

但聯合資產管理公司戰略研究部的工作人員在省內仔細調查后發現，情況并不像想像中那么樂觀。自2001年以來，海南省沉寂多年的房地產市場雖然表面上有所回升，但為數不少的項目仍然有賣不動的感覺。

“我們的判斷是，海南房地產的回升沒有看上去那么熱。新的泡沫有可能在兩三年內顯現。”調研工作的帶頭人龔大霖表示。此前，據說中央曾表示，如果商業銀行達不到20％以上的回收率就交給海南去做，而在了解到海南已經處置的積壓房地產的情況和海南省房地產市場的現狀之后，聯合資產管理公司也調低了預期——“能夠回收百分之十幾就不錯了。”

這顯然很大程度上加深了新公司對于未來處置風險的擔憂，并進一步影響了聯合資產管理公司與四大商業銀行在移交方式上的爭論。

消息人士透露，在8月與商業銀行和資產管理公司的非正式接洽中，銀行方面在表示支持和配合的同時，也對移交方案和框架協議提出了不同意見。

聯合資產管理公司擬訂的移交實施方案中確立了兩條基本原則，即一次性整體移交和先移交、后評估。龔大霖解釋說，這是根據國務院60號文的精神制訂的，也考慮到積壓房地產情況復雜，量也比較大，如全部評估完畢再移交，時間會拉得太長，不利于處置工作盡快展開。

但一些銀行和資產管理公司則希望能夠實行打包評估，同時認為目前的框架協議太復雜。有的資產管理公司則提出先移交一部分，看看效果才說。

龔大霖認為，打包評估主要存在信息不對稱的問題。因為資產是銀行的，銀行比較了解情況，怎么說都不會虧。至于先移交一部分的做法，省里也擔心拿到的是四大資產管理公司最差的一塊資產，所以也不能同意。

2002年下發的60號文中，有一條當年處置、明年清算的原則，但許多銀行表示，處置期限可長可短，如果五年都沒處置完畢，這筆賬應在移交之時就核銷還是清算之后呢？

正是這些技術上的分歧使得移交工作進展遲緩。盡管海南省已經明確了今年9月30日為最后移交期限，但直到9月中旬，聯合資產管理公司還未與一家銀行最后簽署框架協議。不過聯合資產管理公司的副總裁在接受《財經》采訪時表示，他相信“移交工作不會出現什么問題，因為到時政府方面會有配套措施出來”。