開發(fā)商變更承諾到底為了誰(shuí)？

調(diào)查背景：近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，極大地改善了人們的居住條件，但是，隨之出現(xiàn)的消費(fèi)者對(duì)商品房的投訴也激增。據(jù)中消協(xié)信息顯示：2003年全國(guó)商品房投訴20290件，同比增長(zhǎng)18.6%，其中，房屋質(zhì)量、虛假?gòu)V告、合同違約占據(jù)投訴前三位，商品房消費(fèi)已成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)中的難點(diǎn)問題，廣大消費(fèi)者要求房地產(chǎn)市場(chǎng)建立誠(chéng)信體系、構(gòu)建公正購(gòu)房環(huán)境的呼聲日趨高漲。

“我們幾乎是被騙住進(jìn)來(lái)的！”

日前，本刊接到西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)100多戶業(yè)主的投訴，稱陜西正信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱正信地產(chǎn)）開發(fā)的正信大廈沒有通過(guò)質(zhì)量竣工驗(yàn)收就交付使用，變更規(guī)劃，違反合同，侵占消費(fèi)者權(quán)益。

“如果我們這個(gè)層次的人，連自己的合法權(quán)益都維護(hù)不了，老百姓談何容易？所以，我們投訴正信地產(chǎn)違約，不僅僅是為了維護(hù)自己的權(quán)益，更重要的是要維護(hù)西安高新區(qū)的投資環(huán)境，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。”說(shuō)這話的是西安高新開發(fā)區(qū)正信大廈的業(yè)主委員會(huì)籌備組組長(zhǎng)趙鋒。

趙鋒，享受政府特殊津貼的專家，在西安高新區(qū)擁有兩家高科技公司。“入住正信大廈的都是像我這兩家公司一樣的158家中小企業(yè)”，趙鋒接著說(shuō)。

2003年12月31日，正信大廈的業(yè)主們?nèi)缂s接到開發(fā)商收樓通知，購(gòu)房者滿懷喜悅地前去收樓，可一看到作為寫字樓臉面的大堂，業(yè)主們傻了眼：原合同與樓書上承諾的兩層高弧型全玻璃豪華酒店式大堂變成了單層高普通式長(zhǎng)方形鋼結(jié)構(gòu)的大堂。一位業(yè)主半開玩笑地說(shuō)：“豪華酒店變成了自行車棚”。業(yè)主們立即拿出合同書進(jìn)行一一對(duì)照，發(fā)現(xiàn)承諾的36.4%的綠地沒了，202個(gè)車位沒了，大理石地面變成了瓷磚地面，外墻面由氟碳金屬漆換成了普通外墻瓷片，規(guī)劃的28層加高到了29層，兩證一書卻無(wú)一證，即竣工驗(yàn)收合格證等等，大小問題多達(dá)20多處。

“我們幾乎是被騙住進(jìn)來(lái)的！”趙鋒氣憤地說(shuō)。

沒有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收？

“在交房時(shí)，開發(fā)商只提供了‘兩書’，卻沒有‘一證’，說(shuō)明該樓沒有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和備案，屬違法入住”。一姓張的業(yè)主委員會(huì)籌備組成員說(shuō)：“如果延期交房，開發(fā)商是要付違約金的，所以匆忙交房，現(xiàn)大部分業(yè)主已住進(jìn)了大廈，如果業(yè)主全部入住，將有兩三千人在此辦公，質(zhì)量很讓人擔(dān)心。”

在開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的質(zhì)量保證書上這樣寫道：該房屋于2003年12月31日通過(guò)省質(zhì)檢站組織的竣工驗(yàn)收，各項(xiàng)建審手續(xù)齊全，但在竣工驗(yàn)收備案登記編號(hào)一欄卻空缺；該合同第八條還約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2003年12月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。

正信地產(chǎn)一位姓張的負(fù)責(zé)人在正信大廈的第29層正信房地產(chǎn)公司駐地接受了記者的采訪。

“去年12月中旬，工程已由省質(zhì)檢站派組通過(guò)驗(yàn)收，各方面都合格，但證現(xiàn)在沒有發(fā)下來(lái)，應(yīng)該最近就能拿到”。

那么，該樓是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)收？省質(zhì)檢站是否就要發(fā)合格證，記者隨后采訪了省質(zhì)安總站。

“我們沒有接到開發(fā)商要求竣工驗(yàn)收的通知，所以也就沒有備案，說(shuō)明該樓沒有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，合格證也不是由我們發(fā)。”接受采訪的是省質(zhì)安總站辦公室馮主任。當(dāng)記者問到質(zhì)量保證書上寫著該房屋于2003年12月31日通過(guò)省質(zhì)檢站組織的竣工驗(yàn)收的字樣時(shí)，馮主任提高了音度：“不可能！2000年以后，竣工驗(yàn)收是由建設(shè)方組織實(shí)施的，我們也不再發(fā)合格證，根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》和《驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，只是對(duì)建設(shè)方組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他方面的專家組成的驗(yàn)收組對(duì)竣工驗(yàn)收方案和過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督并備案，備案之后才能交付使用。如果擅自交付使用，根據(jù)有關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并處以合同款的2-4%的罰款。”

