上海商鋪市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

市場(chǎng)綜述

上海目前的商業(yè)用房主要分為兩大類(lèi)：(1)傳統(tǒng)的商業(yè)街、(2)住宅配套商業(yè)(住宅底商)。上海傳統(tǒng)商業(yè)街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)。在上海市政府規(guī)劃中，未來(lái)上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。住宅配套商業(yè)(住宅底商)按設(shè)置方式分三種：(1)傳統(tǒng)沿街商業(yè)、(2)獨(dú)立商業(yè)等、(3)會(huì)所商業(yè)。

從兩種商業(yè)類(lèi)型的前景看，未來(lái)上海商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將主要集中在“傳統(tǒng)商業(yè)街重生改造”和“住宅底商”兩大方面。最近，南京西路、南京東路、淮海路、四川北路幾大商業(yè)街紛紛出臺(tái)升級(jí)改造的新方案，力爭(zhēng)建成國(guó)際級(jí)商業(yè)街，希望能吸引更多的世界頂級(jí)品牌入駐。而位于四川北路南段的信虹房產(chǎn)更是在四川北路重生改造及CBD外延背景下，以主題商業(yè)街為紐帶進(jìn)行復(fù)合型高端公寓開(kāi)發(fā)。

從經(jīng)營(yíng)方式看，目前上海商業(yè)主要采用出租、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)(一定的保底金額加一定百分比的扣率)及出售三種方式。一般來(lái)說(shuō)，用于出租的商場(chǎng)面積較小，收入穩(wěn)定。目前，收益與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式為眾多大型品牌商家采用。通常底層和低樓層采用出租方式。高樓層以合作經(jīng)營(yíng)為主。比較兩種方式的租金收益，各商業(yè)街的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)租金都比出租的租金收益高。

商業(yè)市場(chǎng)供需特征

居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別

上海居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚的特點(diǎn)。由于居民的大量外遷，近年來(lái)環(huán)線(xiàn)外的消費(fèi)超過(guò)了環(huán)線(xiàn)內(nèi)的消費(fèi)。為了重振中心城區(qū)，市政府又開(kāi)始有意識(shí)的開(kāi)發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分。但同時(shí)，舊城改造拆遷將使原有商業(yè)消失，商業(yè)流尋找新經(jīng)營(yíng)地，這又給中心城區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇。

商業(yè)進(jìn)入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代

滬上商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)形態(tài)百舸爭(zhēng)流。百貨業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)使得行業(yè)利潤(rùn)日見(jiàn)稀薄，連鎖商業(yè)的紅火以及專(zhuān)賣(mài)店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢(shì)的百貨業(yè)帶來(lái)巨大的壓力。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，尋求新的突破。置地廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)單層辟為體育運(yùn)動(dòng)城，正是百貨經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個(gè)前兆。

地段的好壞與出租、出租率呈正向關(guān)系

淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對(duì)較低。

商場(chǎng)與店面需求分野明顯，各取所需

休閑類(lèi)、對(duì)品牌敏感性不太強(qiáng)的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營(yíng)業(yè)額。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤(rùn)分成，往往也愿意選擇街鋪。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營(yíng)者因要借大商場(chǎng)已有的知名度而希望能在太平洋這樣的知名商場(chǎng)中占有一席之地。頂級(jí)品牌則會(huì)選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過(guò)于喧嘩的商業(yè)街。大型商場(chǎng)為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常會(huì)采用差異化租金策略。對(duì)著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤(rùn)的損失通過(guò)對(duì)其他品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)。

商場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代

知名度較高的商場(chǎng)其門(mén)如市，租金水平也會(huì)有大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同處于徐家匯商圈，比鄰而建設(shè)的太平洋百貨月銷(xiāo)售額是排名第二的六百的近兩倍。商場(chǎng)所得的租金收入也懸殊較大。如在淮海路上，相隔只有幾步之遙的大上海時(shí)代廣場(chǎng)和上海廣場(chǎng)，前者的租金目前達(dá)到每天30元人民幣/平方米，后者則為15元人民幣/平方米左右。大上海時(shí)代廣場(chǎng)和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。

規(guī)模效應(yīng)與錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)

規(guī)模效應(yīng)是指同等級(jí)、同類(lèi)型的商場(chǎng)聚集在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應(yīng)。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是指同類(lèi)型的商業(yè)聚集在一起時(shí)，各商場(chǎng)采取不同的目標(biāo)客戶(hù)定位，從而使個(gè)體利益與整體利益都達(dá)到最大，徐家匯商業(yè)布局就是典型的案例。

地段級(jí)差顯著

目前的商業(yè)用房租金水平最高的是徐家匯商圈，接下來(lái)是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業(yè)商場(chǎng)。商業(yè)用房租金受地段的影響最大。按租金水平，可將以上區(qū)域分為兩個(gè)層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，上述其余區(qū)域?yàn)榈诙哟巍５谝粚哟蔚纳虡I(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見(jiàn)租金的地段級(jí)差的梯度性十分明顯。地段的購(gòu)成要素中，交通是極其重要的因素。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)值。目前，地鐵站點(diǎn)附近是營(yíng)業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址。

