讀者觀點：抑制房地產投資過熱是當務之急

中國房地產市場的快速發展在改善人民的居住條件，克服亞洲金融危機的負面影響，推動國民經濟的持續發展方面起到了積極的作用。但是，我們在看到成績的同時，也必須冷靜地分析可能給這一新興的市場造成威脅的因素。“房地產過熱”是最嚴重的威脅，我們決不可對其掉以輕心。對中國的個別城市來講，“房地產過熱”已不是一個存在于遙遠的未來的“將來時”。對付過熱，“未雨綢繆”遠勝于“亡羊補牢”。

住房這種商品的投機需求與實際需求是同時存在的。隨著房價的升高，實際需求會越來越少（兩者反相關），價格也會受到向下的壓力從而回到合理的，人們可以接受的水平；但是，投機需求則恰恰相反，價格越漲，投機需求越旺（兩者正相關），從而在短期內造成價格的一路飆升，“買漲不買落”則可看成過熱出現的一個重要表現形式。此外，投機需求與實際需求是可以相互轉換的，在正常的經濟環境中，實際需求占主導，絕大多數消費者買房子是為了自己居住之用，但是，當價格上漲到一定程度并被預期會繼續上漲，使得在短期內（一至兩年內）買進賣出房子變得有利可圖時，投機需求便會逐漸代替實際需求，越來越多的人買房子的目的變成了迅速脫手牟利。如果這種態勢得不到及時遏制，便會造成價格在短期內的飛漲并有可能形成泡沫經濟。

房地產過熱能夠產生并持續的條件有：1.人們預期房價會不斷上升，這為投機買賣房子牟利的行為提供了動力；2.買進賣出房子的交易成本能夠保持在低水平，這是投機行為得以持續的條件；3.金融機構能持續提供大量的利率較低的短期貸款，這為投機者的短期買入提供了財力支持。若這3個條件同時具備，房地產過熱便有了產生的可能，若不采取有效措施便有蔓延擴大的危險。

從宏觀角度講，房地產“價格變化率、短期貸款率、交易成本”三者之間的關系對造成房地產過熱有著直接的聯系。而價格變化率與短期貸款率之間的關系應作為首要考慮的因素，因為出自銀行的貸款是買房資金的首要的來源（中國60%—70%的購房者申請住房貸款），在假定交易成本為零的前提下，若價格變化率高于短期貸款率，在短期內的投機性買賣便在“理論上”有利可圖；若買進賣出的成本又能保持在一個低于買進賣出的收益的低水平上，則短期的投機性買賣也在“實際上”有利可圖，過熱便有了可能產生的宏觀條件。不妨以一個簡單的例子說明：假定某地1年期的貸款率為5%，基年房價為100，房價年增長率為10%，為1年期的貸款率的1倍。那么甲于基年從銀行貸款100買房，然后于第二年以市價賣給乙，可賺純利5；乙第二年從銀行貸款110買了甲的房子，然后于第三年以市價賣給丙，可獲純利5.5；丙第三年從銀行貸款121買了乙的房子，然后于第四年以市價賣給丁，可獲純利6.05。由此可見，單考慮價格變化率與短期貸款率的關系，只要前者大于后者，那么就存在短期內投機獲利的可能。如果買進賣出的交易成本（因地區不同而不同）又無法大于收益，則短期房地產投機便成為了可行的牟利工具。

一個例子：某大都市出現房地產泡沫跡象

1997-2002年全國住宅平均價格年增長率為3%，大大低于央行規定的5.58%的1年及1年以下貸款率。結合以上分析可知，全國范圍內遠未出現房地產過熱。

中國某大都市B的住宅價格上漲率自1999年開始了大幅度上漲，2000-2001年度更是達到了兩位數，已形成了出現過熱的第一個基本條件。這是一個值得警惕的現象。同時，根據香港戴德梁行對該市2002年初房地產市場所做的分析報告：“該市綜合開發實質性啟動，中央銀行再度降低存貸款利率，貨幣化分房由政策研究階段轉入加速推進階段，房地產手續費大幅降低等，都促進了該市房市的加速發展。”筆者認為，從上述中可以同時得到另一個“隱性”的結論——投機房地產的交易成本也相對降低了，“房地產手續費大幅降低，中央銀行再度降低存貸款利率”在促進實際需求的同時也降低了投機需求的“門檻。”

