地產(chǎn)秀：人人都想做房東

今年年初，深圳市統(tǒng)計局城調(diào)隊公布的數(shù)據(jù)顯示，更多的深圳居民把購房作為投資，2003年度人均投資性購房支出為3263.8元，增幅高達59.8%。深圳居民的消費觀念正發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，越來越多的居民開始選擇投資，把手頭上的錢盤活。

越來越多的人準備將熱錢投向地產(chǎn)市場，做起了買房收租的房東夢。但是房地產(chǎn)投資市場的復雜性與不確定性卻讓這些準房東們很是有些擔心。廣告上“7年收回首付投資，若干年后凈得一套公寓”之類的措辭是那么的吸引人，但是投資房地產(chǎn)的價值究竟有多少？如何測算？目前廣告中的計算方式是否客觀準確？這些都讓他們舉棋不定。

一個成熟和理性的市場，住宅的投資回報率多少算合理？經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)年投資回報率一般在5％左右。專家認為，中國作為發(fā)展中國家，住宅發(fā)展具有巨大空間，年投資回報率應高于住宅發(fā)展達到或接近飽和的經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)。

現(xiàn)在已有不少房地產(chǎn)商推出投資概念來吸引購房者。但在運用上還有些過于簡單。比如某一知名公寓在廣告中就為購房者提供了“投資價值分析”：首付5萬元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還1400元貸款，附近市場上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投資，以后每年還掙7200元，若干年后凈得一套公寓。

這樣的“投資價值分析”結(jié)論是值得商榷的。

租金收入會有波動

從微觀經(jīng)濟學的角度看，如果在需求相對穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成之后會造成某一區(qū)域內(nèi)公寓供應量的增加，因而會稀釋這一區(qū)域公寓租金的價格，導致租金價格下降；此外，作為后入市場的公寓經(jīng)營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價，就會受到整個公寓出租經(jīng)營者市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數(shù)。按照國際慣例，房價一般是月租金的100－200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調(diào)整。

供需狀況是影響房價與租金比最直接的因素。當市場供應量大時，房價與租金都會相應回落；當市場需求量大時，房價與租金則會上升。目前臺灣房價與租金比是300：1，年投資回報率3－4％，香港為6－8％，美國在5％左右，深圳則在6－10％之間。一般來說，只要房價與租金在200：1至100：1之間浮動就屬合理，年投資回報率達到5％就已經(jīng)算是非常不錯的投資項目。

租金不等于凈收入

租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來直接抵消還貸支出。這里要先考慮稅收的因素，出租人收到月租金后，須先交納房產(chǎn)稅，稅率為租金收入的12％；營業(yè)稅及其附加費為5.5％，個人所得稅20％；如果再考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的傭金，7年收回首付的結(jié)論顯然有問題。

商業(yè)房地產(chǎn)投資具有較為復雜的知識與分析技術(shù)，即強調(diào)市場分析的同時，十分注重租金現(xiàn)金流出和流入的關(guān)系，房屋的出售價值高低也是由租金現(xiàn)金凈流入的高低來決定的。

在美國，由于金融工具高度發(fā)達，不動產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準確地預測不動產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評估實務(wù)兩方面都得到了深遠的發(fā)展。投資房地產(chǎn)，對投資資本的期望，一般來講有兩個，一個是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還；另一個是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報酬。

在一宗房地產(chǎn)投資過程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報酬。相應地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報率。不同形式的資本返還和資本報酬，以及資本返還和資本報酬的不同組合，可以用不同的回報率來表達這種變化，以使投資人清晰地計算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性。

考慮一下資本報酬率

投資資本可以通過每年收益，或者在投資結(jié)束時出售不動產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動產(chǎn)價值在投資期初與投資結(jié)束不動產(chǎn)被銷售時相等，說明投資者在銷售時將全部投資收回，年收益來源于資本報酬，這種情況下，收益率等于資本報酬率。

如果不動產(chǎn)價值預測隨時間有下跌的趨勢，投資者無法從期末銷售不動產(chǎn)收回最初的投資，一部分年度收益將要用來償還投資資本，在這種情況下，資本報酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率，這時資本返還率是正值。

如果投資者期望在投資結(jié)束時銷售不動產(chǎn)，獲得比最初投資更多的收益，則資本報酬率會高于特定的收益率，這時，資本返還率是負值，因為年度收益沒有提供所有的期望資本報酬。資本報酬率可以用可得到的或期望的報酬率或利率表達。