變更合同為哪般？

在西高新規(guī)劃建設(shè)環(huán)保局審批的規(guī)劃圖中顯示，該項(xiàng)目地上二十八層，地下一層，總用地面積5668.667平方米，綠化鋪地面積1778平方米，綠化率36.4%，汽車停車位202個(gè)，其中室內(nèi)停車位196個(gè)，室外停車位6個(gè)，并且對(duì)停車位的位置、入口均有明確的標(biāo)志。

但記者看到的卻是地上29層，第29層成了正信地產(chǎn)的辦公場(chǎng)地，綠地面積也沒有，地下停車位也沒了。

正信地產(chǎn)的張姓負(fù)責(zé)人解釋道：“我們從設(shè)計(jì)宣傳到銷售，至始至終都沒有地下一層的車位，我們?yōu)榇藢ｉT投資一千多萬(wàn)元在旁邊的一個(gè)大廈下建有地下停車位，價(jià)格也不貴，一個(gè)車位6.8萬(wàn)元，并且已向每一位業(yè)主通知，但業(yè)主們都很少理會(huì)，到目前只賣了幾個(gè)。而車又很多，都停在了準(zhǔn)備綠化的位置，所以綠化沒有了，但綠化還是要搞的，我們已經(jīng)將那個(gè)臨時(shí)房拆掉要綠化。”“至于第29層，合同第十七條已約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸出賣人所有。”

但記者在個(gè)別合同中卻看到有不同的內(nèi)容：樓宇的屋面和外墻歸雙方共有。業(yè)主們說(shuō)，地下車位是該樓的配套設(shè)施，我們?cè)谫I房時(shí)，已攤到了公攤面積中，現(xiàn)在卻讓到300米外其它大廈下掏錢買車位。屋面和墻面的合同約定是違反有關(guān)規(guī)定的，我們業(yè)主已將整棟樓買了，屋面和墻怎么還是開發(fā)商的？

“開發(fā)商變更規(guī)劃主要是為了賺取更大的利益，”接受采訪的七位業(yè)主委員會(huì)籌備組成員對(duì)此持同樣的看法，“這樣可為開發(fā)商節(jié)省幾百萬(wàn)元的費(fèi)用。”

“從規(guī)劃的變更到用材的替換，發(fā)展商是很精明的，都是在購(gòu)房者將房款交了之后，施工后期做的變更，讓你無(wú)可奈何。”一位姓張的業(yè)主代表說(shuō)。

隨后，業(yè)主們扳著指頭算了筆賬：第29層被開發(fā)商占有，202個(gè)車位，每個(gè)車位6.8萬(wàn)元算，這就一千多萬(wàn)元，大堂的變化，可為開發(fā)商節(jié)省幾十萬(wàn)費(fèi)用，如果再搞綠化還得幾十萬(wàn)，幾處材料的替換，也可省下不少費(fèi)用，所以開發(fā)商是能占就占，能省就省。

但開發(fā)商卻不這樣認(rèn)為：我們這些變動(dòng)，全是站在業(yè)主的利益來(lái)考慮的。談到大堂結(jié)構(gòu)時(shí)，張姓負(fù)責(zé)人說(shuō)：“效果圖看起來(lái)確實(shí)很漂亮，但在施工后期，我們覺得太小，像個(gè)鳥籠子，于是就通知了銷售公司進(jìn)行改變。至于大理石地磚材質(zhì)軟，還有輻射，而且檔次低，價(jià)格低，與現(xiàn)代氣息不相符，換玻化瓷磚硬度高，價(jià)格也貴，更能體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息。還有外墻面換成瓷片，是我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真考察之后，并且還有一業(yè)主同意才換的，認(rèn)為效果比氟碳金屬漆好，這些都是站在業(yè)主的利益考慮的”。

那么，更換用材，到底價(jià)高了還是低了？

一位室內(nèi)建筑設(shè)計(jì)專家對(duì)記者說(shuō)：作為大堂地磚的大理石，一般價(jià)位為每平米四百元左右，而玻化瓷地磚為每平米一百二、三十元。氟碳金屬漆每平米在150元以上，而普通外墻瓷片，也就四、五十元每平米。

目前，業(yè)主委員會(huì)正在籌備中，已有100多位業(yè)主簽名委托趙鋒等8名為業(yè)主代表和一名律師全權(quán)行使業(yè)主事務(wù)，并提供了相應(yīng)的證件。

4月12日，此事件已由高新區(qū)規(guī)劃局局長(zhǎng)張林組織了一次協(xié)調(diào)：開發(fā)商已同意將屋面、外墻歸還全體業(yè)主，大堂地面改換成大理石，工程7月以前通過(guò)竣工驗(yàn)收。但是，其它變動(dòng)還是有困難。

4月23日，業(yè)主與開發(fā)商再一次進(jìn)行了協(xié)調(diào)，但進(jìn)展不大。采訪結(jié)束時(shí)，一些業(yè)主告訴記者，“如果有必要，我們將起訴正信地產(chǎn)，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)西高新的投資環(huán)境。”