人口聚集對(duì)商業(yè)用房租金影響日益顯著

人口集聚住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷拓展和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)繁華度的影響日益明顯。徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點(diǎn)，地鐵一號(hào)線(xiàn)使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬(wàn)人口形成了大規(guī)模的商住互動(dòng)，租金優(yōu)勢(shì)十分明顯。隨著市中心人口外移及上海其他地區(qū)和外地城市商業(yè)的不斷繁華，南京路的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度適中的商街，租金水平較高

制定致勝的市場(chǎng)策略

傳統(tǒng)的商業(yè)模式強(qiáng)調(diào)更多的是完成一個(gè)消費(fèi)結(jié)果，而并不注重整個(gè)消費(fèi)過(guò)程的質(zhì)量?，F(xiàn)在有很多人尤其女性去商業(yè)場(chǎng)所或者穿行商業(yè)空間是沒(méi)有確切目的的，并不一定是去消費(fèi)，因?yàn)橛泻芏嘈枨蠖家呀?jīng)滿(mǎn)足，而且非常便捷，大型超市(如家樂(lè)福等)就是滿(mǎn)足這種需求的產(chǎn)物，那么剩下那么多的各種類(lèi)型商業(yè)空間該怎么辦呢?這就需要商業(yè)空間復(fù)合化、生活化，力圖成為人們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?。商家只有不斷變化其商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造出一種新的生活模式，以引導(dǎo)消費(fèi)潮流的發(fā)展。同時(shí)，人們也在這種模式中感受到美好的生活和未來(lái)生活的場(chǎng)景，從而產(chǎn)生消費(fèi)欲望。

在人們需求特征逐步轉(zhuǎn)變的影響下，今后上海商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是：

商業(yè)由“專(zhuān)門(mén)化”向“生活化”發(fā)展。

依據(jù)上海商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，為商鋪制定行之有效的市場(chǎng)策略需注重以下三個(gè)定位：

1.功能主題定位

(1)生活功能

商業(yè)生活功能的規(guī)劃應(yīng)與住宅小區(qū)規(guī)模、目標(biāo)客戶(hù)、周邊商業(yè)配套相關(guān)聯(lián)。

(2)文化功能

商業(yè)的文化功能規(guī)劃應(yīng)與小區(qū)居住層次、周邊人文歷史相關(guān)聯(lián)。

2.空間定位

(1)矛盾規(guī)避

由于商業(yè)的特定功能，決定在住宅項(xiàng)目中設(shè)置商業(yè)街首先必須規(guī)避商業(yè)的喧囂和住宅的寧?kù)o之間的矛盾，這在中心區(qū)較高檔次住宅區(qū)規(guī)劃中尤為重要。解決辦法之一是在沿街商業(yè)中采用騎樓的建筑形式或在住宅用地邊、角設(shè)置主題商業(yè)街。

(2)以人為本的空間尺度

現(xiàn)代城市空間設(shè)計(jì)常面臨著這樣一種矛盾，以“車(chē)行”為量度的交通空間(50公里～60公里的度量單位)和以“人行”為量度(5公里～6公里的度量單位)的交通空間的協(xié)調(diào)。這種客觀(guān)矛盾的存在使獨(dú)立的步行商業(yè)街設(shè)計(jì)要比沿車(chē)行干道設(shè)置的臨街店鋪更適合人的生活習(xí)慣。

3.租售定位

(1)出租與出售方式

商鋪出售，將來(lái)的管理非常困難，經(jīng)營(yíng)品種(如建材、油漆商店、低檔飲食店等)的雜亂及參差不齊，將影響樓盤(pán)的品牌，這對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)影響更大。一些注重品牌及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的物業(yè)如萬(wàn)科地產(chǎn)的“假日風(fēng)景”、望源房產(chǎn)的“綠帶風(fēng)光”采用了出租的方式，對(duì)商鋪的用途加以詳細(xì)規(guī)劃和控制，滿(mǎn)足了小區(qū)業(yè)主的日常生活需求，也提升了項(xiàng)目品質(zhì)。

(2)以租驗(yàn)售方式

采用以租驗(yàn)售，即先租后賣(mài)的經(jīng)營(yíng)策略，主要適用于對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)格較難把握的情況。這樣一為便于管理，二可確定商鋪真正價(jià)值，以便今后可以獲得最大利潤(rùn)。采用該種策略可預(yù)先規(guī)定不同位置商業(yè)的用途，對(duì)不同業(yè)態(tài)的店鋪從數(shù)量上予以控制，其作用在于有效避免惡性競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生，主動(dòng)幫助商家規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。