舉一個簡單的例子：如果該市的住宅平均房價仍保持10%的年增速，短期貸款率（5.5%）、短期買賣的主要交易成本不變，則越來越多的人將對B市房價持有較高的預期，短期買賣價差將進一步有利可圖。從宏觀上講，B市已出現了房地產泡沫的苗頭。之所以說是“苗頭”，是因為從上面的宏觀數據中反映的情況（快速增長的房價，較低的交易成本和貸款利率）可以“誘使”越來越多的人持有“高預期—速投機—快轉手—高回報”的心態，從而使越來越多的人買房子的目的轉變成短期投機牟利，從而刺激了投機性需求的不斷增長。隨著本地與外來的投機資本的不斷增長，B市的房地產泡沫必然會逐漸膨脹。一旦泡沫破裂，會對經濟發展造成嚴重的破壞，甚至破壞金融系統運作，引發一場全面的金融危機。總之，危害極大。

抑制過熱的3個可行目標

對付房地產過熱，“防患于未然”比事后“亡羊補牢”更為重要。那么，如何預防房地產過熱呢？筆者認為可以確立3個不同且相對獨立的目標：1.降低價格的增速以便降低對房價的預期；2.提高商業銀行的短期買房貸款利率；3.提高短期房屋的轉手交易成本。

降低房價

針對第一個目標所作的努力收效是很慢的。結合中國的實際國情，作為已經全面開放的房地產二級市場，其市場化成分越來越高，房價主要受市場環境的影響；而且，作為供給彈性最小的要素——土地在B市這樣一個大都市里的降價空間也很小，所以，行政干預、控制供給面的有關政策并不能使房價在短期內有效降低。另一方面，對房地產供給市場的過度干預又可能造成投資的極度萎縮，與我國“擴大內需”、“住房改革”的基本戰略相左。

提高商業銀行短期買房貸款利率

與第一個目標相比，提高商業銀行的短期貸款利率的做法在中國更容易實現。但價格的動態變化卻使得定出一個新的只抑制投機需求卻不影響實際需求的利率變得難上加難。而且，歷史已證明了貨幣政策的改變是不可能完全控制某個市場或某個產業的走向的。這個目標看似容易實則不一定很見效，而且有可能影響到房地產的真實需求，與我國政府“擴大內需”，“加速住房改革”的基本戰略相悖。

提高房屋短期再交易成本

這一目標是目前最容易、最有效的。既能抑制房地產投機需求，又不會對社會其他群體造成絲毫損害。說它最容易，是因為房屋的再交易成本主要由政府控制，政府完全可以依靠行政命令強制執行；說它有效，是因為如果能大幅度的提高買進房屋后于短期（一至兩年內）再賣出的交易成本，使買賣價差所得利潤等于或小于交易成本，對房地產的投機行為造成致命的打擊，有效抑制已產生的過熱苗頭和可能產生的過熱。這一措施對房地產的真實需求不會造成任何影響，不會對社會的其他群體造成損害，與投機性需求相比，房地產的真實需求是長期的需求，簡單地說，沒有人為了居住的目的辛辛苦苦買了一套商品房后只住了一兩年就又轉手賣了。既然如此，第三個目標便不會對房地產真實需求群體造成利益上的損害，也不會與國家“擴大內需”、“住房改革”的戰略相背。

建議對買房后兩年之內又賣出的單位和個人加征100%的“收益”稅。這一行政措施雖名為“稅”，但并不是普通的稅種，因為其目的并不是為了提高政府的轉移支付能力，而是通過設立較高的短期交易成本使得短期的房地產投機活動無利可圖。