以租養(yǎng)房投資分析

隨著人們投資意識的增強，許多人出于保值、增值的良好愿望，將目光瞄準了房產(chǎn)這一新興的投資領(lǐng)域，涌現(xiàn)了不少以租養(yǎng)房的“精明人”。這些“精明人”歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一套住房，通過按揭貸款購買新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買新房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產(chǎn)生財。然而以租養(yǎng)房并不是一個簡單的過程，它需要當事人積累一定的資本，掌握一定的購房知識和技巧，最大限度地發(fā)揮以租養(yǎng)房的優(yōu)勢。

計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下三種投資分析工具：

１．投資回報率分析

公式為：（稅后月均租金—物業(yè)管理費）×１２／購買房屋單價

此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率。是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法，但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

２．投資回收時間分析

公式：投資回收年數(shù)＋（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金—按揭月供款）×１２這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。

３.現(xiàn)值指數(shù)法分析

公式：現(xiàn)值指數(shù)＝累計總流入現(xiàn)值／累計總流出現(xiàn)值＝投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和／按揭首期房款、保險費、契稅、大修基金、家具等投入、投資期內(nèi)按揭款、投資期內(nèi)物業(yè)管理費等現(xiàn)值之和，現(xiàn)值指數(shù)法不僅解決了多套投資的收益分析，還考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業(yè)的各方面因素，是較理想的投資分析工具，因此，多被一些機構(gòu)投資者所采用，但由于計算比較復雜，個人投資者使用起來較麻煩。

如何選擇投資型樓盤

投資型房產(chǎn)是針對二次或多次置業(yè)人來說，他們買房更多是用來出租、轉(zhuǎn)讓、增值，以獲得較高的回報，但存在一定的風險，回報越高，風險越大。業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，挑房時要多注重以下幾個方面：

追求回報率，作為投資的買房行為，投資者關(guān)注的是收益與風險，一般來說投資收益越高，投資的風險越大，按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、服務(wù)式公寓、公寓。

根據(jù)物業(yè)壽命、質(zhì)量、環(huán)境、大小、位置等推斷出未來租金收入，明確投資所需的成本費用，如貸款定期支付額、出租前期的裝修投入、裝修期的物業(yè)管理費、空置損失、租賃或轉(zhuǎn)讓行為的應納稅額，從而計算出凈現(xiàn)金流量、投資回收期和收益率。

一般投資型物業(yè)具有以下特征：

注重地段 買投資型住宅比較注重地段的商業(yè)氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務(wù)區(qū)，是否有強大的租房需求市場支持。

產(chǎn)業(yè)支持 一個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，對物業(yè)的需求非常之大，正如北京國貿(mào)商圈對京東物業(yè)的影響，ＩＴ業(yè)對中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)帶動作用，都為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的需求潛力。就北京房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)投資型樓盤更多強調(diào)的是地段的投資價值，特別是周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的支持。

投資環(huán)境 應充分考慮經(jīng)濟政策及市場發(fā)展形勢對房價、升值潛力的影響；考察項目周邊環(huán)境，如周邊地區(qū)的規(guī)劃前景、了解周邊樓盤的地段、銷售面積、銷售價格、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標準、配套設(shè)施和環(huán)境美化、綠化、物業(yè)等，就可以對未來的投資前景有個構(gòu)想。

交通配套 現(xiàn)代城市的發(fā)展，交通體系是經(jīng)濟發(fā)展的命脈。綜合立體的交通體系，便捷暢通。公路、地鐵、主干道通往機場、市區(qū)的距離，都是人們選擇物業(yè)時十分關(guān)注的。

配套設(shè)施 周邊的商業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)自身配套設(shè)施，是人們選擇物業(yè)時考慮的一個重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè)的“生命力”，能堅定人們的潛在購買信心，是未來升值的不可或缺的重要條件。

戶型設(shè)計 作為投資買房，對于戶型的考慮必不可少。如果買房是為了日后出租，不宜購買戶型過大的房子，不利于以后變現(xiàn)。

其中小戶型的投資回報率和增值潛力較高。小戶型房屋的租金與較大戶型的租金相比，單位租金更高。因此，小戶型投資者可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率。對于大多數(shù)自住型客戶來說，小戶型也只是一個過渡性產(chǎn)品，在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型可以出租或出售，“滾動置業(yè)”也就成了這類都市白領(lǐng)的美好設(shè)想。投資小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，風險更小、收益更穩(wěn)定。小戶型樓盤的位置均靠近市中心，其位置的不可復制性將帶動樓盤本身的增值。