穗滬房市冷熱迥異引人深思

近年來(lái)，以上海為首的華東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣旺盛，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，而以廣州為首的華南地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻長(zhǎng)期低迷，開(kāi)發(fā)商驚嘆售樓難，房?jī)r(jià)一跌再跌。兩市房地產(chǎn)的冷熱不均現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于缺乏宏觀調(diào)控信息指導(dǎo)，造成消費(fèi)者或盲目跟風(fēng)，或持幣觀望，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。

過(guò)冷的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)

廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。廣州是內(nèi)地第一個(gè)從香港引進(jìn)賣(mài)樓花做法的城市，但這早已成了歷史。如今不要說(shuō)排隊(duì)買(mǎi)樓花已難見(jiàn)到，就是建完的現(xiàn)樓也要3年才能賣(mài)得差不多，這已成了廣州樓市的普遍規(guī)律。在廣州市中心，建成的住宅樓一棟棟空關(guān)的現(xiàn)象比比皆是。據(jù)了解，目前廣州市空置的房屋面積在五六百萬(wàn)平方米左右，平均每年還以100萬(wàn)平方米的速度增長(zhǎng)。在廣州天河北至火車(chē)東站一帶，近幾年來(lái)新建的住宅樓一棟棟拔地而起，許多樓盤(pán)賣(mài)了三四年還沒(méi)有賣(mài)完。

由于積壓的樓盤(pán)多，近幾年來(lái)廣州的房?jī)r(jià)一直在走下坡路。幾年前業(yè)主在市中心以每平方米一萬(wàn)多元買(mǎi)下來(lái)的套房，現(xiàn)在同樣的房屋只能賣(mài)到每平方米六七千元。這使得一些本想買(mǎi)房的業(yè)主也不敢貿(mào)然投資了，雖然房?jī)r(jià)已很低了但還想等再低時(shí)入市。記者在廣州市中心天河一個(gè)樓盤(pán)見(jiàn)到一位業(yè)主前來(lái)售樓部洽談，開(kāi)發(fā)商已在幾個(gè)月內(nèi)將房?jī)r(jià)由每平方米8000元降到6000元多一點(diǎn)，這位業(yè)主卻還要售樓小姐“給個(gè)優(yōu)惠價(jià)”，售樓小姐再三強(qiáng)調(diào)這個(gè)價(jià)不可能再優(yōu)惠了，這單生意因此而未談成。一位來(lái)自上海的客人看了這個(gè)樓盤(pán)說(shuō)，這樣位置、檔次的樓房在上海起碼要1萬(wàn)多元1平方米，在上海1平方米6000元的價(jià)錢(qián)只能買(mǎi)到城郊接合部的房子。

據(jù)了解，廣州市2003年1月至11月商品住宅平均售價(jià)為每平方米3891元，同比下降了1.2%。顯然，2003年以來(lái)建材價(jià)格的大幅上漲，并沒(méi)有成為拉動(dòng)廣州房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。而事實(shí)上，廣州房?jī)r(jià)已連續(xù)數(shù)年徘徊甚至下跌。廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前廣州的房?jī)r(jià)已達(dá)到理性的回歸了，是真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值的表現(xiàn)，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)看清形勢(shì)，不可盲目企盼房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下跌。

上海房地產(chǎn)人氣旺盛

與此形成對(duì)比的是，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)卻人氣旺盛，炒風(fēng)陣陣。不少人士稱(chēng)自己四五年前買(mǎi)的房已漲了一倍的價(jià)錢(qián)。2003年１月至11月，上海商品房平均售價(jià)為每平方米4730元，同比大幅增長(zhǎng)20.3%；其中商品住宅平均售價(jià)為4615元，同比增長(zhǎng)20.1%。許多幾年前想買(mǎi)房而沒(méi)有買(mǎi)的人都十分懊悔失去了大賺一把的機(jī)會(huì)。

由于近年來(lái)上海房?jī)r(jià)一路攀升，市內(nèi)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的數(shù)量極大，在上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積最多的閔行莘莊一帶，新建的樓盤(pán)如雨后春筍般出現(xiàn)，這個(gè)過(guò)去的城郊地區(qū)，房?jī)r(jià)目前已在每平方米六七千元，相當(dāng)于廣州市中心的房?jī)r(jià)。這個(gè)地區(qū)的許多樓盤(pán)是由外來(lái)的浙江、江蘇等地的開(kāi)發(fā)商投資建的。這些地區(qū)馬路很寬，一棟棟都是高層建筑，但周?chē)腥讼∩伲矝](méi)見(jiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的蹤影，很明顯——這些房子的業(yè)主買(mǎi)房不是用來(lái)自己住的，而是用來(lái)炒賣(mài)的。

調(diào)查表明，2003年上海商品房市場(chǎng)的外地購(gòu)房者比例約為30%。國(guó)家房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，外來(lái)購(gòu)房者的比例在20%以下是炒風(fēng)正常，高于20%就是炒風(fēng)太甚了。這跟廣州很不同，廣州外來(lái)炒房的極少，購(gòu)房者絕大多數(shù)是本地戶口，買(mǎi)房也是自己住的。因此即使房?jī)r(jià)降了波動(dòng)也不大，人們覺(jué)得只是賬面資產(chǎn)降了，只要不變現(xiàn)就沒(méi)有損失。

上海房地產(chǎn)有一個(gè)頗為明顯的現(xiàn)象即賣(mài)房?jī)r(jià)高，而租房?jī)r(jià)低。一套市場(chǎng)價(jià)格80萬(wàn)元左右的房子月租卻只有3000元，租房的潛力并不大。而在廣州市中心這樣價(jià)格的套房往往可以月租到五六千元。在廣州天河北一帶由于商務(wù)高樓多，本地或外來(lái)的白領(lǐng)階層有較高的租房需求，對(duì)高檔住宅的需求十分旺盛。

政策信息調(diào)控缺失

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從廣州、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一冷一熱的現(xiàn)象中可以看出，兩地消費(fèi)者都缺少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的了解，不管是炒風(fēng)盛行的時(shí)候還是市場(chǎng)低迷的時(shí)候，都得不到來(lái)自政府部門(mén)的權(quán)威信息的引導(dǎo)。在市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)消費(fèi)者發(fā)出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策信息，使消費(fèi)者冷靜看待市場(chǎng)形勢(shì)；而當(dāng)市場(chǎng)蕭條時(shí)，政府政策信息也應(yīng)當(dāng)有利于市場(chǎng)回暖，使消費(fèi)者建立信心。

目前政府部門(mén)開(kāi)始意識(shí)到用政策信息調(diào)控市場(chǎng)的必要性。上海市最近出臺(tái)了一項(xiàng)政策，規(guī)定業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)在期房階段不能上市交易，這就對(duì)過(guò)度炒房現(xiàn)象發(fā)出了信號(hào)。廣州市房地產(chǎn)管理部門(mén)近期也籌劃推出房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，市場(chǎng)正常時(shí)發(fā)出綠色信號(hào)，市場(chǎng)稍熱時(shí)為黃色信號(hào)，而市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)為紅色信號(hào)，有利于消費(fèi)者理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，不盲目跟風(fēng)。